Räkna ut skatten vid försäljning av andel i oäkta bostadsföretag
Vinsten eller förlusten vid försäljning av en oäkta bostadsrätt räknas samman med dina inkomster och utgifter i inkomstslaget kapital i din deklaration. Det gäller privatpersoner och dödsbon.
Så räknar du ut skatten på din bostadsförsäljning
Om du har sålt en andel i ett oäkta bostadsföretag, en så kallad oäkta bostadsrätt, med vinst betalar du 30 procent i skatt på 5/6 (fem sjättedelar) av vinsten.
Är din vinst 100 000 kronor ska du alltså betala 30 procent i skatt på 83 333 kronor (100 000 × 5/6), det vill säga 25 000 kronor i skatt (83 333 × 0,30).
Alternativt räknar du ut skatten genom att multiplicera vinsten med 25 procent (5/6 × kapitalskatten 30 procent = 25 procent). Vinsten 100 000 kronor × 25 procent = 25 000 kronor skatt.
Om du kan få uppskov med beskattning av vinst räknar du ut skatten på den vinst som är kvar sedan du har dragit bort uppskovsbeloppet.
Du som har gjort en förlust på din bostadsförsäljning
Du får dra av delar av förlusten på bostadsförsäljningen. Hur stor del du får dra av beror på om det oäkta bostadsföretaget är en bostadsrättsförening, bostadsförening eller ett aktiebolag.
Andel i en bostadsrättsförening eller en bostadsförening
Om bostadsföretaget är en bostadsrättsförening eller en bostadsförening (ekonomisk förening) får du dra av 70 procent av förlusten. Med detta menas att ditt avdrag i kapital blir 70 000 kronor om din förlust är 100 000 kronor (0,70 × 100 000).
Andel i ett aktiebolag
Är bostadsföretaget ett aktiebolag räknar du ut den förlust du får dra av på följande sätt:
- Multiplicera först din förlust med 5/6 (fem sjättedelar).
- Minska sedan det uträknade beloppet med eventuella vinster på onoterade andelar i svenska aktiebolag och utländska juridiska personer och mot vinster på marknadsnoterade delägarrätter, till exempel vinster på aktier och fondandelar. Det är vinster som du tar upp vid punkt 7.4 på Inkomstdeklaration 1. Du kan inte minska beloppet med vinst på fondandelar i svenska räntefonder.
- Du får dra av 70 procent av det som återstår efter att du har minskat det uträknade beloppet med vinsterna. Det innebär att ditt avdrag i kapital blir 58 333 kronor om din förlust är 100 000 kronor och du inte har några vinster att kvitta mot förlusten (0,70 × (100 000 × 5/6)).
Hur påverkar vinsten eller förlusten min skatt?
Lägg först ihop dina kapitalinkomster med dina kapitalvinster och dra sedan bort dina kapitalutgifter och dina kapitalförluster. Då får du antingen ett överskott eller ett underskott av kapital. I vissa fall ska du bara ta upp en del av inkomsten eller vinsten, eller får bara dra av en del av utgiften eller förlusten. Då är det den delen du tar med när du räknar ut överskottet eller underskottet.
Kapitalinkomster är räntor, utdelningar, schablonintäkter och uthyrningsinkomster med mera.
Kapitalvinster är vinst vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper med mera.
Kapitalutgifter är ränteutgifter med mera.
Kapitalförluster är förlust vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper med mera.
Skatt på överskott av kapital
Vid överskott av kapital betalar du statlig skatt med 30 procent av överskottet.
Skattereduktion vid underskott av kapital
Vid underskott av kapital får du en skattereduktion. Skattereduktionen dras av från kommunal och statlig inkomstskatt på inkomst av tjänst och näringsverksamhet och från fastighetsavgift och fastighetsskatt. Skattereduktionen är 30 procent av underskottet om det är högst 100 000 kronor. Om underskottet är större får du skattereduktion med 30 000 kronor (100 000 × 0,30) plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.
Om din sammanlagda skatt (kommunal och statlig skatt, fastighetsavgift och fastighetsskatt) är exempelvis 80 000 kronor och din skattereduktion i kapital är 30 000 kronor blir din slutliga skatt 50 000 kronor (80 000 - 30 000). Skulle skattereduktionen överstiga den sammanlagda skatten bortfaller det överskjutande beloppet. Du kan inte utnyttja detta belopp ett senare år.
Exempel försäljning med förlust av en andel i ett oäkta bostadsföretag som är ett aktiebolag – underskott av kapital
Du har sålt andelen med en förlust på 50 000 kronor.
Du har dessutom sålt marknadsnoterade aktier i Ericsson med en vinst på 20 000 kronor.
Du har ränteinkomster på 5 000 kronor.
Skatten på din lön är 70 000 kronor.
Först kvittar du 5/6 av 50 000 kronor, det vill säga 41 666 kronor, mot vinsten på aktierna och får då kvar en förlust på 21 666 kronor (20 000 – 41 666 = - 21 666).
Ditt avdrag blir 70 procent av 21 666 kronor, alltså 15 166 kronor. Detta belopp drar du av från dina ränteinkomster och får då ett underskott i inkomstslaget kapital som är 10 166 kronor (5 000 – 15 166).
Skattereduktionen på underskottet blir 3 049 kronor (10 166 × 0,30). Skattereduktionen dras bort från skatten på din lön och din slutliga skatt blir 66 951 kronor (70 000 – 3 049).
När ska jag betala in skatten?
Behöver du betala in extra skatt för att du har sålt en oäkta bostadsrätt med vinst kan du göra en inbetalning till ditt skattekonto redan efter försäljningen om du vill. Du behöver inte göra hela extrainbetalningen på en gång, men det finns några datum som är viktiga att tänka på om du beräknar att få kvarskatt och vill undvika kostnadsränta.
Om din kvarskatt blir mer än 30 000 kronor
Om du ser att din kvarskatt kommer att bli mer än 30 000 kronor kan du göra en eller flera inbetalningar om du vill slippa kostnadsränta.
- Den del av kvarskatten som överstiger 30 000 kronor behöver vara bokförd senast den 12 februari 2026 om du skrev på köpekontraktet under 2025 och den 12 februari 2027 om du skriver på köpekontraktet under 2026.
- Inbetalningen av resterande 30 000 kronor behöver vara bokförd senast den 4 maj 2026 om du skrev på köpekontraktet under 2025 och den 3 maj 2027 om du skriver på köpekontraktet under 2026.
Om din kvarskatt blir högst 30 000 kronor
Om du ser att din kvarskatt kommer att bli högst 30 000 kronor slipper du betala kostnadsränta om du gör en eller flera inbetalningar som är bokförda senast den 4 maj 2026 om du har skrivit på köpekontraktet under 2025 och den 3 maj 2027 om du skriver på köpekontraktet under 2026.
Gör en inbetalning till Skatteverkets bankgiro med bankgironummer 5050-1055. Kom ihåg att ange ditt OCR-nummer som du hittar i tjänsten OCR-beräkning.
Om du inte betalar in hela kvarskatten genom en extra inbetalning framgår det av ditt slutskattebesked när resterande skatt ska vara inbetald. Du får slutskattebeskedet när din inkomstdeklaration är färdiggranskad.
När ska jag deklarera min bostadsförsäljning?
Det är datumet när köpekontraktet skrivs under som avgör vilket år du ska deklarera försäljningen. Du deklarerar försäljningen året efter det år du skrev på köpekontraktet.