På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Skatteverkets ställningstaganden

Riktlinjer för värdering av bostadsförmåner vid 2006 års taxering 

Datum: 2006-01-17

Område: Inkomstskatt - Tjänst

Dnr/målnr/löpnr:
131 21626-06/111
1   Sammanfattning

Skatteverket har inför 2006 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2005. Skatteverket har också tagit fram en hjälptabell avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än bostadsytan för en lägenhet av normalstorlek. Skrivelsen innehåller också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.

2   Bakgrund och frågeställning

Skatteverket tar sedan taxeringsåret 2004 fram vissa riktlinjer att användas vid beräkning av bostadsförmåner vid inkomsttaxeringen. Syftet med riktlinjerna är att få till stånd en enhetlig bedömning vid värderingen av bostadsförmånerna i landet.
 

3   Gällande rätt m.m.
 
Bostadsförmån värderas enligt huvudregeln i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL, till marknadsvärdet.
 
Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2004:38 avsnitt 2.3) och meddelanden (SKV M 2004:28 avsnitt 4.5) till ledning vid beräkning av bostadsförmåner vid 2006 års taxering.

Av det allmänna rådet framgår att bostadsförmån ska värderas till hyrespriset på orten för jämförbara bostäder. Med hyrespriset på orten avses enligt prop. 1996/97:173 s. 38 vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.

 
4   Skatteverkets bedömning

4.1 Hyresnivåer i flerfamiljshus

Skatteverket har inför 2006 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden. Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.
 
Tabellerna är förutom när det gäller Stockholm indelade i 7 åldersintervaller. Indelningen har ändrats i förhållande till förra årets riktlinjer på så sätt att det äldsta åldersintervallet numera omfattar bostäder med värdeår 1969 eller tidigare.  Anledningen till förändringen är att bostadsbeståndet numera till allt övervägande del torde hålla en standard som motsvarar hus byggda på 1960-talet. För bostäder vars standard avviker från normal standard finns möjlighet till jämkning (se SKV A 2004:38 avsnitt 2.3.1). Åldersintervallerna för det nyare fastighetsbeståndet (1995 och senare) har också förändrats något för att få en bättre anpassning till hyresnivåerna inom resp. åldersintervall.        

Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större eller mindre än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.

4.2   Tabell för beräkning av hyresvärde       

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO) och Hyresgästernas riksförbund har gemensamt tagit fram rekommendationer för fördelning av hyresvärden för bostäder av olika storlekar. På grundval av dessa rekommendationer har nedanstående hjälptabell utformats. Hjälptabellen är avsedd att användas när bostad i flerfamiljshus är större eller mindre än normallägenheten.

Kolumn A =lägenhetsyta
Kolumn B =relativa hyrestal (hyran för olika bostadsstorlekar uttryckt i procent av årshyran för en 70 kvm bostad
            
ABABABABABAB
51807110191121111139175194275278
52817210292122112141180198280282
53827310393123113142185203285286
54837410394123114143190207290290
55847510495124115143195211295294
56857610696126116144200215300298
57857710797127117145205219310307
58867810898128118146210223320315
59877910999128119147215228330323
608880110100129120148220232340332
618881111101131125153225236350340
629082113102132130157230240360348
639283113103133135161235244370357
649384114104133140165240248380365
659485116105134145169245253390373
669586117106135150173250257400382
679787118107136155178255261  
689888118108137160182260265  
699989119109138165186265269  
7010090120110138170190270273  
  
Exempel
 
Om priset för en 70 kvm bostad är 800 kr/kvm blir hyresvärdet för en bostad om 100 kvm 72 240 kr (70 x 800 x 129 % = 72 240)

4.3   Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (SKV A 2004:38 avsnitt 2.3.2 och SKV M 2004:28 avsnitt 4.5.2.2).

Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2005.

Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra).

4.4   Värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet

En undersökning av hyreskontrakt avseende bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner, visar att värdet för dessa bostadsförmåner kan beräknas till 10 % av fastighetens taxeringsvärde för 2005.

4.5   Värdering av bostadsförmån i villor i Stockholmsområdet

En undersökning av hyreskontrakt avseende  bostäder i villor belägna i Stockholms län, visar att värdet för dessa bostadsförmåner kan beräknas  till 7 % av fastighetens taxeringsvärde för 2005.