Skatteverket har inför 2005 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2004. Skatteverket har också tagit fram en hjälptabell avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än bostadsytan för en lägenhet av normalstorlek. Skrivelsen innehåller också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.

2 Bakgrund

Skatteverket tar sedan taxeringsåret 2004 fram vissa riktlinjer att användas vid beräkning av bostadsförmåner vid inkomsttaxeringen. Syftet med riktlinjerna är att få till stånd en enhetlig bedömning vid värderingen av bostadsförmånerna i landet.

3 Gällande rätt

Bostadsförmån värderas enligt huvudregeln i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, till marknadsvärdet.

Skatteverket har utfärdat allmänna råd (RSV 2003:28 avsnitt 2.3) och meddelanden (RSV M 2003:16 avsnitt 4.5) till ledning vid beräkning av bostadsförmåner vid 2005 års taxering.

Av det allmänna rådet framgår att bostadsförmån ska värderas till hyrespriset på orten för jämförbara bostäder. Med hyrespriset på orten avses enligt prop. 1996/97:173 s. 38 vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.

4 Skatteverkets bedömning

4.1 Hyresnivåer i flerfamiljshus

Skatteverket har inför 2005 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden. Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.

Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större eller mindre än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.

4.2 Tabell för beräkning av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas riksförbund har gemensamt tagit fram rekommendationer för fördelning av hyresvärden för bostäder av olika storlekar. På grundval av dessa rekommendationer har nedanstående hjälptabell utformats. Hjälptabellen är avsedd att användas när bostad i flerfamiljshus är större eller mindre än normallägenheten.

Kolumn A = lägenhetsyta
Kolumn B = relativa hyrestal (hyran för olika bostadsstorlekar uttryckt i procent av årshyran för en 70 kvm bostad
 

Om priset för en 70 kvm bostad är 800 kr/kvm blir hyresvärdet för en bostad om 100 kvm 72 240 kr (70 x 800 x 129 % = 72 240)

4.3 Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (RSV 2003:28 avsnitt 2.3.2 och RSV M 2003:16 avsnitt 4.5.2.2).

Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2004.

Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra).

4.4 Värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet

En undersökning av hyreskontrakt avseende bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner, visar att värdet för dessa bostadsförmåner kan beräknas till 10 % av fastighetens taxeringsvärde för 2004.

Bilaga

Länsvis förteckning över hyresnivåer 2004