På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Meny

Logga in

För närvarande har vi vissa störningar i telefonin till skatteupplysningen.

Privat

Lyssna

Årlig beskattning av oäkta bostadsrätt

Om du har en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag ska du betala skatt på bostadsförmånen om årsavgiften för bostadsrätten än lägre än marknadsmässig hyra för en motsvarande hyreslägenhet. Bostadsförmånen räknas som utdelning från bostadsföretaget. Du ska också betala skatt om du får en utdelning i kontanter från bostadsföretaget eller om du hyr ut bostadsrätten.

Marknadsmässig hyra

Du ska deklarera en bostadsförmån om årsavgiften för lägenheten understiger marknadsmässig hyra. Det är alltså skillnaden mellan den marknadsmässiga hyran och årsavgiften som är din bostadsförmån. Med marknadsmässig hyra menas vad det skulle kosta att hyra en lägenhet med motsvararande standard på samma ort. Om det är du som har huvudansvaret för att reparera och underhålla bostadsrätten beräknas hyresvärdet till 90 procent av den marknadsmässiga hyran.

Skulle föreningens byggnad ha fått ett värdeår vid fastighetstaxeringen som ligger maximalt 10 år före det aktuella inkomståret, beräknar du i stället hyresvärdet till 95 procent av den marknadsmässiga hyran. Du beräknar alltså hyresvärdet till 95 procent av marknadsmässig hyra om värdeåret är 2005 eller senare när du deklarerar för inkomståret 2015, år 2006 eller senare när du deklarerar för inkomståret 2016 och så vidare.

Hjälp att beräkna marknadsmässig hyra

Du kan använda Skatteverkets ställningstagande Värdering av bostadsförmåner i lägenheter och småhus som vägledning för att beräkna marknadsmässig hyra på orten om det inte går att ta reda på hyran för en motsvarande lägenhet. Det publiceras ett nytt ställningstagande i slutet av varje kalenderår.

» Till ställningstagandet Värdering av bostadsförmåner i lägenheter och småhus Dnr, 131 498038-16/111

Räkna ut bostadsförmån

När du räknar ut bostadsförmånen får du inte dra av eventuella kapitaltillskott till bostadsföretaget. Du måste alltså minska årsavgiften till bostadsföretaget med kapitaltillskotten om de ingår i den avgift du har betalat. Du får inte heller dra av utgifter för reparationer eller underhåll från den marknadsmässiga hyran.

Bostadsförmånen behandlas som utdelning från bostadsföretaget. Bostadsföretaget ska lämna en kontrolluppgift (KU31) på utdelningen till Skatteverket senast den 31 januari året efter det aktuella kalenderåret, och skicka en kopia till dig.

Exempel på uträkning av bostadsförmånen

Du har betalat 67 600 kronor i årsavgift till det oäkta bostadsföretaget år 2015 för en lägenhet på 70 kvadratmeter. Du ansvarar själv för att reparera och underhålla lägenheten. Byggnaden har värdeår 1992 vid fastighetstaxeringen. Att hyra en motsvarande lägenhet på samma ort skulle ha kostat 84 000 kronor det aktuella kalenderåret.

Så räknar du ut bostadsförmånen:

Marknadshyra för en motsvarande lägenhet (hyresvärdet)

84 000kr

Reducering av hyresvärdet på grund av underhållsansvar (10 procent av marknadshyran)

- 8 400 kr

Årsavgift till bostadsföretaget

- 67 600 kr

Bostadsförmån (utdelning)

= 8 000 kr

Bostadsföretaget lämnar en kontrolluppgift (KU31) som visar att du har fått en utdelning från bostadsföretaget på 8 000 kronor.

Beskattning av bostadsförmån och kontant utdelning

Här beskriver vi både de regler som gäller om du har fått utdelning till och med inkomståret 2015 och de som gäller om du får utdelning från och med 1 januari 2016 eller senare.

Utdelning till och med inkomståret 2015

En viss del av bostadsförmånen eller den kontanta utdelningen kan vara skattefri enligt de så kallade lättnadsreglerna. Lättnadsreglerna får användas övergångsvis till och med inkomståret 2015 (inkomstdeklaration 2016).

Räkna ut det skattefria beloppet

Så här räknar du ut det skattefria beloppet utifrån lättnadsreglerna.

Lättnadsbeloppet

Multiplicera lättnadsunderlaget med 70 procent av statslåneräntan vid utgången av november året före inkomståret. Inkomståret 2015 multiplicerar du lättnadsunderlaget med 0,63 procent (0,70 * statslåneräntan 30 november 2014, 0,009 = 0,0063). Detta är ditt lättnadsbelopp. Det drar du bort från den bostadsförmån och eventuella kontanta utdelning du har fått från bostadsföretaget under inkomståret. Är lättnadsbeloppet högre än utdelningen 2015 kan du inte spara överskjutande belopp eftersom lättnadsreglerna inte kan användas efter 2015.

Sparat lättnadsutrymme

Du kan ha ett sparat lättnadsutrymme vid ingången av inkomståret därför att tidigare års lättnadsbelopp har varit högre än utdelningen från bostadsföretaget. Då får du även dra bort det sparade lättnadsutrymmet från det aktuella inkomstårets utdelning. Sparat lättnadsutrymme som du inte har kunnat utnyttja inkomståret 2015 bortfaller på grund av att lättnadsreglerna inte tillämpas efter 2015. Lättnadsutrymme som inte utnyttjas mot utdelning kan även användas om den oäkta bostadsrätten säljs med vinst, men inte senare än inkomståret 2015.

Lättnadsunderlaget

Lättnadsunderlaget är omkostnadsbeloppet för din andel av bostadsrätten med tillägg för sparat lättnadsutrymme. Har du köpt en nyproducerad bostadsrätt är omkostnadsbeloppet den betalda insatsen, upplåtelseavgiften och inträdesavgiften. Om du har köpt bostadsrätten från en tidigare delägare är omkostnadsbeloppet köpeskillingen för lägenheten med tillägg för eventuella inköpsutgifter. I omkostnadsbeloppet ska även eventuella kapitaltillskott till bostadsföretaget ingå. Har du köpt bostadsrätten före den 1 januari 1992 finns andra metoder att beräkna lättnadsunderlaget.

» Läs mer om lättnadsunderlaget och sparat lättnadsutrymme i broschyren Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378)

Skatt på utdelningen

Om det återstår någon del av utdelningen sedan lättnadsbeloppet och sparat lättnadsutrymme har dragits bort betar du 30 procent i skatt på denna del.

Exempel på uträkning av skattefri del av utdelningen

Så här räknar du ut det lättnadsbelopp som du får dra bort från bostadsförmånen (utdelningen) när du deklarerar för inkomståret 2015 i inkomstdeklarationen 2016. Bostadsförmånen har du beräknat till 8 000 kronor och andelen i det oäkta bostadsföretaget är köpt för 600 000 kronor. Du har ett sparat lättnadsutrymme från inkomståret 2014 (deklarationen 2015) på 760 kronor.

Lättnadsunderlaget är omkostnadsbeloppet 600 000 kronor plus sparat lättnadsutrymme 760 kronor, det vill säga 600 760 kronor.

Lättnadsbeloppet för inkomståret 2015 beräknas till 3 784 kr (lättnadsunderlaget 600 760 kronor * 0,0063).

Den utdelning du ska betala skatt på vid deklarationen 2016 blir då 3 456 kronor (bostadsförmånen 8 000 kronor – lättnadsbeloppet 3 784 kronor – sparat lättnadsutrymme 760 kronor). Skatten blir 1 036 kronor (3 456 * 0,30).

Så deklarerar du bostadsförmån och kontant utdelning

Deklarera din bostadsförmån, din eventuella kontanta utdelning och beräkna den skattefria delen av utdelningen på blankett K12, avsnitt C (SKV 2112) och lämna blanketten tillsammans med Inkomstdeklaration 1.

Du deklarerar enklast i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Där skapar du själv blanketten K12 som en bilaga till inkomstdeklarationen (nytt från och med deklarationen 2016). När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din skatt räknas ut. Behöver du hjälp får du det i e-tjänstens hjälpavsnitt.

Utdelning från och med inkomståret 2016

Från och med inkomståret 2016 kan du inte längre få avdrag för lättnadsbelopp och för sparat lättnadsutrymme när du deklarerar utdelning från ett oäkta bostadsföretag eftersom tidigare övergångsbestämmelser har upphört att gälla.

Om du fått utdelning från och med inkomståret 2016 (inkomstdeklaration 2017) ska du i stället betala skatt på 5/6 (fem sjättedelar) av din bostadsförmån eller kontanta utdelning.

Skatt på utdelningen

Du betalar 30 procent i skatt på det uträknade beloppet.

Exempel på uträkning av skattepliktig del av bostadsförmånen

Din bostadsförmån för den oäkta bostadsrätten är 9 000 kronor inkomståret 2016. Då betalar du skatt på 5/6 av bostadsförmånen, det vill säga på 7 500 kronor (9 000 * 5/6). Skatten blir 2 250 kronor (7 500 * 0,30).

Så deklarerar du bostadsförmån och kontant utdelning

Deklarera din bostadsförmån och din eventuella kontanta utdelning på blankett K12 (SKV 2112), och beräkna den del av utdelningen som du ska betala skatt på i avsnitt A. Lämna blanketten tillsammans med Inkomstdeklaration 1. Deklarerar du på en pappersblankett kan du läsa i informationsbladet Information om blankett K12 (SKV 252) hur du fyller i blanketten.

Du deklarerar enklast i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Där kan du själv skapa blankett K12 som en bilaga till inkomstdeklarationen. När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din skatt räknas ut. Behöver du hjälp får du det i e-tjänstens hjälpavsnitt.

Information om blankett K12 (SKV 252)

Uthyrning av en oäkta bostadsrätt

Har du hyrt ut den oäkta bostadsrätten i andra hand, och får ett överskott när du har dragit bort de avdragsgilla utgifterna från hyresintäkten, betalar du 30 procent i skatt på överskottet.

» Mer om hur du räknar ut överskottet och vilka utgifter du får dra av