Försäljning av småhus eller ägarlägenhet

För att ett tvåfamiljshus ska vara en privatbostad räcker det med att en väsentlig del, minst 40 procent av ytan, används eller är avsett att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

En mangårdsbyggnad, som är ett en- eller tvåfamiljshus, på ett lantbruk räknas också som en privatbostadsfastighet om den används som bostad för ägaren eller närstående. Om huset på lantbruket har betecknats som småhus vid fastighetstaxeringen, men är inrättat till bostad åt tre till tio familjer, kan det dock inte vara en privatbostadsfastighet.

För att en ägarlägenhet ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

• Vad är en ägarlägenhet?

Om ditt småhus eller din ägarlägenhet skulle vara uthyrt till någon utomstående en längre tid kan det anses som en näringsfastighet. För att det ska anses som en privatbostad krävs det att du eller någon av dina närstående har för avsikt att flytta tillbaka till huset eller lägenheten inom överskådlig tid. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om småhuset eller ägarlägenheten ska räknas som privatbostad.

Småhuset eller ägarlägenheten kan alltså förlora karaktären av privatbostad om du hyr ut det eller om du använder mer än 50 procent av husets eller lägenhetens yta i din näringsverksamhet. Om du vill kan huset eller lägenheten ändå behålla sin karaktär som privatbostad under en viss tidsperiod med stöd av den så kallade tröghetsregeln. Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad det år förändringen sker och året därpå. Säljer du bostaden andra året efter förändringen ses den som en privatbostad även för försäljningsåret.

För ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands gäller i princip samma regler som för ett småhus eller en ägarlägenhet i Sverige. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk är dock alltid näringsfastighet.

• Bostad utomlands

Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsfastighet.

Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet. Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar fastigheten karaktär och blir en näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet.

• Mer om regler för dödsbon

Om du har köpt och sålt många bostäder, eller om din avsikt är att handla med bostäder i vinstsyfte, kan du anses bedriva yrkesmässig handel. Det beror på hur många fastigheter och bostadsrätter du har köpt och sålt, innehavstiden och varaktigheten och regelbundenheten i handeln. Fastigheter och bostadsrätter i yrkesmässig handel ska redovisas som lagertillgångar i en näringsverksamhet. Resultatet av försäljningen ska alltså inte redovisas som en kapitalvinst eller en kapitalförlust.

• Näringsfastigheter

Småhus och ägarlägenheter är fastigheter. Vissa typer av överlåtelser räknas som försäljning av fastigheten och ska redovisas i inkomstdeklarationen, medan andra inte gör det och därför inte ska deklareras.

Det här räknas som försäljning

• När du gör ett byte eller liknande, till exempel om du byter ett småhus mot ett annat småhus.
• När priset i köpekontraktet eller ersättningen i gåvobrevet motsvarar eller är högre än överlåtelseårets taxeringsvärde (huvudsaklighetsprincipen). Det här gäller när överlåtelsen innehåller en gåvoavsikt, vilket är vanligt vid överlåtelser till närstående. Ger du bort fastigheten, och får ersättning för gåvan, räknas överlåtelsen alltså som en försäljning om ersättningen motsvarar eller är högre än överlåtelseårets taxeringsvärde.
• När både priset i köpekontraktet och fastighetens marknadsvärde är lägre än överlåtelseårets taxeringsvärde. Det här gäller när det saknas gåvoavsikt.

Det här räknas inte som försäljning

• När du överlåter fastigheten genom bodelning. Det gäller även om du får ersättning för fastigheten, en bodelningslikvid.
• När du ger bort fastigheten genom gåva utan att få ersättning för gåvan.
• När priset i köpekontraktet eller ersättningen i gåvobrevet är lägre än överlåtelseårets taxeringsvärde (huvudsaklighetsprincipen). Det här gäller när överlåtelsen innehåller en gåvoavsikt, vilket är vanligt vid överlåtelser till närstående.
• När fastigheten överlåts genom arv eller testamente.

Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:

• mäklararvode och annan försäljningsprovision
• advokatkostnader
• utgifter för värdering och besiktning
• utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
• utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
• vissa utgifter för homestyling (exempelvis konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler med mera under visningen)
  

Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende. Du kan alltså inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål.

Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.

• Avdrag för renoveringar och nybyggnation

Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden inklusive mark (priset i köpekontraktet) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad (stämpelskatt) och eventuell utgift för inteckning i fastigheten (pantbrev).

Om du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning

Om du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Du får inte använda värdet i bouppteckningen som inköpspris om du har ärvt bostaden eller fått den genom testamente. Du får inte heller göra avdrag för sådan bodelningslikvid eller skifteslikvid som du har betalat i samband med bodelningen eller arvskiftet. Likviden räknas inte som inköpspris.

Om fastigheten är köpt före 1952

Om du har köpt din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Det gäller även när du har fått fastigheten genom gåva, arv, testamente eller bodelning om den tidigare ägaren köpte fastigheten före 1952. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.

• Taxeringsvärdet 1952

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter som du själv har haft för

• nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad
• förbättrande reparation och underhåll.

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid köp.

• Avdrag för renoveringar och nybyggnation

Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.

Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.

Du kan logga in för att se ditt uppskovsbelopp.