Arkiv för Rättslig vägledning

1998 sker allmän fastighetstaxering av lantbruksenheter (AFT 98). De grundläggande bestämmelserna om värderingen vid allmän fastighetstaxering finns i fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF. RSV har dessutom med stöd av 6 kap. 1 § FTF meddelat föreskrifter (RSFS 1997:9) om värderingen av lantbruksenheter vid fastighetstaxering. I dessa rekommendationer används beteckningen RSV:VF för Riksskatteverkets värderingsföreskrifter (RSFS 1987:24). Vidare har RSV meddelat föreskrifter (RSFS 1996:19) för förberedelsearbetet inför 1998 års allmänna fastighetstaxering. Dessa betecknas nedan RSV:LFF. Härutöver skall RSV enligt 3 kap. 6 § jämförd med 5 § FTF för varje allmän fastighetstaxering senast den 1 september året före taxeringsåret fastställa rekommendationer om grunderna för taxeringen och värdesättningen.

Skattemyndigheterna skall enligt 6 kap. 1 § FTF senast den 1 september året före taxeringsåret meddela föreskrifter om indelningen i värdeområden för småhus och tomtmark. Dessutom skall varje skattemyndighet enligt 3 kap. 7 § FTF senast den 1 september året före taxeringsåret fastställa rekommendationer om riktvärden för småhus och tomtmark samt de ytterligare rekommendationer för fastighetstaxeringen som är påkallade inom respektive län.

Till ledning vid värderingen vid AFT 98 av lantbruksenheter lämnas i det följande rekommendationer m.m. om grunderna för taxeringen och värdesättningen.

Grunderna för värderingen vid fastighetstaxeringen regleras i 5 kap. FTL. Värderingsförfarandet vid lantbrukstaxeringen är bundet enligt bestämmelserna i 7 kap. FTL. Det innebär att ett riktvärde skall bestämmas för varje värderingsenhet avseende egendom ingående i en lantbruksenhet. Riktvärdet beräknas enligt de värderingsmodeller som finns fastlagda i 8, 10 och 12 - 14 kap. FTL och 1 kap. FTF. Däri regleras bl.a. vilka värdefaktorer som särskilt skall beaktas vid värderingen - de riktvärdegrundande värdefaktorerna. Beräkningen görs på grundval av uppgifterna i den riktvärdeangivelse som lämnats för egendomen i fråga på riktvärdekartan för värdeområdet och därtill hörande beskrivningar. Riktvärdet utgör värderingsenhetens värde om det inte skall korrigeras på grund av storleksinverkan och/eller justeras på grund av att det föreligger säregna förhållanden. Det är således inte möjligt att bestämma värdet för en värderingsenhet utan att först bestämma de riktvärdegrundande värdefaktorer som enligt FTL särskilt skall beaktas.

Riktvärdena bestäms för olika kombinationer av riktvärdegrundande värdefaktorer. Dessa värdefaktorer indelas i klasser med undantag för värdefaktorn storlek för byggnadstypen småhus och för samtliga ägoslag. Klassindelningen bestäms i 1 kap. FTF. RSV har i RSV:VF föreskrivit om grunderna för klassindelningen.

Rekommendationer:

Beträffande ägoslagen åkermark, betesmark, skogsmark och skogsimpediment är de förhållanden som särskilt beaktas vid bestämmandet av värdefaktorernas klassificering inte alltid enhetliga för den mark som ingår i värderingsenheten. I sådana fall bör en värdefaktor bestämmas på grundval av en sammanvägning av de förhållanden som i fråga om värdefaktorn gäller inom olika delar av värderingsenheten. Härvid bör som regel sammanvägningen ske med ledning av de olika delarnas areal.

3.1 Allmänt

Värderingsenhet inom flera värdeområden

För värderingen skall all egendom inom en taxeringsenhet vara indelad i värderingsenheter. En värderingsenhet är enligt 6 kap. 1 § FTL den egendom som skall värderas för sig. Vidare får en värderingsenhet inte avse egendom som ingår i mer än en taxeringsenhet. I en värderingsenhet får ingå egendom som tillhör endast en och samma byggnadstyp eller ett och samma ägoslag.

Rekommendationer:

I de fall reglerna om indelning i värderingsenhet medför att en värderingsenhet kommer att bestå av mark som ligger inom flera värdeområden, bör enheten värderas som om den i sin helhet låg inom det värdeområde, där den övervägande delen av värderingsenhetens areal är belägen. Vid lika areal inom flera värdeområden bör enheten i sin helhet värderas i det värdeområde, inom vilket brukningscentrum är beläget eller, om sådant saknas, inom det värdeområde som har lägst värdenivå.

Brukningscentrum

Nya regler gäller fr.o.m. AFT 98 för vad som skall anses som brukningscentrum på en lantbruksenhet. Tidigare har brukningscentrum främst utgjorts av tomtmarken till mangårdsbyggnaden. I FTL har följande definition tagits in i 8kap. 3 § FTL avseende vad som skall förstås med brukningscentrum. "Om det på en lantbruksenhet finns endast ett småhus, anses det utgöra brukningscentrum. Om det finns flera småhus på en lantbruksenhet, utgör det värdefullaste småhuset brukningscentrum, såvida inte annat visas".

Rekommendationer:

I Endast ett småhus på lantbruksenheten

I de fall endast ett småhus finns på lantbruksenheten utgör det brukningscentrum, oavsett om det är ett permanenthus eller ett fritidshus.

II Flera småhus på lantbruksenheten

a) Ett permanenthus - ett eller flera fritidshus

Om det finns ett permanenthus och ett eller flera fritidshus på lantbruksenheten, bör permanenthuset anses vara brukningscentrum under förutsättning att det har en godtagbar bostadsstandard, inte ligger långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt och bebos av nuvarande eller tidigare ägare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. I annat fall bör det värdefullaste fritidshuset utgöra brukningscentrum.

b) Flera permanenthus - inget fritidshus

Om det finns flera permanenthus på lantbruksenheten utgör det värdefullaste huset brukningscentrum. Ligger det värdefullaste permanenthuset långt från enhetens ekonomibyggnader och övrigt centrum för lantbrukets drift och disponeras det av annan än ägare eller brukare eller någon som eljest saknar anknytning till skötseln av lantbruksenheten, bör det permanenthuset inte anses som brukningscentrum. I stället bör som regel det permanenthus som ligger närmast ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt i sådant fall utgöra brukningscentrum.

c) Flera permanenthus - ett eller flera fritidshus

Finns det flera permanenthus och ett eller flera fritidshus på lantbruksenheten, bör i första hand det värdefullaste permanenthuset anses vara brukningscentrum. I andra hand bör det näst värdefullaste permanenthuset utgöra brukningscentrum. Detta gäller under förutsättning att de nu nämnda permanenthusen inte ligger långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum och att de disponeras av nuvarande eller tidigare ägare eller brukare eller annan som har anknytning till skötseln av lantbruksenheten. Permanenthus i värdeordningen därefter bör - under ovan angivna förutsättningar - anses som brukningscentrum om permanenthuset därutöver håller en godtagbar bostadsstandard. Ett fritidshus bör således endast i ytterliga undantagsfall anses utgöra brukningscentrum, om det finns ett permanenthus på lantbruksenheten.

d) Inget permanenthus - flera fritidshus

Finns det flera fritidshus men inte några permanenthus på lantbruksenheten, bör det värdefullaste fritidshuset utgöra brukningscentrum. Ligger det värdefullaste fritidshuset långt från ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt bör normalt det fritidshus anses utgöra brukningscentrum som ligger närmast ekonomibyggnaderna och lantbruksdriftens centrum i övrigt.

3.2 Åkermark

I undantagsfall får enligt 6 kap. 10 § FTL en uppdelning av åkermarken inom en taxeringsenhet ske i flera värderingsenheter. För en sådan uppdelning krävs

Rekommendationer:

En uppdelning i olika värderingsenheter av åkermarken inom en taxeringsenhet kan anses väsentligt underlätta värderingen om

För att åkermarken skall anses vara av större omfattning bör åkermarkens totala areal inom taxeringsenheten överstiga 10 hektar.

Mark med energiskog bör indelas som åkermark. Med energiskog avses här träd och buskar som skördas med 3 - 5 års mellanrum; efter ett antal skördar förväntas åkermarken komma att plöjas på nytt.

3.3 Betesmark

All betesmark inom en taxeringsenhet skall enligt 6 kap. 10 § FTL utgöra en värderingsenhet. Andel i samfälld betesmark som ingår i taxeringsenheten bildar dock egen värderingsenhet.

3.4 Skogsmark

All skogsmark inom en taxeringsenhet skall enligt 6 kap. 10 § FTL utgöra en värderingsenhet. Andel i samfälld skogsmark som ingår i taxeringsenheten bildar dock egen värderingsenhet.

Rekommendationer:

Mark med energiskog bör indelas som åkermark.

3.5 Skogsimpediment

Alla skogsimpediment inom en taxeringsenhet skall enligt 6 kap. 10 § FTL utgöra en värderingsenhet. Andel i samfällt skogsimpediment som ingår i en taxeringsenhet bildar dock egen värderingsenhet.

Rekommendationer:

Våtmark i anslutning till skogsmark bör indelas som skogsimpediment. Annan våtmark bör indelas som övrig mark.

3.6 Tomtmark

Rekommendationer:

Huvudregel

Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderingsenheter inom lantbruksenhet bör vara att tomtmarken för varje småhus är en värderingsenhet. Från denna huvudregel bör med hänsyn till betydelsen för värderingen av indelningen i värderingsenheter undantag göras i tre fall.

Undantagsregel 1 - Flera småhus i anslutning till brukningscentrum

Då det gäller ett brukningscentrum på en lantbruksenhet bör förutom tomtmark för den byggnad som utgör brukningscentrum - oftast mangårdsbyggnaden - även tomtmark för övriga småhus och komplementbyggnader i anslutning till brukningscentrum ingå i samma värderingsenhet.

För att annat småhus än mangårdsbyggnaden skall anses ansluten till brukningscentrum bör krävas att det är uppenbart att småhuset med tillhörande tomtmark inte kan avstyckas till en självständig fastighet.

Undantagsregel 2 - Två sammanbyggda enfamiljssmåhus på lantbruksenhet

Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda småhus, bör utgöra en värderingsenhet.

Undantagsregel 3 - Flera närbelägna småhus på mark som ej kan uppdelas i fastigheter

Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus - dock högst tre - och som inte är eller kan bilda flera självständiga fastigheter, bör utgöra en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.

Småhus som anges vid undantagsregel 3 bör anses ligga nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda en värderingsenhet vars storlek inte överstiger normaltomtens inom värdeområdet med mer än 50 %.

3.7 Småhus

Vid bedömningen av om en byggnad enligt 2 kap. 2 § FTL är inrättad till småhus på lantbruksenhet (en- eller tvåfamiljsvilla eller byggnad med bostad åt tre - tio familjer) eller hyreshus kan antalet lägenheter tjäna till vägledning. Med bostadslägenhet avses enligt 3 kap. 13 § RSV:VF ett eller flera rum, inrättade för boende, med egen ingång och med kök eller annan kokmöjlighet.

Rekommendationer:

En bostadslägenhet för permanent boende bör normalt vara avskild med egen stängbar ingång från det fria eller från trapphus eller korridor och bestå av ett eller flera rum, varav ett med kokmöjlighet (kök, kokvrå, kokskåp).

Komplementhus - definition

Vidare skall enligt 2 kap. 2 § FTL till ett småhus höra komplementhus såsom, garage, förråd och annan mindre byggnad. För indelningen i värderingsenheter är det av betydelse om en byggnad är att hänföra till småhus eller komplementhus.

Rekommendationer:

Med komplementhus avses byggnad som funktionellt hör samman med småhuset, t.ex. förråd eller dylikt.

Garage som ligger på lantbruksenhet och som är utformat som personbilsgarage bör normalt utgöra komplementbyggnad.

Som komplementhus räknas enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 6§ RSV:VF bl.a. en byggnad som innehåller biutrymmen och som är sammanbyggd med ett småhus på sådant sätt att någon inre förbindelse inte finns mellan byggnaderna. Om däremot sammanbyggnaden skett så att utrymmena kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande, räknas byggnaden som en del av småhuset.

Rekommendationer:

Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och ett mindre småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus och inte komplementhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende. Detta bör gälla även om byggnaden inte självständigt kan utgöra permanentbostad eller fritidsbostad för en eller två familjer.

Indelning: Ett småhus - en värderingsenhet

Huvudregeln enligt 6 kap. 2 § FTL vid indelningen av småhus i värderingsenheter är att varje småhus skall utgöra en värderingsenhet.

Indelning av småhus med låga värden

Särskilda indelningsregler finns för småhus med låga värden. Reglerna avser följande tre fall.

Om ett byggnadsbestånd på en tomt har ett sammanlagt värde som understiger 50 000 kr i basvärdenivå, åsätts detta enligt 7 kap. 16 § FTL inte något värde och redovisas inte heller som värderingsenhet.

Finns på en tomt enbart byggnader vilka var och en är värda under 50 000 kr, men uppgår byggnadsbeståndets totala värde till minst 50 000 kr, skall byggnaderna tillsammans utgöra en värderingsenhet enligt 6 kap. 2 § FTL.

Enligt 6 kap. 2 § skall småhus värda under 50 000 kr i övrigt ingå i samma värderingsenhet som den mest värdefulla byggnaden inom samma tomt.

Indelning av komplementhus

Rekommendationer:

Komplementhus bör inte indelas i särskilda värderingsenheter. Ett komplementhus bör ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset inom den värderingsenhet för tomtmark, där husen är belägna.

Finns det en byggrätt för ett småhus på en tomt utan befintligt småhus, bör ett komplementhus med ett basvärde över 50 000 kr, t.ex. ett garage, som uppförts innan småhuset påbörjats medföra att en värderingsenhet bildas för det planerade småhuset och komplementhuset. Hela värdet redovisas som justering för säregna förhållanden: Värde av garage.

3.8 Ekonomibyggnader

Varje modern ekonomibyggnad och annan ekonomibyggnad av större värde skall enligt 6 kap. 4 § FTL utgöra en värderingsenhet. Andra ekonomibyggnader skall i regel sammanföras till en värderingsenhet. Sådan byggnad får dock utgöra en värderingsenhet om det väsentligt underlättar värderingen. Är en ekonomibyggnad inrättad för väsentligt olika ändamål får byggnaden enligt 6 kap. 5 § FTL indelas i två eller flera värderingsenheter om det underlättar värderingen.

Rekommendationer:

Som regel bör varje ekonomibyggnad med värdeår 1970 eller senare utgöra en värderingsenhet liksom varje djurstall för mink, räv och liknande.

Ekonomibyggnader med värdeår 1960 eller tidigare inom en lantbruksenhet bör normalt sammanföras till en värderingsenhet. Ekonomibyggnader med värdeår 1961 - 1970 bör normalt utgöra egna värderingsenheter, om de har klassificerats olika beträffande värdefaktorn beskaffenhet. Om de har åsatts samma beskaffenhetsklass bör de sammanföras till en värderingsenhet.

För byggnad där olika delar kan särskiljas och där delarna tillhör skilda byggnadskategoriklasser (t.ex. stall för mjölkkor med vidbyggd loge) bör varje sådan byggnadsdel utgöra särskild värderingsenhet.

Om flera djurslag inryms i samma djurstall och detta konstruktions- eller funktionsmässigt inte kan delas upp i fristående stall för varje djurslag, bör hela stallet anses som en byggnad och normalt ugöra en värderingsenhet.

4.1 Storlek

Med storlek avses enligt 13 kap. 3 § FTL åkermarkens areal. Åkermarken mäts i hela hektar. Någon klassindelning i fråga om åkermarkens storlek görs enligt 7 kap. 3 § FTL inte.

4.2 Beskaffenhet

Med beskaffenhet avses enligt 13 kap. 3 § FTL åkermarkens produktionsförmåga och brukningsförhållanden.

Rekommendationer:

Åkermarkens produktionsförmåga bör bedömas utifrån markens naturliga förutsättningar för odling av kulturväxter.

Åkermarkens brukningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på åkermarkens läge i förhållande till annan åker samt dess inre arrondering, dvs. fältstorlek, fältform och förekomst av brukningshinder.

Brukningsförhållandena bör bestämmas genom sammanvägning av

Med fältform avses fältens lutning och fältsidornas sträckningar. Med brukningshinder avses endast smärre brukningshinder. Större brukningshinder beaktas vid bestämning av fältform.

Enligt 1 kap. 17 § FTF och bilaga 4 till FTF skall värdefaktorn beskaffenhet indelas i fem klasser. Klassindelningsgrunderna framgår av 4 kap. 1 § RSV:VF.

Bedömningen av vilken beskaffenhetsklass åkermark skall anses tillhöra bör utgå från

Bedömningen av den genomsnittliga produktionsförmågan för åkermark kan ske med ledning av den statistik över avkastningen som för de olika skördeskadeområdena kan finnas hos länsstyrelserna.

Mark med energiskog

Rekommendationer:

Mark med energiskog bör normalt indelas som åkermark. Beskaffenhetsklassen bör vara 5 och dräneringsklassen 3.

Om den energiskog som finns vid beskaffenhetstidpunkten, dvs. ingången av 1998 vid AFT 98, har ett påtagligt värde utöver markens värde kan en justering av riktvärdet aktualiseras.

Vilthägn

Förekomsten av permanenta vilthägn torde normalt medföra att den inhägnade marken inte indelas som åkermark utan i stället som betesmark, skogsmark eller skogsimpediment. Om stängslets beskaffenhet och utförande medför att detta har ett påtagligt värde utöver markens värde, kan en justering aktualiseras. Är vilthägnet omfattande kan anledning finnas att indela viltstängslet som en särskild värderingsenhet.

4.3 Dränering

Enligt 1 kap. 17 § FTF och bilaga 4 till FTF skall värdefaktorn dränering indelas i tre klasser; klassindelningsgrunderna framgår av 4 kap. 1 § RSV:VF.

5.1 Storlek

Med storlek avses enligt 13 kap. 5 § FTL betesmarkens areal. Någon klassindelning i fråga om betesmarkens storlek görs enligt 7 kap. 3 § FTL inte. Betesmarken mäts i hela hektar.

5.2 Beskaffenhet

Med beskaffenhet avses enligt 13 kap. 5 § FTL främst betesmarkens produktions-förmåga samt dess bruknings- och torrläggningsförhållanden.

Rekommendationer:

Betesmarkens brukningsförhållanden bör bedömas utifrån markens lutning samt förekomst av träddungar och stenblock som kan försvåra maskinell skötsel av marken.

Betesmarkens torrläggningsförhållanden bör i allt väsentligt anses bero på markens vattenhållande förmåga.

Enligt 1 kap. 17 § FTF och bilaga 4 till FTF skall värdefaktorn beskaffenhet indelas i fem klasser. Enligt RSV:VF gäller i huvudsak att beskaffenhetsklasserna 1 och 2 skall avse mark med hög avkastning och kvalitet, klass 3 mark med normal avkastning och kvalitet samt klasserna 4 och 5 mark med låg avkastning och kvalitet.

Rekommendationer:

Betesmark som utgörs av tidigare åkermark, som omvandlats till extensivt bete, bör ingå i klass 3.

6.1 Storlek

Med storlek avses enligt 14 kap. 3 § FTL skogsmarkens areal. Någon klass-indelning i fråga om skogsmarkens areal görs enligt 7 kap. 3 § FTL inte. Skogsmarken mäts i hela hektar.

6.2 Virkesförråd

Med virkesförråd avses enligt 14 kap. 3 § FTL summan av virkesförråden av barrträd och lövträd per hektar uttryckt i skogskubikmeter.

Värdefaktorn virkesförråd avser virkesförrådet per hektar av samtliga trädslag. Det uttrycks i hela skogskubikmeter. Med virkesförrådet uttryckt i skogskubikmeter avses enligt 4 kap. 10§ RSV:VF fast volym stamvirke ovan stubbe inklusive toppar och bark. I virkesförrådet ingår endast volymen av växande träd som uppnått 1,3 meter i höjd ovan marken.

Virkesförrådet klassindelas i nio klasser i överensstämmelse med den indelning i virkesförrådsklasser som görs i skogstabell M med relativa hektarvärden för de första 29 hektaren av ett skogsinnehav (skogstabell M) enligt 1 kap. 19 § FTF och bilaga 5a till förordningen. Klassindelningen görs olika i skilda delar av landet med hänsyn till de där rådande förhållandena enligt vad som framgår av tabell i 4 kap. 11 § RSV:VF.

7.1 Storlek

Med storlek avses enligt 14 kap 3 § FTL skogsmarkens areal. Skogsmarken mäts i hela hektar. Någon klassindelning i fråga om skogsmarkens storlek görs enligt 7 kap. 3 § FTL inte. Värdet av 29 hektar av skogsmarken beräknas enligt de regler som gäller för de mindre skogsinnehaven.

7.2 Bonitet

Med bonitet avses enligt 14 kap 3 § FTL skogsmarkens virkesproducerande förmåga.

Enligt 1 kap. 21 § FTF och bilaga 5 b till FTF skall värdefaktorn bonitet indelas i fem klasser, bonitetsklasserna A - E. Bonitetsklasserna A - E motsvarar enligt sin uppbyggnad inom var och en av de tolv länsgrupper, som anges i 4 kap. 4 § RSV:VF, vad som kan anses utgöra mycket hög, hög, genomsnittlig, låg respektive mycket låg förmåga att producera virke. Bonitetsklasserna skall med ledning av skogsmarkens virkesproducerande förmåga bestämmas enligt tabell i 4 kap. 4 § RSV:VF.

Bestämning av värdefaktorn bonitet skall enligt 4 kap. 5 § RSV:VF ske med ledning av bonitetsindex enligt Skogshögskolans boniteringssystem.

Med bonitet (godhet) avses enligt Skogshögskolans boniteringssystem en ståndorts naturgivna förmåga att producera virke, mätt som skogskubikmeter per hektar och år. I detta system bestäms ett ståndsortsindex av i fält uppmätta egenskaper hos bestånd eller växtplats med hjälp av tabell. Ståndortsindexet översätts till bonitet i skogskubikmeter per hektar (m3sk/ha) och år. Med ståndortsindex menas här den övre höjd ett bestånd uppnår vid en på förhand fixerad s.k. referensålder.

När man bestämt ståndortsindex översätts detta till bonitet i m3sk/ha och år med hjälp av tabeller för olika trädslag.

Rekommendationer:

Översättning av ståndortsindex till idealbonitet och bonitetsklass bör ske med hjälp av tabell enligt bilaga 10.

Följande omräkningstabell för omräkning av bonitet enligt system Tor Jonsson till ståndortsindex bör tillämpas.

Tabell utvisande sambandet mellan Jonsson-bonitet och ståndortsindex.

7.3 Kostnad

Värdefaktorn kostnad bestäms enligt 14 kap. 3 § FTL med hänsyn till de väsentligaste kostnads- och kvalitetsfaktorer som påverkar värdet av virkesproduktionen. Enligt 1 kap. 21 § FTF och bilaga 5 b till förordningen skall värdefaktorn kostnad indelas i nio klasser.

Indelningen av värdefaktorn kostnad i kostnadsklasserna 1 - 9 skall enligt 4 kap. 6 § RSV:VF bestämmas med hänsyn till var och en av kostnadsfaktorerna upparbetning, föryngringsbetingelser och terrängtransport samt kvalitetsfaktorerna timmerutfall och kvalitet. I AC, BD, Y och Z län utom Härjedalens kommun skall indelning i kostnadsklass även ske med hänsyn till faktorn vidaretransportkostnader. I AC och BD län skall indelningen dessutom ske med hänsyn till faktorn persontransportkostnader.

Indelningen i kostnadsklass skall göras på grundval av en bestämning av kostnadsklasspoäng. Den kostnadsklasspoäng som skall gälla för kostnadsklasserna 1 - 9 samt indelningen av kostnads- och kvalitetsfaktorerna till grund för poängberäkningen framgår av bilaga 4 till RSV:VF.

Jämkning av kostnadsklasspoäng

Enligt 4 kap. 9 § RSV:VF kan kostnadsklasspoängen jämkas.

Rekommendationer:

Vilt-, insekts-, svamp- och andra skogsskador bör föranleda extra kostnadsklasspoäng i de fall skadorna är särskilt omfattande i förhållande till vad som förekommer inom värdeområdet. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med fem extra kostnadsklasspoäng för skogsskador bör dock inte ske.

För skyddsskog och för skogsmark inom de områden som enligt skogsvårdslagen (SFS 1979:429) benämns fjällnära skogar bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske med hänsyn till de speciella villkor som gäller för skötseln av sådana skogar. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med fem extra kostnadsklasspoäng för skyddsskogar och fjällnära skogar bör inte ske.

För skogsmark belägen på öar utan fast landförbindelse bör en ökning av kostnadsklasspoängen ske. Större ökning av kostnadsklasspoängen än med 20 extra kostnadsklasspoäng för skogsmark belägen på öar bör inte ske.

Faktor för upparbetningskostnad

Rekommendationer:

Kostnadsfaktorn upparbetning bör bestämmas med utgångspunkt från kostnaderna för upparbetning inklusive sociala avgifter.

Kostnaderna bör bestämmas med hänsyn till

Faktor för föryngringsbetingelser

Rekommendationer:

Kostnadsfaktorn föryngringsbetingelser bör bestämmas med hänsyn till

Faktor för terrängtransportkostnader

Rekommendationer:

Kostnadsfaktorn terrängtransport bör avse kostnaderna inklusive sociala avgifter för terrängtransport till bilväg.

Kostnaderna bör bestämmas med hänsyn till

Faktor för vidaretransportkostnader

Rekommendationer:

Kostnadsfaktorn vidaretransport bör bestämmas med hänsyn till kostnaden för transport på väg eller järnväg. Kostnadsfaktorn beaktas därför enbart inom de områden där riktvärdena inte förutsätter prissättning "fritt bilväg".

Faktor för persontransportkostnader

Rekommendationer:

Kostnadsfaktorn persontransport bör bestämmas till kostnaden för persontransport till värderingsenheten beräknad med utgångspunkt i avståndet på väg från närmaste bebyggelse med serviceinrättningar i form av affär och post eller bank.

Faktor för timmerutfall och kvalitet

Rekommendationer:

Kvalitetsfaktorn timmerutfall och kvalitet bör bedömas med hänsyn till vad avverkningar i skog med genomsnittlig ålderssammansättning kan ge. Den omständigheten att en värderingsenhet till exempel består av enbart ungskog innebär inte i och för sig att poängen för timmerutfallet och kvaliteten skall sättas högt.

7.4 Virkesförråd barrträd

Med virkesförråd barrträd avses enligt 14 kap. 3 § FTL virkesförrådet av barrträd per hektar uttryckt i skogskubikmeter. För virkesförråd upp till 200 skogskubikmeter får klasserna ej göras större än 10 skogskubikmeter. Med virkesförråd uttryckt i skogskubikmeter avses enligt 4 kap. 10 § RSV:VF fast volym stamvirke ovan stubbe inklusive toppar och bark.

I virkesförrådet ingår endast volymen av de växande träd som uppnått 1,3 meters höjd över marken. Virkesförråd barrträd skall enligt 4 kap. 10 § RSV:VF bestämmas i hela skogskubikmeter. Varje skogskubikmeter skall enligt samma bestämmelse utgöra en klass.

7.5 Virkesförråd lövträd

Med virkesförråd lövträd avses enligt 14 kap. 3 § FTL virkesförrådet av lövträd per hektar uttryckt i skogskubikmeter. För virkesförråd upp till 200 skogskubikmeter får klasserna inte göras större än 10 skogskubikmeter.

Med virkesförråd uttryckt i skogskubikmeter avses enligt 4 kap. 10 § RSV:VF fast volym stamvirke ovan stubbe inklusive toppar och bark. Virkesförråd lövträd skall enligt 4 kap. 10 § RSV:VF bestämmas i hela skogskubikmeter. Varje skogskubik-meter skall enligt samma bestämmelse utgöra en klass.

7.6 Beräkning av riktvärde

Förslag till fastighetstaxering skall enligt 18 kap. 4 § FTL grundas på av SKM:s kända uppgifter. Förslaget skall innehålla uppgifter som är nödvändiga för fastighetstaxeringen. Förslaget till skogsbruksvärde skall grundas på det virkesförråd, som bestämts vid närmast föregående allmänna fastighetstaxering eller därefter vidtagen nytaxering samt på områdesvis fastlagda procenttal för volymtillväxt och kända uppgifter om avverkningar efter den senast verkställda taxeringen.

Värdefaktorn virkesförråd för skogsmark får enligt 18 kap. 4 § FTL, om säkrare grunder inte föreligger, bestämmas med ledning av vid AFT 92 redovisat virkesförråd, förväntad tillväxt under perioden den 1 januari 1992 - den 31 december 1997 enligt bilaga 4 till handboken för fastighetstaxering 1998 Värderingsregler - Lantbruk med tabell över till växtprocent för skogsmark samt kända avverkningar under samma tid.

8.1 Storlek

Med storlek avses enligt 14 kap. 5 § FTL skogsimpedimentens areal. Någon klassindelning i fråga om skogsimpedimentens storlek görs enligt 7 kap. 3 § FTL inte. Skogsimpediment mäts i hela hektar.

9.1 Storlek

Med storlek avses enligt 12 kap. 3 § FTL tomtmarkens areal.

Rekommendationer:

Om tomtstorlek inte angivits i deklarationen, bör tomtstorleken antas vara lika med normaltomtens storlek inom värdeområdet såvida inte omständigheterna tyder på annat.

För lantbruksenheter skall enligt 20 kap. 5 § FTL tomtmarkens areal anges i såväl hektar som kvadratmeter. Om tomtmarkens areal anges i kvadratmeter skall enligt 3 kap. 1 § RSV:VF angivelsen göras i hela kvadratmeter. Matematisk avrundning skall därvid tillämpas enligt 1 kap. 3 § RSV:VF. Någon klassindelning av värdefaktorn därutöver sker inte (jfr 7 kap. 3 § FTL).

9.2 Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp avses enligt 12 kap. 3 § FTL i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp.

Värdefaktorn vatten och avlopp skall enligt 1 kap. 35 a § FTF indelas i sex klasser (VA-klasser).

Enligt 4 kap. 14 § RSV:VF skall vad som sägs i 3 kap. 4 § RSV:VF om klassindelning av värdefaktorn vatten och avlopp för tomtmark ingående i småhusenhet tillämpas även i fråga om tomtmark ingående i lantbruksenhet.

Rekommendationer:

En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunal vatten- och/eller avloppsanläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten.

Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenheten ändå anses ansluten, om huvudmannen

Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal VA-anläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller enskilt WC-avlopp förutsätts.

WC-avlopp bör vara godkänt av kommunen.

9.3 Fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 12 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte. Utgör tomtmarken inte självständig fastighet skall hänsyn även tas till möjligheten att tomtmarken kan bilda egen fastighet. Med värderingsenhet som utgör självständig fastighet skall jämställas värderingsenhet på vilken det finns småhus som utgör brukningscentrum för lantbruksenhet.

Rekommendationer:

Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) skall redovisas såsom fastighet, nämligen

Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden skall enligt 1 kap. 35 a § FTF indelas i tre klasser (FR-klasser).

Värderingsenhet på vilken det finns småhus, som utgör brukningscentrum, skall enligt 4 kap. 15 § RSV:VF jämförd med 3 kap. 5 § föras till klass 1. Till klass 2 skall föras värderingsenhet som kan bilda självständig fastighet och till klass 3 förs värderingsenhet som inte kan bilda självständig fastighet.

Rekommendationer:

Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 bör ske på följande sätt.

Klass 2. Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande fall:

A. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus

- utom detaljplan:

- inom detaljplan;

B. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus:

Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning.

Korrigerat normaltomtsvärde

Rekommendationer:

Om en värderingsenhet tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 10 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet tomtmark i klass 3 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är åsatt byggnader, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

9.4 Typ av bebyggelse

Med typ av bebyggelse avses enligt 12 kap. 3 § FTL om värderingsenheten för tomtmarken är bebyggd med eller avsedd att bebyggas med friliggande småhus, kedjehus eller radhus. Värderingsenhet för tomtmark som ingår i lantbruksenhet och på vilken dess brukningscentrum är beläget skall anses vara bebyggd med friliggande småhus.

Värdefaktorn typ av bebyggelse indelas enligt 1 kap. 35 a § FTF i tre bebyggelseklasser. Klassindelningsgrunderna framgår av 4 kap. 12 § RSV:VF.

9.5 Speciell belägenhet

Med speciell belägenhet avses enligt 12 kap. 3 § FTL tomtmarkens läge inom värdeområdet t.ex. vid strand (12 kap. 3 § FTL).

Värdefaktorn speciell belägenhet skall enligt 4 kap. 13 § jämförd med 3 kap. 3 § RSV:VF vid riktvärdets bestämmande indelas i följande tre klasser (belägenhetsklasser).

Värderingsenhet hänförs till klass 1, om byggnadsplatsen på värderingsenheten ligger mindre än 75 meter från hav, insjö eller vattendrag. Värderingsenhet, som utgörs av en eller flera självständiga fastigheter, skall också hänföras till klass 1, om enheten till någon del ligger mindre än 50 meter från hav, insjö eller vattendrag. Går värderingsenheten inte fram till strandlinjen, hänförs enheten till klass 1 endast om det mellanliggande området utgörs av naturmark, som inte används för bebyggelse, bil-, park- eller gångväg.

Till klass 2 hänförs en värderingsenhet, som inte skall hänföras till klass 1 och på vilken byggnadsplatsen ligger högst 150 meter från stranden, om området fram till strandlinjen inte används för sammanhängande bebyggelse eller för verksamhet som medför att strandzonen inte är tillgänglig för värderingsenhetens ägare.

Till klass 3 hänförs övriga värderingsenheter tomtmark (3 kap. 3§ RSV:VF).

Rekommendationer:

Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden.

I fråga om vad som skall anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 15 § första stycket naturvårdslagen (1964:822) äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområden är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller ej.

Om en värderingsenhet tomtmark ligger vid eller i närheten av en liten bäck, ett större dike e.dyl., som saknar betydelse för tomtmarkens värde, bör bäcken eller diket vid fastighetstaxeringen inte anses som ett sådant vattendrag som sägs i 4 kap. 13 § RSV:VF.

Vid bedömningen av om en värderingsenhet skall indelas i belägenhetsklass 1 eller 2 bör användningen av marken fram till strandlinjen vara av betydelse. Strandens attraktivitet ingår däremot inte i bedömningen av belägenhet. För att värderingsenheten skall indelas i klass 1 bör ägaren av värderingsenheten ensam eller tillsammans med ägarna av närliggande tomter i stort sett ensamma kunna disponera strandzonen.

För att en strandzon skall anses tillgänglig för värderingsenhetens ägare på sådant sätt att enheten bör indelas i belägenhetsklass 2 bör lämplig gångväg eller annan väg finnas från värderingsenheten till stranden. Gångavståndet till strand bör dock understiga 300 meter. Bilväg, parkväg, frekvent använda motionsstigar och liknande bör inte hindra att strandzonen anses tillgänglig. Strandzonen bör ha skälig storlek.

Inom detaljplanelagt område som inte är till fullo utbyggt bör indelningen av värdefaktorn speciell belägenhet ske med ledning av detaljplanens utformning.

De i 3 kap. 3 § RSV:VF angivna avståndet bör mätas horisontellt. Vid större höjdskillnad mellan byggnadsplatsen och stranden bör gångavståndet avse faktiskt avstånd.

10.1 Storlek

Storleken bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen.

Värdeyta

Värdefaktorn storlek anges enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 8 § RSV:VF såsom småhusets värdeyta. Värdeytan utgörs av summan av småhusets boyta och ett tillägg motsvarande 20 % av sådan biyta som kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. I tvåbostadshus skall biyta som används som gemensamt kommunikationsutrymme inte medräknas. Tillägget för biyta får uppgå till högst 20 kvadratmeter.

Med boyta avses boarea enligt svensk standard SS 02 10 52.

Med biyta avses biarea enligt svensk standard SS 02 10 52.

Byggnad med biutrymmen som är sammanbyggd med ett småhus räknas enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 6 § RSV:VF som del av småhuset, om den kan nås inifrån småhuset genom dörr eller liknande. Om sådan förbindelse saknas, utgör byggnaden komplementhus.

Rekommendationer:

Den omständigheten att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. kontor eller lager utan att vara speciellt inrättat härför, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.

När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo- och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.

Värdeyta, boyta, biyta och tillägg för biyta skall enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 7 § RSV:VF anges i hela kvadratmeter.

Rekommendationer:

I de fall takhöjden i hela småhuset understiger 1,9 meter och värdeytan därför är 0 eller när värdeytan av annat skäl skall bestämmas till mellan 0 - 10 kvm, bör grundvärdet bestämmas enligt kolumnen för den lägsta värdeytan i SV-tabellerna. Någon korrigering för avvikande storlek bör inte ske.

För småhus med värdeyta som understiger 10 kvadratmeter bör riktvärdet alltid bestämmas till noll.

10.2 Ålder

Åldern ger enligt 8 kap. 3 § FTL uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkten för dessa.

Åldern skall enligt 3 kap. 7 § RSV:VF anges i hela år.

Värdefaktorn ålder anges enligt 4 kap. 16 § RSV:VF jämförd med 3 kap. 9 § genom ett värdeår. Värdeåret utgör ingångsdata i SO-tabellerna L. Åldern för småhus på lantbruksenhet indelas enligt 1 kap. 6, 7 och 7 a §§ och bilaga 1 a till FTF i följande åldersklasser:

Värdeår 29 - 39, 40 - 44, 45 - 49, 50 - 54, 55 - 61, 62 - 64, 65 - 69, 70 - 74, 75 - 76, 77 - 78, 79 - 81, 82, 83 - 84, 85 - 86, 87 - 88, 89, 90, 91, 92, 93, 94-.

Rekommendationer:

Om exakt uppgift om nybyggnadsår saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.

Jämkning av värdeår

Rekommendationer:

Har en byggnad varit föremål för tillbyggnad eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm.

Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna. Värdeår som bestämts vid 1992 års allmänna fastighetstaxering (AFT 92) eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering bör bibehållas vid AFT 98, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.

Har till- eller ombyggnad skett efter 1991 och har detta inte beaktats vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter år 1991 företagna till- eller ombyggnaderna och det vid AFT 92 bestämda värdeåret, om detta inte bedöms vara felaktigt.

Har ny taxering skett efter 1992 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid nytaxeringen läggas till grund för värdeårsbestämningen vid AFT 98.

Om ett småhus är uppfört med äldre byggnadsmaterial och detta påverkar byggnadens återstående livslängd, bör detta beaktas då nybyggnadsåret bestäms. Så bör t.ex. i regel ett flyttat hus behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår. Motsvarande gäller vid jämkning till följd av ombyggnad eller tillbyggnad, som utförts med äldre byggnadsmaterial.

Avrundning sker till hela år.

10.3 Standard

Standarden bestäms enligt 8 kap. 3 § FTL med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.

Rekommendationer:

Vid standardklassificeringen bör hänsyn bl.a. tas till om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen.

Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.

Värdefaktorn standard anges enligt 4 kap. 16 § RSV:VF jämförd med 3 kap. 10 och 11 §§ och bilaga 3 till dessa föreskrifter genom antalet standardpoäng som beräknats för småhuset. Sedan denna föreskrivna poängberäkning gjorts, kan jämkning av den föreskrivna poängberäkningen ske enligt 4 kap. 16 § jämförd med 3 kap. 12 § RSV:VF.

Rekommendationer:

En förutsättning för att standardpoäng skall åsättas för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.

De standardhöjande underhållsåtgärder som beaktas vid poängberäkningen avser byggnadens åldersrelaterade allmänna underhållsstatus och anges i bilaga 3 till RSV:VF vid de olika huvudområdena under rubrikerna underhålls- och ombyggnadsstandard. Åtgärder vid påtagligt eftersatt underhåll och akuta reparationsbehov eller andra onormala underhållskostnader beaktas inte vid standardklassificeringen utan genom justering för säregna förhållanden.

Rekommendationer:

Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.

Huvudområde Energihushållning

Rekommendationer:

Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.

Om huset är byggt efter 1965 anses elsystemet inte vara utbytt.

Om huset är byggt efter 1985 anses köksinredningen inte vara utbytt.

Om huset är byggt efter 1965 anses vatten- och avloppsstammar inte utbytta.

Om huset är byggt efter 1980 anses inredning, golv, väggmaterial och sanitetsporslin inte utbytta.

För att sanitetsutrustning respektive golvbeläggning och väggmaterial skall anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande:

11.1 Allmänt om klassificeringen

11.1.1 Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till det ändamål värderingsenheten huvudsakligen är inrättad för. Beträffande växthus bestäms dock byggnadskategorin med hänsyn till växthusets konstruktion och anordning i övrigt.

Följande sexton klasser av värdefaktorn byggnadskategori finns enligt 1 kap. 10 § FTF.

Då ny-, till- och/eller ombyggnad uppges ha skett under en tidsperiod omfattande flera år och exakt uppgift om nybyggnadsåret saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.

11.1.3 Storlek

Storleken bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till värderingsenhetens yta på marken. Beträffande spannmålslager och silor bestäms dock storleken med hänsyn till lagringsvolymen.

Med byggnadsyta på marken avses enligt 4 kap. 19 § RSV:VF byggnadsarea enligt svensk standard SS 02 10 52.

Rekommendationer:

Värdefaktorn storlek skall bestämmas för alla byggnadskategoriklasserna och mäts normalt i kvadratmeter byggnadsyta, dvs. den yta byggnaden upptar på marken (svensk standard SS 02 10 52). Detta bör gälla även om ekonomibyggnaden är uppförd i två eller flera plan, t.ex. djurstall med överliggande logdel (s.k. skulle). Vid sådant förhållande kan i vissa fall en jämkning av byggnadsytan aktualiseras.

En jämkning av byggnadsytan med hänsyn till att byggnaden är uppförd i flera plan bör ske, med utgångspunkt från det värdetillskott som byggnaden fått genom att den uppförts i mer än ett plan.

11.1.4 Beskaffenhet

Beskaffenhet bestäms enligt 10 kap. 3 § FTL med hänsyn till byggnadsmaterial och utrustning samt värderingsenhetens skick.

Värdefaktorn beskaffenhet skall bestämmas för samtliga byggnadskategoriklasser utom för klass 27. Beskaffenheten indelas i tre klasser, betecknade

Vid klassificeringen av värdefaktorn beskaffenhet förekommer två metoder då det gäller att bestämma vilken beskaffenhetsklass som skall utgöra ingång i E-tabell. Den ena metoden innebär en direktklassificering av beskaffenhetsklassen på grundval av den verbala beskrivning som skall gälla för klassen, se bilaga 7 till RSV:VF. Denna typ av klassificering tillämpas i E-tabellerna för byggnadskatego-riklasserna 11, 31 - 33, 42, 44 och 60.

Den andra metoden innebär att beskaffenhetsklassen definieras dels genom en verbal beskrivning, dels genom en poängsättning av ekonomibyggnadens bygg-nadsmaterial, utrustning och skick enligt särskilda tabeller, bilaga 8, 9 och 10 till RSV:VF för byggnadskategorierna 21, 23 - 26 och 51 - 53. Summa beskaffenhets-poäng skall på bestämt sätt motsvara viss beskaffenhetsklass.

Om summa beskaffenhetspoäng inte svarar mot den verbala definitionen av klassen kan enligt 4 kap. 22 § RSV:VF jämkning ske. Det kan ske om byggnadsmaterial, utrustning eller skick som anges i poängtabellen (bilaga 8 eller 9 till RSV:VF) föreligger men är av mycket hög eller låg kvalitet. Jämkning kan också ske, om byggnadsmaterial eller utrustning är av annat slag än som anges i poängtabellen och materialet eller utrustningen är av mycket hög eller mycket låg kvalitet. Har byggnaden en speciell utformning kan jämkning vidare ske, om poängsumman för ekonomibyggnaden uppenbarligen ger en felaktig bild av byggnadens beskaffenhet. Verbala beskrivningar avseende beskaffenhetsklasserna och poängsättningen för dem redovisas i de följande avsnitten avseende de olika byggnadskategoriklasserna.

11.2 Särskilt om klassificeringen vid olika byggnadskategoriklasser

11.2.1 Äldre ekonomibyggnader m.m. (byggnadskategoriklass 11)

För värdefaktorn beskaffenhet finns enligt 4 kap. 21 § RSV:VF och bilaga 7 till föreskrifterna följande klasser för byggnadskategoriklass 11.

Rekommendationer:

Värderingsenhetens beskaffenhet bör bestämmas för byggnadskategoriklass 11 genom sammanvägning av de ingående byggnadernas beskaffenhet efter deras ytor på marken.

Till klass 1 bör normalt föras äldre djurstallar i gott skick och djurstallar uppförda under sextiotalet.

11.2.2 Djurstallar (byggnadskategoriklasserna 21, 23 - 27)

Rekommendationer:

Viss utrustning t.ex. hötork, kraftfodersilo, som i vissa fall kan vara placerad utanför djurstallet eller i annan byggnad än en sådan som används för djurhållningen, bör beaktas vid bestämningen av djurstallets beskaffenhet.

11.2.3 Logar, lador m.m. (byggnadskategoriklasserna 31 - 33)

Rekommendationer:

I byggnadsytan för potatislagerhus bör även medräknas i huset belägna lokaler för paketering och sortering samt för personalrum och dylikt i den mån de är värmeisolerade.

11.2.4 Växthus (byggnadskategoriklasserna 51 - 53)

Rekommendationer:

Storleken bestäms av den yta växthuset upptar på marken. I ytan bör även inräknas utrymmen för uppvärmning, mindre lager och mindre arbets-utrymmen som har direkt funktionssamband med växthuset. Större lagerutrymmen bör indelas som särskild byggnad och värderas för sig.

11.2.5 Övriga ekonomibyggnader (byggnadskategoriklass 60)

Rekommendationer:

Enkla byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass bör värderas på samma sätt som byggnadskategoriklass 11.

För övriga byggnader som tillhör denna byggnadskategoriklass bör ledning vid värderingen hämtas från anläggningskostnaderna och åldern.

Värdet av dessa ekonomibyggnader bör lämpligen bestämmas på följande sätt.

Byggnadskostnaden inklusive arbetskostnad omräknas till 1996 års kostnadsnivå med ledning av nedanstående omräkningstal:

Basvärdet bestäms därefter genom att återanskaffningskostnaden multipliceras med en nedräkningsfaktor. Därigenom beaktas dels återanskaffningskostnadens genomslagskraft på marknadsvärdet, dels byggnadens värdeminskning genom ålder och bruk, dels föreskriven basvärdenivå. Följande nedräkningsfaktorer används:

Exempel på enkla ekonomibyggnader är dels sådana byggnader som är byggnadstekniskt enkla och därför har ett lågt värde per kvm bruttoarea, dels sådana som uppenbart har ett lågt totalt värde.

11.2.7 Ekonomibyggnader under uppförande

Rekommendationer:

Värdet för ekonomibyggnader under uppförande bör normalt kunna beräknas genom att återanskaffningskostnaden i 1996 års kostnadsnivå nedräknas med de nedräkningsfaktorer som rekommenderats för byggnadskategori 60.

Inför AFT 98 har nya regler förts in i 7 kap. FTL om beaktande av storleksinverkan på lantbruksenheter, storlekskorrektion. För storlekskorrektion för storleksinverkan och särskilda värdeförhållanden på lantbruksenhet har enligt bestämmelse i 1kap. 4 a § FTF storlekskorrektionstabell 1 och 2 upprättats.

Rekommendationer

Skattemyndigheten i I-län bör, sedan storlekskorrektion enligt storlekskorrektionstabell 1 företagits jämka det sammanlagda värdet av lantbruksenhet i länet med ett sammanlagt riktvärde om minst 450 000 kr om

13.1 Allmänt

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall enligt 7 kap. 5 § FTL ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Justeringens storlek skall motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden. Påtaglig inverkan på marknadsvärdet skall anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst 50 000 kronor.

Utgångspunkt för justering

Vid bedömningen av vad som är ett säreget förhållande är utgångspunkten i första hand antingen vad som är normalt inom det värdeområde som taxeringsenheten tillhör eller vad som enligt anteckning på riktvärdekartan förutsatts vid riktvärdesangivelsens bestämmande.

Om det för riktvärdet har förutsatts att annat än inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden råder för värdefaktor som inte avses i 8 kap. 3 §, 10 kap. 3 §, 12 kap. 3 §, 13 kap. 3 eller 5 § samt 14 kap. 3 eller 5 § FTL skall detta enligt 5 § RSV:LFF anges på riktvärdekartan.

Redovisning

Anledningen till justeringen är ibland hänförlig till viss bestämd del av taxeringsenheten, t.ex. viss bestämd byggnad, men kan i andra fall närmast hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen måste justeringen av tekniska skäl ske på en eller flera av de i taxeringsenheten ingående värderingsenheterna.

Föreligger för taxeringsenheten sådant påtagligt säreget förhållande som anges i 7 kap. 5 §, skall detta enligt 1 kap. 5 § FTF redovisas genom justering för en eller flera värderingsenheter.

Rekommendationer:

Justeringen bör ske på den värderingsenhet till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

Om justeringsbeloppet för ett småhus på en lantbruksenhet är större än riktvärdet för småhuset, bör reducering ske av andra värden i följande ordning: Riktvärdet för värderingsenheten avseende det aktuella småhuset, riktvärdet för tomtmarken till det aktuella småhuset, riktvärdena för övriga småhus inom lantbruksenheten, riktvärdena för tomtmark till sistnämnda småhus och för ekonomibyggnader. Är ytterligare justering nödvändig bör denna göras på riktvärdena för åkermarken, betesmarken, skogsmarken och skogsimpedimenten inom lantbruksenheten i proportion till storleken av dessa värden.

Observera att justeringen måste vara begränsad till den taxeringsenhet i vilken byggnaden ingår.

Någon begränsning av minsta justeringsbelopp för en värderingsenhet finns inte. Om justeringsbeloppet bestäms med ledning av taxeringsenhetens eller värderingsenhetens värde med och utan inverkan av ett säreget förhållande (den indirekta metoden) torde det sällan vara möjligt att bestämma justeringsbelopp som är mindre än 5 % av riktvärdet. Om däremot justeringsbeloppet kan bestämmas genom en direkt uppskattning av det säregna förhållandets värdeinverkan (den direkta metoden) kan mindre justeringsbelopp bestämmas. Mindre belopp än 10 000 kr torde dock aktualiseras endast i undantagsfall.

Rekommendationer:

Vid bestämmande av justeringsbelopp för enskilda värderingsenheter bör de minsta belopp som kommer till användning uppgå till 10 000 kr, då beloppet bestäms enligt den direkta metoden, och 5 % av riktvärdet då beloppet uppskattas enligt den indirekta metoden.

13.2 Åkermark och betesmark

Energiskog

Rekommendationer:

Om den energiskog som finns vid beskaffenhetstidpunkten (se 1 kap. 6 § FTL) har ett påtagligt värde utöver åkermarkens värde, bör riktvärdet justeras upp.

Vilthägn

Rekommendationer:

Om ett permanent viltstängsel har ett påtagligt värde utöver markens värde och inte utgör särskild värderingsenhet (se avsnitt 4.1) bör riktvärdet justeras upp.

Fruktträd

Rekommendationer:

När med fruktträd upptagen areal uppgår till minst ett hektar, bör justering för fruktodling ske med ledning av följande tabell. Värdena i tabellen avser ur odlingssynpunkt gynnsamt belägna områden i syd- och mellansverige. För övriga områden bör lägre värden användas. Om fruktträden är av sämre beskaffenhet än normalt bör i tabellen redovisade värden reduceras eller justering helt uteslutas.

10

30

50

Naturreservat

Se avsnitt 13.3.

13.3 Skogsmark och skogsimpediment

Stort lövinslag m.m.

Rekommendationer:

Om lövinslaget väsentligt avviker från vad som är normalt inom värdeområdet kan en justering aktualiseras. Med väsentlig avvikelse bör avses minst 25 procentenheter. Frågan om justering skall företas bör avgöras med ledning av värderingen av virkesförrådet av övriga lövträd inom värdeområdet.

För att justering skall göras bör skillnaden mellan å ena sidan värdet, beräknat enligt tillämplig skogstabell S med ledning av för värdeområdet genomsnittliga förhållanden vad gäller lövandelen, och å andra sidan värdet, beräknat enligt samma tabell efter de förhållanden som råder på värderingsenheten, uppgå till minst skillnaden i värde mellan den tillämpade virkesförrådsklassen i skogstabell M och den närmast lägre eller högre klassen i denna tabell.

Vid väsentligt avvikande bonitet eller kostnad bör justering kunna ske efter motsvarande princip.

Naturreservat

Rekommendationer:

För en värderingsenhet som berörs av naturreservatsföreskrifter bör en justering för säregna förhållanden ske. Justeringens storlek får avgöras från fall till fall med hänsyn till innehållet i meddelade föreskrifter. Dessa framgår av upprättad skötselplan.

Exempel på föreskrifter som kan motivera justering av skogsbruksvärdet:

Grupp 1

Grupp 2

Rekommendationer:

I den första gruppen finns föreskrifter som var och en för sig bör medföra justering. Föreskrifterna i den andra gruppen innebär mindre intrång och det bör därför krävas två eller flera föreskrifter i kombination för att justering av skogsbruksvärde skall bli aktuell.

Till den första gruppen hör urskogar och andra skogar för vilka föreskrifterna inskränker möjligheterna till avverkning.

Justeringens storlek bör bestämmas med hänsyn till den ekonomiska belastning som reservatbestämmelserna innebär. Det bör dock uppmärksammas att vissa begränsningar till följd av reservatbestämmelserna lämpligen bör beaktas redan vid klassificeringen av de värdefaktorer som bestämmer riktvärdet t.ex. genom högre kostnadsklass.

Naturreservat kan även beröra åkermark. Exempel på sådana reservatbestämmelser är restriktioner beträffande djurhållning och gödsling.

Om ersättning för intrång till följd av bestämmelser om naturreservat har bestämts till belopp motsvarande minskningen av marknadsvärdet måste ersättningen för att läggas till grund för en justering räknas om till 1996 års värdenivå. Härefter reduceras den omräknade ersättningen till basvärdenivå (75 %) för att kunna tjäna till ledning för justeringens storlek. Justering med utgångspunkt från ersättningens storlek bör dock ske med stor försiktighet.

Naturvårdsområde m.m.

Rekommendationer:

Föreskrifter som gäller naturvårdsområde påverkar normalt inte marknadsvärdet av skogsmark med växande skog så påtagligt att justering för säregna förhållanden blir aktuell. Om den avtalade belastningen påverkar värdet mer påtagligt bör dock skogsbruksvärdet justeras ned.

Ägare av vissa större fastigheter har på eget initiativ och frivilligt avsatt områden inom vilka fastighetsägaren själv påtagit sig vissa begränsningar - ibland mot ersättning - vid skötseln av skogen som därför inte lämnar en optimal avkastning. Skötseln kan i dessa fall likna den skogsskötsel som bedrivs inom naturreservat. Sådana begränsningar motiverar inte justering av riktvärdet, såvida de inte tryggas genom servitut eller offentligrättsliga regler, t.ex. naturreservat eller skyddsbestämmelser enligt plan- och bygglagen (1987:10), PBL. Motsvarande gäller likartade avtal som fastighetsägare ingår med Skogsstyrelsen och som inte är bindande för kommande ägare enligt huvudregeln i 5 kap. 3 § FTL att privaträttsliga förpliktelser inte skall beaktas vid värderingen.

Extremt markutnyttjande med stöd av allemansrätten

Rekommendationer:

Ägare till markområden som ligger i anslutning till stora bebyggelseområden kan i speciella fall tvingas till mycket betydande restriktioner eller olägenheter vid lantbrukets skötsel utan att detta kommit till uttryck i t.ex. reservatföreskrifter eller områdesbestämmelser. Restriktioner m.m. bör i första hand beaktas vid skogsmarkens klassificering men bör i extrema fall även kunna leda till en justering nedåt av riktvärdet för skogsmarken.

Jaktvärden

Rekommendationer

Justering av skogsbruksvärdet med hänsyn till särskilt jaktvärde, bör baseras på en bedömning av följande faktorer:

Vid bestämning av justeringsbeloppets storlek bör antas att i riktvärdet beaktas ett normalt jaktvärde som till sin storlek motsvarar värdet av skogsimpediment.

13.4 Tomtmark

Fördröjd exploatering

För obebyggda värderingsenheter som inte är omedelbart bebyggbara kan justering aktualiseras. Detta gäller ofta sådan tomtmark som tidigare var indelad som exploateringsmark. En annan vanlig situation där justering kan komma i fråga är då tomten omfattas av planbestämmelser enligt 5 kap. 8 § PBL, vilket bl.a. kan innebära att bygglov inte erhålls förrän vissa trafik-, va- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Rekommendationer:

Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.

Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn för hela riket bör bestämmas enligt följande tabell.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

För obebyggda värderingsenheter med dåliga grundläggningsförhållanden kan justering aktualiseras. De åtgärder som kan behöva vidtas kan variera mycket inte minst kostnadsmässigt.

Rekommendationer:

De kostnader som är oundgängliga bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspristerna på tomtmark tyder på annat.

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Värdet av en värderingsenhet är huvudsakligen knutet till dess byggrätt. Värderingsenhetens topografi, orientering i väderstreck, förekomst av fornlämning och sankmark kan även påverka värdet.

Rekommendationer:

Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att - även om bebyggelse tillåts - det kan tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Brist på trädgårdsanläggningar och särskilt exklusiva anläggningar kan föranleda justeringar.

Rekommendationer:

Nedjustering bör endast komma i fråga där betydande anläggningar måste komma till stånd för att värderingsenheten skall anses ha en för området normal trädgårdsanläggning.

Uppjustering bör endast ske för mycket omfattande trädgådsanläggningar.

Då uppjustering aktualiseras bör justering göras med högst 50 % av tekniska nuvärdet.

Tillgång till väg eller gata

Riktvärdet för tomtmark förutsätter normalt att körbar bilväg finns fram till tomtgränsen.

Rekommendationer:

Om bilväg saknas fram till tomtgränsen och sådan är förutsatt i riktvärdet, bör en nedjustering av riktvärdet aktualiseras.

El till värderingsenheten

Normalt finns elanslutning framdragen till värderingsenheten. Om elanslutning saknas kan i vissa fall justering för säregna förhållanden aktualiseras. Marknadsvärdet påverkas av hur stor anslutningsavgiften till distributionsföretag är samt vilken hänsyn köpare tar till en framtida anslutningskostnad i samband med köpet.

Normal anslutningsavgift i områden där andra fastigheter har elanslutning är ca 10 000 - 20 000 kr i 1996 års prisnivå.

I områden med stor efterfrågan på fastigheter torde marknadsvärdeinverkan sällan överstiga 50 % av anslutningsavgiften. Det normala är således att marknadsvärdeinverkan inte är påtaglig då elanslutning saknas, vilket innebär att justering för säregna förhållanden inte aktualiseras.

Servitut

Servitut kan vara både värdehöjande eller värdesänkande.

Exempel på värdehöjande servitut är rätt till fri kraft från närbelägen kraftstation.

Buller m.m.

Inom områden där fastigheterna störs av buller eller andra trafikimmissioner och detta inte beaktats genom att särskilda värdeområden avgränsats, kan justering aktualiseras.

Justering för buller m.m. kan behöva ske för tomter med speciellt utsatta lägen, t.ex. vid backar, trafikljus och busshållplatser eller längs trafikleder där tung trafik förekommer nattetid. Justering kan också aktualiseras längs järnvägar, vid flygplatser och bullrande industrier etc.

Rekommendationer:

Har ett småhus placerats på tomten och byggnadstekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.

Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.

Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 60 - 65 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske när uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot bullerkällan och när fastigheter är särskilt utsatta även för andra störningar såsom damm, luftförorereningar eller ljussken.

15

10

Angivna justeringsbelopp innefattar förutom värdenedsättning till följd av bullret även övriga störningar som vanligen följer av trafiken, som störningar av avgaser, ljus och skakningar.

I fråga om buller bör tomtens och småhusets läge i förhållande till bullerkällan beaktas liksom förekomsten av skyddande eller avskärmande vegetation, bullerskärm etc. Om det förekommer avskärmning mot bullerkällan i form av mellanliggande huskroppar bör värdenedsättningen beräknas till maximalt hälften av i tabellen angivna justeringsbelopp.

Justering kan även aktualiseras för andra immissioner än buller som t.ex. luftföroreningar av illaluktande ämnen och damm.

Kraftledningar

Om taxeringsenheten ligger i nära anslutning till större kraftledning kan justering aktualiseras med hänsyn till dels den förfulning och det intrång som ledning och ledningsstolpar medför, dels den osäkerhet som föreligger beträffande inverkan av elektromagnetiska kraftfält. I första hand är det kraftledningar ingående i det s.k. storkraftnätet som kan motivera justering men också andra större kraftledningar med spänningar på 130 kilovolt eller mera kan medföra att justering är befogad.

Rekommendationer:

För en lantbruksenhet vars byggnadsplats ligger högst 75 meter utanför en 400 kilovoltlednings ytterfas och med en ledningsstolpe belägen i blickfånget kan en nedjustering med ett belopp som uppgår till maximalt 20 % av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus vara motiverad. För mindre intrång bör justeringen bestämmas mot bakgrund härav och förhållandena i det enskilda fallet. Beträffande ledningar under 130 kilovolt bör förfulningen till följd av ledningsstolpes belägenhet vara mycket framträdande för att justering skall aktualiseras.

Swimmingpool utomhus

Rekommendationer:

För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50% av tekniska nuvärdet. (Det tekniska nuvärdet motsvarar normalt anläggningskostnaden vid anläggningsåret.)

Det tekniska nuvärdet kan även nedskrivas på grund av ålder och bruk.

13.5 Småhus

Radon

Om det förekommer radon mera allmänt inom ett värdeområde, kan det med hänsyn till bestämmelserna i 5 § RSV:LFF framgå av riktvärdekartan om riktvärdeangivelserna är bestämda med beaktande av eller bortseende från radonförekomsten. Är riktvärdeangivelsen bestämd med beaktande av radonförekomst, kan det framgå av kartan vilken radongashalt som riktvärdeangivelsen motsvarar. I byggnader uppförda efter 1975 förekommer normalt inte någon byggradon. Däremot kan markradon förekomma.

Rekommendationer:

Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör justering ske då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 becquerel per kubikmeter (Bq/m3).

Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller - då fråga är om gruppbebyggelse - intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som skett före den 1 januari 1994 och anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.

I många kommuner har radonmätningar företagits. Intyg om mätningarna torde i dessa fall kunna erhållas från kommunen.

Rekommendationer:

En nedjustering bör normalt ske med nedanstående belopp.

A. Åtgärder för nedbringandet av radongashalten har inte vidtagits alternativt har inte medfört att radongashalten nedbringats under 200 Bq/m3.

Justeringsbelopp i tusental kronor

(40)

60

50

60

80

B. Åtgärder har vidtagits för nedbringande av radongashalten och kontinuerliga åtgärder erfordras för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/m3. Radongashalten understiger därefter 200 Bq/m3.

Justeringsbelopp i tusental kronor

(20)

(30)

(40)

Byggnadsskador t.ex. mögelskador

Olika typer av byggnadsskador förekommer ofta. Fukt- och mögelskador finns framför allt på äldre småhus med källarvåning och hos småhus byggda på 1970- och 1980-talen. Skador som endast medfört skönhetsfel beaktas normalt inte vid värderingen.

Rekommendationer:

Justeringsbeloppets storlek bestäms ofta mot bakgrund av bedömda reparations- och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla.

Värderingen utgår från att skadan skall repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga.

Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas omgående, uppskattas justeringsbeloppet till 75 % av nödvändiga kostnader angivna i 1996 års kostnadsläge.

Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 %. Justeringsbeloppet blir då 0,75 x 0,5 x nödvändiga kostnader, uttryckta i 1996 års kostnadsnivå.

Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.

Buller, kraftledningar m.m

Se under avsnitt 13.4

Kulturhistoriskt intressanta småhus

För kulturhistoriskt intressanta småhus kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll samt onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt.

Med kulturhistoriskt intressanta småhus avses i första hand:

Även andra småhus än sådana som omfattas av särskilda restriktioner kan vara kulturhistoriskt intressanta. Vilka de är kan framgå av kommunala kulturminnesinventeringar eller - program eller beslut om tilläggslån/förhöjt låneunderlag eller byggnadsvårdsbidrag.

På lantbruksenheter finns ibland slott och andra byggnader av liknande karaktär som är ur allmän synpunkt kulturhistoriskt värdefulla, utan att för den skull ha förklarats som byggnadsminne e.d. med stöd av lagstiftning. Dessa byggnader medför inte sällan betydande kostnader för framför allt underhållsarbeten. Dessa kostnader förutses ofta öka i framtiden. För närvarande kan byggnadens ägare och exempelvis länsantikvarien komma överens om hur byggnaden skall bevaras för framtiden. Dessa överenskommelser bygger i regel inte på några formella grunder. Byggnadens ägare är emellertid uppmärksam på att om byggnaden vansköts skulle beslut om byggnadsminnesförklaring kunna aktualiseras. I de fall det bedöms att ett bevarande av en byggnad av detta slag är kulturhistoriskt önskvärt och det - t.ex. genom en kostnadskalkyl - klargörs att onormala kostnader framstår som sannolika på grund av eftersatt underhåll, onormala framtida drifts- och underhållskostnader, stora bostadsbyggnader, rivningsförbud eller vägrat rivningslov eller skyddsbestämmelser, kan justering för säregna förhållanden aktualiseras.

Rekommendationer:

För kulturhistoriskt intressanta småhus kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll, onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden eller byggnadens särskilda storlek. Justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt. Justeringar för nämnda förhållanden bör normalt ske då godtagbar dokumentation avseende det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras företetts.

Onormalt eftersatt underhåll

Rekommendationer:

För alla icke saneringsmogna byggnader bör ett onormalt eftersatt underhåll vara en anledning till justering nedåt av riktvärdet. För kulturhistoriskt intressanta byggnader kan justering för eftersatt underhåll i ett ytterlighetsfall aktualisera en justering som kan innebära att småhuset ges ett värde under tusen kronor.

Onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden

Bevarande av äldre hus orsakar regelmässigt merkostnader för underhåll. Det gäller vissa byggnadsdelar och -detaljer (torn, burspråk, verandor, paneler, skulptural utsmyckning), och s.k. överloppsbyggnader (äldre ekonomibyggnader, kvarnar, sågar, bruksmiljöer, paviljonger, orangerier).

Fördyringen kan vidare bero på att framtida underhållskostnader bedöms bli särskilt stora. Det gäller t.ex.

Rekommendationer:

Frågan om justering för säregna förhållanden skall ske bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls- eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen skall vara får bedömas från fall till fall.

Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (> 400 kvadratmeter bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.

Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud

Normalt får det antas att rivningslov begärs först då en byggnad är saneringsmogen. Ett vägrat rivningslov aktualiserar därför en justering nedåt av den del av byggnadsvärdet som svarar mot markens värde.

Rekommendationer:

En justering bör uppgå till högst 20 % av byggnadsvärdet. Återstående skada kan antas bli täckt av ersättning enligt PBL och föranleder då ingen justering. Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren kan en större justering vara motiverad. Hur stor den bör vara beror på möjigheterna att nyttiggöra byggnaden som bostad eller annat.

Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.

Ett rivningsförbud i detaljplan eller områdesbestämmelser eller som avser ett byggnadsminne och som gäller saneringsmogen byggnad kan jämställas med vägrat rivningslov. Rivningsförbud kan emellertid också avse ännu ej saneringsmogen bebyggelse. Ett sådant rivningsförbud påverkar inte själva småhusets värde men däremot den tillhörande markens värde, eftersom marken inte får nybebyggas då byggnaden om några år blir saneringsmogen. Värdeinverkans storlek är beroende av hur småhuset kan användas fortsättningsvis, om skyddsbestämmelser utfärdas m.m.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser kan, liksom skyddsföreskrifter vid en byggnadsminnesförklaring, påverka värdet genom dels högre underhålls- och driftskostnader, dels förlorad möjlighet att bygga om eller till enligt gällande plan.

Rekommendationer:

Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.

Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.

Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

För boutrymmen med en lägre takhöjd än 1,9 meter kan någon värdeyta inte bestämmas. Värdet av dessa utrymmen bör således beaktas genom justering.

Justeringens storlek bör bestämmas med ledning av det riktvärde som skulle ha åsatts småhuset om motsvarande utrymme haft full takhöjd. Skillnaden mellan ett på detta sätt beräknat riktvärde och det åsatta riktvärdet bör reduceras med hänsyn till värdeinverkan av den låga takhöjden. Reduktionens storlek bör bestämmas med hänsyn till förhållandena i det enskilda fallet.

I vissa fall kan det vara motiverat att justera ett riktvärde därför att vissa bostadsutrymmen har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter. Eftersom dessa utrymmen vid riktvärdets bestämmande behandlas som om de hade full takhöjd kan en justering nedåt vara motiverad. Detta gäller framför allt när takhöjden ligger nära 1,9 meter.

Värde av lokaldel

Rekommendationer:

Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Ledning för justeringens storlek kan hämtas från Riksskatteverkets rekommendationer (jfr. RSV Dt 1993:11) för värdering av lokal i hyreshus.

Värdefulla komplementhus

I riktvärdet för småhus ingår värdet av tillhörande garage, förråd och liknande byggnader. Endast värdet av inom värdeområdet normala komplementhus vad avser ålder, storlek, standard kan anses inräknat i riktvärdet.

Rekommendationer:

Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör följande förutsättningar vara uppfyllda:

Bostadsbyggnad sammanbyggd med ekonomibyggnad

Rekommendationer:

Om småhuset är sammanbyggt med ekonomibyggnad för djurskötsel eller till mindre del inrättat för djurskötsel bör en justering för säregna förhållanden kunna ske.

13.6 Ekomomibyggnader

Djurstall och växthus

Riktvärdena är framtagna med utgångspunkt från produktionskostnader för på entreprenad byggda ekonomibyggnader. För djurstall har dessutom beaktats att mindre stall inte är lika rationella som de större med över 300 kvadratmeter byggnadsyta på marken. Investeringar i dessa mindre stall med högre produktionskostnader per kvadratmeter har relativt sett lägre genomslagskraft i marknadsvärdet.

I det poängsystem som används för att bestämma beskaffenhet för djurstall (byggnadskategori 21, 23 - 26) och växthus (byggnadskategori 51 - 53) tas hänsyn till normalt förekommande byggnadsmaterial och utrustning. Poängsystemet förutsätter att byggnadens konstruktion och utförande är normal och anpassad till den utrustning som finns i byggnaden. Vid betydande avvikelse från dessa normalförhållanden torde justering aktualiseras. Sålunda kan djurstall uppvisa mycket varierande konstruktioner och utföranden.

Rekommendationer:

I de fall ett djurstall har en speciell konstruktion eller på annat sätt utförts på ett onormalt sätt bör värdet först bestämmas på vanligt sätt, varvid erhålls ett riktvärde. Detta riktvärde bör jämföras med ett värde beräknat enligt produktionskostnadsmetoden. Vid denna beräkning bör de om- och nedräkningsfaktorer som finns angivna i avsnitt 11.2.5 användas.

Riktvärdet bör lämpligen justeras med belopp som svarar mot skillnaden mellan riktvärdet och värdet beräknat enligt produktionskostnadsmetoden.

Överloppsbyggnader

Rekommendationer:

Med anledning av bl.a. omställningen inom jordbruket förekommer att vissa ekonomibyggnader inte längre används (överloppsbyggnader). Om en ekonomibyggnad inte anses behövlig för jordbruksdriften eller inte kan förväntas få sådan användning inom 3-5 år bör den värderas på samma sätt ekonomibyggnader tillhörande byggnadskategoriklass 11. Ekonomibyggsvärdet justeras därvid med ett belopp som högst motsvarar skillnaden mellan riktvärdet och motsvarande riktvärde för byggnadskategoriklass 11. Om det är uppenbart att byggnaderna inte heller kan bli behövliga vid annan driftsinriktning inom lantbruket eller för ändamål utanför lantbruket bör värdet justeras till 0.

Rivningskostnader

Rekommendationer:

Saneringsmogna byggnader bör normalt åsättas värdet noll. För att byggnaderna skall förutsättas ha ett negativt värde bör krävas, dels att föreläggande om rivning meddelats eller en rivning av andra skäl är nödvändig och måste ske inom kort, dels att rivningskostnadernas storlek är utredd. Justeringens storlek bör uppskattas till en tredjedel av beräknade rivningskostnader, nedräknade till 1996 års kostnadsnivå.

Exempel på rivningskostnader

Dessa rekommendationer m.m. tillämpas första gången vid 1998 års allmänna fastighetstaxering och vid särskild fastighetstaxering år 1999 samt ersätter RSV Dt 1991:19 och de delar som avser lantbruksenheter i RSV Dt 1992:27, RSV Dt 1993:31, RSV S 1994:26, RSV S 1995:42 och RSV S 1996:38 samt avsnitt 4.5.2 i RSV Dt 1993:10.

RIKSSKATTEVERKET

ALF NILSSON

Björne Sjökvist
(Rättsavdelning 1)