Skatteverket har inför 2006 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2005. Skatteverket har också tagit fram en hjälptabell avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än bostadsytan för en lägenhet av normalstorlek. Skrivelsen innehåller också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.

2   Bakgrund och frågeställning

Skatteverket tar sedan taxeringsåret 2004 fram vissa riktlinjer att användas vid beräkning av bostadsförmåner vid inkomsttaxeringen. Syftet med riktlinjerna är att få till stånd en enhetlig bedömning vid värderingen av bostadsförmånerna i landet.
 

3   Gällande rätt m.m.
 
Bostadsförmån värderas enligt huvudregeln i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, till marknadsvärdet.
 
Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2004:38 avsnitt 2.3) och meddelanden (SKV M 2004:28 avsnitt 4.5) till ledning vid beräkning av bostadsförmåner vid 2006 års taxering.

Av det allmänna rådet framgår att bostadsförmån ska värderas till hyrespriset på orten för jämförbara bostäder. Med hyrespriset på orten avses enligt prop. 1996/97:173 s. 38 vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.

 
4   Skatteverkets bedömning

4.1 Hyresnivåer i flerfamiljshus

Skatteverket har inför 2006 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden. Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.
 
Tabellerna är förutom när det gäller Stockholm indelade i 7 åldersintervaller. Indelningen har ändrats i förhållande till förra årets riktlinjer på så sätt att det äldsta åldersintervallet numera omfattar bostäder med värdeår 1969 eller tidigare.  Anledningen till förändringen är att bostadsbeståndet numera till allt övervägande del torde hålla en standard som motsvarar hus byggda på 1960-talet. För bostäder vars standard avviker från normal standard finns möjlighet till jämkning (se SKV A 2004:38 avsnitt 2.3.1). Åldersintervallerna för det nyare fastighetsbeståndet (1995 och senare) har också förändrats något för att få en bättre anpassning till hyresnivåerna inom resp. åldersintervall.        

Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större eller mindre än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.

4.2   Tabell för beräkning av hyresvärde       

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas riksförbund har gemensamt tagit fram rekommendationer för fördelning av hyresvärden för bostäder av olika storlekar. På grundval av dessa rekommendationer har nedanstående hjälptabell utformats. Hjälptabellen är avsedd att användas när bostad i flerfamiljshus är större eller mindre än normallägenheten.

4.3   Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (SKV A 2004:38 avsnitt 2.3.2 och SKV M 2004:28 avsnitt 4.5.2.2).

Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2005.

Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra).

4.4   Värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet

En undersökning av hyreskontrakt avseende bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner, visar att värdet för dessa bostadsförmåner kan beräknas till 10 % av fastighetens taxeringsvärde för 2005.

4.5   Värdering av bostadsförmån i villor i Stockholmsområdet

En undersökning av hyreskontrakt avseende  bostäder i villor belägna i Stockholms län, visar att värdet för dessa bostadsförmåner kan beräknas  till 7 % av fastighetens taxeringsvärde för 2005.