Bostad utomlands
Om din bostad utomlands är en ersättningsbostad ska du lämna uppgifter om uppskovet varje år. När du hyr ut eller säljer bostad i utlandet ska du redovisa inkomst i Sverige om du är obegränsat skattskyldig här.
Du kan vara obegränsat eller begränsat skattskyldig i Sverige
Du är obegränsat skattskyldig i Sverige om du är bosatt i Sverige, vistas stadigvarande här eller har väsentlig anknytning till Sverige. Det innebär att du ska redovisa inkomster i Sverige, oavsett om de kommer från Sverige eller något annat land.
Begränsat skattskyldiga är alla som inte är obegränsat skattskyldiga. Då redovisar du bara vissa inkomster i Sverige.
Du som är obegränsat skattskyldig
Äga bostad utomlands
När du köper en bostad utomlands behöver du inte meddela det till Skatteverket. Du betalar ingen fastighetsskatt eller fastighetsavgift i Sverige för din utländska bostad. Däremot ska du som är obegränsat skattskyldig och hyr ut eller säljer din bostad utomlands redovisa det i din svenska inkomstdeklaration. För en bostad utomlands som motsvarar bostadsrätt, småhus eller ägarlägenhet gäller samma regler som för bostadsrätt, småhus eller ägarlägenhet i Sverige.
Tänk på att olika regler gäller beroende på om din bostad räknas som privatbostad, näringsbostadsrätt eller näringsfastighet. Du måste själv ta reda på vad som gäller för dig. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk räknas som en näringsfastighet.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Ränteutgifter för lån på bostaden
Om du har inkomst från bostaden kan skatteavtal begränsa din rätt att få avdrag för ränta på lån som du har för bostaden.
Tänk på att det också finns andra krav och förutsättningar för att få ränteavdrag.
Hyra ut bostad utomlands
Du som är obegränsat skattskyldig i Sverige ska betala skatt i Sverige om du får ett överskott när du hyr ut din bostad utomlands. Olika regler gäller beroende på om din bostad räknas som privatbostad, näringsbostadsrätt eller näringsfastighet. Du måste själv ta reda på vad som gäller för dig.
Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk räknas som en näringsfastighet.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Mer information om vad som gäller när du hyr ut en privatbostad hittar du på sidan Hyra ut privatbostad. Där framgår också vilka avdrag du får göra från den ersättning du fått.
Sälja bostad utomlands
Vinst och förlust beskattas olika beroende på vilken svensk bostadstyp din utländska bostad motsvarar. Beskattningen är också olika beroende på om din utländska bostadsrätt eller ditt småhus räknas som en privatbostad, näringsbostadsrätt eller näringsfastighet. Du måste själv ta reda på vad som gäller för dig.
Ägarlägenheter beskattas på samma sätt som småhus.
Skillnaden mellan privatbostadsfastighet och näringsfastighet
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
Småhus på lantbruk utomlands (mangårdsbyggnad)
Småhus på lantbruk utomlands (mangårdsbyggnad) räknas som näringsfastighet under tiden du äger det. Det gäller även om du använder det som privatbostad.
När du säljer fastigheten ska du göra en bedömning av om småhuset uppfyller kraven för att räknas som privatbostad vid försäljningen.
Om småhuset räknas som privatbostad
Om småhuset räknas som privatbostad gäller följande:
- Skatten på vinsten beräknas på samma sätt som för en privatbostad i Sverige.
- Du kan göra avdrag för uppskovsbelopp om du köper en ersättningsbostad och alla förutsättningar för att få uppskov är uppfyllda.
- I näringsverksamheten ska du återföra gjorda värdeminskningsavdrag på byggnader och markanläggningar och avdrag för förbättrande reparationer och underhåll på byggnader och markanläggningar som gjorts under avyttringsåret eller de fem föregående åren.
- Om du har ett underskott av näringsverksamhet ska du kvitta underskottet mot vinsten vid försäljningen.
Om småhuset inte räknas som privatbostad
Om småhuset inte uppfyller kraven för att räknas som privatbostad ska du redovisa försäljning av näringsfastighet. De två sista punkterna ovan gäller även för näringsfastighet.
Skatten på vinsten beräknas på samma sätt som för en näringsfastighet i Sverige.
Småhus på lantbruk (Rättslig vägledning) Länk till annan webbplats.
Om du får betalt i utländsk valuta
Om du sålt din bostad och fått betalt i utländsk valuta ska du räkna om försäljningspris, inköpspris och eventuella avdrag till svenska kronor.
Om du växlar den utländska valutan till svenska kronor inom 30 dagar från det ni skrev under köpekontraktet ska du använda den faktiska växlingskursen på växlingsdagen, när du beräknar ditt försäljningspris.
Skulle du däremot vänta i mer än 30 dagar med att växla den utländska valutan till svenska kronor använder du växlingskursen den dagen ni skrev på köpekontraktet.
Om inköpspriset för den sålda egendomen var i utländsk valuta ska detta räknas om till svenska kronor efter valutakursen den dag då köpekontraktet skrevs på.
Eventuella förbättringsutgifter räknas om med valutakursen som gällde vid den tidpunkt du hade utgifterna. Du ska räkna om beloppen även om du inte var bosatt i Sverige vid tidpunkten när du köpte egendomen eller hade förbättringsutgifterna.
Bostadsuppskov
Du kan begära uppskov när du köper en ersättningsbostad som ligger i Sverige eller ett annat EES-land.
Om din utländska bostad är en ersättningsbostad från en tidigare försäljning ska du lämna uppgifter om den till Skatteverket varje år. Du kan återföra ditt uppskovsbelopp frivilligt. Du måste återföra, eller i vissa fall överföra uppskovsbeloppet när bostaden byter ägare.
Om du säljer en ersättningsbostad har du möjlighet att söka nytt uppskov om du köper ny ersättningsbostad inom EES-området och uppfyller övriga förutsättningar för uppskov.
Begär bostadsuppskov
Reglerna för att få bostadsuppskov vid köp av bostad utomlands är samma om du säljer eller köper en bostad i ett annat EES-land eller i Sverige. Finns bostaden utanför EES-området kan du inte få uppskov.
Om du köper en bostad i ett annat EES-land än Sverige och ansöker om uppskov, behöver du kunna visa ditt köpekontrakt och ett bosättningsintyg om Skatteverket begär det.
Uppskov med skatten när du sålt din bostad Länk till annan webbplats.
Lämna uppgifter om ersättningsbostaden varje år
Om du har fått bostadsuppskov när du köpt en ersättningsbostad i ett annat EES-land än Sverige ska du lämna uppgifter om bostaden och ägarförhållandena varje år. Det gör du i bilaga K2, avsnitt J.
Återför uppskovsbeloppet frivilligt
Du kan göra en frivillig återföring så att hela eller delar av uppskovsbeloppet beskattas även om ägarförhållandena inte har ändrats.
Återför uppskovsbelopp när du säljer ersättningsbostaden
Om du har sålt en ersättningsbostad och har ett uppskovsbelopp ska du återföra det i din inkomstdeklaration. Det gör du på den bilaga där du redovisar försäljningen, till exempel bilaga K5 eller K6.
Du kan ha möjlighet att söka nytt uppskov om du köper ny ersättningsbostad inom EES-området. För att kunna få uppskov måste bostaden motsvara de bostäder som kan vara ersättningsbostad i Sverige och övriga förutsättningar för uppskov ska vara uppfyllda.
Överlåt bostad genom arv, gåva, testamente eller bodelning
Om du överlåter ersättningsbostaden genom gåva ska du återföra uppskovsbeloppet i din inkomstdeklaration.
När du överlåter bostaden till en ny ägare genom gåva
Om ersättningsbostaden byter ägare genom arv, testamente eller bodelning och det finns ett uppskovsbelopp ska du återföra det till beskattning eller i vissa fall överföra det till den nya ägaren.
När bostaden övergår till ny ägare genom arv, testamente eller bodelning
Om du ska återföra uppskovsbeloppet ska du fylla i bilaga K2, avsnitt H.
Om du ska överföra uppskovsbeloppet till någon annan ska du fylla i bilaga K2, avsnitt I.
Undvik dubbelbeskattning
Är du bosatt i Sverige och har inkomst från utlandet och ska betala skatt på inkomsten i både Sverige och utlandet, kan du begära avräkning för den slutliga skatt du betalat i utlandet.
För att undvika dubbelbeskattning har Sverige skatteavtal med flera länder. Om det finns ett skatteavtal framgår det av avtalet hur en eventuell dubbelbeskattning ska undvikas. Enligt de flesta skatteavtal undviks dubbelbeskattning genom att du medges avräkning för utländsk skatt i det land där du är bosatt.
Du kan inte få avräkning med ett högre belopp än den slutliga skatt som det andra landet (källstaten) har rätt att ta ut enligt skatteavtalet. Du kan inte heller få avräkning med ett högre belopp än vad den svenska skatten blir på de inkomster du fått från utlandet.
Du begär avräkning för den utländska skatten under ”Övriga upplysningar” i din svenska inkomstdeklaration.
Du som är begränsat skattskyldig
Om du är begränsat skattskyldig och äger bostad utomlands ska du inte redovisa inkomster från bostaden eller försäljning av bostaden i Sverige. Du betalar inte heller fastighetsskatt eller fastighetsavgift i Sverige för din utländska bostad.
Om din utländska bostad är en ersättningsbostad från en tidigare försäljning ska du lämna uppgifter om den till Skatteverket varje år. Du kan återföra ditt uppskovsbelopp frivilligt. Du måste återföra, eller i vissa fall överföra uppskovsbeloppet när bostaden byter ägare.
Om du säljer en ersättningsbostad har du möjlighet att söka nytt uppskov om du köper ny ersättningsbostad inom EES-området och uppfyller övriga förutsättningar för uppskov.
Lämna uppgifter om ersättningsbostaden varje år
Om du har beviljats bostadsuppskov när du köpt en ersättningsbostad i ett annat EES-land än Sverige ska du lämna uppgifter om bostaden och ägarförhållandena varje år.
Om du inte behöver lämna inkomstdeklaration i Sverige så lämnar du uppgift om ersättningsbostaden på blankett Särskild uppgift 2 (SU2). Skatteverket skickar ut blanketten till dig. Har ägarförhållandena inte ändrats under inkomståret sätter du bara ett kryss på blanketten.
Kom ihåg att skriva under blanketten. Den ska ha kommit in till Skatteverket senast den 2 maj. Om den 2 maj infaller under helgen ska blanketten ha kommit in första vardagen efter helgen.
Om du ska lämna inkomstdeklaration i Sverige ska de årliga uppgifterna om ersättningsbostaden utomlands lämnas på bilaga K2, avsnitt J.
Återför uppskovsbeloppet frivilligt
Du kan göra en frivillig återföring så att hela eller delar av uppskovsbeloppet beskattas även om ägarförhållandena inte har ändrats.
Återför uppskovsbeloppet när du säljer ersättningsbostaden
Om du säljer en bostad utomlands ska du återföra ett uppskovsbelopp till beskattning om bostaden är en ersättningsbostad från en tidigare försäljning.
Men om du köper ny bostad inom EES-området har du möjlighet att söka nytt uppskov även om du inte ska deklarera försäljningen av ersättningsbostaden i Sverige. För att kunna få uppskov måste bostaden motsvara de bostäder som kan vara ersättningsbostad i Sverige och övriga förutsättningar för uppskov ska vara uppfyllda.
Förutsättningar för uppskov när du sålt en bostad
Gör du en förlust vid försäljning av den utländska ersättningsbostaden har du rätt att minska uppskovsbeloppet med förlusten. Lämna i så fall beräkningen av resultatet tillsammans med deklarationen. Beräkningen kan du göra på bilaga K5 (småhus eller ägarlägenhet) eller K6 (bostadsrätt). Skriv under övriga upplysningar i din deklaration att förlusten ska minska uppskovsbeloppet.
Överlåt bostad genom arv, gåva, testamente eller bodelning
Om du överlåter ersättningsbostaden genom gåva ska du återföra uppskovsbeloppet i din inkomstdeklaration.
När du överlåter bostaden till en ny ägare genom gåva
Om ersättningsbostaden byter ägare genom arv, testamente eller bodelning och det finns ett uppskovsbelopp ska du återföra det till beskattning eller i vissa fall överföra det till den nya ägaren.
När bostaden övergår till ny ägare genom arv, testamente eller bodelning
Om du ska återföra uppskovsbeloppet ska du lämna inkomstdeklaration i Sverige och fylla i bilaga K2, avsnitt H.
Om du ska överföra uppskovsbeloppet till någon annan och ska lämna inkomstdeklaration i Sverige ska du fylla i bilaga K2, avsnitt I. Ska du inte lämna deklaration i Sverige använder du blankett SU2.