På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets ställningstaganden

Värdering av bostadsförmåner vid 2007 års taxering

Datum: 2007-01-12

Område: Inkomstskatt - Tjänst

Dnr/målnr/löpnr:
131 804228-06/111
OBS Ändring har gjorts 2007-03-26 med dnr 131 210945-07/111, enligt följande:

Ändring i avsnitt 4.4 värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet. Ändringen innebär att bostadsförmånsvärdet för villor inom detta område kan beräknas till 7 % av fastighetens taxeringsvärde i stället för 10 % som angetts i den tidigare skrivelsen.

1 Sammanfattning


 
Skatteverket har inför 2007 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2006. Skrivelsen innehåller också en hjälptabell avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek. Dessutom innehåller skrivelsen också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.

 

2 Bakgrund och frågeställning


 
Bostadsförmån ska enligt bestämmelserna i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL värderas till marknadsvärdet på orten. Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2005:32 avsnitt 2.3.2) och meddelanden (SKV M 2005:28 avsnitt 4.5) angående värdering av bostadsförmån vid 2007 års taxering. Denna skrivelse får ses som ett komplement till det allmänna rådet och meddelandet. Syftet med skrivelsen är bl.a. att den ska vara till ledning vid beräkningen av hyresvärdet på orten.     

 

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 61 kap. 2 § IL ska inkomster i annat än pengar värderas till marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.

Enligt prop. 1996/97:173 sid. 38 avses med hyrespriset på orten vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.      

4 Skatteverkets bedömning

4.1 Hyresnivåer inom olika värdeområden

Skatteverket har inför 2007 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden.

Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.öppnas i nytt fönster

Tabellerna är förutom när det gäller Stockholm indelade i 7 åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1969 eller tidigare. För bostäder vars standard avviker från normal standard i motsvarande åldersklass finns möjlighet till jämkning (se SKV A 2004:38 avsnitt 2.3.1). Åldersintervallerna för det nyare fastighetsbeståndet (2000 och senare) har förändrats något för att få en bättre anpassning till hyresnivåerna inom resp. åldersintervall.        

Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större eller mindre än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.

4.2 Tabell för beräkning av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

Med hänsyn till att hyresnivåerna kan variera mellan större och mindre lägenheter kan nedanstående tabell vara till hjälp vid beräkning av hyresvärdet för bostäder vars bostadsyta avviker från normallägenheten.

Kolumn A =     lägenhetsyta
Kolumn B =    relativa hyrestal (hyran för olika bostadsstorlekar uttryckt i procent av årshyran för en 70 kvm bostad
  

ABABABABABAB
51807110191121111139175194275278
52817210292122112141180198280282
53827310393123113142185203285286
54837410394123114143190207290290
55847510495124115143195211295294
56857610696126116144200215300298
57857710797127117145205219310307
58867810898128118146210223320315
59877910999128119147215228330323
608880110100129120148220232340332
618881111101131125153225236350340
629082113102132130157230240360348
639283113103133135161235244370357
649384114104133140165240248380365
659485116105134145169245253390373
669586117106135150173250257400382
679787118107136155178255261  
689888118108137160182260265  
699989119109138165186265269  
7010090120110138170190270273  
 

Exempel


 
Om priset för en 70 kvm bostad är 800 kr/kvm blir hyresvärdet för en bostad om 100 kvm 72 240 kr (70 x 800 x 129 % = 72 240)
 

4.3 Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (SKV A 2005:32 avsnitt 2.3.2 och SKV M 2005:28 avsnitt 4.5.2.2).
 
Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2006.

Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra). Eftersom taxeringsvärdet för villan inkluderar värde för garage ska tillägg till bostadsförmånsvärdet inte göras när förmånen inkluderar tillgång till garage.

4.4 Värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet


 
Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 114 25407-07/111) upprättad av Skattekontor 1 Göteborg. Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i nämnda kommuner kan beräknas till 7 % av fastighetens taxeringsvärde för 2006 ¹

¹ Ändring har gjorts i avsnitt 4.4, se förklaring i skrivelsens inledning ovan

4.5 Värdering av bostadsförmån i villor i Stockholmsområdet

Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor i Stockholmsområdet. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 101 3706-07/111) upprättad av rättsenheten, region  Stockholm.  Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i Stockholms län kan beräknas  till 6 % av fastighetens taxeringsvärde för 2006.