Räkna ut vinst, förlust och skatt
Du som har sålt en bostad med vinst ska betala skatt på vinsten. För att få reda på hur mycket skatt du ska betala behöver du först räkna ut resultatet av din försäljning. Det gör du enklast genom att använda någon av Skatteverkets tjänster.
I tjänsten Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen kan du direkt efter försäljningen räkna ut vinst, förlust och eventuell skatt. Du får också veta om du kan begära uppskov med vinsten. Uppgifterna kan du spara och enkelt hämta när du deklarerar i vår e-tjänst Inkomstdeklaration 1.
Tjänsten Beräkna bostadsförsäljning kan du använda om du vill en enklare beräkning av skatten för din bostadsförsäljning.
Så beräknar du vinst eller förlust för olika bostadstyper
Resultatet av en försäljning räknas ut på olika sätt för olika typer av bostäder.
- Försäljning av småhus eller ägarlägenhet
- Försäljning av bostadsrätt
- Försäljning av tomtmark
- Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag eller oäkta bostadsrättsförening
Så räknar du ut skatten på din bostadsförsäljning
Om du har sålt en privatbostad med vinst betalar du 22 procent i skatt på vinsten.
Exempel
Du har sålt en bostad med 100 000 kronor i vinst. Då ska du betala 22 000 kronor i skatt (100 000 kronor × 22 procent).
Du som har begärt att få bostadsuppskov
Du som har gjort avdrag för uppskovsbelopp ska räkna ut skatten på vinsten efter avdrag för uppskovsbeloppet.
Du som har gjort en förlust på din bostadsförsäljning
Du som har sålt en privatbostad med förlust får dra av 50 procent av förlusten. Mer information om hur skatten påverkas finns under Hur påverkar vinsten eller förlusten min skatt.
Exempel
Ditt avdrag blir 50 000 kronor om din förlust är 100 000 kronor (100 000 × 50 procent).
Hur påverkar vinsten eller förlusten min skatt?
Vinsten eller förlusten vid bostadsförsäljningen räknas ihop tillsammans med andra kapitalinkomster och kapitalutgifter i din deklaration.
Om du lägger ihop dina kapitalinkomster med dina kapitalvinster och drar bort dina kapitalutgifter och dina kapitalförluster får du antingen ett överskott eller ett underskott av kapital.
- Kapitalinkomster är räntor, utdelningar, schablonintäkter och uthyrningsinkomster med mera.
- Kapitalvinster är vinst vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper med mera.
- Kapitalutgifter är ränteutgifter med mera.
- Kapitalförluster är förlust vid bostadsförsäljning, försäljning av värdepapper med mera.
Skatt på överskott av kapital
Vid överskott av kapital betalar du statlig skatt med 30 procent av överskottet.
Om du har sålt en privatbostad med vinst
Om du har sålt en privatbostad med vinst ska du betala 30 procent skatt på 22/30 av vinsten. Om din vinst är 150 000 kronor ska du alltså betala 30 procent i skatt på 110 000 kronor (150 000 × 22/30 = 110 000). Skatten blir då 33 000 kronor (110 000 × 30 procent).
Alternativt räknar du ut skatten på vinsten genom att multiplicera vinsten med 22 procent (22/30 × kapitalskatten 30 procent = 22 procent). Vinsten 150 000 kronor × 22 procent = 33 000 kronor skatt.
Skattereduktion vid underskott av kapital
Vid underskott av kapital får du en skattereduktion. Skattereduktionen dras av från
- Kommunal och statlig inkomstskatt på inkomst av tjänst och inkomst av näringsverksamhet.
- Fastighetsavgift och fastighetsskatt.
Skattereduktionen är 30 procent av underskottet om underskottet är högst 100 000 kronor. Om underskottet är större får du skattereduktion med 30 000 kronor (100 000 × 30 procent) plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.
Om din sammanlagda skatt (kommunal och statlig skatt, fastighetsavgift och fastighetsskatt) är exempelvis 80 000 kronor och din skattereduktion i kapital är 30 000 kronor blir din slutliga skatt 50 000 kronor (80 000 - 30 000).
Skulle skattereduktionen överstiga den sammanlagda skatten bortfaller det överskjutande beloppet. Du kan inte utnyttja detta belopp ett senare år.
Om du har sålt en privatbostad med förlust
Om du har sålt en privatbostad med förlust får du dra av 50 procent av förlusten. Med detta menas att ditt avdrag blir 50 000 kronor om din förlust är 100 000 kronor (100 000 × 50 procent).
Du får skattereduktion med 30 procent av det avdragsgilla beloppet 50 000 kronor, alltså 15 000 kronor.
Observera dock vad som sägs om skattereduktion på underskott av kapital som överstiger 100 000 kronor ovan.
När ska jag betala in skatten?
Om du har sålt en bostad med vinst kan du göra en extra inbetalning till skattekontot efter försäljningen. Du behöver inte göra hela betalningen på en gång men det finns några datum som är viktiga att tänka på om du beräknar att få kvarskatt och vill undvika kostnadsränta.
Om du inte betalar in hela kvarskatten genom en extra inbetalning framgår det av ditt slutskattebesked när resterande skatt ska vara inbetald.
Om din kvarskatt blir mer än 30 000 kronor
Om du ser att din kvarskatt kommer att bli mer än 30 000 kronor kan du göra en eller flera inbetalningar om du vill slippa kostnadsränta.
- Den del av kvarskatten som överstiger 30 000 kronor behöver vara bokförd senast den 12 februari 2026 om du skrev på köpekontraktet under 2025 och den 12 februari 2027 om du skriver på köpekontraktet under 2026.
- Inbetalningen av resterande 30 000 kronor behöver vara bokförd senast den 4 maj 2026 om du skrev på köpekontraktet under 2025 och den 3 maj 2027 om du skriver på köpekontraktet under 2026.
Om din kvarskatt blir högst 30 000 kronor
Om du ser att din kvarskatt kommer att bli högst 30 000 kronor slipper du betala kostnadsränta om du gör en eller flera inbetalningar som är bokförda senast den 4 maj 2026 om du har skrivit på köpekontraktet under 2025 och den 3 maj 2027 om du skriver på köpekontraktet under 2026.
Gör en inbetalning till Skatteverkets bankgiro med bankgironummer 5050-1055. Kom ihåg att ange ditt OCR-nummer som du hittar i tjänsten OCR-beräkning.
Om du inte betalar in hela kvarskatten genom en extra inbetalning framgår det av ditt slutskattebesked när resterande skatt ska vara inbetald. Du får slutskattebeskedet när din inkomstdeklaration är färdiggranskad.
När ska jag deklarera min bostadsförsäljning?
Det är datumet när köpekontraktet skrivs under som avgör vilket år du ska deklarera försäljningen. Du deklarerar försäljningen året efter det år du skrev på köpekontraktet. Det har ingen betydelse när du och köparen skriver under det så kallade köpebrevet, om ni har särskilda villkor om äganderättens övergång inskrivna i kontraktet, när du får betalningen eller när köparen tillträder.
Vad är ett köpekontrakt och ett köpebrev?
Köpekontraktet är det dokument som undertecknas när säljaren och köparen är överens om att genomföra köpet. Det kan även kallas överlåtelseavtal. I kontraktet finns uppgifter om bland annat köpeskilling, handpenning, tillträdesdag, överlåtelseförklaring och eventuella villkor för köpet. Köpebrevet undertecknas när affären är klar och säljaren har fått hela betalningen.
Exempel på försäljning med särskilda villkor
Mats sålde sin bostad och skrev på köpekontraktet i december 2025. Köpekontraktet är skrivet med ett förbehåll att köparens bostad ska säljas inom en viss tid.
Även om Mats inte vet om köpet kommer att gå igenom behöver han redovisa sin försäljning i inkomstdeklarationen till den 4 maj 2026. Han räknar med att få en kvarskatt på 100 000 kronor och den behöver han betala senast på förfallodagen, vilket är ungefär 90 dagar efter att han har fått sitt slutskattebesked.
Eftersom Mats vill undvika att betala kostnadsränta på kvarskatten väljer han att betala in 70 000 kronor till den 12 februari 2026 och resterande 30 000 kronor till den 4 maj 2026. Om inte köparen får sin bostad såld och köpet inte kommer att gå igenom, kan Mats begära omprövning av sin deklaration.