Arkiv för Rättslig vägledning

Riksskatteverket fastställer med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) följande rekommendationer m.m. om
dels värden i tomtvärdetabellen av på sätt framgår av bilaga 1,
dels relativa kapitaliseringsfaktorer i HK-tabellen på sätt framgår av bilaga 2,
dels grunderna för taxeringen och värdesättningen av hyreshusenheter.

1 Inledning

År 2000 sker allmän fastighetstaxering av hyreshusenheter, industrienheter, elproduktionsenheter och specialenheter (AFT 00).

De grundläggande bestämmelserna om fastighetstaxering finns i fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, och fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF. I övrigt har Riksskatteverket (RSV) med stöd av 6 kap. 1 § och 11 kap. 1 § FTF beslutat föreskrifter om värderingen vid fastighetstaxering (RSV:VF) och om indelningen i värdeområden (RSV:VO). Vidare har RSV beslutat föreskrifter om förberedelsearbetet inför den allmänna fastighetstaxeringen av småhusenheter (RSV:SFF), lantbruksenheter (RSV:LFF) och hyreshus- och industrienheter (RSV:HIFF) och för omräkningen (RSV:OMR). RSV och skattemyndigheterna meddelar också rekommendationer om bl.a. riktvärden samt grunderna för taxeringen och värdesättningen.

Till ledning för fastighetstaxeringen lämnas i det följande rekommendationer m.m. om grunderna för taxeringen och värdesättningen av hyreshusenheter.

Det som i rekommendationerna m.m. är återgivet med kursiv stil (utom rubriker) utgör författningstext.

2 Värderingsenhet - Hyreshus

Uppdelning

Hyreshus liksom andra byggnader med ett visst värde (50 000 kronor) skall utgöra särskild värderingsenhet. Vad gäller hyreshus, som är inrättade för både bostäder och lokaler, skall bostadsdelarna och lokaldelarna enligt 6 kap. 3 § FTL utgöra skilda värderingsenheter.

Även i övrigt är det möjligt att dela upp hyreshus i flera värderingsenheter, om det underlättar värderingen. Rekommendationer:

För hyreshus under uppförande bör bostadsdel och lokaldel utgöra särskilda värderingsenheter.

Sammanföring

Det är vidare möjligt att sammanföra flera hyreshus eller delar av hyreshus till en värderingsenhet. En förutsättning för detta är att byggnaderna eller delarna av dem indelas enhetligt. De skall således åsättas samma klassificeringsdata avseende värdefaktorerna lägenhetstyp och ålder.

Del av hyreshus som inte täcks av definitionen för hyreshusRekommendationer:

Utrymmen inom sådan del av ett hyreshus, som primärt utgör industribyggnad, övrig byggnad eller specialbyggnad men som indelats som hyreshus på grund av att byggnaden till övervägande del utgör hyreshus, bör ingå i eller utgöra en värderingsenhet, för vilken värdefaktorn lägenhetstyp indelas som lokal.

Om byggnadsdelen inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaler föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden.

Ett exempel på sådan byggnadsdel för vilken justering för säregna förhållanden bör användas, är kyrka och kommunikationsanläggning.

3 Klassificering av värdefaktorer för hyreshus

3.1 Lägenhetstyp

Lägenhetstyp bestäms enligt 9 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler.

Värdefaktorn lägenhetstyp skall indelas i klasserna bostäder och lokaler. Rekommendationer:

Indelningen i bostäder och lokaler bör ske i enlighet med den definition som gäller enligt 12 kap. jordabalken och Svensk Standard SS 02 10 53.

Med bostadslägenhet avses lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. Med lokal avses annan lägenhet än bostadslägenhet (12 kap. 1 § tredje stycket jordabalken). Rekommendationer:

Som lokal bör indelas utrymmen som används för hotell- och pensionatrörelse, varmed avses yrkesmässig verksamhet med ändamål att tillhandahålla tillfällig möblerad bostad. Bostad som tillhandahålls som ett led i verksamhet för vård, tillsyn, utbildning eller uppfostran bör inte anses vara använd i hotell- eller pensionatrörelse. Om lägenhet används viss tid av året som privatbostad och annan tid av året uthyrs för hotellverksamhet, bör det användningssätt som medför den övervägande delen av hyran i regel vara styrande för klassindelningen.

3.2 Hyra

... Med hyra avses bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivå under det andra året före taxeringsåret ... (9 kap. 3 § FTL).

Jämförelsehyra

För sådana bostäder och lokaler i hyreshus som
1. innehas med bostadsrätt,
2. är andelslägenheter,
3. disponeras av ägaren eller av honom närstående,
4. varit outhyrda under hela året eller del av året eller för vilka hyresrabatter utgår eller
5. har en utgående hyra som är en internhyra

skall, enligt 2 kap. 8 § RSV:VF (RSFS 1999:10), i stället för utgående hyra, till grund för värderingen läggas jämförelsehyra.

Detsamma gäller om den utgående hyran på annat sätt uppenbart avviker från bruksvärdehyra då det gäller bostäder eller marknadsmässig hyra i fråga om lokaler. Med marknadsmässig hyra 1998 avses genomsnittligt utgående hyra för likartade lokaler detta år.

Hyreshus för speciell verksamhetRekommendationer:

Normalt bör med internhyra avses hyra där andra faktorer än ett marknadsresonemang legat till grund för hyrans bestämmande. Detta gäller även hyror som påverkas av hyresavtal med sidoavtal t.ex. optioner på framtida köp.

Jämförelsehyror bör bestämmas med hjälp av

1. i första hand hyresnivån för övriga bostäder och/eller lokaler inom hyreshuset,

2. i andra hand en jämförelse med omkringliggande hyreshus och

3. i tredje hand rekommenderade genomsnittshyror.

3.3 Ålder

Värdefaktorn ålder för hyreshus uttrycks enligt 9 kap. 3 § FTL enligt huvudregeln genom ett värdeår. Åldern anges i hela år. Värdeåret utgörs av byggnadens nybyggnadsår om till- eller ombyggnad inte skett. Rekommendationer:

Har till- eller ombyggnad inte skett efter 1993 bör det vid allmän fastighetstaxering (AFT) 1994 eller det vid senare års särskilda fastighetstaxering (SFT) bestämda värdeåret bibehållas vid AFT 00, om denna värdeårsbestämning inte visas vara felaktig.

Har till- eller ombyggnad skett efter 1993 och detta inte beaktats vid SFT bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter 1993 nedlagda kostnaderna och det vid AFT 00 bestämda värdeåret, om värdeårsbestämningen vid AFT 00 eller nedlagda kostnader inte visas leda till felaktigt resultat.

Har nytaxering skett efter 1994 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt kostnaderna för dessa byggnadsarbeten och det värdeår som bestämts vid nytaxeringen normalt läggas till grund för värdeårsbestämningen vid AFT 00.

Vad som sagts om till- eller ombyggnad gäller också i fråga om andra åtgärder som förlänger byggnadens livslängd.

Innebörden av rekommendationerna är att det värdeår som bestämdes vid AFT 94 eller senare års SFT normalt skall godtas. Det är endast då åsatt värdeår visas vara felaktigt som en total omprövning skall ske. En sådan omprövning kräver normalt tillgång till uppgifter om samtliga åtgärder som vidtagits på byggnaden efter 1929. En beräkning av värdeåret med ledning av de nedlagda kostnaderna kan i vissa fall bli missvisande. Det är då de vid om- och tillbyggnaderna nedlagda kostnaderna uppenbart inte är jämförbara med rekommenderade värden för nybyggnadskostnaderna vid olika tidpunkter. Rekommendationer:

Då byggnads värdeår skall bestämmas beräknas den livslängd som byggnaden skulle ha om normala reparations- och underhållsåtgärder gjorts på byggnaden med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Vid sammanvägningen av nybyggnadsår och ombyggnadsår skall därför inte ingå kostnader som avser normalt underhåll av den ursprungliga byggnaden. Även om denna har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för byggnaden. Underhållskostnader bör därför beaktas bara till den del de klart påverkar byggnadens återstående livslängd.

OmbyggnadstilläggRekommendationer:

För om- och tillbyggda hyreshus bör en jämkning av värdeåret bestämmas med hänsyn till åsatt värdeår och ett ombyggnadstillägg avseende ett beräknat antal år. Genom ombyggnadstillägget beaktas omfattningen och tidpunkten för om- eller tillbyggnaderna. Ombyggnadstillägget avser den ökning av hyreshusets återstående livslängd som om- och tillbyggnaderna ger.

Omfattningen av om- eller tillbyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper med hänsyn till om- och tillbyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden för ett hyreshus vid tiden för om- eller tillbyggnaden:

Grupp 1: Om- och tillbyggnadskostnaden överstiger 70 % av nybyggnadskostnaden.

Grupp 2: Om- och tillbyggnadskostnaden utgör 20 - 70 % av nybyggnadskostnaden.

Grupp 3: Om- och tillbyggnadskostnaden understiger 20 % av nybyggnadskostnaden.

I begreppet om- och tillbyggnad innefattas i detta sammanhang alla påtagliga byggnadsåtgärder som ökar byggnadens återstående livslängd såsom större renoveringar och reparationer samt större underhållsarbeten. Rekommendationer:

För beräkning av nybyggnadskostnaden vid tidpunkten för om- och tillbyggnaden bör följande belopp över nybyggnadskostnader för ordinära hyreshus användas.

Rekommenderade nyproduktionskostnader utgör genomsnittliga beräkningar för riket. Det kan här särskilt noteras att variationer förekommer med hänsyn till var i landet byggnationen sker. Vidare kan variationer även förekomma med hänsyn till byggnadens standard. Rekommendationer:

För om- eller tillbyggda hyreshus inom ovannämnda tre grupper bör jämkning av värdeåret mot bakgrund av omfattningen av om- eller tillbyggnader ske på följande sätt:

Grupp 1: Värdeåret bestäms till om- eller tillbyggnadsåret.

Grupp 2: Värdeåret bestäms genom att det värdeår hyreshuset skulle haft om det inte varit föremål för om- eller tillbyggnad ökas med ett ombyggnadstillägg. Detta beräknas med ledning av om- eller tillbyggnadens omfattning och bör inte göras så stort att värdeåret blir lika med om- eller tillbyggnadsåret.

Grupp 3: Värdeåret ändras inte.

Något ombyggnadstillägg bör dock inte göras för hyreshus där en betydande andel av bostadslägenheterna inte uppfyller lägsta godtagbara standard enligt 2 b § bostadssaneringslagen.

Hyreshus, som uppvisar en väsentligt högre hyresnivå än den som gäller för hyreshus av motsvarande ålder och belägenhet, har normalt varit föremål för om- eller tillbyggnad. En sådan högre hyresnivå föranleder normalt närmare utredning.

Tillbyggnad Rekommendationer:

Vid bestämmandet av kostnaderna för en tillbyggnad bör tillses att kostnaderna för tillbyggnaden inte beräknas högre än vad en nybyggnad av motsvarande utrymme skulle ha kostat.

Vid tillbyggnad av likvärdiga utrymmen kan nybyggnadsåret och ombyggnadsåret enklast vägas samman med ledning av storleken av ytorna av den gamla och den nya delen. Om däremot ursprungsbyggnadens och tillbyggnadens ytor inte är likvärda, bör sammanvägningen ske med ledning av normalkostnaderna under ombyggnadsåret att nyuppföra den nya och den gamla delen av byggnaden.

Ombyggnad Rekommendationer:

Underhållsåtgärder och ombyggnad avseende endast inredningsdetaljer, som inte förlänger byggnadens återstående livslängd, bör inte påverka värdeårsbestämningen, oavsett om avkastningsförmågan ökar.

En ombyggnad som innebär att berörda byggnadsdelar förnyas till 100 %, kan i princip behandlas som en tillbyggnad, där nybyggnadsåret får gälla för ej ombyggda delar och ombyggnadsåret för de ombyggda delarna.

Vid en ombyggnad som endast innebär en viss förnyelse av byggnaden bör ombyggnadskostnaden i princip svara mot skälig andel av normal nybyggnadskostnad för de ombyggda delarna. En sådan andel kan uppskattas mot bakgrund av vilka byggnadselement som återstår från nybyggnadsåret och vilka byggnadselement som tillkommit vid ombyggnaden.

4 Klassificering av värdefaktorer för tomtmark

4.1 Storlek

Med storlek avses enligt 12 kap. 4 § FTL värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter.

Med byggrätt avses enligt 2 kap. 1 § RSV:VF den rätt som föreligger att uppföra ny byggnad på taxeringsenheten.

Byggrätten för bebyggda tomter skall i första hand bestämmas till storleken av befintlig byggnad, jfr 7 kap. 10 § FTL. Rekommendationer:

Om uppgifter för sådan mätning saknas, får bruttoarean uppskattas med ledning av ytan av bostäder respektive lokaler. Bruttoarean bör bestämmas till 1,25 x den sammanlagda ytan av bostäder (BOA) respektive 1,20 x den sammanlagda ytan av lokaler (LOA).

Om enligt gällande detaljplan tillåten byggrätt skulle ge ett väsentligt högre värde än den utnyttjade byggrätten, bestäms byggrätten till storleken av den enligt planen tillåtna, under förutsättning att planen har genomförandetid kvar vid taxeringsårets ingång. Rekommendationer:

Värdet enligt gällande detaljplan bör anses vara väsentligt högre än den utnyttjade byggrätten, då det med 20 % överstiger det värde tomten har med en byggrätt, som överensstämmer med befintlig byggnad.

Med yta för bostäder avses boarea enligt Svensk Standard (SS 02 10 53).

Med yta för lokaler avses lokalarea enligt Svensk Standard (SS 02 10 53).

Obebyggda tomter Rekommendationer:

För obebyggda tomter bör byggrätten bestämmas till storleken av den enligt gällande detaljplan tillåtna byggrätten. Finns inte gällande detaljplan, bör byggrätten bestämmas i första hand utifrån aktuellt bygglov eller förhandsbesked om sådant föreligger. I andra hand får byggrätten uppskattas med ledning av den för värdeområdet sannolika exploateringsgraden, dvs. förhållandet mellan bedömd byggrätt och tomtareal.

Har tomten tidigare varit bebyggd, bör byggrätten under de fem första åren efter byggnadens rivning bestämmas till minst den byggrätt som tidigare varit utnyttjad.

När byggrätten bestäms med ledning av gällande detaljplan och uppgifterna om byggrätten i planen uttrycks i våningsyta bör denna bedömas motsvara bruttoarean (för våningar ovan mark).

4.2 Typ av bebyggelse

Med typ av bebyggelse avses enligt 12 kap. 4 § FTL det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.

Vid värdering av tomtmark till hyreshus skall enligt 2 kap. 2 § RSV:VF med klassen bostäder vid indelning av värdefaktorn typ av bebyggelse avses utrymmen inrättade för boende samt biutrymmen (SS 02 10 53). Med klassen lokaler avses utrymmen eller samling av utrymmen avsedda för annat ändamål än bostad (SS 02 10 53).

Bebyggda tomterRekommendationer:

För bebyggda tomter bör i normalfallet typ av bebyggelse bestämmas i enlighet med den befintliga typen av bebyggelse.

Om enligt gällande detaljplan tillåten typ av bebyggelse skulle ge väsentligt högre värde för tomten än motsvarande värde grundat på befintlig typ av bebyggelse, bör typ av bebyggelse bestämmas till den enligt planen tillåtna.

Väsentligt högre värde bör anses föreligga när skillnaden i värde för tomten uppgår till mer än 20 %.

Obebyggda tomter Rekommendationer:

För obebyggda tomter bör värdefaktorn typ av bebyggelse bestämmas till enligt detaljplan tillåten typ av bebyggelse. Finns inte detaljplan, bestäms typ av bebyggelse till den för vilken tomten är avsedd enligt aktuellt bygglov eller förhandsbesked.

5 Justering för säregna förhållanden

5.1 Allmänt

Minsta justeringsbelopp

Det minsta sammanlagda justeringsbelopp som får användas enligt 7 kap. 5 § FTL för en taxeringsenhet är 50 000 kr. Den värderingstekniska noggrannhet som normalt kan uppnås är dock följande. Om justeringsbeloppet bestäms med ledning av taxeringsenhetens eller värderingsenhetens värde med och utan inverkan av ett säreget förhållande (den indirekta metoden) torde det sällan vara möjligt att bestämma justeringsbelopp som är mindre än 5 % av riktvärdet. Om däremot justeringsbeloppet kan bestämmas genom en direkt uppskattning av det säregna förhållandets värdeinverkan (den direkta metoden) kan mindre justeringsbelopp bestämmas. Mindre belopp än 10 000 kr torde dock aktualiseras endast i undantagsfall. Rekommendationer:

Vid bestämmande av justeringsbelopp för enskilda värderingsenheter bör det minsta belopp som kommer till användning uppgå till 10 000 kr, då beloppet bestäms enligt den direkta metoden, och 5 % av riktvärdet då beloppet uppskattas enligt den indirekta metoden.

Detta innebär att åtskilliga justeringsanledningar inte alltid medför tillräckligt stor värdeinverkan för att ensamma leda till en justering. Däremot kan dock flera sådana justeringsanledningar leda till att justering sker.

Redovisning

Anledningen till justeringen är ibland hänförlig till viss bestämd del av taxeringsenheten, t.ex. viss bestämd byggnad, men kan i andra fall närmast hänföras till taxeringsenheten som helhet. I båda fallen måste justeringen av tekniska skäl ske på en eller flera av de i taxeringsenheten ingående värderingsenheterna. Rekommendationer:

Justeringen bör ske på den värderingsenhet till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

Skälet för en justering av en värderingsenhets värde på grund av säregna förhållanden anges i form av justeringskod. För justering skall justeringskod enligt särskild förteckning användas. Om lämplig kod inte ingår i förteckningen eller om särskild utformning av justeringsskälet bör ske, anges detta genom en särskild kod tillsammans med justeringsskälet i klartext.

Till ledning för bedömning av olika säregna förhållanden redovisas nedan ett antal vanliga justeringsanledningar samt rekommendationer för bedömningen av värdeinverkan m.m.

5.2 Hyreshus

Rivningskostnader

För bebyggda tomter där befintlig bebyggelse utgörs av saneringsbyggnader aktualiseras justering för kostnad för evakuering och rivning av byggnaderna. Saneringsbyggnad är enligt 2 kap. 4 § FTL en byggnad som skall rivas. En sådan byggnad saknar normalt värde eller utgör en belastning för fastigheten. Rekommendationer:

Normal rivningskostnad för hyreshus i 1998 års nivå bör bedömas till 30 kr/kbm eller 100-150 kr/kvm bruttoarea.

Konstruktionsfel och byggskador

I vissa fall förekommer konstruktionsfel och byggskador vilket i viss utsträckning nedsätter en byggnads värde. Justering för säregna förhållanden kan då aktualiseras. Justeringsbeloppet kan grundas på kostnaden för att åtgärda skadan ifråga och det genomslag i marknadsvärdet som denna kostnad har. Rekommendationer:

Om skadan är av sådan art att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas bör justeringen bedömas till i storleksordningen 60-80 % av kostnaden.

Om skadan däremot kan tolereras under en viss tid och byggnaden används i skadat skick, kan justeringen uppskattas till 10-50 % av kostnaden för att åtgärda skadan. Den lägre siffran bör användas i områden med låga värdenivåer och den högre i områden med höga värdenivåer sett i landet som helhet.

Kulturhistoriskt intressanta hyreshus

Med kulturhistoriskt intressanta hyreshus avses i första hand

1. hyreshus som är byggnadsminne enligt lagen (1988:950) om kulturminnen m.m., och

2. hyreshus som enligt 3 kap. 12 § plan- och bygglagen (1987:10), PBL, inte får förvanskas och enligt 3 kap. 13 § samma lag också skall underhållas så att deras särart bevaras.

Byggnadsminnen och sådana hyreshus enligt 3 kap. 12 § PBL som omfattas av detaljplan eller områdesbestämmelser skyddas normalt genom särskilt beslutade restriktioner i form av rivningsförbud, vägrat rivningslov, skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter eller s.k. K-, Q-, eller q-bestämmelser. Byggnadsvärdet är enligt 7 kap. 13 § FTL det sammanlagda värdet av byggnaden och tillhörande tomt. Byggnadsminnen finns förtecknade hos länsstyrelsen.

Rekommendationer:

För kulturhistoriskt intressanta hyreshus kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll eller onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att detta är ekonomiskt ofördelaktigt. Justeringar för nämnda förhållanden bör normalt ske då godtagbar dokumentation avseende det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras företetts.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Rekommendationer:

Skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser kan, liksom skyddsföreskrifter vid en byggnadsminnesförklaring, påverka värdet genom dels högre underhålls- och driftskostnader, dels förlorad möjlighet att vidta om- eller tillbyggnad enligt gällande plan.

Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett hyreshus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad, eftersom ägaren kan få full ersättning enligt 14 kap. 8 § PBL så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.

Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes fråga om onormala framtida drifts-och underhållskostnader kunna aktualiseras.

Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall aktualiseras inte någon justering.

Eftersatt underhåll

Omständigheter som kan föranleda justering av värdet på ett hyreshus är bl.a. extremt eftersatt underhåll. Extremt eftersatt underhåll kan sägas föreligga då byggnaden på grund av det bristande underhållet uppenbart ej är uthyrningsbar eller endast kan hyras ut till väsentligt lägre hyra än normalt underhållna byggnader. Rekommendationer:

Justering bör ske med hänsyn till den hyra till vilken byggnaden kan tänkas bli uthyrd i befintligt skick.

Avvikande vakansgrad

Justering för avvikande vakansgrad aktualiseras normalt under förutsättning dels att värderingsenhetens vakansgrad med mer än 20 procentenheter överstiger den inom värdeområdet genomsnittliga för samma lägenhetstyp, dels att vakansgraden inte kan förväntas bli normal för värdeområdet inom sex månader från taxeringsårets ingång.

Rekommendationer:

Med vakansgrad förstås det hyresbortfall som uppkommer genom att lägenheter står tomma. Hyresbortfallet bör anges i procent av värdefaktorn hyra för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgraden för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för lägenhetstypen i fråga inom värdeområdet.

Justeringsbeloppet kan beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Rekommendationer:

Tabell över rekommenderad justering vid olika avvikande vakansgrad

I tabellen anges justeringens storlek som multipler av värdefaktorn hyra. Justeringarnas storlek bestäms med hänsyn till hyresbortfallets storlek och den tid som bedöms åtgå för att få ner vakansgraden till den för området genomsnittliga.

Tabellen är uppbyggd utifrån olika antaganden om hur lång tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90-100%. En ingående avvikande vakansgrad på 20-30 % antas avvecklas på 1/4 av den tid det tar att avveckla en vakansgrad på 90-100 %.

Multipeln i tabellen anger nuvärdet av hyresbortfallet beräknat med 6 % kalkylränta.

Vilken kolumn som skall väljas i det enskilda fallet beror på vilken typ av marknad som det aktuella objektet finns på och vilka bedömningar om vakansens varaktighet som därigenom kan göras. På en stark marknad kan det vara naturligt att välja kolumn 1 eller 2 med en anpassningstid på ett respektive två år för ett objekt med 90-100 % vakansgrad. Om det är fråga om ett objekt på en mycket svag marknad med synnerligen svag efterfrågan kan det vara naturligt att välja kolumn 4 med en anpassningstid på 6 år.

Vid bedömda långa anpassningstider kan justering bli aktuell även om den avvikande vakansgraden understiger 20 %.

Exempel: För ett lokalhyreshus gäller totalhyra 1 000 000 kr, värdeår 1983. För värdeområdet gäller H-nivåfaktor 5,0. Om byggnaden saknar vakans blir byggnadsvärdet 5 000 000 kr. Avvikande vakansgrad 20 % och anpassningstid 4 år. Justeringen blir enligt tabellen 0,2×1 000 000 = 200 000. Justerat byggnadsvärde 4 800 000 kr.

5.3 Tomtmark

Mark som inte är omedelbart bebyggbar

För bebyggda tomter som inte är omedelbart bebyggbara kan justering aktualiseras.

Rekommendationer:

Den vanligaste situationen där justering normalt bör komma ifråga är då tomten omfattas av planbestämmelser enligt 5 kap. 8 § PBL, vilket bl.a. kan innebära att bygglov inte erhålls förrän vissa trafik-, VA- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Lång väntetid

Rekommendationer:

Angivna riktvärden för tomtmarken förutsätter att marken kommer att bebyggas inom fem år från taxeringsårets ingång. Vid längre väntetid än fem år aktualiseras en justering. Denna bör bestämmas med ledning av nedanstående tabell över exploateringsfaktorer.

Inom orter där byggnadsproduktionen avstannat kan lång väntetid dock vara beaktad vid riktvärdenas bestämmande.

Mark som kan utarrenderas

Om tomtdelar kan utarrenderas t.ex. för parkering på ett mer lönsamt sätt än som är vanligt inom värdeområdet, kan en justering för säregna förhållanden aktualiseras.

Speciell byggrätt

Riktvärdeangivelsen för tomtmark för lokaler utgår normalt från värdet på byggrätten för kontor. Avser befintlig byggrätt annan lokaltyp t.ex. parkeringshus kan justering aktualiseras.

För värdeområden där byggrätt för butiker har väsentligt högre värde än byggrätt för kontor kan justering ske om den andel av värderingsenhetens byggrätt som avser butiker avviker väsentligt från vad som är normalt inom värdeområdet.

Fördröjd exploatering

För obebyggda värderingsenheter som inte är omedelbart bebyggbara kan justering aktualiseras. Detta gäller ofta sådan tomtmark som tidigare var indelad som exploateringsmark. En annan vanlig situation där justering kan komma i fråga är då tomten omfattas av planbestämmelser enligt 5 kap. 8 § PBL, vilket bl.a. kan innebära att bygglov inte erhålls förrän vissa trafik-, va- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Rekommendationer:

Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilka exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång. Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

Tabell över exploateringsfaktorer

TOMTVÄRDETABELL FÖR TOMTMARK TILL HYRESHUS

RELATIVA KAPITALISERINGSFAKTORER FÖR BOSTÄDER

Dessa rekommendationer m.m. tillämpas vid allmän fastighetstaxering år 2000 och särskild fastighetstaxering år 2001-2005.