På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets allmänna råd

Skatteverkets allmänna råd om riktvärden samt grunderna för taxeringen och värdesättningen vid 2005 års allmänna och senare års särskilda fastighetstaxeringar av lantbruksenheter
SKV A 2004:10
Fastighetstaxering
Utkom från trycket
den 30 juni 2004

   Skatteverket lämnar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF, följande allmänna råd om

   dels E-nivåfaktorer och G-, M- eller T-tabeller för varje värdeområde för ekonomibyggnader på sätt framgår av riktvärdekarta J 1,
   dels J-nivåfaktorer för varje värdeområde för åker- och betesmark på sätt framgår av riktvärdekarta J1,
   dels skogsnivåfaktorer för varje värdeområde för skogsmark på sätt framgår av riktvärdekarta SK 2,
   dels relativa värden till E-tabellerna på sätt framgår av bilaga 1,
   dels relativa hektarvärden till J-tabellerna på sätt framgår av bilaga 2,
   dels relativa hektarvärden till skogstabell M på sätt framgår av bilaga 3,
   dels beräkningskonstanter till skogstabell S på sätt framgår av bilaga 4,
   dels värden per hektar till SKI-tabellerna på sätt framgår av bilaga 5,
   dels korrigeringsbelopp för storleksinverkan på sätt framgår av bilaga 6,
   dels grund- och marginalvärden till SV-tabellerna och omräkningsfaktorer till SO-tabellerna L på sätt framgår av bilaga 7,
   dels omräkningsfaktorer till FV-tabell L på sätt framgår av bilaga 8,
   dels tabell över procentuell tillväxt på virkesförråd på sätt framgår av bilaga 9,
   dels värden i tomtvärdetabellen på sätt framgår av bilaga 10,
   dels belägenhetsfaktorer till FB-tabellen på sätt framgår av bilaga 11,
   dels grunderna för taxeringen och värdesättningen i övrigt enligt följande.

¹ Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga för respektive län hos Skatteverket.
² Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga för respektive län hos Skatteverket.

1 Inledning

   Av 7 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att taxeringsvärde skall bestämmas med utgångspunkt i riktvärden. Dessa skall för varje värderingsenhet bestämmas för kombinationer av värdefaktorer, som i någon utsträckning varierar inom värdeområdet och som har särskild betydelse för marknadsvärdet.

Allmänna råd:
   Beträffande ägoslagen åkermark, betesmark, skogsmark och skogsimpediment är de förhållanden som särskilt beaktas vid bestämmandet av värdefaktorernas klassificering inte alltid enhetliga för den mark som ingår i värderingsenheten. I sådana fall bör en värdefaktor bestämmas på grundval av en sammanvägning av de förhållanden som i fråga om värdefaktorn gäller inom olika delar av värderingsenheten. Härvid bör som regel sammanvägningen ske med ledning av de olika delarnas areal.

2 Värderingsenhet

2.1 Allmänt
   Enligt 6 kap. 1 § första meningen FTL är värderingsenhet den egendom som värderas för sig. I 6 kap. 10 § första meningen FTL sägs att vart och ett av ägoslagen åkermark, betesmark, skogsmark och skogsimpediment inom en taxeringsenhet skall utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:
   I de fall reglerna om indelning i värderingsenhet medför att en värderingsenhet kommer att bestå av mark som ligger inom flera värdeområden, bör enheten värderas som om den i sin helhet låg inom det värdeområde, där den övervägande delen av värderingsenhetens areal är belägen. Vid lika areal inom flera värdeområden bör enheten i sin helhet värderas i det värdeområde, inom vilket brukningscentrum är beläget eller, om sådant saknas, inom det värdeområde som har lägst värdenivå.

   Av 6 kap. 7 § FTL framgår att varje tomt till småhus skall utgöra en värderingsenhet.
   I 8 kap. 3 § FTL sägs att om det på en lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inte annat visas.

Allmänna råd:
I Endast ett småhus på lantbruksenheten
   I de fall endast ett småhus finns på lantbruksenheten utgör det brukningscentrum, oavsett om det är ett permanenthus eller ett fritidshus.

II Flera småhus på lantbruksenheten
   a) Ett permanenthus - ett eller flera fritidshus
   Om det finns ett permanenthus och ett eller flera fritidshus på lantbruksenheten, bör permanenthuset anses vara brukningscentrum under förutsättning att det har en godtagbar bostadsstandard, inte ligger långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt och bebos av nuvarande eller tidigare ägare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. I annat fall bör det värdefullaste fritidshuset utgöra brukningscentrum.

b) Flera permanenthus - inget fritidshus
   Om det finns flera permanenthus på lantbruksenheten utgör det värdefullaste huset brukningscentrum. Ligger det värdefullaste permanenthuset långt från enhetens ekonomibyggnader och övrigt centrum för lantbrukets drift och disponeras det av annan än ägare eller brukare eller någon som eljest saknar anknytning till skötseln av lantbruksenheten, bör det permanenthuset inte anses som brukningscentrum. I stället bör som regel det permanenthus som ligger närmast ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt i sådant fall utgöra brukningscentrum.

c) Flera permanenthus - ett eller flera fritidshus
   Finns det flera permanenthus och ett eller flera fritidshus på lantbruksenheten, bör i första hand det värdefullaste permanenthuset anses vara brukningscentrum. I andra hand bör det näst värdefullaste permanenthuset utgöra brukningscentrum. Detta gäller under förutsättning att de nu nämnda permanenthusen inte ligger långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum och att de disponeras av nuvarande eller tidigare ägare eller brukare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. Permanenthus i värdeordningen därefter bör - under ovan angivna förutsättningar - anses som brukningscentrum om permanenthuset därutöver håller en godtagbar bostadsstandard. Ett fritidshus bör således endast i ytterliga undantagsfall anses utgöra brukningscentrum, om det finns ett permanenthus på lantbruksenheten.

d) Inget permanenthus - flera fritidshus
   Finns det flera fritidshus men inte några permanenthus på lantbruksenheten, bör det värdefullaste fritidshuset utgöra brukningscentrum. Ligger det värdefullaste fritidshuset långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt bör normalt det fritidshus anses utgöra brukningscentrum som ligger närmast ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt.

2.2 Åkermark
   Enligt 6 kap. 10 § FTL skall bl.a. ägoslaget åkermark inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet. Är arealen åkermark inom en taxeringsenhet av större omfattning får åkermarken delas upp i två eller flera värderingsenheter, om det väsentligt underlättar värderingen.

Allmänna råd:
   En uppdelning i olika värderingsenheter av åkermarken inom en taxeringsenhet kan anses väsentligt underlätta värderingen om
   - värdena per hektar för olika delar av åkermarken skiljer sig väsentligt från varandra och
   - delarna genom utmärkning på kartskiss eller genom annan beskrivning säkert kan identifieras.
   För att åkermarken skall anses vara av större omfattning bör åkermarkens totala areal inom taxeringsenheten överstiga 10 hektar.
   Mark med energiskog bör indelas som åkermark. Med energiskog avses här träd och buskar som skördas med 3–5 års
mellanrum. Efter ett antal skördar förväntas åkermarken komma att plöjas på nytt.

2.3 Skogsmark
   Enligt 6 kap. 10 § FTL skall ägoslaget skogsmark inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet.
   Av 2 kap. 4 § FTL framgår att mark som är lämplig för virkesproduktion och som inte i väsentlig utsträckning används för annat ändamål utgör skogsmark.

Allmänna råd:
Mark med energiskog bör indelas som åkermark.

2.4 Skogsimpediment
   Enligt 6 kap. 10 § FTL skall skogsimpedimenten inom en taxeringsenhet utgöra en värderingsenhet.
   Av 2 kap. 4 § FTL framgår att mark som inte är lämplig för virkesproduktion utan produktionshöjande åtgärder men som bär skog eller har förutsättningar att bära skog utgör skogsimpediment.

Allmänna råd:
Våtmark i anslutning till skogsmark bör indelas som skogsimpediment. Annan våtmark bör indelas som övrig mark.

2.5 Tomtmark
   Av 6 kap. 7 § FTL framgår att varje tomt till småhus skall utgöra en värderingsenhet. Föreligger byggrätt till två eller flera småhus på en tomt får varje del av tomten, som omfattas en byggrätt, utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:
Huvudregel
   Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderingsenheter inom lantbruksenhet bör vara att tomtmarken för varje småhus är en värderingsenhet. Från denna huvudregel bör med hänsyn till betydelsen för värderingen av indelningen i värderingsenheter undantag göras i tre fall.

Undantagsregel 1 - Flera småhus i anslutning till brukningscentrum
   Då det gäller ett brukningscentrum på en lantbruksenhet bör förutom tomtmark för den byggnad som utgör brukningscentrum - oftast mangårdsbyggnaden - även tomtmark för övriga småhus och komplementbyggnader i anslutning till brukningscentrum ingå i samma värderingsenhet.
   För att annat småhus än mangårdsbyggnaden skall anses ansluten till brukningscentrum bör krävas att det är uppenbart att småhuset med tillhörande tomtmark inte kan avstyckas till en självständig fastighet.

Undantagsregel 2 - Två sammanbyggda enfamiljssmåhus på lantbruksenhet
   Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda enfamiljssmåhus, bör utgöra en värderingsenhet.

Undantagsregel 3 - Flera närbelägna småhus på mark som inte kan uppdelas i självständiga fastigheter
   Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus - dock högst tre - och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.
   Småhus som anges vid undantagsregel 3 bör anses ligga nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda en värderingsenhet vars storlek inte överstiger storleken av normaltomten inom värdeområdet med mer än 50 %.

2.6 Småhus
   Av 6 kap. 2 § FTL framgår att varje småhus skall utgöra en värderingsenhet med vissa i kapitlet angivna undantag.
   Med bostadslägenhet avses, enligt 13 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2004:11) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av lantbruksenheter 2005 jämförd med 13 § tredje stycket Riksskatteverkets föreskrifter (RSFS 2002:11) om värderingen vid allmän fastighetstaxering av småhusenheter 2003, ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet.

Allmänna råd:
   En bostadslägenhet är normalt avskild med egen stängbar ingång från det fria eller från trapphus eller korridor och består av ett eller flera rum, varav ett med kokmöjlighet (kök, kokvrå, kokskåp).

   Komplementhus skall enligt 6 kap. 2 § andra stycket FTL i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten. Av 2 kap. 2 § FTL framgår att till ett småhus skall höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad.

Allmänna råd:
Definition
   Med komplementhus bör avses byggnad som funktionellt hör samman med småhuset, dvs. garage, förråd eller dylikt.
   Som komplementhus bör normalt även räknas mindre stallbyggnad och växthus som ligger i anslutning till ett småhus och som används för att tillgodose fastighetsägarens sport- eller hobbyintresse.
Gränsdragning småhus - komplementhus
   Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och ett mindre småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus och inte komplementhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende. Detta bör gälla även om byggnaden inte självständigt kan utgöra permanent-bostad eller fritidshus för en eller två familjer.
Indelning av komplementhus
   Komplementhus bör inte indelas i särskilda värderingsenheter. Ett komplementhus bör ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset inom den värderingsenhet för tomtmark, där husen är belägna.
   Finns det en byggrätt för ett småhus på en tomt utan befintligt småhus, bör ett komplementhus med taxeringsvärde över 50 000 kr, t.ex. ett garage, som uppförts innan småhuset påbörjats medföra att en värderingsenhet bildas för det pla-nerade småhuset och komplementhuset. Hela värdet redovisas som justering för säregna förhållanden: Värde av garage.

2.7 Ekonomibyggnader
   Enligt 6 kap. 4 § FTL skall att varje modern ekonomibyggnad och annan ekonomibyggnad av större värde utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader skall i regel sammanföras till en värderingsenhet. Sådan byggnad får dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen.

Allmänna råd:
   Som regel bör varje ekonomibyggnad med värdeår 1980 eller senare utgöra en värderingsenhet liksom varje djurstall för mink, räv och liknande.
   Ekonomibyggnader som är uppförda före 1980 och som därefter inte byggts om eller byggts till bör normalt sammanföras till en värderingsenhet.
   För byggnad där olika delar kan särskiljas och där delarna tillhör skilda byggnadskategoriklasser (t.ex. stall för mjölkkor med vidbyggd loge) bör varje sådan byggnadsdel utgöra särskild värderingsenhet.
   Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag, bör hela stallet anses som en byggnad och normalt utgöra en värderingsenhet.

3 Klassificering av värdefaktorn beskaffenhet för åkermark

   Av 13 kap. 3 § FTL framgår att med beskaffenhet avses åkermarkens produktionsförmåga och brukningsförhållanden.

Allmänna råd:
   Bedömningen av vilken beskaffenhetsklass åkermark skall anses tillhöra bör utgå från
   - för värdeområdet normal produktionsförmåga och normala brukningsförhållanden,
   - för värdeområdet vanligen tillämpad odlingsteknik,
   - för värdeområdet genomsnittlig odlingsinriktning,
   - växtodling med för värdeområdet normal bearbetning, gödsling m.m. och
   - dräneringsförhållanden motsvarande dräneringsklass 1 eller 2 .
   Åkermarkens produktionsförmåga bör bedömas utifrån markens naturliga förutsättningar för odling av kulturväxter.
   Åkermarkens brukningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på åkermarkens läge i förhållande till annan åker samt dess inre arrondering, dvs. fältstorlek, fältform och förekomst av brukningshinder.
   Brukningsförhållandena bör bestämmas genom sammanvägning av
   - åkermarkens läge i förhållande till större sammanhängande åkermark och
   - åkermarkens inre arrondering, dvs. fältstorlek, fältform och brukningshinder.
   Med fältform avses fältens lutning och fältsidornas sträckningar. Med brukningshinder avses endast smärre brukningshinder. Större brukningshinder beaktas vid bestämning av fältform.
   Om brukningsförhållandena avviker väsentligt från vad som är normalt inom värdeområdet, bör jämkning av beskaffenhetsklassen kunna ske. För att en avvikelse skall anses väsentlig bör den beräknas föranleda en ökning eller minskning av kostnaderna för produktionen om minst 20 %.

   Av bilaga 4 FTF framgår att värdefaktorn beskaffenhet skall indelas i fem klasser.

Allmänna råd:
   Mark med energiskog bör normalt indelas som åkermark. Beskaffenhetsklassen bör vara 5 och dräneringsklassen 3.

4 Klassificering av värdefaktorn beskaffenhet för betesmark

   Av 13 kap. 5 § FTL framgår att med beskaffenhet avses främst betesmarkens produktionsförmåga samt dess bruknings- och torrläggningsförhållanden.

Allmänna råd:
   Betesmarkens brukningsförhållanden bör bedömas utifrån markens lutning samt förekomst av träddungar och stenblock som kan försvåra maskinell skötsel av marken.
   Betesmarkens torrläggningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på markens vattenhållande förmåga.

   Av bilaga 4 till FTF framgår att värdefaktorn beskaffenhet skall indelas i fem klasser.

Allmänna råd:
   Betesmark som utgörs av tidigare åkermark, som omvandlats till extensivt bete, bör ingå i klass 3.

5 Klassificering av värdefaktorn kostnad för skogsmark med minst 30 hektar

5.1 Jämkning av kostnadsklasspoäng
   Av 14 kap. 3 § FTL framgår att värdefaktorn kostnad bestäms med hänsyn till de väsentligaste kostnads- och kvalitetsfaktorerna som påverkar värdet av virkesproduktionen. Av bilaga 5 b till FTF framgår att värdefaktorn kostnad skall indelas i nio klasser.
   Enligt 6 § Skatteverkets föreskrift (SKVFS 2004:11) skall indelningen av värdefaktorn kostnad i kostnadsklasserna 1–9 bestämmas med hänsyn till var och en av kostnadsfaktorerna föryngrings- och röjningskostnader, avverkningskostnader och terrängtransportkostnader samt kvalitetsfaktorerna timmerutfall och kvalitet.
   Av 9 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2004:11) framgår att kostnadsklasspoängen kan jämkas.

Allmänna råd:
Skogsskador
   Vilt-, insekts-, svamp- och andra skogsskador bör föranleda extra kostnadsklasspoäng i de fall skadorna är särskilt omfattande i förhållande till vad som förekommer inom värdeområdet. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med fem extra kostnadsklasspoäng för skogsskador bör dock inte ske.
Fjällnära skogar
   För skyddsskog och för skogsmark inom de områden som enligt skogsvårdslagen (1979:429) benämns fjällnära skogar bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske med hänsyn till de speciella villkor som gäller för skötseln av sådana skogar. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med fem extra kostnadsklasspoäng för skyddsskogar och fjällnära skogar bör inte ske.
Skogsmark på öar
   För skogsmark belägen på öar utan fast landförbindelse bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med 20 extra kostnadsklasspoäng för skogsmark belägen på öar bör inte ske.

5.2 Föryngrings- och röjningskostnader

Allmänna råd:
   Kostnadsfaktorn föryngrings- och röjningskostnader bör bestämmas med hänsyn till
   - möjligheterna till att utnyttja självföryngring och sådd,
   - planteringssvårigheter på grund av blockighet eller dylikt,
   - risk för plantbortfall på grund av försommartorka, frostlänthet, gräsväxt samt uppfrysning och
   - svårighetsgrad vid plant- och ungskogsröjning på grund av stamantal och terrängförhållanden.
   Jämförelsen bör göras utifrån vad som är normala föryngrings- och röjningskostnader inom värdeområdet vid liknande bonitet som värderingsenhetens. Den omständigheten att en värderingsenhet exempelvis har hög bonitet med högre föryngringskostnader som följd skall inte i sig föranleda högre kostnadsklasspoäng.

5.3 Avverkningskostnader

Allmänna råd:
   Kostnadsfaktorn avverkningskostnader bör bestämmas med hänsyn till
   - terrängförhållande (svårighetsgraden med hänsyn till markens bärighet, lutning och ytstruktur),
   - underväxtförhållande,
   - kvistighet och
   - arronderingsförhållande.
   Kvistighet bör endast beaktas för lövträd.

5.4 Timmerutfall och kvalitet

Allmänna råd:
   Timmerutfall och kvalitet bör bestämmas med hänsyn till
   - andelen timmersortiment,
   - rakhet,
   - kvistansvällningar och
   - kvistighet.
   Timmerutfall och kvalitet bör bedömas med utgångspunkt i vad avverkningar på värderingsenheter inom värdeområdet med genomsnittlig ålderssammansättning kan ge. Den omständigheten att en värderingsenhet till exempel består av enbart ungskog innebär inte i sig att kostnadsklasspoängen för timmerutfall och kvalitet skall sättas högt. Däremot bör större inslag av kvistiga tallprovinienser eller Pinus Contorta kunna föranleda att högre kostnadsklasspoäng sätts för denna kvalitetsfaktor.

5.5 Terrängtransportkostnader

Allmänna råd:
   Kostnadsfaktorn terrängtransportkostnader bör avse kostnaderna för terrängtransport till bilväg.
   Medelavståndet bör bestämmas utifrån ett arealvägt medelavstånd till närmaste plats för avlägg inklusive ett slingertillägg.

6 Klassificering av värdefaktorna storlek, vatten och avlopp, närhet till strand och fastighetsrättsliga förhållanden för tomtmark

6.1. Storlek
   Av 12 kap. 3 § FTL framgår att med storlek avses tomtmarkens areal. Av 7 kap. 3 § FTL framgår att värdefaktorn inte ska klassindelas.

Allmänna råd:
   När fråga är om värderingsenhet, vars tomtareal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregister, bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd, bör den antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet.

6.2 Vatten och avlopp
   Av 12 kap. 3 § FTL framgår att med vatten och avlopp avses i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Av 1 kap. 35 a § FTF framgår att värdefaktorn vatten och avlopp skall indelas i sex klasser (VA-klasser).

Allmänna råd:
   En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten.
   Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenhet ändå anses ansluten, om huvudmannen
   1. upprättat förbindelsepunkt,
   2. underrättat fastighetsägaren härom, och
   3. fordrat betalning för avgift för anslutning.
   Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal VA-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller enskilt WC-avlopp förutsätts.
   WC-avlopp bör vara godkänt av kommunen.

6.3 Närhet till strand
   Av 12 kap. 3 § FTL framgår att med närhet till strand avses tomtmarkens läge i förhållande till strand. Av 1 kap. 35 a § FTF framgår att värdefaktorn skall indelas i fem klasser (belägenhetsklasser) varav en klass skall utgöra strand, tre klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.

Allmänna råd:
   Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden.
Värderingsenhet avseende tomtmark för småhus på lantbruksenhet omfattar endast mark som hävdas som tomt. Har sådan värderingsenhet inte egen strand, bör den inte indelas i belägenhetsklass 1. Detta gäller även om den mellanliggande marken ingår i samma taxeringsenhet som tomtmarken och oavsett vilket ägoslag den mellanliggande marken tillhör.
   I fråga om vad som skall anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 7 kap. 13 § miljöbalken äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområden är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte.
   Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag, t.ex. en liten bäck, ett större dike e.d., som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller påverkar värdet i endast ringa omfattning, bör vattendraget vid fastighetstaxering inte anses som ett sådant vattendrag som sägs ovan.

6.4 Fastighetsrättsliga förhållanden
   Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 12 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).
   Av 1 kap. 35 a § FTF framgår att värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall indelas i två klasser för värderingsenheter belägna inom grupphusområden och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser).

Självständig fastighet

Allmänna råd:
   Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) skall redovisas såsom fastighet, nämligen
   1. enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft,
   2. fastighet som nybildats enligt fastighetsbildningslagen, och
   3. enhet som skall registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning än fastighetsbildningslagen.

Ej grupphusområde
   Av 12 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2004:11) jämförd med 6 § Riksskatteverkets föreskrifter (RSFS 2002:11) framgår att värderingsenhet för tomtmark som kan bilda självständig fastighet skall indelas i klass 2 vad avser värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden.

Allmänna råd:
Definition klass 2
   Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 för värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde bör ske på följande sätt.
   Klass 2. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande två fall (A och B):

   A. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus:
- Utom detaljplan
   1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
   2. Om för värderingsenheten gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och värderingsenheten har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
   3. Om värderingsenheten var bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng senast fem år före taxeringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
- Inom detaljplan
   1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.
   2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.

   B. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus:
   1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetplan.
   2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och kan avskiljas enligt upprättad fastighetsplan.
   Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning.
Korrigering
   Om en värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 10 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet tomtmark i klass 3 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Grupphusområde

Allmänna råd:
Definition
Med grupphusområde bör avses ett område som är eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad utformning, om området är detaljplanelagt och småhusen är eller avses bli uppförda under en treårsperiod av en exploatör.
Korrigering
   Om en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet av en värderingsenhet i klass 2 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

7 Klassificering av värdefaktorerna storlek, ålder, standard och byggnadskategori för småhus

7.1 Storlek
   Av 8 kap. 3 § FTL framgår att storleken bestäms med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen.

Allmänna råd:
Den omständigheten att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. kontor eller lager utan att vara speciellt inrättat härför, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.
Biutrymmen i småhus ingår i värdeytan endast om de kan nås inifrån småhuset. Biutrymme i komplementhus ingår aldrig i värdeytan. En till småhuset tillbyggd del skall alltid mätas om den kan nås inifrån det ursprungliga småhuset genom dörr eller liknande.
När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo- och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.

7.2 Ålder
   Värdefaktorn ålder ger enligt 8 kap. 3 § FTL uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkterna för dessa.
Enligt 13 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2004:11) jämförd med 10 § Riksskatteverkets föreskrifter (2002:11) indelas värdefaktorn ålder i åldersklasser och åldern anges genom ett värdeår. Detta utgörs av nybyggnadsåret om till- eller ombyggnad inte skett. Vid till- eller ombyggnad skall värdeåret jämkas. Av bilaga 1a till FTF framgår att värdefaktorn indelas i 21 åldersklasser.

Allmänna råd:
Nybyggnadsår
   Om exakt uppgift om nybyggnadsår saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.
   Om deklaranten angivit två årtal: det senaste året anges (t.ex. 00/01 – använd 01).
   Om deklaranten angivit en period: det senaste året anges (t.ex. 98–00 – använd 00).
   Ett flyttat hus bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.
Jämkning av värdeår
   Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm.
   Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.
   Värdeår som bestämts vid allmän fastighetstaxering (AFT) 1998 eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering bör bibehållas vid AFT 05, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.
   Har till- eller ombyggnad skett efter 1997 och detta inte beaktats vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter år 1997 företagna till- eller ombyggnaderna och det vid AFT 98 bestämda värdeåret, om detta inte bedöms vara felaktigt.
   Har ny taxering skett efter 1998 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid nytaxeringen läggas till grund för värdeårsbestämningen vid AFT 05.

7.3 Standard
   Standarden bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.
   Värdefaktorn standard anges enligt 8 kap. 4 § FTL genom antalet standardpoäng för småhuset. Till grund för standardpoängen skall ligga en poängberäkning för vart och ett av fem huvudområden avseende småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Huvudområdena är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas. Av bilaga 1a till FTF framgår att värdefaktorn skall indelas i 12 standardklasser med hänsyn till antalet standardpoäng.

Allmänna råd:
   Vid standardklassificeringen bör hänsyn bl.a. tas till om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen.
Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.
   En förutsättning för att standardpoäng skall åsättas för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.

Huvudområde Exteriör

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.
   Stomme: Endast bärande väggar ovan mark (inte grunden) klassificeras som stomme.
   Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad.
   Takbeläggning: Takplattor av fibercement och tak av blyplåt hänförs till betongpannor, oglaserat tegel eller plåt. Tak av halm, vass, torv, bräder och glas hänförs till annat material.
   Garage: Vidbyggda garage i källarplan anses som garage i källare. Kallgarage räknas som garage. Vid beräkningen av standardpoäng för garage avses med ”garage i gemensamhetsanläggning” sådant garage som rättsligt är knutet till fastigheten genom servitut. Däremot avses inte garage som hyrs av en ekonomisk förening.
   Carport: Med carport avses biluppställningsplats under tak. Väggar saknas helt eller delvis.
   Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

Huvudområde Energihushållning

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.
   El: El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.
   Isolering: Byggnad som är inrättad för att användas året om eller används året om förutsätts vara vinterbonad. Byggnad med oisolerad regelstomme av trä anses ej vinterbonad.
   Fönster: Med fönster med isolerglas avses fönster där utrymmet mellan två eller flera rutor är hermetiskt tillslutet.
   Till fönster med enkelglas räknas även inte kopplade tvåglasfönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.
   Uppvärmning: Med annat konventionellt uppvärmningssystem bör avses följande former för uppvärmning:
   direktverkande elvärme,
   vattenburen elvärme,
   fjärrvärme,
   kombipanna och
   övriga typer av värmepannor.
   Om huset enbart värms upp med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, anses det sakna uppvärmningssystem.
   Underhålls och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses elsystemet inte vara utbytt.

Huvudområde Kök

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör följande iakttas.
   Kökstyp: Vid mätning av bänklängd medräknas diskbänk och arbetsytor (arbetsbänkar) men inte spis. Bänklängden bör mätas mot kökets öppna del.
   Utrustning: Frysskåp bör ha en total nettovolym av minst 150 l. Frysbox anses inte utgöra frysskåp. Diskmaskin och mikrovågsugn anses inbyggda om de är täckta av bänk, skåp, skiva, vägg etc. på såväl översidan som övriga sidor utom fronten.
   Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses köksinredningen inte vara utbytt.

Huvudområde Sanitet

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör följande iakttas.
   Vatten: Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.
Bad, dusch och WC: Med WC avses endast vattenspolad toalett. Marmor som golv- eller väggbeklädnad hänförs till stenmaterial.
   Tvättutrustning: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.
   Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 1990 eller senare anses vatten- och avloppsstammar inte utbytta.
   Om huset är byggt 1990 eller senare anses inredning, golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.
   För att sanitetsutrustning respektive golvbeläggning och väggmaterial skall anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande:
   a) Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitetsvaror bytts ut: badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol.
   b) Av golvbeläggningen har minst 90 % bytts ut.
   c) Av väggbeklädnaden har minst 90 % bytts ut.
Om huset är byggt 1990 eller senare anses golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.

Övrig interiör

Allmänna råd:
   Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör följande iakttas.
   Öppen spis, gillestuga: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin åsätts inte när rökgångarna är utdömda.

7.4 Byggnadskategori
   Värdefaktorn byggnadskategori bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.

Allmänna råd:
   Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus m.m. avses förutom kedjehus t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus.

8. Klassificering av värdefaktorerna byggnadskategori, storlek och ålder för ekonomibyggnader

8.1 Byggnadskategori
   Av 10 kap. 3 § FTL framgår att värdefaktorn byggnadskategori bestäms med hänsyn till det ändamål värderingsenheten huvudsakligen är inrättad för. Beträffande växthus bestäms dock byggnadskategorin med hänsyn till växthusets konstruktion och anordning i övrigt.

Allmänna råd:
   Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag, bör hela stallet anses avsett för det djurslag som upptar den största stallytan och hänföras till byggnadskategoriklass för djurstall för detta djurslag.

8.2 Storlek
   Storleken bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till värderingsenhetens yta på marken. Beträffande spannmålslager och silor bestäms dock storleken med hänsyn till lagringsvolymen.
Med byggnadsyta på marken avses enligt 14 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2004:11) byggnadsarea enligt Svensk Standard SS 02 10 53.

Allmänna råd:
   Värdefaktorn storlek skall bestämmas för alla byggnadskategoriklasserna och mäts normalt i kvadratmeter byggnadsyta, dvs. den yta byggnaden upptar på marken (Svensk Standard SS 02 10 53). Detta bör gälla även om ekonomibyggnaden är uppförd i två eller flera plan, t.ex. djurstall med överliggande logdel (s.k. höskulle). Vid sådant förhållande kan i vissa fall en jämkning av byggnadsytan aktualiseras.
   En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att byggnaden är uppförd i flera plan bör ske, med utgångspunkt från det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts i mer än ett plan.

8.3 Ålder

Allmänna råd:
   Vid bestämmande av värdeår i fall när om- och/eller tillbyggnad skett bör följande beaktas.
   - Bedöms om- och/eller tillbyggnadskostnaden, vid tidpunkten för om- eller tillbyggnaden, ha varit mindre än 20 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör nybyggnadsåret anges som värdeår.
   - Bedöms om- och/eller tillbyggnadskostnaden ha varit större än 70 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör om- och/eller tillbyggnadsåret anges som värdeår.
   - Bedöms kostnaderna ligga mellan 20 och 70 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad, bör ett årtal mellan nybyggnadsåret och om- och/eller tillbyggnadsåret anges som värdeår.
   När flera om- och/eller tillbyggnader skett bör vid bestämmandet av värdeåret en sammanvägning ske av samtliga nedlagda om- och/eller tillbyggnadskostnader. Här bör även medräknas kostnader som understiger 20 % av kostnaden för att uppföra motsvarande byggnad. Vid bedömning av byggnadskostnader beaktas att i dessa ingår kostnader för att uppföra byggnaden inklusive förekommande byggnadstillbehör såsom t.ex. rörmjölkningsanläggning.
   För bedömning av byggnadskostnader vid olika tider kan följande tabell användas. Kostnaderna anges i kr/kvm byggnadsyta.

Byggnads-kategori-klassByggkostnad i kr/kvm byggnadsarea - Byggnadsår
 1970-19791980-19891990-19941995-19992000-
2111002700450054006300
2217002000230025002800
2311002600430042004100
2413003300540052005000
256001500180019001900
2610002400400039003800
285001800200021002200
51350750130016002000
5220050080011001400
5370150250350400

Allmänna råd:
   Då ny-, till- och/eller ombyggnad uppges ha skett under en tidsperiod omfattande flera år och exakt uppgift om nybyggnadsåret saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.
   - Om deklaranten angett två årtal, bör det tidigaste året användas (t.ex. 00/01 - använd 01).
   - Om deklaranten angett en period, bör det senaste året användas (t.ex. 98 - 00 - använd 00).

8.4 Särskilt om klassificeringen av olika byggnadskategoriklasser m.m.
Äldre ekonomibyggnader m.m. (byggnadskategoriklass 11)

Allmänna råd:
   Värderingsenhetens beskaffenhet bör för byggnadskategoriklass 11 bestämmas genom sammanvägning av de ingående byggnadernas beskaffenhet efter deras ytor på marken.
   Till klass 1 bör normalt föras äldre djurstallar i gott skick och djurstallar uppförda under sjuttiotalet.

Djurstallar (byggnadskategoriklasserna 21-28)

Allmänna råd:
   Viss utrustning t.ex. hötork, kraftfodersilo, som i vissa fall kan vara placerad utanför djurstallet eller i annan byggnad än en sådan som används för djurhållningen, bör beaktas vid bestämningen av djurstallets beskaffenhet.

Logar, lador m.m. (byggnadskategoriklasserna 31-33)

Allmänna råd:
   I byggnadsytan för gårdslager för potatis m.m. bör även medräknas i eller i anslutning till byggnaden belägna lokalytor för paketering och sortering samt för personalrum och liknande.

Växthus (byggnadskategori 51-53)

Allmänna råd:
   Storleken bestäms av den yta växthuset upptar på marken. I ytan bör även inräknas utrymmen för uppvärmning, mindre lager och mindre arbetsutrymmen som har direkt funktionssamband med växthuset. Större lagerutrymmen bör indelas som särskild byggnad och värderas för sig.

Övriga ekonomibyggnader (byggnadskategoriklass 60)

Allmänna råd:
   Enkla byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass bör värderas på samma sätt som byggnadskategoriklass 11.
   För övriga byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass bör ledning vid värderingen hämtas från anläggningskostnaderna och åldern.
   Värdet av dessa ekonomibyggnader bör lämpligen bestämmas på följande sätt.
   Byggnadskostnaden inklusive arbetskostnad omräknas till 2003 års kostnadsnivå med ledning av nedanstående omräkningstal:

ByggnadsårOmräkningstal
före 19659,2
1965-19688,4
1969-19707,7
1971-19727,1
1973-19744,8
1975-19793,8
1980-19822,6
1983-19852,1
1986-19871,8
1988-19891,5
1990-19921,3
1993-19941,2
1995-19961,1
19971,08
19981,07
19991,05
20001,04
20011,03
20021,02
20031,00
20040,98

   Värdet bestäms därefter genom att återanskaffningskostnaden multipliceras med en nedräkningsfaktor. Därigenom beaktas dels, byggnadens värdeminskning genom ålder och bruk, dels föreskriven taxeringsvärdenivå. Följande nedräkningsfaktorer används:
VärdeårFöre 19801980-19891990-19941995-19992000-
Nedräkningsfaktor0,150,200,250,300,35

Ekonomibyggnader under uppförande

Allmänna råd:
   Värdet för ekonomibyggnader under uppförande bör normalt kunna beräknas genom att återanskaffningskostnaden i 2003 års kostnadsnivå nedräknas med de nedräkningsfaktorer som rekommenderats för byggnadskategori 60.

9. Justering för säregna förhållanden

9.1 Allmänt
   Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall enligt 7 kap. 5 § FTL ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
   Av 1 kap. 5 § FTF framgår att denna justering skall redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänna råd:
   Justeringen bör ske på den värderingsenhet till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.
   Om justeringsbeloppet för ett småhus på en lantbruksenhet är större än riktvärdet för småhuset, bör reducering ske av andra värden i följande ordning: Riktvärdet för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset, riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset, riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten, riktvärdena för tomtmark till sistnämnda småhus och riktvärdena för ekonomibyggnader. Är ytterligare justering nödvändig bör denna göras på riktvärdena för åkermarken, betesmarken, skogsmarken och skogsimpedimenten inom lantbruksenheten i proportion till storleken av dessa värden.

9.2 Åkermark och betesmark
Energiskog

Allmänna råd:
   Om den energiskog som finns vid beskaffenhetstidpunkten (se 1 kap. 6 § FTL) har ett påtagligt värde utöver åkermarkens värde, bör riktvärdet justeras upp.

Vilthägn

Allmänna råd:
   Om ett permanent viltstängsel har ett påtagligt värde utöver markens värde bör riktvärdet justeras upp.

Fruktträd

Allmänna råd:
   Omfattar en odling av fruktträd en areal om minst ett hektar bör justering för fruktodling ske med ledning av följande tabell. Värdena i tabellen avser ur odlingssynpunkt gynnsamt belägna områden i Syd- och Mellansverige. För övriga områden bör lägre värden användas. Om fruktträden är av sämre beskaffenhet än normalt eller bevattning saknas bör i tabellen redovisade värden reduceras eller justering helt uteslutas.

Tabellen anger värdet av justeringen i tkr

Trädens ålderAntal träd per hektar (odlingsyta)  
 <1 1991 200-2 299 träd/ha>2 300 träd/ha
1-5 år--90
6-10 år155090
11-15 år204040
16-20 år52010

9.3 Skogsmark och skogsimpediment

Stort lövinslag m.m.

Allmänna råd:
   Om lövinslaget väsentligt avviker från vad som är normalt inom värdeområdet kan en justering aktualiseras. Med väsentlig avvikelse bör avses minst 25 procentenheter. Frågan om justering skall företas bör avgöras med ledning av värderingen av virkesförrådet av övriga lövträd inom värdeområdet.
   För att justering skall göras bör skillnaden mellan å ena sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden som råder på värderingsenheten, uppgå till minst skillnaden i värde mellan den tilllämpade virkesförrådsklassen i skogstabell M och den närmast lägre eller högre klassen i denna tabell.
   Vid väsentligt avvikande bonitet eller kostnad bör justering kunna ske efter motsvarande princip.

Naturreservat

Allmänna råd:
   För en värderingsenhet som berörs av naturreservats-föreskrifter bör en justering för säregna förhållanden ske. Justeringens storlek får avgöras från fall till fall med hänsyn till innehållet i meddelade föreskrifter. Dessa framgår av upprättad skötselplan.

Exempel på föreskrifter som kan motivera justering av skogsbruksvärdet:

Grupp 1
- avverkningsförbud
- överhållning
- maximering av hyggesstorlek eller virkesuttag
- barrskogsförbud.

Grupp 2
- permanent kvarlämnande av fröträd
- krav på viss lövinblandning
- begränsning i metodval för drivning och skogsvård.

Allmänna råd:
   I den första gruppen finns föreskrifter som var och en för sig bör medföra justering. Föreskrifterna i den andra gruppen innebär mindre intrång och det bör därför krävas två eller flera föreskrifter i kombination för att justering av skogsbruksvärde skall bli aktuell.
   Till den första gruppen hör urskogar och andra skogar för vilka föreskrifterna inskränker möjligheterna till avverkning.
   Justeringens storlek bör bestämmas med hänsyn till den ekonomiska belastning som reservatbestämmelserna innebär. Det bör dock uppmärksammas att vissa begränsningar till följd av reservatbestämmelserna lämpligen bör beaktas redan vid klassificeringen av de värdefaktorer som bestämmer riktvärdet t.ex. genom högre kostnadsklass.
   Naturreservat kan även beröra åkermark. Exempel på sådana reservatbestämmelser är restriktioner beträffande djurhållning och gödsling.
   Om ersättning för intrång till följd av bestämmelser om naturreservat har bestämts till belopp motsvarande minskningen av marknadsvärdet måste ersättningen för att läggas till grund för en justering räknas om till 2003 års värdenivå. Härefter reduceras den omräknade ersättningen till taxeringsvärdenivå (75 %) för att kunna tjäna till ledning för justeringens storlek.
   Justering med utgångspunkt från ersättningens storlek bör dock ske med stor försiktighet.

Naturvårdsområde

Allmänna råd:
   Föreskrifter som gäller naturvårdsområde påverkar normalt inte marknadsvärdet av skogsmark med växande skog så påtagligt att justering för säregna förhållanden blir aktuell. Om den avtalade belastningen påverkar värdet mer påtagligt bör dock skogsbruksvärdet justeras ned.

Biotopskyddsområde

Allmänna råd:
   För värderingsenhet som berörs av biotopskyddsområde bör justeringens storlek bestämmas utifrån den ekonomiska belastning som det innebär att verksamheter eller åtgärder som kan skada naturmiljön inte får utföras inom det skyddade området. Bedömningen bör grundas på att verksamheter som föryngringavverkning, gallring, röjning, plockhuggning, uttag av död ved m.m. kan skada naturmiljön.
   Biotopskyddsområde mindre än 0,5 hektar bör normalt inte ensamt kunna föranleda justering för säregna förhållanden.

Extremt markutnyttjande med stöd av allemansrätten

Allmänna råd:
   Ägare till markområden som ligger i anslutning till stora bebyggelseområden kan i speciella fall tvingas till mycket betydande restriktioner eller olägenheter vid lantbrukets skötsel utan att detta kommit till uttryck i t.ex. reservatföreskrifter eller områdesbestämmelser. Restriktioner m.m. bör i första hand beaktas vid skogsmarkens klassificering men bör i extrema fall även kunna leda till en justering nedåt av riktvärdet för skogsmark med växande skog.

Jaktvärden

Allmänna råd:
   Justering av skogsbruksvärdet med hänsyn till särskilt jaktvärde, bör baseras på en bedömning av följande faktorer:
   - vilttillgång,
   - taxeringsenhetens storlek och arrondering samt
   - taxeringsenhetens belägenhet i förhållande till större tätorter.
   För en höjande justering av riktvärdet bör krävas att förhållandena beträffande en eller flera av ovannämnda faktorer är särskilt gynnsamma. Närhet till större tätort kan påverka jaktvärdet.
   Vid bestämning av justeringsbeloppets storlek bör antas att i riktvärdet beaktas ett normalt jaktvärde som till sin storlek motsvarar värdet av skogsimpediment.

9.4 Tomtmark

Fördröjd exploatering

Allmänna råd:
   Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.
   Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

Exploate-ringstid, årExploate- ring pågårVäntetid, beräknad från taxeringsårets ingång i hela år    
  12-34-56-10<10
10,950,900,850,750,650,45
2-30,900,850,800,750,600,45
4-50,850,850,800,700,600,40
6-100,800,750,700,650,550,40
<100,700,650,600,550,450,35
   Om bygglov inte kan förväntas inom fem år, bör värdet justeras till cirka 75 % av riktvärdet.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

Allmänna råd:
   Kostnader som är en förutsättning för att byggnad skall kunna uppföras bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspriserna på tomtmark tyder på annat.

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Allmänna råd:
   Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att det – även om bebyggelse tillåts – kan tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Allmänna råd:
   Nedjustering bör endast komma i fråga där betydande anläggningar måste komma till stånd för att värderingsenheten skall anses ha en för området normal trädgårdsanläggning.
   Uppjustering bör endast ske för mycket omfattande trädgårdsanläggningar t.ex. trädgårdsdammar, tennisbanor eller andra kostsamma anläggningar.
   Då uppjustering aktualiseras bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet.

Tillgång till väg eller gata

Allmänna råd:
   Om bilväg saknas fram till tomtgränsen och sådan är förutsatt i riktvärdet, bör en nedjustering av riktvärdet aktualiseras.

Buller m.m.

Allmänna råd:
A. Justering för närhet till väg
   Har ett småhus placerats på tomten och byggnadstekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.
   Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.
   Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 56–61 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.

Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

 Exponeringsgrad 
 Tomten gränsar till vägenTomten ligger nära vägen men gränsar inte till denna
 S-nivåS-nivå
Ekvivalent ljudnivå dB (A)1,2-9,510-1,2-9,510-
>7015 %20 %10 %15 %
67-7010 %15 %5 %10 %
62-665 %10 %-5 %
56-61-5 %--
   Angivna justeringsbelopp innefattar, då tomten gränsar till vägen, förutom värdenedsättning till följd av bullret även övriga störningar som vanligen följer av trafiken, som störningar av damm, avgaser, ljus och skakningar.
   Med att tomten gränsar till väg bör avses att den ligger i första raden invid vägen på ett ringa avstånd från denna och är till övervägande del oskärmad.
   I fråga om buller bör tomtens och småhusets läge och skärmning i form av skyddande och avskärmande vegetation, plank, bebyggelse etc. i förhållande till vägen beaktas.

B. Justering för närhet till järnväg

Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus

 Exponeringsgrad 
 Tomten gränsar till vägenTomten ligger nära vägen men gränsar inte till denna
 S-nivåS-nivå
Ekvivalent ljudnivå dB (A)1,2-9,510-1,2-9,510-
>7015 %20 %10 %15 %
67-7010 %15 %5 %10 %
62-665 %10 %-10 %
56-61-5 %--
   Vid bullernivå 62-66 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller rekreationsytor är orienterade mot järnvägen samt om fastigheten är särskilt utsatt för andra störningar såsom skakningar och ljussken.

   Med att tomten gränsar till järnväg bör avses att den ligger i första raden invid järnvägen på ett ringa avstånd från denna och är till övervägande del oskärmad.

Kraftledningar

Allmänna råd:
   För en lantbruksenhet, vars byggnadsplats ligger högst 100 m utanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en byggnadsplats på en lantbruksenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med tabellen nedan. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall måste värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet måste vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Justeringsbelopp i % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

 Exponeringsgrad 
Avstånd i meter mellan huvudbyggnad och ledningens ytterfasTomten gränsar till vägenTomten ligger nära vägen men gränsar inte till denna
 S-nivåS-nivå
 1,2-9,510-1,2-9,510-
0-2910 %15 %5 %10 %
30-505 %10 %2 %5 %
51-752 %5 %-2 %
76-100-2 %--

Sjö- eller havsutsikt

Allmänna råd:
   Tomtmark för småhus som saknar sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt har förutsatts, bör justeras ned med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.
   Omvänt bör tomtmark för småhus, som har sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt inte har förutsatts, justeras upp med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.

Strandens attraktivitet

Allmänna råd:
   Om den tillgängliga stranden/strandzonen för en strandfastighet (belägenhetsklass 1) är bättre eller sämre än vad som är normalt inom värdeområdet bör justering aktualiseras för strandfastigheten. Justeringsbeloppet bör motsvara skillnaden i värde mellan riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetklass 1 (strand) och riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 2 (strandnära), multiplicerat med nedan angivna procentsatser.

Stranden/ strandzonen för tomten utgörs avRiktvärdeangivelsen i värdeområdet förutsätter
 Sand/ klipporParkmarkÅker/ ängSkogVass/ vårmark
Sand/klippor025252550
Parkmark-2500025
Åker/äng-2500025
Skog-2500025
Vass/våtmark-50-25-25-250

Swimmingpool utomhus

Allmänna råd:
   För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet. Det tekniska nuvärdet motsvarar normalt anläggningskostnaden vid anläggningsåret.

9.5 Justering av riktvärdet för småhus

Radon

Allmänna råd:
   Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör justering ske då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m3.
   Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller – då fråga är om gruppbebyggelse – intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.
   A. Om åtgärder för nedbringande av radongashalten inte har vidtagits alternativt inte har medfört att radongashalten nedbringats under 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestäm-mas till 5 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad, när radongashalten är 400 Bq/m3 och högre och till 3 % när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3 .
   B. Om åtgärder har vidtagits för nedbringande av radongashalten och kontinuerliga åtgärder erfordras för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/m3 och om radongashalten därefter understiger 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 % av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad.

Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador

Allmänna råd:
   Justeringsbeloppets storlek bestäms i regel mot bakgrund av bedömda reparations? och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla.
   Värderingen utgår från att skadan skall repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga.
   Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 % av nödvändiga kostnader, angivna i 2003 års kostnadsläge.
   Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 %. Justeringsbeloppet bör då bli 0,75 x 0,5 x nödvändiga kostnader, uttryckta i 2003 års kostnadsnivå.
   Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.

Kulturhistoriskt intressanta byggnader

Onormala drifts och underhållskostnader

Allmänna råd:
   Frågan om justering för säregna förhållanden skall ske bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls? eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen skall vara får bedömas från fall till fall.
   Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (> 400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.

Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud

Allmänna råd:
   En justering bör uppgå till högst 20 % av byggnadsvärdet. Återstående skada kan antas bli täckt av ersättning enligt PBL och föranleder då ingen justering. Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren (jfr. 15 kap. 4 § PBL), kan en större justering vara motiverad. Hur stor den bör vara beror på möjligheterna att nyttiggöra byggnaden som bostad eller annat.
   Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Allmänna råd:
   Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.
   Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.
   Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

Låg takhöjd

Allmänna råd:
   För boutrymmen med en lägre takhöjd ån 1,9 m kan någon värdeyta inte bestämmas. Värdet av dessa utrymmen bör således beaktas genom justering.
   Justeringens storlek bör bestämmas med ledning av det riktvärde som skulle ha åsatts småhuset om motsvarande utrymme haft full takhöjd. Skillnaden mellan ett på detta sätt beräknat riktvärde och det åsatta riktvärdet bör reduceras med hänsyn till värdeinverkan av den låga takhöjden. Reduktionens storlek bör bestämmas med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet.
   I vissa fall kan det vara motiverat att justera riktvärdet därför att vissa bostadsutrymmen har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter. Eftersom dessa utrymmen vid riktvärdets bestämmande behandlas som om de hade full takhöjd kan en justering nedåt vara motiverad. Detta gäller framförallt när takhöjden ligger nära 1,9 meter.

Värde av lokaldel

Allmänna råd:
   Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Ledning för justeringens storlek kan hämtas från rekommendationer för värdering av lokal i hyreshus.

Värdefulla komplementhus

Allmänna råd:
   Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör följande förutsättningar vara uppfyllda
   1. fråga är i regel om annat komplementhus än garage och carport,
   2. komplementhuset avviker i förhållande till vad som är genomsnittligt eller i huvudsak förekommer inom värdeområdet, och
   3.förekomsten av komplementhuset skall påtagligt inverka på marknadsvärdet.

Bostadsbyggnad sammanbyggd med ekonomibyggnad

Allmänna råd:
   Om småhuset är sammanbyggt med ekonomibyggnad för djurskötsel eller till mindre del inrättat för djurskötsel bör en justering för säregna förhållanden kunna ske.

9.6 Ekonomibyggnader

Djurstall och växthus

Allmänna råd:
I de fall ett djurstall har en speciell konstruktion bör värdet först bestämmas på vanligt sätt, varvid erhålls ett riktvärde. Detta riktvärde bör jämföras med ett värde bestämt med ledning av en produktionskostnadsberäkning. Vid denna beräkning bör de om- och nedräkningsfaktorer som finns angivna i avsnitt 8.4 användas.
Riktvärdet bör lämpligen justeras med belopp som svarar mot skillnaden mellan riktvärdet och värdet bestämt med ledning av en produktionskostnadsberäkning.

Överloppsbyggnader

Allmänna råd:
   Med anledning av bl.a. omställningen inom jordbruket förekommer att vissa ekonomibyggnader inte längre används (överloppsbyggnader). Om en ekonomibyggnad inte anses behövlig för jordbruksdriften eller inte kan förväntas få sådan användning inom 3-5 år bör den värderas på samma sätt som ekonomibyggnader tillhörande byggnadskategoriklass 11. Ekonomi-byggnadsvärdet justeras därvid med ett belopp som högst motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och motsvarande riktvärde för byggnadskategoriklass 11. Om det är uppenbart att byggnaderna inte heller kan bli behövliga vid annan driftsinriktning inom lantbruket eller för ändamål utanför lantbruket bör värdet justeras till 0.

Rivningskostnader

Allmänna råd:
   Saneringsmogna byggnader bör normalt åsättas värdet noll. För att byggnaderna skall förutsättas ha ett negativt värde bör krävas, dels att föreläggande om rivning meddelats eller en rivning av andra skäl är nödvändig och måste ske inom kort, dels att rivningskostnadernas storlek är utredd. Justeringens storlek bör uppskattas till en tredjedel av beräknade rivningskostnader, nedräknade till 2003 års kostnadsnivå.

Bilaga 1 - 11pdf

_________
   Dessa allmänna råd tillämpas vid allmän fastighetstaxering år 2005 och därefter vid fastighetstaxering till och med år 2010 och ersätter Riksskatteverkets rekommendationer m.m. (RSV S 1997:12) om riktvärden samt om grunderna för taxeringen och värdesättningen vid 1998 års allmänna fastighetstaxering.