På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets ställningstaganden

Skattemässig klassificering i vissa fall av bostadsrättsföreningar och andra företag som har upplåtit bostadsrätter både i form av bostäder och lokaler

Datum: 2007-10-26

Område: Inkomstskatt - Näring

Dnr/målnr/löpnr:
131 592676-07/111

1       Sammanfattning


 
Skatteverket anser att ett bostadsföretag som uteslutande upplåter bostadsrätter och som tidigare rätteligen uppfyllt kraven för att klassificeras som privatbostadsföretag enligt 2 kap. 17 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, eller motsvarande regel i tidigare lagstiftning inte ska omklassificeras för att värderelationerna mellan bostadsdel och lokaldel senare förändras. Detta gäller under förutsättning att förändringen enbart beror på att marknadshyrorna på lokaler stigit relativt sett mer än vad bruksvärdehyran för bostäder gjort.

 

2       Bakgrund och frågeställning


 
Det gäller olika skatteregler för privatbostadsföretag och andra företag.
 
Skatteverket har fått frågor om i vilken utsträckning ändrade värderelationer mellan bostadsdel och lokaldel ska föranleda att ett privatbostadsföretag inte längre anses behålla denna karaktär.

 

3       Gällande rätt m.m.


 
Med privatbostadsföretag avses enligt 2 kap. 17 § första stycket 1 IL en svensk ekonomisk förening eller ett svenskt aktiebolag vars verksamhet till klart övervägande del består i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen eller bolaget.
 
Bestämmelsen i 2 kap. 17 § IL har i stort sett haft samma lydelse sedan år 1930. Genom införandet av IL byttes uttrycket "uteslutande eller huvudsakligen" ut mot "till klart övervägande del". Ändringen angavs utgöra en kodifiering av praxis (prop. 1999/2000:2 del 2 s. 34).
 
Schablonbeskattning av bostadsrättsföreningar och bostadsaktiebolag infördes år 1954. Detta aktualiserade gränsdragningsfrågan. Reformen innebar betydande förenklingsvinster för både skattskyldiga och skatteförvaltningen. Det ansågs därför angeläget att de flesta bostadsrättsföreningar etc. kom att omfattas av schablonbeskattningen och att kvalifikationsgränsen inte bestämdes för snävt. Å andra sidan var man medveten om att schablonbeskattningen skulle kunna utnyttjas av och ge opåkallade skattefördelar till föreningar och bolag som formellt men inte reellt uppfyllde de krav som uppställdes för att tillämpa de lindrigare schablonbeskattningsreglerna. Departementschefen stannade för att gränsdragningsfrågan även i fortsättningen fick överlämnas åt rättspraxis samt förutsatte att Riksskattenämnden följde utvecklingen (prop. 1954:37 s. 30 ff.).
 
Departementschefen gjorde i anledning av förslag i en utredning om en tydligare definition följande uttalande (prop. 1957:3 s. 33).
 
"Den vägledning för taxeringsmyndigheterna, som kan anses erforderlig, kan, såsom riksskattenämnden framhållit, på ett smidigare sätt tillhandahållas genom anvisningar från nämnden. Härvid bör nämnden ha förhållandevis fria händer att inom ramen för huvudbestämmelsen taga hänsyn till omständigheterna i olika förekommande fall. I detta sammanhang vill jag närmast med anledning av vad HSB anfört i sitt yttrande såsom min mening framhålla att det inte behöver väcka betänkligheter att verkställa schablontaxering i fall där omkring 60 procent av taxeringsvärdet belöper på bostadslägenheter som upplåtits till medlemmar eller delägare. Även en sådan avgränsning bör sålunda enligt min uppfattning kunna inrymmas under den redan gällande huvudbestämmelsen."

Departementschefens ovan angivna uttalande i gränsdragningsfrågan har fått stort genomslag i anvisningar från Riksskattenämnden och Riksskatteverket och också i domstolspraxis.
 
Skatterättsnämnden har, på ansökan av Allmänna ombudet hos Skatteverket, den 11 juli i år lämnat förhandsbesked i frågan om en bostadsrättsförening skulle anses utgöra ett privatbostadsföretag eller inte (referat)
 
Bostadsrättsföreningen i målet uppfyllde ursprungligen kravet på att till ungefär 60 % bedriva kvalificerad verksamhet och har tidigare bedömts vara ett privatbostadsföretag. Därefter har emellertid proportionerna värdemässigt mellan kvalificerad och övrig verksamhet ändrats så att endast en betydligt lägre andel än ursprungligen avser den kvalificerade verksamheten. Med tillämpning av de hyresnivåer som använts vid 2004 års förenklade fastighetstaxering belöpte endast drygt 40 procent av värdet på bostäder. I det aktuella fallet hade lokalerna under hela tiden sedan starten varit upplåtna med bostadsrätt.
 
Skatterättsnämnden lämnade förhandsbesked med innebörd att föreningen ska behandlas som ett privatbostadsföretag. Allmänna ombudet vid Skatteverket har överklagat beslutet och begärt att det ska fastställas av Regeringsrätten.
 
Skatterättsnämnden har i ett inte överklagat förhandsbesked den 21 maj 1999 (Skatteverkets rättsfallsprotokoll nr 20/1999) funnit att endast upplåtelser av bostadsrätter till fysiska personer ska räknas till den kvalificerade verksamheten.
 
 

4       Skatteverkets bedömning


 
Skatteverket uttalar i sin publikation Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar, SKV 378, att en bostadsrättsförening räknas som ett privatbostadsföretag om den till minst 60 % bedriver kvalificerad verksamhet. För att avgöra om detta krav är uppfyllt beräknar man först hyresvärdena för fastigheten. Med hyresvärdet menas det aktuella årets bruksvärdehyra för bostäder och marknadshyra för lokaler, dvs. samma hyresberäkning som ligger till grund för fastighetstaxeringen. Bruksvärdehyra kan anses motsvara den genomsnittshyra som används vid fastighetstaxeringen. Denna hyra reduceras om medlemmarna har skyldighet att svara för löpande inre underhåll.
 
Eftersom hyresvärdet kan utvecklas olika för lokaldelen i förhållande till bostadsdelen, kan den värdemässiga relationen mellan bostäder och lokaler komma att förskjutas under åren vid en bedömning enligt ovan beskrivna hyresvärdemetod.
 
Dåvarande Riksskatteverket angav i ett brevsvar den 6 juni 1986, dnr 396/86-300, att huvudprincipen för bestämmande av om ett bostadsföretag ska anses uppfylla kraven på kvalificerad verksamhet utgår från den fördelning som ligger till grund för bestämmandet av taxeringsvärdet, vilket är framräknat med hjälp av hyrorna — i förekommande fall efter en marknadsanpassad justering. I skrivelsen anges också följande.
 
"Som alternativ kan emellertid vederbörande förening åberopa andelsvärdenas fördelning om föreningen är bildad enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningen. Som förutsättning bör dock gälla att det inte skett omdisponering av lokaler så att andelsvärdena inte längre på ett rättvisande sätt återspeglar fördelningen mellan bostäder och lokaler. Denna regel kan således ses som en garantiregel för framtiden, så att ett från början äkta bostadsföretag även fortsättningsvis behåller sin karaktär, oavsett förändringar i hyresnivåerna på bostäder och lokaler. Har emellertid en omdisponering skett, som förändrar fördelningstalen, bör huvudregeln i så fall gälla.
 Vad som nu sagts bör även gälla bostadsrättsföreningars bildande enligt 1971 års lag, varvid grundavgiften i detta sammanhang får anses motsvara andelsvärdet."
 Vad som har anförts i RSV:s ovan citerade skrivelse om möjligheten för en förening att åberopa andelsvärdenas fördelning enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar resp. motsvarande för grundavgifter enligt
bostadsrättslagen (1981:479) bör gälla även för insatser enligt bostadsrättslagen (1991:614).
 
Lagtextens ordalydelse i 2 kap. 17 § IL, som föreskriver att företagets verksamhet "till klart övervägande del" ska bestå i att åt sina medlemmar eller delägare tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av företaget medför att upplåtelse av lokaler med bostadsrätt till medlemmar inte ingår i den s.k. kvalificerade verksamheten oavsett om bostadsrättslokalerna finansierar boendet eller inte.  
 
I de fall även lokalerna är bostadsrätter medför ökade marknadsvärden på lokalhyror inte en ökad finansiering av boendet.
 
Skatteverket anser därför att någon omklassificering av ett privatbostadsföretag inte bör ske enbart för att marknadsvärdena för lokalhyror stigit relativt sett mer än vad bruksvärdena för bostadshyror gjort. Detta under förutsättning att såväl bostäder som lokaler enbart upplåts med bostadsrätt. Detta bör gälla oavsett när en bostadsrättsförening eller annat privatbostadsföretag bildats.
 
Om lokaler som upplåts med bostadsrätt utgör en större del av den totala ytan än vad som gällt tidigare kan dock en omklassificering blir aktuell.
 
Detta kan även bli följden av att företaget vidtagit eller tillåtit andra fysiska eller ekonomiska omdispositioner så att andelsvärdena eller motsvarande och avgifterna inte längre återspeglar den ursprungliga fördelningen mellan bostäder och lokaler.