Slutligt uppskov
Om du har sålt en bostad med vinst och köper en ny bostad kan du i vissa fall skjuta upp beskattningen av vinsten genom att begära uppskov. Du begär oftast slutligt uppskov i samma bilaga som du deklarerar försäljningen av bostaden.
Ta reda på om du kan få uppskov
Först behöver du stämma av att du uppfyller de förutsättningar som krävs för att få ett uppskov. Du kan antingen använda uppskovsguiden för att ta reda på det, eller så kan du läsa på sidan Förutsättningar för att få uppskov vid bostadsförsäljning.
Då kan du begära slutligt uppskov
Om du har kommit fram till att du kan begära uppskov, kan du begära slutligt uppskov om du flyttar in i den nya bostaden (ersättningsbostaden) senast den 2 maj året efter försäljningsåret, och om någon av dessa två förutsättningar är uppfyllda:
- Du har köpt en ny bostad året före eller samma år som du säljer den gamla bostaden, det vill säga tidigast den 1 januari året före försäljningsåret och senast den 31 december försäljningsåret.
- Du äger redan en ny bostad innan den 1 januari året före det år som du sålde den gamla bostaden. Den nya bostaden är en fastighet. Du utför nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnadsarbeten på fastigheten under perioden 1 januari året före och den 2 maj året efter försäljningsåret.
Om du inte har köpt eller flyttat in i din nya bostad kan du i vissa fall få preliminärt uppskov. Du kan då året efter begära slutligt uppskov om du köper en ny bostad senast 31 december året efter försäljningsåret, och flyttar in senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.
Exempel: slutligt uppskov
Du sålde din bostadsrätt med vinst under 2025 (ursprungsbostaden) och köper istället en villa (ersättningsbostaden).
Köpekontraktet för villan skriver du och säljaren under i december 2025 och den 1 mars 2026 flyttar du in.
Eftersom du köper en ny bostad samma år som du sålde den tidigare bostaden och även flyttar in i din ersättningsbostad innan 2 maj året efter försäljningen, kan du begära slutligt uppskov med din vinst. Uppskovet begär du på bilaga K6 i samband med att du deklarerar din bostadsförsäljning.
Så här begär du slutligt uppskov
- Du begär slutligt uppskov på samma bilaga som du redovisar din bostadsförsäljning.
- Om du har använt e-tjänsten Förbered uppgifter om din sålda bostad inför deklarationen kan du använda de sparade uppgifterna när du deklarerar.
- Om du har fått preliminärt uppskov i förra årets deklaration ska du i årets deklaration istället använda bilaga K2, om du vill begära slutligt uppskov.
- Så stort slutligt uppskov kan du få
Det finns regler som begränsar hur stor del av vinsten som du kan få uppskov med. Du kan välja att inte begära uppskov med hela din vinst men uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor. Hur stort uppskov du kan få påverkas av
- takbelopp
- lägsta uppskovsbelopp
- om du köper en dyrare eller billigare bostad.
Högsta möjliga uppskovsbelopp – takbelopp
Det finns en övre gräns för hur stor del av vinsten man kan få uppskov med, ett takbelopp. Takbeloppet är 3 000 000 kronor och ditt slutliga uppskov får inte överstiga din andel av takbeloppet.
Räkna ut din andel av takbeloppet genom att multiplicera 3 000 000 kronor med den andel av hela bostaden som du ägde direkt innan du sålde.
Om du till exempel ägde halva bostaden är din andel av takbeloppet 1 500 000 kronor (3 000 000 kronor × 50 procent).
Lägsta uppskovsbelopp
Ditt slutliga uppskovsbelopp ska vara minst 50 000 kronor för att du ska kunna få uppskov. Vid expropriation, vid flygbuller eller om du har tvingats sälja bostaden räcker det att uppskovsbeloppet är 10 000 kronor. Är ni flera delägare måste alltså var och en ha ett uppskovsbelopp på 50 000 kronor eller 10 000 kronor.
Ta reda på om du köper en dyrare eller billigare bostad
För att veta om du har köpt en dyrare eller billigare bostad ska du jämföra försäljningspriset för bostaden som du har sålt med inköpspriset för den nya bostaden. För att kunna göra jämförelsen måste du räkna ut försäljningspriset för den sålda bostaden och räkna ut inköpspriset för den nya bostaden. Försäljningspriset i detta sammanhang är alltså inte samma sak som vad köparen betalade för din bostad.
Uträkningarna görs på olika sätt beroende på vilken typ av bostad som du har sålt och som du köper. Det är även en annan uträkning om din nya bostad är en fastighet som du har köpt tidigare än 1 januari året före försäljningsåret och som du utför nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnadsarbeten på.
Räkna ut försäljningspris och inköpspris
Ny bostad förvärvad före 1 januari året före försäljningsåret
Om du köper en dyrare bostad
Om du köper en minst lika dyr eller dyrare bostad kan du begära slutligt uppskov med hela vinsten om den inte överstiger din andel av takbeloppet.
Ditt slutliga uppskovsbelopp är det lägsta beloppet av
- din andel av vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp)
- din andel av takbeloppet.
Du betalar 22 procent i skatt på den del av vinsten som du inte kan få uppskov med.
Exempel: slutligt uppskov när den nya bostaden är dyrare än den sålda
Du har sålt din andel, 50 procent, av en villa den 1 september 2025. Din andel av vinsten är 1 800 000 kronor.
Du köper 50 procent av en ny villa den 1 oktober och flyttar in den 1 december 2025.
Din andel av det uträknade försäljningspriset för den sålda villan är 3 000 000 kronor och inköpspriset för den nya villan är 3 500 000 kronor. Den nya bostaden är alltså dyrare än den sålda.
Du begär slutligt uppskov med 1 500 000 kronor i deklarationen 2026.
Så här beräknar du det slutliga uppskovsbeloppet
- Din andel av takbeloppet är 1 500 000 kronor (3 000 000 kronor × 50 procent).
- Din andel av vinsten är 1 800 000 kronor.
Din andel av takbeloppet är alltså lägre än din andel av vinsten, och 1 500 000 kronor är därför ditt uppskovsbelopp. Eftersom du inte kan få uppskov med hela din vinst ska du betala skatt på resterande vinst.
Så här beräknar du skatten på den del av vinsten som du inte får uppskov med
- Minska din andel av vinsten med din andel av takbeloppet:
1 800 000 kronor − 1 500 000 kronor = 300 000 kronor
- Du betalar 22 procent i skatt på 300 000 kronor:
300 000 kronor × 22 procent = 66 000 kronor i skatt
Du vill undvika att behöva betala kostnadsränta på kvarskatten och gör därför en extra inbetalning till ditt skattekonto.
Om du köper en billigare bostad
Om din nya bostad är billigare än den sålda bostaden kan du bara få uppskov med en del av vinsten. Uppskovsbeloppet får inte överstiga din andel av takbeloppet.
Så här räknar du ut ditt slutliga uppskovsbelopp om du köper en billigare bostad
- Räkna ut ditt uppskovsbelopp om du köper en billigare bostad:
Din andel av vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp)
× din andel av inköpspriset för den nya bostaden
÷ (din andel av försäljningspriset minus din andel av försäljningsutgifterna)
= ditt uträknade uppskovsbelopp - Räkna ut din andel av takbeloppet genom att multiplicera 3 000 000 kronor med den andel av hela bostaden som du ägde direkt innan du sålde.
- Ditt slutliga uppskovsbelopp är det lägsta beloppet av antingen ditt uträknade uppskovsbelopp eller din andel av takbeloppet.
Du betalar 22 procent i skatt på den del av vinsten som du inte kan få uppskov med.
Exempel: slutligt uppskov när den nya bostaden är billigare än den sålda
Du säljer din andel, 50 procent, av en bostadsrätt den 1 oktober 2025.
Din andel av vinsten är 1 600 000 kronor.
Du köper 50 procent av en ny bostadsrätt den 1 november och flyttar in den 15 december 2025.
- Din andel av försäljningspriset för den sålda bostaden är 4 000 000 kronor.
- För den nya bostadsrätten är inköpspriset 3 500 000 kronor.
- Den nya bostaden är alltså billigare än den sålda.
Du begär slutligt uppskov med 1 400 000 kronor i deklarationen 2026.
Så här beräknar du det slutliga uppskovsbeloppet
- Du räknar ut uppskovsbeloppet vid köp av billigare bostad och din andel av takbeloppet.
Ditt uträknade uppskovsbelopp:
1 600 000 kronor × 3 500 000 kronor ÷ 4 000 000 kronor = 1 400 000 kronor
Din andel av takbeloppet:
3 000 000 kronor × 50 procent = 1 500 000 kronor
Du får slutligt uppskov med det uträknade uppskovsbeloppet som är 1 400 000 kronor, eftersom det är lägre än din andel av takbeloppet som är 1 500 000 kronor. Eftersom du inte kan få uppskov med hela din vinst kommer du att behöva betala skatt på resterande vinst.
Så här beräknar du skatten
- Minska din andel av vinsten med ditt slutliga uppskovsbelopp.
1 600 000 kronor – 1 400 000 kronor = 200 000 kronor
- Du betalar 22 procent i skatt på 200 000 kronor
200 000 kronor × 22 procent = 44 000 kronor
Om du vill undvika att betala kostnadsränta på kvarskatten kan du göra en extra inbetalning till ditt skattekonto.
Om du kommer att ha ny-, till- eller ombyggnadsarbeten på din nya bostad
- Om din nya bostad är en fastighet och du utför ny-, till eller ombyggnadsarbeten på den nya fastigheten kan du i vissa fall få ett större slutligt uppskovsbelopp om du först begär preliminärt uppskov.
- Du köper en fastighet som ersättningsbostad och har utgifter för ny-, till- och ombyggnad efter den 2 maj året efter försäljningsåret
Du som har sålt din bostad 1 januari 2017 - 30 juni 2020
Om du köpte en minst lika dyr bostad
Om din nya bostad var minst lika dyr som den sålda bostaden fick du begära uppskov med hela vinsten. Ditt slutliga uppskovsbelopp var då lika med din andel av vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp). Du kunde också välja att begära uppskov med bara en del av vinsten.
Om du köpte en billigare bostad
Om din nya bostad var billigare än den sålda bostaden kunde du bara få uppskov med en del av vinsten. Läs mer om hur du räknade ut ditt uppskovsbelopp:
Så länge kan du få uppskov
Ett slutligt uppskov har du kvar som längst tills du säljer din nya bostad (ersättningsbostaden) eller om den övergår till en ny ägare genom gåva, arv, testamente eller bodelning.
När ersättningsbostaden säljs eller övergår till en ny ägare
Du betalar skatt med 22 procent på det belopp som du återför om ersättningsbostaden fortfarande är en privatbostad eller en privatbostadsrätt. Har den nya bostaden ändrat karaktär till näringsfastighet eller näringsbostadsrätt betalar du istället skatt med 27 procent.
Tänk på att du kan behöva göra en extra inbetalning till skattekontot om du vill undvika ränta.
Frivillig återföring – minska ditt uppskovsbelopp
Du kan välja att återföra hela eller delar av uppskovet till beskattning även om du inte har sålt din ersättningsbostad.
- Du måste återföra minst 20 000 kronor om du återför en del av uppskovsbeloppet.
- Beloppet får vara mindre än 20 000 kronor om du återför hela det kvarvarande uppskovsbeloppet.
Frivillig återföring redovisar du i din inkomstdeklaration i bilaga K2. Det återförda beloppet räknas som en kapitalinkomst som du har haft under inkomståret innan du deklarerar.
Exempel på frivillig återföring
Du har ett bostadsuppskov som är 300 000 kronor.
Om du gör en frivillig återföring av 20 000 kronor i deklarationen 2026 får du betala skatt för en kapitalinkomst för inkomståret 2025.
- Du betalar 22 procent i skatt på beloppet:
20 000 kronor × 22 procent = 4 400 kronor i skatt
Se ditt nuvarande uppskovsbelopp
Om du har sålt en bostad och fått uppskov med att betala skatt på vinsten kan du se ditt uppskovsbelopp på Mina sidor under "Fastigheter och bostad".