Privat
- Privat
- » Fastigheter och bostad
- » Försäljning av bostad
- » Uppskov
- » Förutsättningar för uppskov
Förutsättningar för uppskov
Vissa förutsättningar måste vara uppfyllda för att du ska kunna få bostadsuppskov om du säljer din bostad med vinst. För att kunna få slutligt uppskov behöver alla fem punkter nedan vara uppfyllda. Om du säljer en permanentbostad, men inte köper eller flyttar in i en ny bostad direkt, kan du först ansöka om preliminärt uppskov.
Våra e-tjänster
Använd tjänsterna för att ta reda på om du kan ansöka om preliminärt uppskov eller slutligt uppskov och för att förbereda uppgifter om bostadsförsäljningen och uppskovet inför deklarationen.
Uppskovsbeloppet
För att du ska kunna få uppskov med beskattning av vinsten, måste uppskovsbeloppet vara minst 50 000 kronor. Om ni är två eller flera som äger en bostaden tillsammans, behöver uppskovsbeloppet vara minst 50 000 kronor per delägare.
Den bostad du säljer
1. Bostaden du säljer ska vara en privatbostad i Sverige eller övriga EES-området (ursprungsbostaden)
- En privatbostad är ett småhus (till exempel villa eller radhus), en ägarlägenhet eller en bostadsrätt där du och dina närstående har använt mer än halva ytan till permanent- eller fritidsboende. Har småhuset två bostäder räcker det att ni har använt 40 procent av ytan till permanent- eller fritidsboende.
- Bostadsrätten ska vara en andel i ett privatbostadsföretag (en så kallad äkta bostadsrätt) den 1 januari försäljningsåret. Är bostadsföretaget oäkta den 1 januari, måste det ha blivit ett privatbostadsföretag när du och köparen skriver på köpekontraktet för att det ska vara möjligt att begära uppskov.
Har du sålt en andelslägenhet kan du inte få uppskov. Ett andelshus är ett hyreshus.
Jag har en lägenhet i en nybildad bostadsrättsförening. Kan jag få uppskov om jag säljer lägenheten redan i år?
Om du säljer en lägenhet i en nybildad förening, och lägenheten har upplåtits till dig samma år som du säljer, ska du redovisa detta som försäljning av en oäkta bostadsrätt. Redovisa försäljningen i bilaga K9. Du kan få uppskov med vinsten trots att du säljer lägenheten redan samma år som ombildningen har gjorts. Det gäller under förutsättning att föreningen kan anses vara ett privatbostadsföretag (ett äkta bostadsföretag) vid den tidpunkt du och köparen skriver på köpekontraktet. I så fall begär du uppskov i bilaga K9.
2. Privatbostaden du säljer ska vara din permanentbostad
Privatbostaden är din permanentbostad om något av följande bosättningskrav är uppfyllda:
Du har bott i bostaden sammanhängande minst ett år före kontraktsdagen
Du har bott i den sålda bostaden sammanhängande minst ett år före den dag du och köparen skriver på köpekontraktet (inte köpebrevet). Sammanhängande innebär att du ska ha varit bosatt från den dag du flyttade in ända fram till kontraktsdagen, och får alltså inte flytta ut innan ni skriver på kontraktet.
Exempel – kravet är uppfyllt
Du har sålt din bostadsrätt och skrivit kontrakt med köparen den 1 november 2022. Du flyttade in i den sålda bostaden den 1 november 2021 och flyttar ut den 1 januari 2023.
Bostadsrätten är en permanentbostad eftersom du har bott i den precis ett år när du och köparen skriver på köpekontraktet.
Exempel – kravet är inte uppfyllt
Du har sålt din bostadsrätt och skrivit kontrakt med köparen den 1 november 2022. Du flyttade in i den sålda bostaden den 1 januari 2022 och flyttar ut den 1 januari 2023 i samband med att köparen tillträder.
Bostadsrätten är inte en permanentbostad eftersom du har bott i den mindre än ett år när du och köparen skriver på köpekontraktet. Du får inte räkna tiden mellan köpekontraktet och köparens tillträdesdag som bosättningstid även om du bor kvar.
Du har bott i bostaden minst tre av de senaste fem åren före kontraktsdagen
Du har bott i den sålda bostaden minst tre av de senaste fem åren. Femårsperioden räknas från den dag du och köparen skriver på köpekontraktet. Det behöver inte vara sammanhängande tid, men när du summerar bosättningstiden ska du ha bott i bostaden sammanlagt tre år under femårsperioden.
Exempel
Du har sålt en bostadsrätt som du har ägt i mer än fem år och skrivit kontrakt med köparen den 1 december 2022. Under den tid du har ägt lägenheten har du bott både i den och på annan ort på grund av ditt arbete. Du har hela tiden haft för avsikt att bo i lägenheten igen.
Du flyttade in i den sålda bostaden den 1 januari 2017, flyttade ut den 1 januari 2020, flyttade in igen den 1 januari 2021 och slutligen ut den 1 oktober 2022. Eftersom du flyttade ut innan du skrev kontraktet med köparen, uppfyller du inte kravet på att ha bott i lägenheten sammanhängande minst ett år när kontraktet skrevs på. Du kontrollerar om du istället uppfyller kravet på att ha bott i lägenheten sammanlagt tre år under femårsperioden före kontraktsdagen, alltså under perioden 1 december 2017–1 december 2022.
Du har bott i lägenheten sammanlagt 46 månader (1 (2017) + 12 (2018) + 12 (2019) + 12 (2021) + 9 (2022) månader), alltså mer än tre år under femårsperioden. Bostadsrätten är en permanentbostad.
Du köper en ny bostad innan du säljer den gamla bostaden
Om du inte uppfyller något av ovanstående krav, och köper en ny bostad innan du säljer den gamla bostaden, kan den sålda bostaden ändå vara en permanentbostad. Det gäller i följande situationer:
- Du har bott i den sålda bostaden sammanhängande minst ett år före den dag du skriver på kontraktet för den nya bostaden. Du får alltså inte flytta ut från den gamla bostaden innan du skriver på kontraktet för den nya.
- Du har bott i den sålda bostaden minst tre av de senaste fem åren. Femårsperioden räknas från den dag du skriver på kontraktet för den nya bostaden. Det behöver inte vara sammanhängande tid, men det ska vara sammanlagt tre år under femårsperioden.
Exempel
Du har sålt din villa och skrivit kontrakt med köparen den 1 november 2022. Den har varit din bostad från den 8 januari 2020 till den 1 mars 2022. Då flyttar du till en bostadsrätt som du köpte den 10 januari 2022. Du flyttar alltså ut innan du säljer, och uppfyller inte kravet på att ha bott i villan sammanhängande minst ett år när köpekontraktet skrivs på. Du har heller inte bott i villan i minst tre av de senaste fem åren.
Men eftersom du har köpt en ny bostad innan du säljer den gamla får du räkna din boendetid från dagen du skrev på köpekontraktet för din nya bostad. Den 10 januari 2022, när du skrev på kontraktet för bostadsrätten, hade du bott i den sålda villan sammanhängande under minst ett år. Villan är en permanentbostad.
Vad menas med att jag har bott i bostaden?
Med bott i bostaden menas att det ska vara en bostad där du varit, eller borde ha varit folkbokförd. Det innebär att du inte kan få uppskov om du säljer ditt fritidshus.
Räknas tiden mellan köpekontraktet och tillträdesdagen som boendetid?
Tiden mellan köpekontraktet för din sålda bostad och köparens tillträdesdag räknas inte som boendetid. Du får inte räkna med den tiden när du kontrollerar om du har bott tillräckligt länge i den sålda bostaden för att få uppskov.
Får jag räkna tiden jag har bott i den ombildade hyresrätten när jag säljer min bostadsrätt?
Om du har sålt en bostadsrätt som har ombildats från en hyresrätt får du räkna med den tid du har bott i hyresrätten som boendetid.
Vad gäller om bostaden säljs genom en tvångsförsäljning?
Om du tvingas sälja, och inte har bott i bostaden minst ett år när du och köparen skriver på köpekontraktet, räcker det att du bor i bostaden när du säljer den för att den ska räknas som permanentbostad. Det är i någon av följande situationer:
- Bostaden säljs genom expropriation eller liknande (till exempel löses in enligt miljöbalken).
- Bostaden säljs genom en tvångsförsäljning. Det gäller under förutsättning att det inte skäligen kan antas att den hade sålts om det inte hade funnits något tvång.
- Bostaden säljs till staten därför att flygbuller gör att det inte går att bo i den utan påtaglig olägenhet.
Vid tvångsförsäljning räcker det att uppskovsbeloppet är 10 000 kronor för att du ska få uppskov. Om ni är två eller fler som äger en bostaden tillsammans, behöver uppskovsbeloppet vara minst 10 000 kronor per delägare.
Den nya bostaden
3. Den nya bostaden ska vara en bostad i Sverige eller övriga EES-området (ersättningsbostaden)
Du behöver köpa den nya bostaden i Sverige eller något annat EES-land. Finns bostaden utanför EES-området kan du inte få uppskov. Bostaden ska vara något av följande vid den tidpunkt när du köper den och skriver på kontraktet:
- ett småhus, exempelvis en villa eller ett radhus (även småhus på annans mark eller småhus på lantbruk)
- en ägarlägenhet
- en tomt där det uppförs ett småhus eller en ägarlägenhet
- en bostadsrätt (inte en oäkta bostadsrätt).
Finns ersättningsbostaden utomlands, inom EES-området, ska den vara, eller bebyggas med motsvarigheten till ett småhus eller en ägarlägenhet. Bostaden kan också vara motsvarigheten till en bostadsrätt, men sådana är ovanliga utomlands.
Har du köpt flera bostäder som var och en kan vara din ersättningsbostad får du välja fritt mellan bostäderna.
Vilka typer av bostäder kan inte vara ersättningsbostäder?
Om du köper en bostad som är ett hyreshus, en andelslägenhet, en kooperativ hyresrätt eller en oäkta bostadsrätt när du skriver på kontraktet, kan den inte vara en ersättningsbostad.
Jag har sålt min bostad och vill köpa en nyproducerad bostadsrätt. Bostadsrättsföreningen blir äkta efter årsskiftet. Kan bostadsrätten vara en ersättningsbostad?
Den nyproducerade bostadsrätten kan vara en ersättningsbostad om den finns i en fastighet som ägs av ett bostadsföretag som fortfarande är oäkta. Det gäller under följande förutsättningar:
- Fastighetsavgift tas inte ut på fastighetens bostadsdel (gäller nybyggda hus med bostäder).
- Byggnaden är under uppförande och har inte fått något värdeår vid fastighetstaxeringen.
4. Du ska köpa den nya bostaden i rätt tid
Din nya bostad räknas som ersättningsbostad om du köper den tidigast den 1 januari året före och senast den 31 december året efter det år du säljer din ursprungsbostad. Om du sålde din ursprungsbostad under 2022 ska din nya bostad alltså vara köpt någon gång under perioden 1 januari 2021 och 31 december 2023.
Jag äger redan en bostad den 1 januari året före försäljningsåret. Kan den vara en ersättningsbostad?
En bostad som du redan äger den 1 januari året före försäljningsåret kan vara en ersättningsbostad, men bara om den är en fastighet och bara om du utför nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnadsarbeten på fastigheten. Fastigheten kan till exempel vara en småhustomt där du bygger ett hus. Det kan också vara en fastighet med ett småhus som du bygger till eller bygger om. Arbetet måste utföras under perioden 1 januari året före och 2 maj andra året efter försäljningsåret. Fastigheten anses i så fall vara köpt den 1 januari året före försäljningsåret.
Med nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad menas sådana arbeten som betecknas som grundförbättringar enligt reglerna för förbättringsutgifter, inte sådana arbeten som räknas som reparationer och underhåll. När du räknar ut inköpspriset för den nya bostaden får du bara ta med utgifterna för ny-, till- och ombyggnad. Inköpspriset för fastigheten, till exempel priset för tomten, får inte räknas med.
Äger du redan en bostadsrätt den 1 januari året före försäljningsåret kan den inte vara en ersättningsbostad, även om du utför arbeten i bostadsrätten.
Exempel
Du äger en fastighet, en småhustomt, som du köpte för fem år sedan för 1 200 000 kronor. Där bygger du en villa. Arbetena startade i början av 2021 och avslutas i februari 2023. Dina utgifter för nybyggnationen är sammanlagt 3 500 000 kronor. Du säljer din bostadsrätt under 2022 och flyttar in i det nya huset i februari 2023. Eftersom du har utfört nybyggnadsarbeten på tomten under perioden januari 2021 – februari 2023, kan fastigheten räknas som en ersättningsbostad även om du köpte den före den 1 januari 2021. Däremot får du inte räkna priset för tomten som inköpspris för ersättningsbostaden, utan bara utgifterna för nybyggnationen.
Kan en bostad som jag har fått genom gåva, arv eller bodelning vara en ersättningsbostad?
Du kan förvärva en ersättningsbostad genom gåva, arv eller bodelning. Det gäller bara under förutsättning att du förvärvar bostaden mot ersättning, till exempel betalar en gåvolikvid eller arvskifteslikvid med egna pengar.
Har datumet för köpet av bostaden betydelse för om jag får preliminärt eller slutligt uppskov?
Köper du en ny bostad senast den 31 december samma år som du säljer den gamla bostaden, får du slutligt uppskov när du deklarerar försäljningen. Det gäller under förutsättning att du har flyttat in senast den 2 maj året efter försäljningen. Om du köper senare får du preliminärt uppskov. Du behöver köpa en ny bostad senast den 31 december året efter försäljningsåret. Annars får du inte slutligt uppskov, utan måste betala skatt på det preliminära uppskovet vid nästa deklaration.
5. Du ska flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret
Du behöver flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter det år du sålde ursprungsbostaden. Om du sålde bostaden under 2021 betyder det alltså att du behöver flytta in i den nya bostaden senast den 2 maj 2023. Med att flytta in menas att du folkbokför dig i den nya bostaden. Det innebär att du inte kan få uppskov om du bara ska använda den som fritidsbostad.
Har datumet för inflyttningen betydelse för om jag får preliminärt eller slutligt uppskov?
Flyttar du in i den nya bostaden senast den 2 maj året efter försäljningsåret, och har köpt den nya bostaden senast samma år som du sålde, får du slutligt uppskov när du deklarerar försäljningen. Om du flyttar in senare får du preliminärt uppskov. Du behöver flytta in senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Annars får du inte slutligt uppskov, utan får betala skatt på det preliminära uppskovet vid nästa deklaration.
Om den som har sålt bostaden avlider
Om säljaren avlider efter att privatbostaden har sålts kan ett dödsbo få uppskov i någon av följande situationer:
- Säljaren har inte hunnit köpa en ny bostad. Den efterlevande maken eller sambon köper en ny bostad senast året efter försäljningsåret och flyttar in senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.
- Säljaren har köpt en ny bostad, men inte hunnit flytta in innan hen avlider. Den efterlevande maken eller sambon flyttar in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret. Det gäller om den nya bostaden ägs av dödsboet eller har övergått till maken eller sambon genom arv, testamente eller bodelning när hen flyttar in.
I båda situationerna måste den efterlevande maken eller sambon ha bott så länge i den sålda bostaden att den kan vara makens eller sambons permanentbostad.
Maken eller sambon ska ge sitt medgivande till att den nya bostaden räknas som en ersättningsbostad. Till exempel genom att skriva medgivandet under rubriken Övriga upplysningar i dödsboets inkomstdeklaration.
Kan ett dödsbo få uppskov om bostaden säljs efter att ägaren har avlidit?
Om bostaden säljs av dödsboet efter att ägaren har avlidit kan dödsboet inte få uppskov.
Kontakta oss
Aktuellt
-
Enklare deklarera värdepapper och kryptovalutor digitalt
Den som har sålt eller löst in aktier och andra värdepapper förra året ska dekla...
-
Fler dömda för ekobrott efter myndighetsgemensam insats
Förra året utdömdes totalt 467 fängelseår till följd av myndigheternas arbete mo...
-
Enklare att deklarera dödsbo digitalt
Många som är vana att lämna sin egen deklaration har mer frågor när de ska dekla...
Tillsammans gör vi samhället möjligt
