Sök
Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning

Rättslig vägledning Länk till annan webbplats.

Lyssna

Skatteverkets ställningstaganden

Värdering av bostadsförmåner vid 2009 års taxering

Datum: 2008-12-23

Område: Arbetsgivarområdet, Inkomstskatt - Tjänst

Dnr/målnr/löpnr:
131 743885-08/111

1       Sammanfattning

Skatteverket har inför 2009 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2008. Skrivelsen innehåller också en metod för justering av bostadsförmånsvärdet att användas när bostadsytan är större än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek. Dessutom innehåller skrivelsen också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.

 

2       Bakgrund och frågeställning


 
Bostadsförmån ska enligt bestämmelserna i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL värderas till marknadsvärdet på orten. I första hand bör marknadsvärdet bestämmas till arbetsgivarens verkliga utgift för hyra av bostaden. Om arbetsgivaren själv äger bostaden eller den erlagda hyran inte avspeglar hyresvärdet för likvärdiga bostäder på orten bör marknadsvärdet beräknas på annat sätt. 
 
Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2007:37 avsnitt 2.3) och meddelanden (SKV M 2007:32 avsnitt 4.5) angående värdering av bostadsförmån vid 2009 års taxering. Denna skrivelse får ses som ett komplement till det allmänna rådet och meddelandet. Syftet med skrivelsen är bl.a. att den ska vara till ledning vid beräkningen av hyresvärdet på orten.     

 

3       Gällande rätt m.m.


 
Enligt 61 kap. 2 § IL ska inkomster i annat än pengar värderas till marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.
 
Enligt prop. 1996/97:173 sid. 38 avses med hyrespriset på orten vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.       

 

4       Skatteverkets bedömning


 

4.1     Hyresnivåer inom olika värdeområden


 
Skatteverket har inför 2009 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden. Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.

 
Tabellerna är indelade i 7 åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1969 eller tidigare. I hyrestabellerna för Stockholms län anges samma hyresnivå för lägenheter i åldersklassen — 1969 resp. 1970‑1979. Det förutsätter att lägenheter byggda t.o.m. 1969 är rustade till en standard som är jämförlig med standarden i hus med ålder 1970‑1979. För lägenheter byggda t.o.m. 1969 och som inte har renoverats till den standard som gäller för denna åldersklass kan hyresvärdet jämkas ned med 12 % av den för åldersklassen — 1969 angivna hyran. I Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2007:37 avsnitt 2.3) anges också en möjlighet till jämkning av bostadsförmånsvärdet när bostadens standard avviker från normal standard i motsvarande åldersklass.
 
Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.
 

4.2     Metod för justering av hyresvärde


 
Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).
 
Skatteverket har i en skrivelse 2007-10-31 (dnr. 131 553672‑07/111) angett en metod för justering av bostadsförmånsvärdet när bostadsytan överstiger en lägenhet av normal storlek.
 
Av skrivelsen framgår att tabellvärdet bör justeras nedåt med 10 % för den del av bostaden som är mellan 70-120 kvm. För bostäder med en bostadsyta i intervallet 120-200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm och med 15 % för bostadsyta som överstiger 120 kvm. När bostadsytan överstiger 200 kvm bör tabellvärdet justeras nedåt med 10 % för bostadsyta mellan 70-120 kvm, med 15 % för bostadsyta mellan 120-200 kvm och med 20 % för bostadsyta överstigande 200 kvm.
 
Exempel:
 
Bostad med en bostadsyta på 120 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då  70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x  90 % = 115 000 kr.
 
Bostad med en bostadsyta på 200 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då  70 kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x 90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 %  =  183 000 kr.
 
Bostad med en bostadsyta på 300 kvm. Hyresvärde per kvm enligt hyresnivåtabell för orten 1 000 kr. Bostadsförmånsvärdet blir då  70  kvm x 1 000 kr + 50 kvm x 1 000 kr x  90 % + 80 kvm x 1 000 kr x 85 % + 100 kvm x 1 000 kr x 80 % = 263 000 kr.
 
Bostäder med en lägenhetsyta understigande bostadsytan för normallägenheten (70 kvm) bör värderas enligt värdena i tabellerna.
 

4.3     Värdering av bostadsförmån i villa


 
Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (SKV A 2007:37 avsnitt 2.3 och SKV M 2007:32 avsnitt 4.5.2.2).
 
Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2008.
 
Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra). Eftersom taxeringsvärdet för villan inkluderar värde för garage ska tillägg till bostadsförmånsvärdet inte göras när förmånen inkluderar tillgång till garage.
 

4.4     Värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet


 
Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 114 25407-07/111) upprättad av Skattekontor 1 Göteborg. Eftersom nivåerna för uthyrning av villor i området inte förändrats i nämnvärd utsträckning torde undersökningen kunna läggas till grund för värdering av bostadsförmåner även vid 2009 års taxering. Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i nämnda kommuner kan beräknas till 7 % av fastighetens taxeringsvärde för 2008.
 

4.5     Värdering av bostadsförmån i villor i Stockholmsområdet


 
Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor i Stockholmsområdet. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 101 3706‑07/111) upprättad av rättsenheten, region  Stockholm.  Eftersom nivåerna för uthyrning av villor i området inte förändrats i nämnvärd utsträckning torde undersökningen kunna läggas till grund för värdering av bostadsförmåner även vid 2009 års taxering.   Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i Stockholms län kan beräknas till 6 % av fastighetens taxeringsvärde för 2008.