Privat
Försäljning av småhus
Om du säljer ditt småhus, till exempel en villa eller ett radhus, ska du deklarera försäljningen året efter att du skrev på köpekontraktet. På den här sidan hittar du information om hur du deklarerar din bostadsförsäljning, hur du räknar ut vinst eller förlust och om bostaden ska redovisas som en privatbostad eller en näringsbostad.
Använd vår e-tjänst
Du deklarerar enklast försäljningen av småhus i vår e-tjänst Inkomstdeklaration 1. Här finns även bilagorna elektroniskt. När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din vinst eller förlust räknas ut. Begär du uppskov med beskattning av din vinst får du hjälp med att räkna ut ditt maximala uppskovsbelopp.
Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?
Ett småhus (en- eller tvåfamiljshus) är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Avgörande för bedömningen är hur husets yta används eller är avsedd att användas. Vid en försäljning är det förhållandena på försäljningsdagen som avgör om småhuset är en privatbostad eller inte.
En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person, det vill säga privatperson.
Vad gäller för enfamiljshus?
För att ett enfamiljshus ska vara en privatbostad krävs att mer än 50 procent av dess yta används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.
Vad gäller för tvåfamiljshus?
För ett tvåfamiljshus räcker det med att det till väsentlig del, minst 40 procent av ytan, används eller är avsett att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.
Vad gäller för mangårdsbyggnader?
En mangårdsbyggnad, som är ett en- eller tvåfamiljshus, på ett lantbruk räknas också som en privatbostadsfastighet om den används som bostad för ägaren eller närstående. Om huset på lantbruket har betecknats som småhus vid fastighetstaxeringen, men är inrättat till bostad åt tre till tio familjer, kan det dock inte vara en privatbostadsfastighet.
Har du näringsverksamhet eller hyr du ut ditt småhus?
Det är tillräckligt att småhuset är avsett att användas som privatbostad. Skulle småhuset vara uthyrt en längre tid till någon utomstående kan det ändå vara din privatbostad. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till fastigheten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om fastigheten ska räknas som privatbostad.
Om mer än 50 procent av småhusets yta används i din näringsverksamhet eller om du hyr ut det kan fastigheten förlora karaktären av privatbostad. Om du vill kan fastigheten ändå behålla sin karaktär som privatbostad under en viss tidsperiod med stöd av den så kallade tröghetsregeln. Om regeln tillämpas kan bostaden bedömas som privatbostad de år förändringen sker och året därpå. Säljer du bostaden andra året efter förändringen ses den som en privatbostad även för försäljningsåret
Äger du ett småhus utomlands?
För ett småhus utomlands gäller samma regler som för småhus i Sverige. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk är dock alltid näringsfastighet.
Kan ett dödsbo äga en privatbostadsfastighet?
Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsfastighet.
Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet. Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar fastigheten karaktär och blir en näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet.
Beräkna vinst eller förlust
Använd gärna vår tjänst för att beräkna vinst och förlust på din bostadsförsäljning samt hur mycket skatt du behöver betala för din eventuella vinst.
Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:
Försäljningspriset
- försäljningsutgifter
- inköpspris och lagfartskostnad m.m.
- förbättringsutgifter
+ återföring av uppskov
= vinst eller förlust
Vad innebär begreppen i uträkningen?
Här kan du läsa om vad begreppen i uträkningen betyder och vilka utgifter som kan ingå i dem.
Försäljningspris (köpeskilling)
Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (till exempel en annan villa eller bostadsrätt) vara köpeskilling. Om försäljningspriset understiger fastighetens taxeringsvärde kan överlåtelsen anses som en gåva.
Försäljningsutgifter
Som avdragsgilla försäljningsutgifter räknas utgifter som du har haft i samband med försäljningen, exempelvis:
- mäklararvode och annan försäljningsprovision
- advokatkostnader
- utgifter för värdering och besiktning
- utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
- utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
- vissa utgifter för homestyling (exempelvis konsultation, fotografering, hyra och magasinering av möbler med mera under visningen)
Förutsättningen för avdrag är att utgiften inte har något direkt samband med ditt vanliga boende. Du kan alltså inte få avdrag för utgifter som avser städning, flyttning, trädgårdsskötsel samt inköp av möbler, växter eller andra prydnads- och inredningsföremål.
Om du har haft utgifter för reparationer och underhåll ska dessa bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter och eventuella avdrag redovisas som sådana.
Inköpspris
Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden (inklusive mark) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten. Om du fått bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Tillägg får sedan göras för eventuella förbättringsutgifter.
Om fastigheten förvärvats före 1952
Om du har köpt din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Det gäller även fastigheter som du fått i gåva eller ärvt om den tidigare ägaren köpte fastigheten före 1952. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.
Förbättringsutgifter
Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de kalenderår då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för:
- ny-, till- eller ombyggnad och
- förbättrande reparation och underhåll.
Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid köp.
Återföring av uppskovsbelopp
Om du har fått uppskov med vinsten vid en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning när ersättningsbostaden avyttras. Med avyttring menas att du exempelvis säljer bostaden.
Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration. Du kan också logga in på Mina sidor för att se ditt uppskovsbelopp.
Så beskattas din bostadsförsäljning
Vinst och förlust beskattas olika beroende på om ditt småhus räknas som en privatbostad eller som en näringsfastighet.
- Om du säljer en privatbostadsfastighet med vinst ska 22/30 av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 50 procent.
- Om du säljer en näringsfastighet med vinst ska 90 procent av vinsten beskattas. En förlust får dras av med 63 procent.
Om du har sålt en privatbostad, kan du använda vår tjänst för att räkna ut hur mycket skatt du behöver betala på vinsten.
Vilken bilaga ska du lämna in?
Vilken typ av fastighet du har sålt avgör vilken bilaga du ska lämna in.
- Om du har sålt en privatbostadsfastighet ska du lämna in bilaga K5.
- Om du har sålt en näringsfastighet ska du lämna in bilaga K7.
Kontakta oss
Hitta snabbt
Aktuellt
-
Så här kan du påverkas av Brexit
Den 30 mars 2019 har Storbritannien för avsikt att lämna EU (Brexit). Alla svens...
-
Skatteverket öppnar för betalning med Swish
Nu kan du betala in skatt till Skatteverket via Swish. Det är enkelt, mindre ris...
-
Kampanjen Tänk säkert ger tips om säkerhet
Oktober är utsedd till den europeiska informationssäkerhetsmånaden. Syftet är at...
Vår vision är ett samhälle där alla vill göra rätt för sig