På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Arkiv för Rättslig vägledning


RSFS 1998:16

Riksskatteverkets föreskrifter om förberedelsearbetet inför 2000 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus- och industrienheter

beslutade den 24 september 1998.

Riksskatteverket föreskriver med stöd av 19 kap. 1 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) följande.

Riktvärdekartas innehåll m.m.

1 § Med riktvärdekarta avses en karta (kartbild) på vilken anges gränserna mellan värdeområden för en eller flera typer av värderingsenheter samt de riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m. som skall gälla inom värdeområdet.

2 § En riktvärdekarta omfattar utöver kartbilden även till denna ansluten dekal och beskrivning med däri antecknade riktvärdeangivelser, andra bestämmelser, förtydliganden m.m.

3 § En riktvärdekarta skall utformas på sådant sätt och upprättas på sådant kartunderlag att det entydigt framgår till vilket värdeområde varje värderingsenhet hör och vilka riktvärdeangivelser och andra bestämmelser som skall tillämpas inom varje värdeområde.

4 § På en riktvärdekarta skall gränser för värdeområden utmärkas genom gränsmarkeringar. Olika slag av gränsmarkeringar, kompletteringar och förtydliganden till riktvärdeangivelserna på kartan samt sådana särskilda förutsättningar för riktvärdeangivelserna, som sägs i 5 §, skall anges på dekalen eller i beskrivningen till kartan. Dekal och beskrivning skall utformas enligt av Riksskatteverket fastställt formulär.

5 § Om det för ett riktvärde förutsätts att annat än inom värdeområdet genomsnittliga förhållanden gäller för en värdefaktor, som inte avses i 9 kap. 3 §, 11 kap. 4 och 8 §§, 12 kap. 4 och 9 §§ samt 15 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), skall detta anges på riktvärdekartan.

6 § I ett värdeområde får inte ingå delområden med så skilda värdenivåer att olika riktvärdeangivelser kan anges för delområdena.

Bestämmelser om elproduktionsenheter lämnas i dessa föreskrifter skilda från bestämmelser om övriga industrienheter.

Riktvärdekartor H, I, T och El; värdeområden och riktvärdeangivelser

7 § Riktvärdekartor skall upprättas

a) gemensamt för hyreshus och tomtmark för hyreshus (riktvärdekarta H),

b) gemensamt för industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt avkastningsmetoden, samt tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt avkastningsmetoden eller produktionskostnadsmetoden (riktvärdekarta I),

c) täktmark (riktvärdekarta T) och

d) elproduktionsenheter (riktvärdekarta El).

Lantmäteriverket skall lämna förslag till riktvärdekartorna H, I, T och El enligt vad som föreskrivs i 29 och 31 §§.

Om Lantmäteriverket på grund av bestämmelserna i 21 § föreslår ändrade regler i fråga om värderingsmetodiken m.m., skall verket efter Riksskatteverkets medgivande i stället för de i andra stycket angivna riktvärdeangivelserna föreslå de riktvärdeangivelser som erfordras vid ett genomförande av förslaget.

8 § Riktvärdekartorna H, I, T och El innefattar besluten om indelning i värdeområden samt inom varje värdeområde riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtydliganden m.m. för värderingen av byggnaderna och marken inom området.

9 §Riktvärdekarta H skall utvisa
1. indelningen i värdeområden för hyreshus,
2. indelningen i värdeområden avseende tomtmark för hyreshus,
3. i riktvärdeangivelse vilka H-nivåfaktorer som gäller för bostäder och lokaler inom varje värdeområde för hyreshus,
4. i riktvärdeangivelse vilka värden per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder och för lokaler som gäller inom varje värdeområde avseende tomtmark för hyreshus och
5. uppgifter om förutsättningar m.m. som behövs för att tillämpa en riktvärdeangivelse.

Ett värdeområde för hyreshus får omfatta endast ett eller flera hela värdeområden avseende tomtmark för hyreshus.

Riktvärdekarta H skall upprättas för varje län.

10 § Riktvärdekarta I skall i fråga om industrienheter utvisa
1. indelningen i värdeområden för industribyggnader och övriga byggnader, som värderas enligt avkastningsmetoden,
2. indelningen i värdeområden avseende tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt avkastningsmetoden eller produktionskostnadsmetoden,
3. i riktvärdeangivelse vilken I-nivåfaktor och vilken IH-tabell som gäller inom varje värdeområde för industribyggnader och övriga byggnader, som värderas enligt avkastningsmetoden,
4. i riktvärdeangivelse vilka värden per kvadratmeter tomtmark eller per kvadratmeter bruttoarea byggrätt som gäller inom varje värdeområde avseende tomtmark för industribyggnader och övriga byggnader samt
5. uppgifter om förutsättningar m.m. som behövs för att tillämpa en riktvärdeangivelse.

Ett värdeområde för industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt avkastningsmetoden, får omfatta endast ett eller flera hela värdeområden för tomtmark till sådana byggnader.

Riktvärdekarta I skall upprättas för varje län.

11 § För industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt produktionskostnadsmetoden, utgör hela riket ett värdeområde.

12 § Riktvärdekarta T skall utvisa
1. indelningen i värdeområden för täktmarken,
2. i riktvärdeangivelse vilka arrendepriser per kbm fast mått av brytvärda fyndigheter av olika slag som gäller inom varje värdeområde för täktmark samt
3. uppgifter om förutsättningar m.m. som behövs för att tillämpa en riktvärdeangivelse.

Riktvärdekarta T skall upprättas för varje län.

13 §Riktvärdekarta El skall i riktvärdeangivelse utvisa uppgifter m.m. som behövs för att bestämma riktvärdet för egendom på en elproduktionsenhet.

För elproduktionsenheter utgör hela riket ett värdeområde.

Ortsprismaterial

14 § Förslag till riktvärdeangivelser och andra bestämmelser, förtydliganden m.m. på riktvärdekartorna H, I, T och El skall bestämmas med utgångspunkt från de köpeskillingar vid representativa köp under perioderna den 1 juli 1995 - 31 december 1998 av hela eller delar av hyreshusenheter, den 1 januari 1995 - 31 december 1998 av hela eller delar av industrienheter inklusive täktmark och den 1 januari 1993 - 31 december 1998 av elproduktionsenheter, som enligt bestämmelserna i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) efter däri föreskriven gallring och granskning tagits in i Riksskatteverkets ortsprisregister.

För gallringen av köp av industri- och elproduktionsenheter samt tomträtter avseende fastigheter som taxerats som hyreshus- eller industrienhet skall samma regler gälla som föreskrivs i 1 A kap. fastighetstaxeringsförordningen för gallring av köp av hyreshusenheter.

15 § Med ledning av de representativa köpen av hyreshus- och industrienheter inklusive täktmark samt elproduktionsenheter under de tidsperioder, som anges i 14 §, skall undersökas om marknadsvärdenivån för sådana enheter förändrats under respektive period. Vid förändringar av marknadsvärdenivån skall prisutvecklingsfaktorer bestämmas så att köpeskillingarna kan omräknas att avse den marknadsvärdenivå som i genomsnitt gällde under år 1998. Om prisutvecklingen varit väsentligt olika inom skilda regioner eller för olika slags egendom, skall flera prisutvecklingsfaktorer bestämmas.

Lantmäteriverket skall senast den 6 april 1999 till Riksskatteverket lämna förslag till prisutvecklingsfaktorer.

Vid bestämning av 1998 års marknadsvärdenivå för hyreshusenheter och industrienheter utom täktmark skall följande vikter användas: köp ingångna 1995 vikt 0,5, ingångna 1996 vikt 0,6, köp ingångna 1997 vikt 0,8 och köp ingångna 1998 vikt 1,0.

Provvärdering

16 § Under förberedelsearbetet skall provvärderingar ske för kontroll av vilken basvärdenivå som uppnås vid tillämpning av föreslagna indelningar i värdeområden och riktvärdeangivelser. Provvärderingarna skall göras utifrån de förslag till riktvärdekartor som Lantmäteriverket skall lämna enligt 29 och 31 §§ och de förslag till riktvärdekartor som Riksskatteverket beslutar. Den provvärdering som sker enligt 32 § betecknas kontrollvärdering.

Till grund för provvärderingarna skall ligga de representativa köp som anges i 14 §. Utöver den kontroll, som föreskrivs i första stycket, skall vid provvärderingarna även göras en analys av de prisutvecklingsfaktorer som tillämpats vid beräkningarna.

17 § Vid provvärdering skall de genomsnittliga basvärdenivåer som riktvärdekartorna H och I leder till beräknas för de olika grupper av hyreshus- och industrienheter som sägs i andra-femte styckena. Beräkningarna skall avse taxeringsenheter som varit föremål för försäljning. Beräkningarna skall göras för ett eller flera värdeområden (provvärderingsområden). Vidare skall spridningen kring de beräknade basvärdenivåerna belysas.

För alla hyreshusenheter och industrienheter, värderade enligt avkastningsmetoden, skall provvärderingarna sammanställas för varje provvärderingsområde.

För hyreshusenheter skall vidare sammanställningar av provvärderingar göras för ett eller flera provvärderingsområden för

- hyreshus med huvudsakligen lokaler (lokaldominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra om minst 500 000 kr i 1998 års hyresnivå,

- lokaldominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra understigande 500 000 kr i 1998 års hyresnivå,

- hyreshus med huvudsakligen bostäder (bostadsdominerade hyreshus) och med en sammanlagd årshyra av minst 500 000 kr i 1998 års hyresnivå,

- bostadsdominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra mellan 100 000 och 500 000 kr i 1998 års hyresnivå,

- bostadsdominerade hyreshus med en sammanlagd årshyra understigande 100 000 kr i 1998 års hyresnivå och

- övriga hyreshus.

För industrienheter, värderade enligt avkastningsmetoden, skall sammanställningar av provvärderingar även göras för ett eller flera provvärderingsområden beträffande sådana enheter med

dels en omräknad köpeskilling om minst 5 000 000 kr i 1998 års prisnivå och

dels en omräknad köpeskilling understigande 5 000 000 kr i 1998 års prisnivå.

För industrienheter, värderade enligt produktionskostnadsmetoden, skall sammanställningar av provvärderingar göras beträffande sådana enheter med

dels en omräknad köpeskilling om minst 5 000 000 kr i 1998 års prisnivå och

dels en omräknad köpeskilling understigande 5 000 000 kr i 1998 års prisnivå.

I var och en av de grupper av provvärderingsområden som avses i tredje och fjärde styckena skall vid sammanläggning av värdeområden till ett provvärderingsområde endast ingå värdeområden med samma eller närliggande nivåfaktorer. För var och en av de grupper av taxeringsenheter som avses i femte stycket skall samma ortstyp gälla.

18 § En beräkning enligt 17 § för ett värdeområde eller grupp av värdeområden skall som regel omfatta de representativa köp som finns att tillgå. Om samtliga representativa köp inte tas med, skall i första hand de äldre köpen utgå.

19 § Beräkningen enligt 17 § skall inom varje värdeområde för hyreshus kompletteras med en avkastningsbaserad marknadsvärdebedömning. De föreslagna riktvärdena skall stämmas av mot vad som vid analyser av överlåtelser av fastigheter med olika hyresnivåer och belägenhet blivit känt om direktavkastningskravets storlek.

Redovisningen av samstämmigheten mellan värden enligt marknadsvärdebedömningen och föreslagna riktvärden skall ske för en bostad och för en lokal inom varje värdeområde. Bostaden och lokalen skall väljas så att de utvisar för värdeområdet representativa förhållanden. Redovisningen skall ske på sätt framgår av bilaga 1.

20 § Provvärderingen skall utöver redovisningen enligt 19 § innehålla förteckningar över de överlåtelser av hyreshus- och industrienheter som legat till grund för provvärderingen. Förteckningarna skall upprättas per kommun och innehålla:

a) identifikation, t.ex. fastighetsbeteckning,
b) köpedatum,
c) köpeskilling, justerad köpeskilling, tillämpad prisutvecklingsfaktor, omräknad köpeskilling och vikt för köpet,
d) klassindelningsdata för värderingsenheterna,
e) värden för värderingsenheterna, delvärden och basvärde enligt föreslagna riktvärdeangivelser och
f) basvärdet dividerat med omräknad köpeskilling (B/K).

För varje värdeområde eller grupp av värdeområden skall dessutom genomsnittligt B/K redovisas.

Vidare skall anges vilka överlåtelser som ingår i beräkningarna enligt 17 §.

Redovisningen skall även omfatta en förteckning som utvisar de köp, som gallrats bort vid granskningen med angivande av grund för bortgallringen. Denna förteckning skall upprättas per kommun.

Förslag till klassindelning av värdefaktorer, värderingsförfaranden, värdetabeller m.m.

21 § Lantmäteriverket skall på sätt Riksskatteverket bestämmer närmare utforma preliminära förslag till värderingsmetoder, klassindelning av värdefaktorer, värdetabeller m.m. Detta skall i första hand ske med utgångspunkt från den värderingsmetodik som tillämpades vid 1994 års allmänna fastighetstaxering av hyreshus- och industrienheter inklusive täktmark samt elproduktionsenheter.

Om Riksskatteverket finner skäl föreligga att överväga ändringar i värderingsmetodiken m.m., skall Lantmäteriverket även lämna preliminära förslag i denna del. Förslag till ändrad värderingsmetodik m.m. som kräver ändringar i fastighetstaxeringslagen (1979:1152) skall Lantmäteriverket lämna till Riksskatteverket senast den 2 november 1998. Förslag som kräver ändringar i fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199) skall lämnas senast den 18 december 1998. Förslag som kan påverka innehållet i Riksskatteverkets förslag till föreskrifter enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen skall lämnas senast 1 februari 1999. Övriga förslag enligt 22-27 §§ och 28 § första stycket skall lämnas senast 1 mars 1999 och enligt 28 § andra stycket senast den 15 oktober 1998.

22 § För hyreshus skall Lantmäteriverket närmare utforma förslag till
1. Normbyggnad.
2. Klassindelning av värdefaktorn ålder samt vilken hänsyn som skall tas till H-nivåfaktorns storlek vid omräkningsfaktorns bestämmande.
3. Tabelluppgifter i HK-tabellen.
4. Vilka H-nivåfaktorer som erfordras för att bestämma förekommande värdenivåer.
5. Normal byggnadskostnad i kr/kvm bruksarea olika år för vanligt förekommande typer av hyreshus.
6. Genomsnittshyror för bostäder och för lokaler i kr/kvm bruksarea, differentierade på värdeområden och värdeår samt olika lokaltyper. Genomsnittshyra skall bestämmas med ledning av de under 1998 utgående hyrorna, oavsett tidpunkten för kontraktets tecknande. Hyra som uppenbart avviker från bruksvärdehyra och marknadsmässig hyra skall dock ej medräknas.

23 § För tomtmark ingående i hyreshusenhet skall Lantmäteriverket lämna förslag till tillämpliga värden inom varje värdeområde per kvadratmeter bruttoarea byggrätt för bostäder och för lokaler.

24 § För industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt avkastningsmetoden, skall Lantmäteriverket närmare utforma förslag till
1. Normbyggnad.
2. Klassindelning av värdefaktorn ålder samt vilken hänsyn som skall tas till I-nivåfaktorns storlek vid kapitaliseringsfaktorns bestämmande.
3. Tabelluppgifter i IK-tabellen.
4. Vilka I-nivåfaktorer som erfordras för att bestämma förekommande värdenivåer.
5. Normal byggnadskostnad i kr/kvm bruksarea olika år för vanligt förekommande typer av industribyggnader samt för olika lokaltyper.
6. Genomsnittshyra för normbyggnad i kr/kvm. Hyra som uppenbart avviker från marknadsmässig hyra skall dock ej medtas.

25 § För industribyggnader och övriga byggnader, värderade enligt produktionskostnadsmetoden, skall Lantmäteriverket närmare utforma förslag till
1. Klassindelning av värdefaktorerna byggnadskategori, ålder och ortstyp.
2. Vilken ortstyp som varje kommun skall tillhöra.
3. Tillämpliga omräkningsfaktorer för byggnader med olika värdeår.
4. Tillämpliga omräkningsfaktorer vid olika klassindelningsdata beträffande ålder, byggnadskategori och ortstyp.
5. Återanskaffningskostnad 1998 för olika slag av industribyggnader och övriga byggnader.

Lantmäteriverket skall på sätt Riksskatteverket bestämmer närmare utreda om värdefaktorn ortstyp kan anges på annat sätt än genom kommuntillhörighet. Beträffande värdefaktorn byggnadskategori skall en mer differentierad klassindelning övervägas.

26 § För tomtmark ingående i industrienhet skall Lantmäteriverket lämna förslag till tillämpliga värden inom varje värdeområde per kvm tomtmark eller per kvadratmeter bruttoarea byggrätt.

27 § För täktmark skall Lantmäteriverket närmare utforma förslag till
1. Klassindelning av värdefaktorn väntetid och brytningstid.
2. Tillämpliga brytningsfaktorer.
3. Tillämpliga värden för varje värdeområde i kronor per kbm fast mått av förekommande fyndigheter.

Vidare skall Lantmäteriverket analysera och provvärdera de värden som föreslås för de brytvärda fyndigheterna.

28 § För elproduktionsenhet skall Lantmäteriverket närmare utforma förslag till
1. Inverkan av faktorerna utnyttjandetid, regleringsmöjlighet och belägenhet vid bestämmande av taxeringseffekt.
2. Klassindelning av värdefaktorn godhet.
3. Riktvärden för mark och nybyggt vattenkraftverk vid varierande godhet i kr/kW taxeringseffekt.
4. Omräkningstal för vattenkraftverk med olika värdeår.
5. Återanskaffningskostnad för olika typer av värme- och vindkraftverk.
6. Nedräkningstal för olika typer av elproduktionsenheter.

Vidare skall Lantmäteriverket analysera det förslag till ändrad värderingsmodell, som Riksskatteverkets referensgrupp för elproduktionsenheter lämnat under september 1998, och avge yttrande däröver senast den 15 oktober 1998. I yttrandet skall bland annat ges en närmare beskrivning av den föreslagna värderingsmodellen samt motiven för och konsekvenserna av denna.

Arbetet med riktvärdekartorna, provvärdering m.m.

29 § Lantmäteriverket skall senast den 1 februari 1999 i den ordning Riksskatteverket bestämmer lämna preliminära förslag till riktvärdekartor H, I, T och El.

Skattemyndigheterna skall lämna synpunkter på de preliminära förslagen till Lantmäteriverket senast den 1 mars 1999.

30 § Lantmäteriverket skall senast den 15 mars 1999 till skattemyndigheterna ha lämnat förteckningar över vid denna tidpunkt kända respresentativa köp av hyreshusenheter, industrienheter inklusive täktmark samt elproduktionsenheter inom varje myndighets verksamhetsområde (provvärderingsobjekt). Förteckningarna skall utvisa vilka köp inom verksamhetsområdet som inte ansetts representativa.

Skattemyndigheten skall granska urvalet av provvärderingsobjekt och senast den 9 april 1999 till Lantmäteriverket lämna uppgifter om valda provvärderingsobjekt.

31 § Lantmäteriverket skall senast den 5 maj 1999 till Riksskatteverket överlämna förslag till riktvärdekartor H, I, T och El. Till förslagen skall fogas redovisning av en provvärdering som visar de genomsnittliga basvärdenivåer som förslagen leder till. Beräkningarna skall redovisas på sätt som föreskrivs i 17-20 §§.

Riksskatteverket beslutar om förslag till riktvärdekartorna och tillställer skattemyndigheterna dem senast den 14 maj 1999.

32 § Sedan skattemyndigheterna yttrat sig över förslagen till riktvärdekartorna och övriga föreskrifter enligt 7 kap. 7 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152) skall Lantmäteriverket göra de jämkningar i riktvärdekartorna som Riksskatteverket föreskriver och utföra kontrollvärdering enligt 17-20 §§ på grundval av de jämkade riktvärdekartorna.

Lantmäteriverket skall senast den 2 augusti 1999 ha verkställt de ändringar som Riksskatteverket bestämt i förslagen till riktvärdekartor och därefter genomfört en kontrollvärdering.

Övrigt

33 § Vid sammanträde med skattemyndighetens referensgrupp skall protokoll föras.

34 § Lantmäteriverket skall till skattemyndigheten överlämna den redovisning av kontrollvärderingen, som anges i 32 §, och de förteckningar över köp som avses i 20 §. Redovisningen och förteckningarna skall förvaras hos skattemyndigheten.

35 § För varje hyreshusenhet och industrienhet inklusive täktmark skall Lantmäteriverket på sätt Riksskatteverket närmare bestämmer till Riksskatteverket senast den 15 juni 1999 lämna uppgift om till vilka föreslagna värdeområden, som varje registerfastighet med egendom som taxerats som någon av de nämnda taxeringsenhetstyperna, hör.

Senast samma dag skall Lantmäteriverket till Riksskatteverket för alla värdeområden lämna uppgift om föreslagna riktvärdeangivelser för egendom på hyreshusenhet och industrienhet inklusive täktmark på sätt Riksskatteverket närmare bestämmer.

Dessa föreskrifter träder i kraft dagen efter den dag, då föreskrifterna enligt uppgift på dem kom ut från trycket och tillämpas vid förberedelsearbetet inför 2000 års allmänna fastighetstaxering av hyres- och industrienheter.

Bilaga 1 Marknadsvärdesbedömning