På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Beräkna vinst eller förlust vid försäljning av oäkta bostadsrätt

Säljer du din oäkta bostadsrätt ska du deklarera försäljningen året efter det år du och köparen skriver under köpekontraktet. Du deklarerar alltså försäljningen i inkomstdeklaration 2017 om försäljningen genomförs under 2016.

Räkna ut vinst eller förlust

Så här räknar du ut vinsten eller förlusten beroende på vilket datum du och köparen skrev på köpekontraktet.

Försäljning till och med 2015

Försäljningspris

Försäljningsutgifter

Inköpspris

Förbättringsutgifter

Kapitaltillskott

Andel av inre reparationsfond vid försäljningen

Andel av inre reparationsfond vid köpet

Återföring av uppskovsbelopp


Vinst/Förlust

Kvarstående sparat lättnadsutrymme (endast vid vinst)

Vinst​

Avdrag för sparat lättnadsutrymme

Övergångsvis, till och med inkomståret 2015 (deklarationen 2016), kan du använda dig av de borttagna lättnadsreglerna om du har sålt en oäkta bostadsrätt med vinst och har ett sparat lättnadsutrymme kvar. Du drar bort ditt sparade lättnadsutrymme från din vinst. Du kan däremot inte öka din förlust med lättnadsutrymmet. Lättnadsutrymme som du inte har kunnat utnyttja senast i deklarationen 2016 bortfaller.

När du deklarerar försäljningen

Du ska deklarera försäljningen av den oäkta bostadsrätten på blankett K12. Den innehåller inte fält för alla de poster som ingår i uträkningen av vinst eller förlust ovan. Då gör du så här:

Dra bort försäljningsutgifterna från försäljningspriset och fyll i det kvarvarande beloppet i fältet försäljningspris på blanketten. Finns det behållning i den inre reparationsfonden vid försäljningen drar du även bort den från försäljningspriset innan du fyller i försäljningspriset på blanketten.

Lägg ihop inköpspriset med förbättringsutgifter och eventuellt kapitaltillskott och fyll i summan i fältet omkostnadsbelopp på blanketten. Fanns det behållning i den inre reparationsfonden vid köpet drar du bort behållningen från inköpspriset m.m. innan du fyller i omkostnadsbeloppet på blanketten.

» Till broschyren Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378)

» Läs mer om hur du räknar ut skatten vid försäljning

Försäljning från och med 1 januari 2016

Försäljningspris

Försäljningsutgifter

Inköpspris

Förbättringsutgifter

Kapitaltillskott

Andel av inre reparationsfond vid försäljningen

Andel av inre reparationsfond vid köpet

Återföring av uppskovsbelopp


Vinst/Förlust

Försäljning med vinst

Om du säljer inkomståret 2016 eller senare kan du inte längre få avdrag för sparat lättnadsutrymme från vinsten eftersom tidigare övergångsbestämmelser har upphört att gälla.

Du betalar i stället skatt på 5/6 (fem sjättedelar) av vinsten. Eftersom skattesatsen i inkomstslaget kapital är 30 procent innebär det att skatten på vinsten blir 25 procent (5/6 * 0,30 = 0,25).

Försäljning med förlust

Har du sålt med förlust och bostadsföretaget är en bostadsrättsförening eller bostadsförening (ekonomisk förening) får du dra av 70 procent av förlusten.

Om bostadsföretaget är ett aktiebolag kvoterar du först förlusten till 5/6 (fem sjättedelar). Det kvoterade beloppet får du sedan kvitta mot vinster på onoterade andelar i svenska aktiebolag eller utländska juridiska personer eller mot vinster på marknadsnoterade delägarrätter, till exempel aktier och fondandelar. Dock inte fondandelar i svenska räntefonder. Blir det en förlust kvar efter kvittningen får du göra avdrag med 70 procent av beloppet.

» Läs mer om hur du räknar ut skatten vid försäljning

Kontrolluppgift från bostadsföretaget

Om du har sålt en bostadsrätt ska bostadsföretaget lämna en kontrolluppgift till Skatteverket senast den 31 januari året efter det år du och köparen skrev på köpekontraktet och skicka en kopia av kontrolluppgiften till dig.

Kontrolluppgiften innehåller följande uppgifter

Är bostadsföretaget oäkta den 1 januari försäljningsåret är detta markerat på kontrolluppgiften (fält 638). Kontrolluppgiften (KU55, SKV 2324) innehåller bland annat uppgifter om

  • försäljningspriset
  • inköpspriset och
  • lämnade kapitaltillskott

Spara dina kontrolluppgift till deklarationen

Spara kontrolluppgiften. Du behöver den när du deklarerar. Det är exempelvis bara på kontrolluppgiften du hittar de kapitaltillskott du får dra av när du räknar ut vinst eller förlust. Kontrollera också på vilket sätt föreningen har fyllt i kontrolluppgiften innan du deklarerar (se kryssmarkering vid fält 646). Beloppen och uppgifterna kan vara dina personliga (individuella) eller gemensamma för flera delägare som har sålt samtidigt. Kontakta i första hand bostadsföretaget, eller företagets förvaltare, om du har några frågor om kontrolluppgiften. 

Försäljningspris

Försäljningspriset är det pris som du har avtalat med köparen. Det finns på köpekontraktet. Vid ett byte tar du upp marknadsvärdet på den egendom som du har bytt till dig som försäljningspris. Egendomen kan till exempel vara en annan bostadsrätt eller en villa.

» Läs mer om de avdrag du får göra från försäljningspriset

Hur gör jag om jag får ytterligare ersättning för en bostad jag har sålt?

Om du senare får ersättning utöver priset i kontraktet (tilläggsköpeskilling) ska ersättningen beskattas det år den blir känd, även om du inte har fått betalningen. Vid beskattningen gäller samma beräkningsregler som det år kontraktet skrevs på. Redovisa tilläggsköpeskillingen under rubriken Övriga upplysningar på inkomstdeklaration 1. Tala även om vilket år kontraktet undertecknades.

Exempel:

Kontraktet skrivs på år 1 och du deklarerar försäljningen år 2.  Du vet att du kommer att få ersättning utöver den som är upptagen i kontraktet, men den är inte bestämd under år 1. År 2 bestäms beloppet, men du får betalningen först år 3. Eftersom tilläggsköpeskillingen är bestämd år 2 ska du deklarera den år 3.

Hur gör jag om priset sätts ned?

Kommer du och köparen överens om att sätta ned priset, eller sätts det ned efter ett domstolsbeslut, ska vinsten eller förlusten räknas om. Då begär du omprövning av den deklaration där du redovisade försäljningen.

Behållning i inre reparationsfond

Om bostadsföretaget har gjort avsättningar till en inre reparationsfond och det finns behållning i fonden vid försäljningen av bostadsrätten ska behållningen inte räknas med i försäljningspriset. Behållning som fanns vid förvärvet av bostadsrätten ska inte räknas med i inköpspriset. Du drar därför av behållningen i reparationsfonden vid försäljningen och lägger till behållningen vid förvärvet när du räknar ut vinsten eller förlusten.

Återföring (beskattning) av uppskovsbelopp

Du ska deklarera uppskovsbeloppet om du fick du uppskov med att beskatta vinsten för den gamla bostaden när du förvärvade den bostadsrätt som du säljer (=återföring av uppskovsbeloppet). Du kan ha fått uppskov om bostadsföretaget var ett privatbostadsföretag när du köpte bostadsrätten.

Uppskovsbeloppet hittar du i så fall på specifikationen som följer med Inkomstdeklaration 1. Kontakta Skatteverket om uppskovsbeloppet är fel.

Uppskov med beskattning av vinst

Du kan normalt inte få uppskov med beskattning av vinsten om du säljer en oäkta bostadsrätt. Du kan bara begära uppskov om den sålda bostadsrätten kan räknas som en privatbostadsrätt vid den tidpunkt som du och köparen skriver på köpekontraktet. Det gör du i så fall på blankett K12, avsnitt C, från och med deklarationen 2017.

Du ska även fylla i uppgifter om uppskovet på sidan 2 på blankett K6. Läs i upplysningarna till blankett K6 hur du ska fylla i blankett K6 om du har sålt en oäkta bostadsrätt. Läs även i informationsbladet Information om blankett K12 (SKV 252) hur du fyller i uppskovsbeloppet på blankett K12 om du deklarerar på en pappersblankett.

» Läs mer om vad som räknas som en privatbostadsrätt

» Läs mer om uppskov

Så här deklarerar du en oäkta bostadsrätt

Deklarera försäljningen av den oäkta bostadsrätten på blankett K12. Lämna blanketten tillsammans med Inkomstdeklaration 1. Du deklarerar enklast i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1.

Deklarerar du för inkomståret 2015 (deklarationen 2016) beräknar du vinsten eller förlusten under avsnitt E.

Om du har sålt bostadsrätten 2016 och deklarerar 2017, beräknar du vinsten eller förlusten under avsnitt C på blankett K12. Lämnar bostadsföretaget en kontrolluppgift om försäljningen (KU55) skapar Skatteverket blankett K12 åt dig i e-tjänsten och fyller i uppgifterna i kontrolluppgiften åt dig på blanketten. 

Om du har sålt bostadsrätten 2016 får du information om hur du ska deklarera 2017 när den nya blankettutgåvan publiceras på webbplatsen (hösten 2016).

När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din skatt räknas ut. Behöver du hjälp får du det i e-tjänstens hjälpavsnitt.

Lämnar du Inkomstdeklaration 1 som pappersblankett fyller du i vinsten från blankett K12 vid punkt 7.5 på inkomstdeklarationen (punkt 7.4 om bostadsföretaget är ett aktiebolag). Har du räknat ut en förlust på blankett K12 fyller du i den vid punkt 8.4 på inkomstdeklarationen (punkt 8.3 om bostadsföretaget är ett aktiebolag).

Hjälp att fylla i blankett K12

Du hittar information om hur du fyller i blankett K12 informationsbladet Information om blankett K12 (SKV 252).

Broschyren Information om blankett K12 (SKV 252)

Skatteverket

Till toppen