Uthyrning av fastighet och frivillig skattskyldighet
Uthyrning av fastighet är i regel undantagen från moms. Det innebär att du som hyr ut din fastighet inte ska ta ut moms på hyran. Du har därmed inte heller rätt att göra avdrag för ingående moms på inköp till uthyrningsverksamheten.
Du kan under vissa förutsättningar välja att bedriva momspliktig uthyrningsverksamhet. Detta kallas för frivillig skattskyldighet.
Frivillig skattskyldighet
Frivillig skattskyldighet innebär att uthyrning och upplåtelse av fastighet i vissa fall kan vara skattepliktig. Du som uthyrare lägger då på 25 procent moms på hyran för lokaler som omfattas av den frivilliga skattskyldigheten. I gengäld får du göra avdrag för den ingående momsen på kostnaderna för uthyrningen av dessa lokaler. Din hyresgäst får enligt mervärdesskattelagens allmänna regler dra av den moms du tar ut på hyran.
Vad kan den frivilliga skattskyldigheten omfatta?
Dessa objekt kan hyras ut med frivillig skattskyldighet
Den frivilliga skattskyldigheten kan avse uthyrning av en hel byggnad, en del av en byggnad eller en annan anläggning som utgör fastighet. En lokal är en del av en byggnad som är en klart avgränsad del i en byggnad. Även om en yta inte är klart avskild från andra ytor med till exempel väggar, kan ytan omfattas av frivillig skattskyldighet om den är klart bestämd till läge och storlek. Exempel på lokaler som kan hyras ut med frivillig skattskyldighet är butikslokaler, kontorslokaler och industrilokaler. Det är bara fastigheter i Sverige som kan omfattas av frivillig skattskyldighet här.
En byggnad har ofta ytor som är gemensamma för alla lokaler i byggnaden, exempelvis entré, trapphus och liknande. Sådana ytor kan normalt inte omfattas av frivillig skattskyldighet.
Du kan inte bli frivilligt skattskyldig för uthyrning av stadigvarande bostad. Med stadigvarande bostad avses normalt en byggnad eller del av en byggnad som är inrättad för boende. För uthyrning av sådan byggnad kan du inte bli skattskyldig och du har heller ingen rätt till avdrag för ingående moms.
Uthyrning eller försäljning av varaktigt installerade maskiner eller utrustning är momspliktigt enligt de allmänna bestämmelserna. Därför ska du alltid ta ut moms om du har fått göra avdrag för den ingående momsen vid inköpet. Detta oavsett om utrustningen eller maskinerna är fastighet eller lös egendom enligt momslagen. Sådan uthyrning får ingå i den frivilliga skattskyldigheten om du inte tar ut särskild ersättning för den. Exempel på maskiner och utrustning är hyllor och hyllsystem, avfuktningsanläggning i lagerlokal eller simhall, varaktigt monterad utrustning i storkök, monteringslinjer i verkstadsindustri eller tryckeri-och skärmaskiner inom grafisk industri.
Krav på stadigvarande användning
För att du ska kunna vara frivilligt skattskyldig för en uthyrning ska du hyra ut byggnaden eller anläggningen för stadigvarande användning i en momspliktig verksamhet.
För att uppfylla kravet på stadigvarande användning krävs
- att din hyresgäst stadigvarande använder den hyrda lokalen i en momspliktig verksamhet
- att din hyresgäst har en oavbruten dispositionsrätt till den hyrda lokalen
- att uthyrningen sker på heltid. Kravet på stadigvarande användning anses därför inte uppfyllt vid uthyrning, till exempel två timmar tre dagar i veckan, och
- att hyresavtalet gäller för obestämd tid eller för minst ett år, alternativt att uthyrningen pågått minst ett år genom att ett kortare avtal inte sagts upp och då förlängts automatiskt.
Även om hyrestiden är kortare än ett år kan du ändå bli frivilligt skattskyldig. I sådana situationer finns det andra omständigheter som kan visa att du har för avsikt att hyra ut byggnaden eller anläggningen för stadigvarande användning i en momspliktig verksamhet. På Rättslig vägledning kan du läsa mer om vilka omständigheter som har betydelse vid en sådan bedömning.
Om du hyr ut en byggnad eller anläggning till staten, kommun, kommunalförbund eller samordningsförbund för finansiell samordning av rehabiliteringsinsatser gäller inte kravet att hyresgästens verksamhet ska vara momspliktig. Det innebär att om du exempelvis hyr ut en lokal till en kommun som ska bedriva förskola i lokalen, kan din uthyrning till kommunen ändå omfattas av frivillig skattskyldighet. Om kommunen i sin tur däremot hyr ut till ett företag som ska bedriva en momsfri verksamhet i lokalen kan din uthyrning däremot inte omfattas av frivillig skattskyldighet.
Vilka kan bli frivilligt skattskyldiga?
Fastighetsägare
Fastighetsägare kan bli frivilligt skattskyldiga om hyresgästen stadigvarande använder lokalen i momspliktig verksamhet. Om hyresgästen använder lokalen i så kallad blandad verksamhet (både momspliktig och momsfri) kan fastighetsägaren ändå bli frivilligt skattskyldiga för hela uthyrningen.
Första-, andrahandshyresgäst och bostadsrättshavare
Den som hyr lokal i första hand av fastighetsägaren kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrning i andra hand. Även andrahandshyresgästen kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrning i tredje hand. Här gäller samma krav på stadigvarande användning hos andrahands- respektive tredjehandshyresgästen som vid fastighetsägares uthyrning. Vid uthyrning i ytterligare led kan man inte bli frivilligt skattskyldig.
Förstahandshyresgästen kan bli frivilligt skattskyldig även om fastighetsägaren inte är frivilligt skattskyldig. Andrahandshyresgästen kan bli frivilligt skattskyldig även om inte förstahandshyresgästen är frivilligt skattskyldig.
Bostadsrättshavare kan bli frivilligt skattskyldiga på samma villkor som en förstahandshyresgäst. Även den som bostadsrättshavaren upplåter lokalen till kan bli frivilligt skattskyldig. Denne räknas i detta sammanhang som en andrahandshyresgäst.
Det är viktigt att du som hyresvärd, oavsett i vilket led, vet hur den lokal som du hyr ut används.
Exempel: Uthyrning i flera led
Fastighetsägare A hyr ut en lokal till B som i sin tur hyr ut lokalen till C. Andrahandshyresgästen C hyr ut lokalen till D som bedriver momspliktig verksamhet i lokalen. C kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrningen utan att A eller B är skattskyldiga för sina uthyrningar.
Först när C blivit frivilligt skattskyldig har B möjlighet att bli frivilligt skattskyldig och först när B blivit frivilligt skattskyldig kan A bli frivilligt skattskyldig.
Konkursbon och mervärdesskattegrupper
Om den som är frivilligt skattskyldig försätts i konkurs blir även konkursboet frivilligt skattskyldigt. Även om den som försätts i konkurs inte varit frivilligt skattskyldig kan konkursboet bli frivilligt skattskyldigt.
En mervärdesskattegrupp kan bli frivilligt skattskyldig. Det är gruppen som sådan som blir skattskyldig. Möjligheten till gruppregistrering finns i huvudsak inom den finansiella sektorn och berör därför endast ett fåtal skattskyldiga.
Hur blir du frivilligt skattskyldig?
Du kan bli frivilligt skattskyldig för uthyrning av fastighet genom att fakturera hyran med moms, ansöka om uppförandeskede eller överta en lokal som redan omfattas av frivillig skattskyldighet. Du kan läsa mer om frivillig skattskyldighet under uppförandeskede under rubriken Frivillig skattskyldighet under uppförandeskede.
Moms i hyresfakturan
Vill du bli frivilligt skattskyldig ska du ange moms i en hyresfaktura. Skattskyldigheten inträder den första dagen i den hyresperiod som den första fakturan med skattedebitering avser förutsatt att hyresgästen har tillträtt den del av fastigheten som ska hyras ut. Den frivilliga skattskyldigheten kan dock starta tidigast den dag hyresgästen tillträder fastigheten enligt hyresavtalet.
För att bli frivilligt skattskyldig måste hyresvärden utfärda fakturan med utgående moms senast sex månader från den första dagen i den hyresperiod eller upplåtelseperiod som fakturan avser. Möjligheten att bli frivilligt skattskyldig i efterhand är alltså begränsad.
Om en faktura för uthyrning av lokal av misstag ställs ut med moms har du möjlighet att återkalla den frivilliga skattskyldigheten. Du måste då utfärda en kreditfaktura inom fyra månader från den dag då den ursprungliga fakturan utfärdades.
Den frivilliga skattskyldigheten kan inte inträda i en hyresperiod för vilken hyresgästen inte ska betala någon hyra. Det innebär att om du som hyresvärd erbjuder en ny hyresgäst en hyresfri första månad för en lokal som inte omfattas av frivillig skattskyldighet sedan tidigare, kan den frivilliga skattskyldigheten inte inträda i denna månad.
Frivillig skattskyldighet vid överlåtelse av fastighet
Om du är frivilligt skattskyldig och fortsätter uthyrningen efter kontraktsdagen är du skattskyldig för uthyrningen till dess den nye ägaren tillträder. Från och med tillträdesdagen övergår den frivilliga skattskyldigheten till den nye ägaren om ni inte innan dess skriftligen har avtalat om att skattskyldigheten inte ska övergå på den nya ägaren. Bestämmelserna gäller för alla typer av förvärv. Det spelar alltså inte någon roll om äganderätten övergår genom köp, byte, gåva eller arv. Den nye ägaren blir som huvudregel automatiskt frivilligt skattskyldig. Om den nye ägaren inte är momsregistrerad måste hen registrera sig för moms.
Frivillig skattskyldighet under uppförandeskede
Det kan i vissa fall innebära en besvärande likviditetspåfrestning för dig som fastighetsägare att vänta på en återbetalning av ingående moms innan uthyrningen har påbörjats.
Därför har det införts en möjlighet för en fastighetsägare att efter ansökan bli frivilligt skattskyldig under uppförandeskedet, det vill säga innan uthyrningen påbörjas.
Du kan då få göra avdrag för den ingående momsen redan under byggnadstiden. Ingående moms på kostnader som avser förvärv av varor och tjänster för tid före ansökningsdagen får du dock inte göra avdrag för. Moms på sådana kostnader som avser ny-till-eller ombyggnad kan du under vissa förutsättningar i stället få avdrag för genom bestämmelserna om retroaktivt avdrag eller jämkning.
Detta gäller för att bli frivilligt skattskyldig under uppförandeskede
Tidigast från den dagen ansökan kommer in till Skatteverket
För att du ska bli frivilligt skattskyldig under uppförandeskede krävs ett beslut från Skatteverket. Du kan ansöka om det på blankett SKV 5704. Skattskyldighet under uppförandeskede får medges tidigast från den dag din ansökan kommer in till Skatteverket.
Avsikten ska styrkas
Avsikten att hyra ut lokaler till någon som bedriver momspliktig verksamhet måste styrkas av faktiska omständigheter. Sådana omständigheter kan framgå av uppgifter i beviljat bygglov, finansiering, marknadsföring, kontakter med framtida hyresgäster och tecknade hyresavtal.
Det krävs särskilda skäl
För att en fastighetsägare ska medges frivillig skattskyldighet under uppförandeskede krävs särskilda skäl. Med detta menas i första hand att fastighetsägaren under en längre tid får finansiera en avsevärd ingående moms. Så är ofta fallet vid nybyggnad där alla eller en stor del av lokalerna är avsedda för uthyrning. Det kan också vara fallet vid mer omfattande om- och tillbyggnad.
Vid bedömningen av om den ingående momsen ska anses vara avsevärd tas hänsyn till fastighetsägarens ekonomiska situation. Ett belopp som anses vara avsevärt för en fastighetsägare behöver inte vara det för en annan fastighetsägare. Med längre tid avses en period om åtminstone sex månader.
Lämpligheten prövas
För att en fastighetsägare ska medges frivillig skattskyldighet under uppförandeskedet ska det vara lämpligt med hänsyn till dennes personliga och ekonomiska förhållanden och omständigheterna i övrigt. Uppgifter om tidigare näringsförbud, ekonomisk brottslighet, annan misskötsamhet av allvarligt slag, konkurser, skatteskulder eller andra större skulder kan göra så att frivillig skattskyldighet inte godkänns. Vid bedömningen vägs tidsaspekten in så att anmärkningar som ligger nära i tiden väger tyngre än äldre anmärkningar.
Endast fastighetsägaren
Det är endast du som är fastighetsägare som kan medges frivillig skattskyldighet under uppförandeskedet. En förstahandshyresgäst (till exempel en franchisegivare) som hyr en lokal kan därför inte bli skattskyldig under den tid hen låter bygga om en lokal för uthyrning till en andrahandshyresgäst (exempelvis franchisetagare).
När upphör den frivilliga skattskyldigheten?
Överlåtelse av fastighet
När du säljer en fastighet, bostads- eller hyresrätt upphör din skattskyldighet vid frånträdet. Detsamma gäller vid andra former av överlåtelser, till exempel gåva eller arv. Den nye ägaren blir automatiskt frivilligt skattskyldig vid sitt tillträde om hen fortsätter med uthyrningen. Hen övertar då de rättigheter och skyldigheter som följer med skattskyldigheten.
Vid ägarövergång kan den tidigare och den nya ägaren gemensamt avtala om att skattskyldigheten inte ska övergå på den nya ägaren. På så sätt kan den frivilliga skattskyldigheten upphöra även om uthyrning till momspliktig hyresgäst fortsätter. Avtalet ska vara skriftligt och den nya och gamla ägaren ska ha ingått avtalet före tillträdesdagen.
Ändrad användning
Den frivilliga skattskyldigheten upphör utan särskilt beslut om du inte längre hyr ut byggnaden, anläggningen eller lokalen för användning i momspliktig verksamhet.
Skattskyldigheten för olika lokaler i en fastighet kan upphöra vid olika tidpunkter. Den frivilliga skattskyldigheten upphör till exempel om en uthyrare använder en lokal i egen verksamhet eller om en momspliktig hyresgäst flyttar och ersätts av en hyresgäst som inte är momspliktig. Ett annat exempel är att en hyresgästs frivilliga skattskyldighet upphör.
Rivning eller brand
Den frivilliga skattskyldigheten upphör också när uthyrning blir omöjlig på grund av brand eller annan orsak som uthyraren inte råder över, eller på grund av rivning.
När ett hyresavtal upphör
Om det redan när uthyrningen upphör framstår som sannolikt att lokalen i fortsättningen inte ska hyras ut till någon som bedriver momspliktig verksamhet i lokalen, upphör din frivilliga skattskyldighet samtidigt med uthyrningen.
Om du har för avsikt att hyra ut den tomma lokalen till en hyresgäst som bedriver momspliktig verksamhet i lokalen bör frågan om frivillig skattskyldighet prövas först när lokalen används på nytt.
Den frivilliga skattskyldigheten upphör om den nya hyresgästen inte bedriver momspliktig verksamhet eller om lokalen används till annat än momspliktig uthyrning.
Den frivilliga skattskyldigheten upphör när den nya uthyrningen eller användningen börjar. Om lokalen innan dess byggs om till bostad eller för verksamhet som inte är momspliktig, upphör den frivilliga skattskyldigheten vid ombyggnaden.
I de fall uthyrningen av verksamhetslokal är den enda momspliktiga verksamheten som uthyraren bedriver och ingen jämkning av avdragen moms ska göras ska uthyraren anmäla sig för avregistrering till moms. Du kan göra anmälan på webbplatsen verksamt.se, på blanketten Avregistrering/ändring av uppgifter (SKV 4639) eller på baksidan av registreringsutdraget (SKV 4621).
När förutsättningar för uppförandeskede ändras
Om förutsättningar för frivillig skattskyldighet under uppförandeskede ändras, upphör eller om du överlåter fastigheten ska du anmäla detta till Skatteverket. Använd blankett Anmälan – Ändrad användning av verksamhetslokal under ett uppförandeskede (SKV 5723).
Om förutsättningar inte längre finns kan Skatteverket på eget initiativ besluta att den ska upphöra. Beslutet ska fattas innan uthyrningen påbörjas.
Beslutet kan fattas även om fastighetsägaren lämnat korrekta uppgifter. Det räcker att omständigheterna ändrats sedan beslutet togs om frivillig skattskyldighet under uppförandeskede. Ett exempel är att fastighetsägaren under byggnadstiden beslutar att helt eller delvis bygga bostäder i stället för lokaler. I dessa fall måste fastighetsägaren med ränta återbetala all den moms han dragit av med stöd av det tidigare beslutet om skattskyldighet under uppförandeskede.
Avdragsrätt för ingående moms för uthyraren
Avdrag för moms på löpande kostnader
Om du är frivilligt skattskyldig för uthyrning av en hel fastighet har du rätt till avdrag för all ingående moms på inköp som avser denna fastighet, från och med den tidpunkt när skattskyldigheten inträtt. De allmänna begränsningarna i avdragsrätten, till exempel för stadigvarande bostad, gäller även vid frivillig skattskyldighet.
Om du är frivilligt skattskyldig endast för uthyrning av vissa delar av en fastighet har du avdragsrätt för moms på inköp till den del av fastigheten som omfattas av frivillig skattskyldighet. Du har däremot ingen avdragsrätt för moms på inköp till den del som inte omfattas av den frivilliga skattskyldigheten.
För moms på inköp som är gemensamma för hela fastigheten ska du i första hand bestämma hur mycket moms du får dra av genom att dela upp den ingående momsen. Om detta inte är möjligt ska du göra en fördelning efter skälig grund. Fördelningsgrund kan vara produktionskostnader för olika delar av fastigheten. Fördelning kan också ske utifrån ytornas storlek i olika delar av fastigheten.
Exempel: Uthyrning av del i fastighet
I en fastighet finns 200 kvadratmeter affärslokaler och 800 kvadratmeter bostadslägenheter. Fastighetsägaren låter bygga om badrummen i bostadslägenheterna, ingående moms 200 000 kronor, renovera hela taket, ingående moms 100 000 kronor och lägga in nya golv i affärslokalerna, ingående moms 50 000 kronor.
Fastighetsägaren yrkar avdrag för den ingående moms som avser golven med 50 000 kronor och med 20 procent (200 kvadratmeter av totalytan 1 000 kvadratmeter) av den ingående momsen för renoveringen av taket.
Om du är frivilligt skattskyldig under uppförandeskede får du göra avdrag för ingående moms enligt de allmänna bestämmelserna. Du får göra avdrag för moms på inköp som gjorts från och med den tidpunkt när den frivilliga skattskyldigheten under uppförandeskede har inträtt.
Retroaktivt avdrag
I vissa fall kan du inte bli frivilligt skattskyldig förrän en tid efter det att du gjort inköp av ny-, till- eller ombyggnadstjänster. Eftersom du kan anses ha gjort hela eller delar av dessa inköp för verksamhet avseende frivillig skattskyldighet, måste det finnas möjlighet att få avdrag för momsen på inköpen efter att skattskyldigheten inträtt. Det finns därför en möjlighet för dig som hyr ut en fastighet att under vissa förutsättningar få retroaktivt avdrag för ingående moms. Du får då dra av momsen på kostnader för ny-, till-, eller ombyggnad.
En förutsättning för rätt till avdrag är att din frivilliga skattskyldighet börjat gälla inom tre år från utgången av det kalenderår då byggnadsarbetena slutfördes. Byggnadsarbetena anses vanligtvis slutförda det år då slutbesiktning ägt rum.
En annan förutsättning för retroaktivt avdrag är att den ny-, till- eller ombyggda fastigheten inte tas i bruk innan den skattepliktiga uthyrningen påbörjas. De generella avdragsförbuden och begränsningarna av avdragsrätten vid blandad verksamhet gäller även retroaktivt avdrag.
Du får göra det retroaktiva avdraget i den redovisningsperiod då den frivilliga skattskyldigheten inträder. Om den frivilliga skattskyldigheten inträder successivt, till exempel på grund av att hyresgästerna flyttar in vid olika tidpunkter, inträder även avdragsrätten successivt. Efter treårsperioden får du inte göra några retroaktiva avdrag.
Exempel: Retroaktivt avdrag
En byggnadsentreprenad påbörjas år 2019. Under år 2020 betalar byggherren ett a conto-belopp inklusive moms till entreprenören. Slutbesiktning av entreprenaden sker i januari 2021. Under förutsättning att fastighetsägaren blir frivilligt skattskyldig senast under december år 2024 och fastigheten dessförinnan inte tagits i bruk, har fastighetsägaren rätt till retroaktivt avdrag för den ingående momsen avseende entreprenaden. Avdraget är begränsat till de delar av fastigheten som omfattas av den frivilliga skattskyldigheten.
Inkomstbeskattningen påverkas
När du gör justeringar av momsen för fastigheter som är föremål för frivillig skattskyldighet i efterhand påverkas också inkomstskatten.
Om du får retroaktivt avdrag ska anskaffningsvärdet för byggnaden minskas med det avdragna beloppet till den del avdraget gäller moms på utgifter som ingår i anskaffningsvärdet. Om det retroaktiva avdraget gäller utgifter som du fått direktavdrag för vid inkomstbeskattningen ska beloppet tas upp som intäkt vid inkomstbeskattningen.
Korrigering av moms genom jämkning
Genom jämkning kan du korrigera avdrag för ingående moms så att det motsvarar användningen av fastigheten i den momspliktiga verksamheten. Det är när du ändrar användning eller överlåter fastigheten inom korrigeringstiden på tio år som du ska jämka. Reglerna om jämkning gäller även om du inte är frivilligt skattskyldig.
Du ska minska avdragen för ingående moms under den återstående korrigeringstiden om du börjat använda fastigheten i mindre omfattning i momspliktig verksamhet än när den förvärvades eller när byggnadsarbetena avslutades. Du kan också få högre avdrag för ingående moms om du börjat använda fastigheten mer i momspliktig verksamhet. Du kan läsa mer om jämkning av moms vid frivillig skattskyldighet på Rättslig vägledning.
Momsplikt vid viss uthyrning
Det finns vissa undantag från huvudregeln att uthyrning av fastighet inte är momspliktig. I följande fall är uthyrning alltid momspliktig utan att tillämpa regler om frivillig skattskyldighet:
- rum i hotellrörelse eller liknande
- garage och parkeringsplats till andra än hyresgäster i fastigheten
- maskiner och utrustning som har installerats varaktigt i en fastighet
- lokal eller anläggning för idrottsutövning
- utrymmen för reklam eller annonsering
- jordbruksarrende
- byggnad eller mark för djurhållning
- hamn eller flygplats
- förvaringsboxar och bankfack
- uthyrning till en mobiloperatör av plats på mast
- väg, bro eller tunnel för trafik samt spåranläggning för järnvägstrafik
- terminalanläggning för buss- och tågtrafik till trafikoperatörer.
Kontakta oss
Viktiga datum för ditt företag
Här kan du få fram viktiga datum för ditt företag. Då kan du lätt se när du behöver betala in skatter, deklarera eller när du får utbetalningar.
Aktuellt
-
Fler än 17 000 företag har sökt elstöd hittills
Sedan e-tjänsten för ansökan om elstöd till företag öppnade den 30 maj, har 17 0...
-
Penningtvätt via oseriösa växlingskontor möjliggör organiserad brottslighet
Den ekonomiska brottsligheten blir ett allt viktigare inslag inom den organisera...
-
E-tjänsten "Lämna in ansökningar om elstöd för flera företag" öppnar 7 juni
Skatteverkets e-tjänst för intresseingivare "Lämna in ansökningar om elstöd för ...
Tillsammans gör vi samhället möjligt