Försäljning av småhus eller ägarlägenhet
Ett småhus är till exempel en villa, ett radhus eller ett fritidshus. När du säljer ett småhus eller en ägarlägenhet ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet. På den här sidan hittar du information om hur du deklarerar din bostadsförsäljning, hur du räknar ut vinst eller förlust och om bostaden ska redovisas som en privatbostad eller en näringsbostad.
Använd våra e-tjänster
Enkel skatteberäkning
Vill du bara göra en enklare beräkning av skatten för din bostadsförsäljning använder du tjänsten Beräkna bostadsförsäljning.
Räkna ut skatten och förbered inför deklarationen
I tjänsten Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen får du hjälp med att räkna ut vinsten eller förlusten och eventuell skatt, på samma gång som du förbereder uppgifter om försäljningen till deklarationen. Du kan använda tjänsten direkt efter försäljningen. Du sparar uppgifterna och hämtar in dem till tjänsten Inkomstdeklaration 1 när du deklarerar.
Har du byggt nytt, byggt till, byggt om eller renoverat kan du använda tjänsten Räkna ut avdrag för renoveringar och nybyggnation för att ta reda på vilka avdrag du kan göra när du räknar ut din vinst eller förlust.
Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?
Ett småhus är ett hus med en eller två bostäder. En ägarlägenhet är en lägenhet som du själv äger och som ligger i ett flerbostadshus. Den innehåller en enda bostad. Småhuset eller ägarlägenheten är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Avgörande för bedömningen är hur husets eller ägarlägenhetens yta används eller är avsedd att användas. Vid en försäljning är det förhållandena på försäljningsdagen som avgör om småhuset eller ägarlägenheten är en privatbostad eller inte.
En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person, det vill säga en privatperson.
Vad gäller för enfamiljshus?
För att ett enfamiljshus ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.
Vad gäller för tvåfamiljshus?
För att ett tvåfamiljshus ska vara en privatbostad räcker det med att en väsentlig del, minst 40 procent av ytan, används eller är avsett att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.
Vad gäller för mangårdsbyggnader?
En mangårdsbyggnad, som är ett en- eller tvåfamiljshus, på ett lantbruk räknas också som en privatbostadsfastighet om den används som bostad för ägaren eller närstående. Om huset på lantbruket har betecknats som småhus vid fastighetstaxeringen, men är inrättat till bostad åt tre till tio familjer, kan det dock inte vara en privatbostadsfastighet.
Vad gäller för ägarlägenheter?
För att en ägarlägenhet ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.
Har du näringsverksamhet eller hyr du ut ditt småhus eller ägarlägenhet?
Om ditt småhus eller din ägarlägenhet skulle vara uthyrt till någon utomstående en längre tid kan det anses som en näringsfastighet. För att det ska anses som en privatbostad krävs det att du eller någon av dina närstående har för avsikt att flytta tillbaka till huset eller lägenheten inom överskådlig tid. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om småhuset eller ägarlägenheten ska räknas som privatbostad.
Småhuset eller ägarlägenheten kan alltså förlora karaktären av privatbostad om du hyr ut det eller om du använder mer än 50 procent av husets eller lägenhetens yta i din näringsverksamhet. Om du vill kan huset eller lägenheten ändå behålla sin karaktär som privatbostad under en viss tidsperiod med stöd av den så kallade tröghetsregeln. Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad det år förändringen sker och året därpå. Säljer du bostaden andra året efter förändringen ses den som en privatbostad även för försäljningsåret.
Äger du ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands?
För ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands gäller i princip samma regler som för ett småhus eller en ägarlägenhet i Sverige. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk är dock alltid näringsfastighet.
Kan ett dödsbo äga en privatbostadsfastighet?
Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsfastighet.
Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet. Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar fastigheten karaktär och blir en näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet.
Har du köpt och sålt bostäder i stor omfattning?
Om du har köpt och sålt många bostäder, eller om din avsikt är att handla med bostäder i vinstsyfte, kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Det beror på hur många fastigheter och bostadsrätter du har köpt och sålt, innehavstiden och varaktigheten och regelbundenheten i handeln. Fastigheter och bostadsrätter i yrkesmässig handel ska redovisas som lagertillgångar i en näringsverksamhet. Resultatet av försäljningen ska alltså inte redovisas som en kapitalvinst eller en kapitalförlust.
Vad räknas som försäljning av ett småhus eller en ägarlägenhet?
Småhus och ägarlägenheter är fastigheter. Har du gjort ett byte eller liknande, räknas det också som försäljning och ska redovisas i inkomstdeklarationen.
För att avgöra om en fastighet har sålts eller givits bort genom gåva använder man den så kallade huvudsaklighetsprincipen. Det här gäller när överlåtelsen innehåller en gåvoavsikt, vilket är vanligt vid överlåtelser till närstående. Huvudsaklighetsprincipen innebär att om priset motsvarar eller överstiger överlåtelseårets taxeringsvärde räknas överlåtelsen som en försäljning och ska deklareras. Understiger priset överlåtelseårets taxeringsvärde räknas överlåtelsen istället som en gåva, och ska inte deklareras.
Om det saknas gåvoavsikt, och marknadsvärdet understiger överlåtelseårets taxeringsvärde, ska försäljningen däremot deklareras även om priset understiger taxeringsvärdet.
Det räknas inte som försäljning om du har överlåtit småhuset eller ägarlägenheten genom en bodelning och fått en bodelningslikvid.
Beräkna vinst eller förlust
Använd gärna tjänsten för att beräkna vinst och förlust på din bostadsförsäljning samt hur mycket skatt du behöver betala för din eventuella vinst.
Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:
Försäljningspriset
− försäljningsutgifter
− inköpspris och lagfartskostnad m.m.
− förbättringsutgifter
+ återföring av uppskov
= vinst eller förlust
Vad innebär begreppen i uträkningen?
Här kan du läsa om vad begreppen i uträkningen betyder och vilka utgifter som kan ingå i dem.
Försäljningspris (köpeskilling)
Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (till exempel en annan villa eller bostadsrätt) vara köpeskilling. Om försäljningspriset understiger fastighetens taxeringsvärde kan överlåtelsen anses som en gåva.
Du kan i vissa fall få ersättning utöver den köpeskilling som har skrivits in i köpekontraktet. Det förekommer också att köpeskillingen inte kan bestämmas till ett visst belopp när köpekontraktet skrivs på. Den ersättning som tillkommer, den så kallade tilläggsköpeskillingen, redovisas så snart den blir känd. Det gäller även om du inte har fått betalningen. Om du skrev på kontraktet 2019, deklarerade försäljningen 2020 och tilläggsköpeskillingen blir känd 2021, redovisar du tilläggsköpeskillingen i deklarationen 2022 oavsett om du har fått betalningen 2021 eller inte.
Försäljningsutgifter
Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:
- mäklararvode och annan försäljningsprovision
- advokatkostnader
- utgifter för värdering och besiktning
- utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
- utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
- vissa utgifter för homestyling (exempelvis konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler med mera under visningen)
Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende. Du kan alltså inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål.
Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.
Inköpspris
Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden inklusive mark med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten. Om du har fått bostaden genom gåva, arv, testamente eller bodelning övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Du får inte använda värdet i bouppteckningen som inköpspris om du har ärvt bostaden eller fått den genom testamente.
Om fastigheten har förvärvats före 1952
Om du har köpt din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Det gäller även fastigheter som du har fått genom gåva, arv, testamente eller bodelning om den tidigare ägaren köpte fastigheten före 1952. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.
Förbättringsutgifter
Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter som du själv har haft för:
- nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad
- förbättrande reparation och underhåll.
Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid köp.
Återföring av uppskovsbelopp
Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.
Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.
Du kan logga in för att se ditt uppskovsbelopp.
Hur räknar jag ut vinst och förlust i utländsk valuta?
Exempel:
Du köpte en fjällstuga för 500 000 norska kronor (NOK) när du bodde i Norge. Kursen på NOK i förhållande till svenska kronor (SEK) var då 1,10 SEK. Du byggde några år senare ett garage på tomten för 50 000 NOK. Då var kursen 1,20 SEK. Sedan flyttade du till Sverige. Under 2021 sålde du fjällstugan för 2 000 000 NOK och växlade pengarna till 1 960 000 SEK 10 dagar efter försäljningsdagen när kursen var 0,98 SEK.
Ditt försäljningspris för stugan är de 1 960 000 SEK du fick vid växlingen, eftersom du växlade priset i NOK till SEK inom 30 dagar från försäljningsdagen.
Inköpspriset för stugan beräknas till 550 000 SEK (500 000 x 1,10). Utgiften för nybyggnad av garage beräknas till 60 000 SEK (50 000 x 1,20).
Den vinst som du ska redovisa i deklarationen är 1 350 000 SEK (1 960 000 – 550 000 – 60 000).
Så beskattas din bostadsförsäljning
Vinst och förlust beskattas olika beroende på om ditt småhus räknas som en privatbostad eller som en näringsfastighet. Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.
- Om du säljer en privatbostadsfastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 50 procent.
- Om du säljer en näringsfastighet med vinst ska 90 procent av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 63 procent.
Du som har sålt en privatbostad kan använda tjänsten för att räkna ut hur mycket skatt du behöver betala på vinsten.
Får jag dra av förlusten om jag har sålt bostaden till ett pris under marknadsvärdet?
Du får bara dra av förlusten om den är verklig. Om du har sålt bostaden till underpris, alltså ett pris som understiger marknadsvärdet, får du bara dra av förlusten om du kan visa att du har sålt utan avsikt att öka köparens förmögenhet. Du eller en närstående kan till exempel ha fått en förmån eller rättighet som har ett visst värde, direkt eller indirekt, men som inte ska räknas in i försäljningspriset. Det kan exempelvis vara en hyresrätt som du har övertagit från köparen. Då ska du ändå beakta värdet när du bedömer om du har gjort en förlust eller inte.
Exempel
Du ska sälja ditt småhus. Det är värderat till 3 000 000 kronor, och du köpte det för ett par år sedan för 2 800 000 kronor. Köparen har en hyresrätt som du gärna vill överta, och därför sänker du priset i köpekontraktet till 2 700 000 kronor. Du räknar ut resultatet av försäljningen och får en förlust på 100 000 kronor (2 700 000 – 2 800 000). Eftersom förlusten motsvaras av värdet på den övertagna hyresrätten får du inte dra av förlusten. Det är inte en verklig förlust.
Vilken bilaga ska jag lämna in?
Vilken typ av fastighet småhuset eller ägarlägenheten du har sålt är avgör vilken bilaga du ska lämna in.
- Du som har sålt en privatbostadsfastighet ska lämna in bilaga K5.
- Du som har sålt en näringsfastighet ska lämna in bilaga K7.
Kontakta oss
Aktuellt
-
Säkrare inloggning till Skatteverkets e-tjänster
Den som använder en separat enhet för inloggning mot Skatteverkets e-tjänster, t...
-
2,7 miljoner personer får dela på 28 miljarder i skatteåterbäring
Nu kommer skatteåterbäringen till 2,7 miljoner personer, som tillsammans ska del...
-
Kontroll av digitala identiteter i Estland
Skatteverket kommer att kontrollera personer som har digital identitet, e-reside...
Tillsammans gör vi samhället möjligt
