På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets ställningstaganden

Justering för buller och kraftledning m.m. beträffande småhus på ofri grund och obebyggd tomtmark för småhus

Datum: 2006-02-28

Område: Fastighetstaxering

Dnr/målnr/löpnr:
131 42791-06/111

 

1 Sammanfattning

Justering för buller, kraftledning m.m. kan beträffande byggnad på ofri grund ske på byggnadsvärdet. Riktvärdet för byggnaden bör ligga till grund för beräkning av justeringens storlek. Beträffande obebyggd tomtmark bör riktvärdet för marken läggas till grund för beräkning av justeringens storlek. 

 

2 Bakgrund och frågeställning

Belägenhet vid väg, järnväg eller kraftledning kan påtagligt inverka på marknadsvärdet även för byggnad på ofri grund (byggnad å) och obebyggd tomtmark. Fråga har uppkommit om och i så fall hur en justering ska beräknas för sådana enheter.

 

3 Gällande rätt m.m.

Byggnad på ofri grund utgör civilrättsligt lös egendom. Av 1 kap. 4 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152),FTL, framgår att bestämmelserna om fastighetstaxering ska tillämpas även i fråga om byggnad som är lös egendom. Av 7 kap. 8 § FTL framgår att värde av sådan byggnad ska bestämmas som om byggnadens ägare ägde marken.

Enligt 7 kap. 1 § FTL ska värderingen vid fastighetstaxering ske med utgångspunkt i värdefaktorer. Med värdefaktorer avses egenskaper som är knutna till fastigheten och som har betydelse för marknadsvärdet. Värdefaktorerna kan delas in i två olika kategorier, värdefaktorer som ska beaktas och värdefaktorer som kan beaktas.

Vilka värdefaktorer som ska beaktas vid värderingen regleras i 8 kap. FTL beträffande riktvärde för småhus och i 12 kap. FTL beträffande tomtmark. Den andra kategorin av värdefaktorer regleras i 7 kap. 5 § FTL. Där stadgas att om det föreligger värdefaktor som inte särskilt har beaktats  vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett med riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. I fjärde stycket finns bestämmelser om minsta justeringsbelopp.

I Skatteverkets allmänna råd om grunderna för taxeringen och värdesättningen vid 2006 och senare års fastighetstaxeringar av småhusenheter (SKV A 2005:7) behandlas justering för säregna förhållanden under avsnitt 5. Avsnitt 5.2 behandlar justering av riktvärdet för tomtmark. Beträffande buller och justering för närhet till väg anges följande.

"Har ett småhus placerats på tomten och byggnadstekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.

Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.

Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus ---[tabellen utelämnad här]. Vid bullernivåer på 56-61 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken."

Beträffande justering för närhet till kraftledning anförs i samma avsnitt i det allmänna rådet följande.

"För en småhusenhet, vars byggnadsplats ligger högst100 mutanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats  på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en småhusenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med tabellen nedan ---[tabellen utelämnad här]. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall måste värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet måste vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus." För tomtmark och småhus på lantbruksenhet finns motsvarande allmänna råd, SKV A 2004:10.

Regeringsrätten har i ett fall då fråga var om justering för säregna förhållanden (olägenheter till följd av järnvägsbuller) på byggnad på ofri grund uttalat att för byggnad som är lös egendom får justeringen ske på byggnadens värde, RÅ 1986 ref. 100. I domen anför Regeringsrätten bl.a. följande. "Justeringen bör i princip göras på det totala värdet, t ex i fråga om en småhusenhet på det sammanlagda värdet av mark och byggnader. Markvärdet och byggnadsvärdet skall dock anges till de värden de har efter justering (jfr SOU 1979:32 s494 f ). För byggnad som är lös egendom får justeringen ske på byggnadens värde."

 

4 Skatteverkets bedömning

Av redogörelsen ovan framgår att bestämmelserna i FTL inte reglerar om justering ska hänföras till mark- och eller byggnadsvärdet. Av det citerade avsnittet i Skatteverkets allmänna råd SKV A 2005:7 avseende buller framgår dock att en justering i första hand bör hänföras till markvärdet. Beträffande justering för närhet till kraftledning förutsätts i det allmänna rådet att justeringen hänförs till markvärdet. Av Regeringsrättens dom framgår emellertid att för byggnad på ofri grund får justeringen ske på byggnadens värde.

Ovan redovisade bestämmelser i 7 kap. 8 § FTL syftar till att summan av mark- och byggnadsvärde för en bebyggd fastighet ska bli den samma oberoende av om byggnaden är fast eller lös egendom. I det allmänna rådet anges, beträffande närhet till väg eller kraftledning, att justering av markvärdet bör ske med viss procent av summan av riktvärdena för mark och byggnad. Detta ska ses mot bakgrund av att det i de allra flesta fall är samma ägare till mark och byggnad och att olägenheten kan hänföras till fastighetens läge i värdeområdet och därför i första hand påverkar markvärdet. Om marken och byggnaden däremot har olika ägare bör justeringens storlek beräknas på byggnadsvärdet respektive markvärdet var för sig och beaktas vid värdering av respektive enhet. Det totala justeringsbeloppet för byggnaden och marken bör därvid bli detsamma som om byggnadens ägare ägde marken.

Beträffande obebyggd tomtmark bör riktvärdet för marken läggas till grund för att beräkna justeringens storlek. En sådan tomt kan därigenom få ett högre markvärde än en intilliggande bebyggd värderingsenhet. Det allmänna rådets rekommendationer för beräkning av justeringsbelopp bygger emellertid på förutsättningen att olägenhetens inverkan på marknadsvärdet är proportionell till enhetens totala riktvärde och därmed även proportionell mellan mark- och byggnadsvärde. Mot denna bakgrund kan justering med samma resultat beräknas separat för mark och byggnad.

Styrsignalen ska tillämpas vid fastighetstaxering av småhus- och lantbruksenheter