Bostad utomlands
Den här sidan vänder sig till dig som äger, hyr ut eller säljer en bostad utomlands. Du kan även läsa om vad som gäller för att få uppskov med skatten när du säljer din bostad i Sverige och köper en ersättningsbostad i ett EES-land. Om du ska betala skatt i Sverige beror på om du är obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige.
Du kan vara obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige
Du som är bosatt, vistas stadigvarande eller har väsentlig anknytning till Sverige är obegränsat skattskyldig i Sverige. Det innebär att du ska redovisa samtliga inkomster oavsett om de kommer från Sverige eller något annat land.
Begränsat skattskyldiga är alla som inte är obegränsat skattskyldiga. Då betalar du bara skatt för vissa inkomster i Sverige.
Äga bostad utomlands
När du köper en bostad utomlands behöver du inte meddela det till Skatteverket. Du betalar ingen fastighetsskatt eller fastighetsavgift i Sverige för din utländska bostad. Däremot ska du som är obegränsat skattskyldig och hyr ut eller säljer din bostad utomlands redovisa det i din svenska inkomstdeklaration. För ett småhus eller en ägarlägenhet utomlands gäller i princip samma regler som för ett småhus eller en ägarlägenhet i Sverige.
Tänk på att olika regler gäller beroende på om din bostad räknas som privatbostad eller näringsbostad. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk räknas i de flesta fall som en näringsfastighet. Du måste själv ta reda på vad som gäller för dig.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Försäljning av bostad
Vinst och förlust beskattas olika beroende på om din utländska bostadsrätt eller ditt småhus räknas som en privatbostad eller som en näringsbostad. Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Försäljning av bostad i utländsk valuta
Om du sålt din bostad och fått betalt i utländsk valuta ska du räkna om försäljningspris, inköpspris och eventuella avdrag till svenska kronor.
Om du växlar den utländska valutan till svenska kronor inom 30 dagar från det ni skrev under köpekontraktet ska du använda den faktiska växlingskursen på växlingsdagen, när du beräknar ditt försäljningspris.
Skulle du däremot vänta i mer än 30 dagar med att växla den utländska valutan till svenska kronor använder du växlingskursen den dagen ni skrev på köpekontraktet.
Om inköpspriset för den sålda egendomen var i utländsk valuta ska detta räknas om till svenska kronor efter valutakursen den dag då köpekontraktet skrevs på.
Eventuella förbättringsutgifter räknas om med valutakursen som gällde vid den tidpunkt du hade utgifterna. Du ska räkna om beloppen även om du inte var bosatt i Sverige vid tidpunkten när du köpte egendomen eller hade förbättringsutgifterna.
Hyra ut bostad
Du som är obegränsat skattskyldig i Sverige ska betala skatt i Sverige om du får ett överskott när du hyr ut din bostad utomlands. Olika regler gäller beroende på om din bostad räknas som privatbostad eller näringsbostad. Du måste själv ta reda på vad som gäller för dig.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Mer information om vad som gäller när du hyr ut en privatbostad hittar du på sidan Hyra ut privatbostad. Där framgår också vilka avdrag du får göra från den ersättning du fått.
Hyra ut privatbostad – bostadsrätt, hus och hyresrätt
Bostadsuppskov
Reglerna för att få bostadsuppskov vid köp av bostad utomlands är samma om du säljer eller köper en bostad i ett annat EES-land eller i Sverige. Finns bostaden utanför EES-området kan du inte få uppskov.
Om du köper en bostad i ett annat EES-land än Sverige och ansöker om uppskov, behöver du kunna visa ditt köpekontrakt och ett bosättningsintyg om Skatteverket begär det.
Förutsättningar för att få uppskov vid bostadsförsäljning
Återföring av uppskovsbelopp
Om du sålt en ersättningsbostad och har ett uppskovsbelopp ska du deklarera och betala skatt på ditt uppskovsbelopp. Återföringen av uppskovsbeloppet redovisar du på bilaga K2 i avsnitt H, som du lämnar tillsammans med deklarationen.
Gör du en förlust vid försäljning av den utländska ersättningsbostaden har du rätt att minska uppskovsbeloppet med förlusten. Lämna i så fall beräkningen av resultatet tillsammans med deklarationen. Beräkningen kan du göra på blankett K5 (småhus eller ägarlägenhet) eller K6 (bostadsrätt). Skriv under övriga upplysningar i din deklaration att förlusten ska minska uppskovsbeloppet.
Lämna uppgifter om ersättningsbostaden varje år
Du ska lämna uppgifter om bostaden och ägarförhållandena varje år om du har beviljats bostadsuppskov när du köpt en ersättningsbostad i ett annat EES-land än Sverige.
Uppgifterna lämnar du till Skatteverket antingen när du deklarerar eller som en särskild uppgift på blankett SU2. Om du inte lämnar årliga uppgifter kan uppskovsbeloppet komma att återföras till beskattning.
Uppgift om bostadsuppskov när du ska lämna en deklaration
Du ska lämna uppgift om ditt uppskovsbelopp när du lämnar din deklaration. Uppgifterna lämnar du varje år på bilaga K2, avsnitt J.
Överlåtelse genom arv, gåva, testamente eller bodelning
Om överlåtelsen ska deklareras och skatt betalas på hela eller delar av uppskovsbeloppet i samband med att bostaden överlåts genom arv, gåva, testamente eller bodelning ska det fyllas i på bilaga K2, avsnitt H.
Ska uppskovsbeloppet föras över på någon annan i samband med arv, testamente eller bodelning ska detta fyllas i på bilaga K2, avsnitt I.
Uppgift om bostadsuppskov när du inte behöver lämna en deklaration
Du som har ett slutligt uppskovsbelopp på en bostad i utlandet och inte behöver lämna en deklaration ska lämna uppgifter om bostaden varje år på blanketten Särskild uppgift 2. Skatteverket skickar ut blanketten till dig.
Har ägarförhållandena inte ändrats under inkomståret sätter du bara ett kryss på blanketten, skriver under och skickar den till adressen på blanketten.
Överlåtelse genom arv gåva, testamente eller bodelning
Ska uppskovsbeloppet föras över till en eller flera nya ägare på grund av arv, testamente eller bodelning ska uppgifterna om den eller de nya ägarna fyllas i på blanketten. Glöm inte skriva under blanketten. Uppgifterna för inkomståret 2025 ska ha kommit in till Skatteverket senast den 4 maj 2026.
Hur gör jag om ägarförhållandena har ändrats under året?
Har du sålt hela eller delar av bostaden, eller givit bort den i gåva, ska du normalt deklarera och betala skatt på hela eller delar av uppskovsbeloppet året efter ägarbytet. Det gäller även när bostaden har överförts till en eller flera nya ägare genom arv, testamente eller bodelning utom i de situationer som anges nedan.
Har bostaden överförts till
- make, maka, sambo eller hemmavarande barn under 18 år genom arv eller testamente, eller
- make, maka eller sambo genom bodelning på grund av skilsmässa eller dödsfall, behöver du inte deklarera uppskovsbeloppet utan ska föra över det till den eller de nya ägarna.
Kan jag deklarera och betala skatt på uppskovsbeloppet även om ägarförhållandena inte har ändrats?
Du kan göra en frivillig återföring så att hela eller delar av uppskovsbeloppet beskattas även om ägarförhållandena inte har ändrats. Om du återför en del av uppskovsbeloppet behöver du deklarera minst 20 000 kronor. Lämna bilaga K2 tillsammans med inkomstdeklaration 1. Fyll i beloppet du vill återföra i avsnitt H.
Kan jag söka uppskov på nytt om jag är begränsat skattskyldig i Sverige och har köpt en ny bostad?
Om du har köpt en ny bostad kan du i vissa fall få uppskov med hela eller delar av ditt uppskovsbelopp på nytt, även om du inte ska deklarera försäljningen av ersättningsbostaden här. Då behöver du uppfylla förutsättningarna för uppskov.
- Du behöver ha kvar minst 50 000 kronor av ditt ursprungliga uppskovsbelopp.
- Den nya bostaden ska finnas i ett land inom EES-området och vara en motsvarighet till de bostadstyper som kan vara ersättningsbostad i Sverige.
- Du ska uppfylla övriga förutsättningar för uppskov, bland annat ha bott tillräckligt länge i den ersättningsbostad du säljer och att du köper och flyttar in i den nya bostaden i rätt tid.
- Ditt uträknade nya slutliga eller preliminära uppskovsbelopp ska vara minst 50 000 kronor.
Vill du ha uppskov på nytt behöver du lämna följande uppgifter om den sålda ersättningsbostaden och den nya bostaden när du deklarerar:
Den sålda bostaden
- beteckningen på bostaden
- vilket datum du sålde och skrev på köpekontraktet
- mellan vilka datum du har bott i bostaden
- hur stor del av bostadens totala yta som har använts för ditt eller närståendes permanent- eller fritidsboende, i procent
- den andel av hela bostaden som du har sålt. Om du inte har sålt hela din ägarandel, ange din andel innan försäljningen
- din del av försäljningspriset och försäljningsutgifterna (till exempel mäklararvode).
Den nya bostaden
- beteckningen på den nya bostaden och vilken typ av bostad den är
- bostadens gatuadress och postadress och i vilket land den finns
- vilket datum du skrev på köpekontraktet
- vilket datum du flyttade in
- din andel av den nya bostaden
- din del av inköpspriset
- din del av eventuella utgifter för ny-, till- och ombyggnad på den nya bostaden om den är en fastighet.
Undvika dubbelbeskattning
Är du bosatt i Sverige och har inkomst från utlandet och ska betala skatt på inkomsten i både Sverige och utlandet, kan du begära avräkning för den slutliga skatt du betalat i utlandet.
För att undvika dubbelbeskattning har Sverige skatteavtal med flera länder. Om det finns ett skatteavtal framgår det av avtalet hur en eventuell dubbelbeskattning ska undvikas. Enligt de flesta skatteavtal undviks dubbelbeskattning genom att du medges avräkning för utländsk skatt i det land där du är bosatt.
Du kan inte få avräkning med ett högre belopp än den slutliga skatt som det andra landet (källstaten) har rätt att ta ut enligt skatteavtalet. Du kan inte heller få avräkning med ett högre belopp än vad den svenska skatten blir på de inkomster du fått från utlandet.
Du begär avräkning för den utländska skatten under ”Övriga upplysningar” i din svenska inkomstdeklaration.