På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


Rättsfall från kammarrätten

Avyttringstidpunkt vid försäljning av bostadsrätt

Beslutande instans: Kammarrätten i Stockholm

Datum: 2008-12-08

Område: Inkomstskatt - Kapital

Dnr/målnr/löpnr:
6671-07

Kammarrätten fann att ett avtal inte utgjorde köpeavtal utan avtal om framtida försäljning/köp av bostadsrätt. Kapitalvinsten skulle enligt kammarrätten därmed inte tas upp vid tidpunkten för detta avtal.

Inkomsttaxering 2006
 
X har i ett avtal, benämnt optionsavtal, förbundit sig att sälja sin bostadsrätt  för 1 550 000 kr tidigast 2 januari 2006 och senast 16 januari 2006. I samma avtal har Y förbundit sig att köpa denna bostadsrätt under motsvarande villkor. Enligt avtalet som undertecknades 20 december 2005 av båda parter skulle överlåtelsen av bostadsrätten ske genom ett särskilt upprättat köpeavtal. Om köpet inte kommer till stånd på grund av att någon av parterna inte står fast vid sitt åtagande skall den som inte fullföljer ersätta motparten med 77 500 kr. Parterna fullföljer dock avtalet genom att ett överlåtelseavtal undertecknas 2006-01-16.
 
Frågan är om X avyttrat sin bostadsrätt så att skattepliktig kapitalvinst uppkommit redan genom avtalet i december 2005 eller först genom köpekontraktet i januari 2006.
 
X anför bl.a. att den omständigheten att man i de fall försäljningen inte genomförs skulle ådra sig en ekonomisk sanktion inte innebär att man saknat valfrihet att avstå ifrån köpet. Avtalet konstituerar inte något civilrättsligt bindande överlåtelseavtal vilket måste vara utgångspunkt för att skattskyldighet ska uppkomma.
 
Kammarrätten redogör för innehållet i 44 kap. 26 § IL om att kapitalvinster ska tas upp till beskattning när avyttring skett samt även för vad som uttalas om begreppet avyttring i prop. 1989/90:110 s. 712. Därefter går rätten igenom vilka formkrav som ställs på överlåtelsehandlingen i 6 kap. 4 § bostadsrättslagen (BRL). Vidare nämns att Högsta domstolen  i ett flertal avgöranden har konstaterat att ett optionsavtal beträffande bostadsrätt är bindande om det är upprättat i skriftlig form (NJA 1992 s. 66 och NJA 1994 s. 130).
 
Enligt kammarrätten är både köpare och säljare bundna av sina skriftliga utfästelser i avtalet den 20 december 2005 att vid senare tidpunkt sälja respektive köpa bostadsrätten vid äventyr om skadestånd för båda parter vid avtalsbrott. Avgörande för om avtalet i realiteten är ett köpeavtal som Skatteverket hävdar är parternas avsikt med avtalet. Särskilt klausulen om skadestånd om 77 500 kr talar enligt kammarrätten mot att avsikten varit att träffa ett avtal om köp. Om det hade varit fråga om köp hade det varit naturligt att endast utfå skadestånd om man kunde visa att man lidit skada och i så fall för all skada. Vidare tar kammarrätten upp att handpenningen inte erlades vid avtalstillfället utan först efter årsskiftet. Bl.a. mot denna bakgrund finner kammarrätten att avtalet inte ska ges någon annan innebörd än att det är ett bindande avtal om framtida/köp försäljning av bostadsrätt senast den 16 januari 2006.
 
Kammarrätten undanröjer Skatteverkets beslut att ta upp kapitalvinst avseende försäljning av bostadsrätt vid inkomsttaxering år 2006.
 
Kommentar:
Skatteverket delar kammarrättens uppfattning att avtalet binder upp parterna för köp respektive försäljning av den aktuella bostadsrätten. Skatteverket menar dock att beskattningskonsekvensen bör bli en annan. I och med att båda parter förbinder sig att genomföra affären kan avtalet inte jämställas med en option där endast den ena parten förbinder sig att göra något t.ex. att köpa. Den omständigheten att det anges i avtalet att överlåtelse ska ske vid en senare tidpunkt bör inte medföra att den skattemässiga avyttringstidpunkten förskjuts. Det är ändå när det bindande avtalet om försäljning av redan innehavd bostadsrätt undertecknas, som avyttring får anses ha skett. Detta bör gälla även om avtalet civilrättsligt ska ses som ett avtal om framtida köp/försäljning.
 
Det är principiellt viktigt att klarlägga vilka möjligheter det finns för säljare och köpare av bostadsrätt att, trots att man vid ett visst tillfälle bundit upp varandra för en försäljning, ändå kunna skjuta på beskattningstidpunkten för kapitalvinsten.
 
Skatteverket har därför överklagat domen och ansökt om prövningstillstånd.

Se Högsta förvaltningsdomstolens avgörande 2010-06-28, 988-09.