Värderingsenhet avseende hyreshus

   Av 6 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att varje hyreshusenhet enligt huvudregeln skall utgöra en värderingsenhet, dvs. egendom som skall värderas för sig. Är ett hyreshus inrättat för både bostäder och lokaler skall enligt 6 kap. 3 § FTL bostadsdelen och lokaldelen utgöra skilda värderingsenheter.

1.1 Byggnad under uppförande

Allmänna råd:
För hyreshus under uppförande bör bostadsdel och lokaldel utgöra särskilda värderingsenheter.

1.2 Del av hyreshus som inte täcks av definitionen för hyreshus

Allmänna råd:
Utrymmen inom sådan del av ett hyreshus, som primärt utgör industribyggnad, övrig byggnad eller specialbyggnad men som indelats som hyreshus på grund av att byggnaden till övervägande del utgör hyreshus, bör ingå i eller utgöra en värderingsenhet, för vilken värdefaktorn lägenhetstyp indelas som lokal.
   Om byggnadsdelen inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaler föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden.

2 Klassificering av värdefaktorer för hyreshus

2.1 Lägenhetstyp

   Värdefaktorn lägenhetstyp bestäms enligt 9 kap. 3 § FTL med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad för bostäder eller lokaler.

Allmänna råd:
   Indelningen i bostäder och lokaler bör ske i enlighet med den definition som gäller enligt 12 kap. jordabalken och Svensk Standard SS 02 10 53.
   Som lokal bör indelas utrymmen som används för hotell- och pensionatsrörelse, varmed avses yrkesmässig verksamhet med ändamål att tillhandahålla tillfällig möblerad bostad. Bostad som tillhandahålls som ett led i verksamhet för vård, tillsyn, utbildning eller uppfostran bör inte anses vara använd i hotell- eller pensionatsrörelse. Om lägenhet används viss tid av året som privatbostad och annan tid av året uthyrs för hotellverksamhet, bör det användningssätt som medför den övervägande delen av hyran i regel vara styrande för klassificeringen.

2.2 Hyra

    Med hyra avses enligt 9 kap. 3 § FTL bruksvärdehyra för bostäder och marknadsmässig hyra för lokaler. Hyran skall för värderingsenhet bestämmas med hänsyn till den genomsnittliga hyresnivån under andra året före taxeringsåret. För bl.a. sådana bostäder och lokaler i hyreshus som har en utgående hyra som är en internhyra skall jämförelsehyra istället för utgående hyra läggas till grund för värderingen.

Allmänna råd:
   Normalt bör med internhyra avses hyra där andra faktorer än ett marknadsresonemang legat till grund för hyrans bestämmande. Detta gäller även hyror som påverkas av hyresavtal med sidoavtal t.ex. optioner på framtida köp.
   Jämförelsehyror bör bestämmas med hjälp av
   1. i första hand hyresnivån för övriga bostäder och/eller lokaler inom hyreshuset,
   2. i andra hand en jämförelse med omkringliggande hyreshus, och
   3. i tredje hand beslutade genomsnittshyror.

2.3 Ålder

   Värdefaktorn ålder ger enligt 9 kap. 3 § FTL uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter skall samma värdeår bestämmas för dessa.

Allmänna råd:
Definition
   Har till- eller ombyggnad inte skett efter 1999 bör det vid allmän fastighetstaxering 2000 (AFT 00) eller det vid senare års särskilda fastighetstaxering (SFT) bestämda värdeåret bibehållas vid förenklad fastighetstaxering 2004 (FFT 04), om denna värdeårsbestämning inte visas vara felaktig.
   Har till- eller ombyggnad skett efter 1999 och detta inte beaktats vid SFT bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter 1999 nedlagda kostnaderna och det vid AFT 00 bestämda värdeåret, om värdeårsbestämningen vid AFT 00 eller nedlagda kostnader inte visas leda till felaktigt resultat.
   Har nytaxering skett efter år 2000 och har till- eller ombyggnad skett efter nytaxeringen, bör på motsvarande sätt kostnaderna för dessa byggnadsarbeten och det värdeår som bestämts vid nytaxeringen normalt läggas till grund för värdeårsbestämningen vid FFT 04.
   Vad som sagts om till- eller ombyggnad gäller också i fråga om andra åtgärder som förlänger byggnadens livslängd.
   Då byggnads värdeår skall bestämmas beräknas den livslängd som byggnaden skulle ha om normala reparations- och underhållsåtgärder gjorts på byggnaden med utgångspunkt från nybyggnadsåret. Vid sammanvägningen av nybyggnadsår och ombyggnadsår skall därför inte ingå kostnader som avser normalt underhåll av den ursprungliga byggnaden. Även om denna har ett kraftigt eftersatt underhåll bör man bortse från kostnader för att uppnå ett normalt underhållsläge för byggnaden. Underhållskostnader bör därför beaktas bara till den del de klart påverkar byggnadens återstående livslängd.
Ombyggnadstillägg
   För till- och ombyggda hyreshus bör en jämkning av värdeåret bestämmas med hänsyn till åsatt värdeår och ett ombyggnadstillägg avseende ett beräknat antal år. Genom ombyggnadstillägget beaktas omfattningen och tidpunkten för till- eller ombyggnaderna. Ombyggnadstillägget avser den ökning av hyreshusets återstående livslängd som till- och ombyggnaderna ger.
   Omfattningen av till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper med hänsyn till till- eller ombyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden för ett hyreshus vid tiden för till- eller ombyggnaden.

3 Tomtmark

3.1 Storlek

   Med storlek avses enligt 12 kap. 4 § FTL värderingsenhetens byggrätt i kvadratmeter.
   Med byggrätt avses enligt 1 § RSFS 2003:20 den rätt som föreligger att uppföra ny byggnad på värderingsenheten.
   Enligt 7 kap. 10 § FTL skall bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får ett väsentligt högre värde.

Allmänna råd:
Bebyggda tomter
   Om uppgift om storleken av befintlig byggrätt saknas, får bruttoarean uppskattas med ledning av ytan av bostäder respektive lokaler. Bruttoarean bör bestämmas till 1,25 x den sammanlagda ytan av bostäder (BOA) respektive 1,20 x den sammanlagda ytan av lokaler (LOA).
   Värdet enligt gällande detaljplan bör anses vara väsentligt högre än den utnyttjade byggrätten, då det med 20 % överstiger det värde tomten har med en byggrätt, som överensstämmer med befintlig byggnad.
   Med yta för bostäder avses boarea enligt Svensk Standard (SS 02 10 53).
   Med yta för lokaler avses lokal enligt Svensk Standard (SS 02 10 53).
Obebyggda tomter
   För obebyggda tomter bör byggrätten bestämmas till storleken av den enligt gällande detaljplan tillåtna byggrätten. Finns inte gällande detaljplan, bör byggrätten bestämmas i första hand utifrån aktuellt bygglov eller förhandsbesked om sådant föreligger. I andra hand får byggrätten uppskattas med ledning av den för värdeområdet sannolika exploateringsgraden, dvs. förhållandet mellan bedömd byggrätt och tomtareal.
   Har tomten tidigare varit bebyggd, bör byggrätten under de fem första åren efter byggnadens rivning bestämmas till minst den byggrätt som tidigare varit utnyttjad.
   När byggrätten bestäms med ledning av tillåten byggrätt enligt gällande detaljplan och uppgifterna om byggrätten i planen uttrycks i våningsyta bör denna bedömas motsvara bruttoarean (för våningar ovan mark).

3.2 Typ av bebyggelse

   Med typ av bebyggelse avses enligt 12 kap. 4 § FTL det ändamål bebyggelsen på värderingsenheten är avsedd för, antingen bostäder eller lokaler.

Allmänna råd:
Bebyggda tomter
   För bebyggda tomter bör i normalfallet typ av bebyggelse bestämmas i enlighet med den befintliga typen av bebyggelse.
   Om enligt gällande detaljplan tillåten typ av bebyggelse skulle ge väsentligt högre värde för tomten än motsvarande värde grundat på befintlig typ av bebyggelse, bör typ av bebyggelse bestämmas till den enligt planen tillåtna.
   Väsentligt högre värde bör anses föreligga när skillnaden i värde för tomten uppgår till mer än 20 %.
Obebyggda tomter
   För obebyggda tomter bör värdefaktorn typ av bebyggelse bestämmas till enligt gällande detaljplan tillåten typ av bebyggelse. Finns detaljplan, bör typ av bebyggelse bestämmas till den för vilken tomten är avsedd enligt aktuellt bygglov eller förhandsbesked.

4 Justering för säregna förhållanden

4.1 Allmänt

   Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, skall enligt 7 kap. 5 § FTL ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
   Denna justering skall enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringsförordningen redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänna råd:
   Justeringen bör redovisas på den värderingsenhet till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen redovisas på den värdefullaste värderingsenheten.

4.2 Hyreshus
Rivningskostnader

Allmänna råd:
   Normal rivningskostnad för hyreshus i 2002 års nivå bör bedömas till 150 kr/kbm eller 500-750 kr/kvm bruttoarea.

Konstruktionsfel och byggskador

Allmänna råd:
   Om skadan är av sådan art att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas bör justeringen bedömas till i storleksordningen 60-80 % av kostnaden.
   Om skadan däremot kan tolereras under viss tid och byggnaden används i skadat skick, kan justeringen uppskattas till 10-50 % av kostnaden för att åtgärda skadan. Den lägre siffran bör användas i områden med låga värdenivåer och den högre i områden med höga värdenivåer sett i landet som helhet.

Kulturhistoriskt intressanta hyreshus

Allmänna råd:
   För kulturhistoriskt intressanta hyreshus kan justering bli aktuell på grund av eftersatt underhåll eller onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden. Justering kan också föranledas av särskilt beslutade restriktioner som binder ägaren vid att bevara huset, trots att det är ekonomiskt ofördelaktigt. Justeringar för nämnda förhållanden bör normalt ske då godtagbar dokumentation avseende det kulturhistoriskt önskvärda i att byggnaden bevaras företetts.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Allmänna råd:
Skyddsbestämmelser i detaljplan eller områdesbestämmelser kan, liksom skyddsföreskrifter, vid en byggnadsminnesförklaring, påverka värdet genom dels högre underhålls- och driftskostnader, dels förlorad möjlighet att vidta om- eller tillbyggnad enligt gällande plan.
   Själva införandet av skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett hyreshus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning enligt 14 kap. 8 § plan- och bygglagen så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.
   Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts? och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.
   Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

Eftersatt underhåll

Allmänna råd:
   Justering bör ske med hänsyn till den hyra till vilken byggnaden kan tänkas bli uthyrd i befintligt skick.

Avvikande vakansgrad

Allmänna råd:
   Med vakansgrad förstås det hyresbortfall som uppkommer genom att lägenheter står tomma. Hyresbortfallet bör anges i procent av värdefaktorn hyra för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgrad för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för lägenhetstypen i fråga inom värdeområdet.
   Justeringsbeloppet kan beräknas med ledning av nedanstående tabell.

Tabell över justeringsbelopp vid olika avvikande vakansgrad

4.3 Tomtmark

Mark som inte är omedelbart bebyggbar

Allmänna råd:
   Den vanligaste situationen där justering normalt bör komma ifråga är då tomten omfattas av planbestämmelser enligt 5 kap. 8 § plan- och bygglagen vilket bl.a. kan innebära att bygglov inte erhålls förrän vissa trafik-, VA- eller energianläggningar blivit utbyggda.

Lång väntetid/fördröjd exploatering

Allmänna råd:
   Angivna riktvärden för tomtmark förutsätter att marken kommer att bebyggas inom fem år från taxeringsårets ingång. Vid längre väntetid än 5 år aktualiseras en justering. Denna bör bestämmas med ledning av nedanstående tabell över exploateringsfaktorer.
   Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.
   Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till hyreshus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

TOMTVÄRDETABELL FÖR TOMTMARK TILL HYRESHUS

   Dessa allmänna råd tillämpas vid förenklad fastighetstaxering år 2004 och vid 2005-2006 års särskilda fastighetstaxeringar.