Arkiv för Rättslig vägledning

Riksskatteverkets rekommendationer m.m. om beskattningen av bostadsföreningar och bostadsaktiebolag samt av delägare i sådant företag.1

Riksskatteverket meddelar med stöd av 2 kap. 2 § förordningen (1990:1293) med instruktion för skatteförvaltningen följande rekommendationer m.m. att tillämpas vid 1995 års taxering.

I. Gränsdragningen mellan äkta och oäkta bostadsföretag

Intäkt av fastighet, som ägs av bostadsförening eller bostadsaktiebolag skall - oberoende av hur fastigheten används - beskattas enligt schablon, om fråga är om sådan bostadsförening eller sådant bostadsaktiebolag, som avses i 2 § 7 mom. första stycket lagen (1947:576) om statlig inkomstskatt, SIL, (s.k. äkta bostadsföretag). Lagrummet lyder: "Med bostadsförening och bostadsaktiebolag förstås ekonomisk förening och aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller huvudsakligen består i att åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare bereda bostäder i hus, som ägs av föreningen eller bolaget. Som bostadsförening eller bostadsaktiebolag anses även ekonomisk förening eller aktiebolag, vars verksamhet uteslutande eller så gott som uteslutande består i att tillhandahålla föreningens medlemmar eller bolagets delägare garage eller annan för deras personliga räkning avsedd gemensam anordning i byggnad som ägs av föreningen eller bolaget."

Rekommendationer:

För att en bostadsförening eller ett bostadsaktiebolag, vars verksamhet består i att tillhandahålla bostäder, skall anses vara ett äkta bostadsföretag, bör krävas dels att företagets fastighet (fastigheter) inrymmer minst tre bostadslägenheter, dels att minst 60 % av hela taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) belöper på de till medlemmar eller delägare med bostads- eller hyresrätt upplåtna bostadslägenheterna. Fördelningen av taxeringsvärdet bör därvid ske i förhållande till hyresvärdena eller - då fråga är om bostadsrättsföreningar enligt 1930 års lag om bostadsrättsföreningar - i förhållande till andelsvärdena för de olika lägenheterna. Om en medlem eller delägare själv bebor sin lägenhet eller hyr ut den, bör i princip inte inverka på bedömningen. Skulle emellertid en medlem eller delägare inneha flera bostadslägenheter i företagets fastighet (fastigheter), bör sådana lägenheter, som medlemmen eller delägaren hyr ut till andra än barn eller andra närstående, inte anses använda för beredande av bostad åt föreningens medlemmar eller bolagets delägare. Dylika lägenheter bör således inte anses upplåtna till medlemmar eller delägare med bostads- eller hyresrätt.

Skulle det förhållandet, att bostadslägenheterna i viss omfattning av föreningen eller bolaget hyrs ut till utomstående, visas bero på att företaget ännu inte lyckats förvärva det erforderliga antalet delägare eller på andra jämförliga omständigheter, bör företaget kunna anses såsom "äkta" även om en något mindre del av lägenheterna än som motsvarar 60 % av taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) upplåtits till delägare med bostads- eller hyresrätt.

Beträffande ekonomisk förening eller aktiebolag, vars verksamhet består i att tillhandahålla garage eller annan gemensam anordning, bör för att företaget skall anses som "äkta" bostadsföretag krävas, att minst 90 % av hela taxeringsvärdet för företagets fastighet (fastigheter) belöper på de till medlemmar eller delägare för deras personliga bruk upplåtna garageplatser eller, i fråga om gemensam anordning av annat slag, att anordningen till minst 90 % används för delägarnas personliga räkning.

I det följande avses med uttrycket "bostadsföretag" även förening eller aktiebolag varom i föregående stycke sägs.

Bedömningen av frågan om ett bostadsföretag är att anse som "äkta" eller "oäkta" bör hänföras till förhållandena vid beskattningsårets utgång.

I gränsfall eller i tveksamma fall bör företaget anses som "äkta" bostadsföretag.

Såvitt avser realisationsvinstbeskattning skall enligt 26 § 1 mom. tredje stycket SIL bedömningen av om ett bostadsföretag är att anse som äkta eller oäkta dock göras på grundval av förhållandena vid ingången av det år då avyttringen ägde rum.

II. Beskattning av äkta bostadsföretag

Om företaget är ett "äkta" bostadsföretag skall intäkten av samtliga dess fastigheter vid inkomsttaxeringen beräknas efter schablon på sätt i 2 § 7 mom. SIL föreskrivs. Andra intäkter än av företagets fastighet, t.ex. ränteintäkter, är också skattepliktiga för företaget. Att därtill fastighetsskatt tas ut följer av lagen (1984:1052) om statlig fastighetsskatt.

III. Beskattning av delägare i äkta bostadsföretag

Delägare i äkta bostadsföretag beskattas inte för något förmånsvärde för eget brukande av bostaden om denna är en privatbostad (3 § 3 mom. första stycket SIL). Även annan utdelning från aktiebolag eller ekonomisk förening är under inkomståret 1994 skattefri för mottagaren (3 § 1 mom. tredje stycket 1-2 SIL). Utdelning från äkta bostadsföretag som utgår på annat sätt än i form av bostad eller annan förmån av fastighet räknas dock som intäkt av kapital för delägaren om och i den mån utdelningen överstiger sådana på beskattningsåret belöpande avgifter och andra inbetalningar som inte är att anse som kapitaltillskott om utdelningen inte utgått i förhållande till innehavda andelar (3 § 7 mom. tredje stycket SIL). Med kapitaltillskott menas belopp som tillskjuts av medlemmarna för att amortera ned lån eller för att förbättra företagets fastighet (3 § 3 mom. femte stycket SIL).

Intäkt av upplåtelse av privatbostad beskattas som inkomst av kapital (3 § 3 mom. andra-femte styckena SIL).

Om bostaden hör till näringsverksamhet gäller följande (punkt 7 av anvisningarna till 22 § KL). Har förmån av fastighet tillkommit näringsidkare i dennes egenskap av medlem i äkta bostadsföretag, skall värdet av förmånen inte räknas som skattepliktig intäkt för honom. Utan hinder därav får avdrag göras för sådana inbetalningar till bostadsföretaget som utgör kostnader i näringsverksamheten.

IV. Beskattning av oäkta bostadsföretag

Intäkt av fastighet som ägs av ett "oäkta" bostadsföretag, skall deklareras av företaget på deklarationsblankett SD2. Därvid iakttas att om lägenhet varit upplåten till delägare utan ersättning, såsom intäkt för företaget upptas värde av förmånen med ledning av i orten gällande hyrespris, värmetillägg inberäknade (normalhyra) (jfr 42 § första stycket KL jämte 1 punkten första stycket av anvisningarna till 42 §). Har ersättning utgått för lägenheten men med lägre belopp än som motsvarar normalhyran - och fråga inte är om endast ett obetydligt skillnadsbelopp - upptages såsom intäkt upptas förutom den uppburna hyran (avgiften), också skillnaden mellan normalhyran och den uppburna hyran (avgiften). För lägenhet som är upplåten till annan än medlem eller delägare, upptas den verkliga hyran som intäkt. Som intäkt för företaget upptas vidare sådana inbetalningar från delägarna som inte är att anse som kapitaltillskott (jfr 3 § 3 mom. femte stycket SIL angående vad som menas med kapitaltillskott). - Vad nu sagts angående normalhyra gäller under förutsättning att företaget såsom sådant svarar också för inre reparationer av de till delägarna upplåtna lägenheterna.

Rekommendationer:

Om delägare själv svarar för reparation av till honom upplåten lägenhet, bör vid beräkning av företagets intäkt av fastigheten i stället för normalhyra räknas 90 % av normalhyran eller, i fråga om hus som enligt fastighetstaxeringslagen (1979:1152) har åsatt värdeår 1942 eller senare, 95 % av normalhyran.

Företaget är berättigat till avdrag, förutom för övriga kostnader för fastigheten, för värdeminskningsavdrag för hela fastigheten.

V. Beskattning av delägare i oäkta bostadsföretag

För medlem i sådan ekonomisk förening eller aktieägare i sådant aktiebolag, som är att anse som "oäkta" bostadsföretag, är under inkomståret 1994 utdelning från företaget, t.ex. i form av bostadsförmån, inte skattepliktig (3 § 1 mom. tredje stycket 1-2 SIL). Undantag kan förekomma dels enligt lagen (1994:774) om beskattning av vinstutdelning vid 1995 års taxering om utdelningen överstigit 120 procent av den högsta utdelning som företaget lämnat för något av de närmast föregående fem räkenskapsåren, se närmare broschyren Skattefri/skattepliktig vinstutdelning (RSV 317), och dels enligt reglerna i sista stycket nedan.

Såsom skattepliktig intäkt av kapital räknas däremot uppburen hyra för av delägaren uthyrd lägenhet. Avdrag medges för sådan avgift till företaget, som inte är att anse som kapitaltillskott, för delägarens egna kostnader för reparation och underhåll av lägenheten samt för eventuella förvaltningskostnader för uthyrd lägenhet. Skuldränta på medel som upplånats för förvärv av bostadrätten är avdragsgill i inkomstslaget kapital enligt vanliga regler. Uppkommer underskott i inkomstslaget kapital berättigar detta till skattereduktion.

Oäkta bostadsföretag kan vara fåmansföretag enligt punkt 14 av anvisningarna till 32 § KL och kan undantagsvis omfattas av de särskilda fåmansreglerna i 3 § 12 mom. SIL. Se närmare RSV:s rekommendationer m.m. om beskattning av fåmansföretag, fåmansägt handelsbolag samt delägare m.fl. i sådana företag samt skatteavdrag på ersättningar från sådana företag, RSV S 1994:8.

Dessa rekommendationer m.m. tillämpas vid 1995 års taxering och ersätter RSV Dt 1976:43.

¹ Beträffande 1994 och tidigare års taxeringar, se RSV Dt 1976:43