Uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning
Uttagsbeskattning innebär att du ska betala moms på tjänster som du utför åt dig själv. Det behöver alltså inte vara någon försäljning för att du ska behöva betala moms.
Det ska vara uttagsbeskattning av arbeten på egna fastigheter eller lägenheter om du
- äger en fastighet eller innehar lägenhet med hyres- eller bostadsrätt som ingår i en ekonomisk verksamhet
- inte är betalningsskyldig till moms för den verksamheten
- låter egen personal utföra vissa arbeten på fastigheten eller lägenheten
- har lönekostnader för arbetena som är högre än 300 000 kronor under ett beskattningsår, inklusive avgifter som grundas på lönen.
I lönekostnaden ska du även räkna in sjuklön och lönebidrag. Avgifter som grundas på lönen är arbetsgivaravgifter och andra avgifter som arbetsgivare ska betala, till exempel avgifter för tjänstepension.
Bestämmelserna om uttagsbeskattning gäller alla som äger en fastighet som ingår i en ekonomisk verksamhet, även till exempel bostadsrättsföreningar eller skattebefriade stiftelser.
Bestämmelserna gäller också hyresgäster och bostadsrättshavare som utför nedanstående tjänster på en lägenhet, om denna innehas i en ekonomisk verksamhet som hyresgästen eller bostadsrättshavaren inte är betalningsskyldig till moms för.
Arbeten som du ska betala moms på
Du ska betala moms på kostnader för följande arbeten som du låter utföra med egen personal:
- Bygg- och anläggningsarbeten.
- Reparationer och underhåll.
- Projektering, ritning, konstruktion eller liknande tjänster.
- Lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel (denna punkt gäller inte för hyresgäster och bostadsrättshavare).
Du ska däremot inte räkna in:
- Kostnader för ekonomisk förvaltning, till exempel redovisning av hyror, hyresavtal, förhandling med hyresgäster och bokföring.
- Kostnader för den del av en fastighet där du är frivilligt betalningsskyldig för uthyrning av verksamhetslokal.
Syftet med uttagsbeskattning
Regeln har tillkommit av konkurrensskäl. Om du äger en fastighet eller innehar en lägenhet med hyres- eller bostadsrätt som du inte använder i en momspliktig verksamhet får du inte göra avdrag för moms. Momsen blir istället en kostnad. Det skulle därför kunna vara billigare att låta egen personal utföra arbeten på den egna fastigheten eller lägenheten om inte reglerna om uttagsbeskattning fanns.
Beräkning av momsen
Momsen är 25 procent av det beskattningsunderlag som avser arbeten på egna fastigheter eller lägenheter som innehas med hyres- eller bostadsrätt som ska uttagsbeskattas. Du kan välja mellan två sätt att beräkna beskattningsunderlaget.
1. Nedlagda kostnader, ränta och eget arbete
Beskattningsunderlaget beräknas till summan (exklusive moms) av
- nedlagda kostnader,
- beräknad ränta på eget kapital bundet i varulager, maskiner med mera, samt
- värdet av arbete som fastighets-, lägenhets-, bostadsrättsinnehavaren har utfört personligen.
Nedlagda kostnader består av både direkta och indirekta kostnader, till exempel löner inklusive avgifter, materialkostnader och kostnader för avskrivning och underhåll av maskiner och utrustning.
Du ska inte räkna med köpta fastighetstjänster.
Den beräknade räntan avser uteblivna ränteintäkter på kapital som är bundet i varulager, maskiner med mera. I de flesta fall kan du beräkna räntan enligt schablon till 0,5 procent av dina nedlagda kostnader.
Om du beräknar beskattningsunderlaget på detta sätt får du göra avdrag för ingående moms på kostnader som ingår i beskattningsunderlaget. Momsen på maskiner får du dra av vid inköpstillfället, trots att du ska beräkna utgående moms på värdeminskningen för varje år. Om du senare säljer maskinerna ska du i de flesta fall ta ut och redovisa moms på försäljningen.
2. Enbart lönekostnaderna
Du har rätt att i stället beräkna beskattningsunderlaget till enbart lönekostnaderna inklusive avgifter för de tjänster som är utförda. Om du använder denna förenklade metod får du inte göra avdrag för ingående moms.
Redovisning av momsen
I momsdeklarationen redovisar du underlaget för beräkning av momsen i fält 06. Den utgående momsen redovisar du i fält 10. Om du beräknar beskattningsunderlaget utifrån nedlagda kostnader, ränta och eget arbete får du redovisa eventuell ingående moms i fält 48. Beräknar du momsen enbart på lönekostnaderna får du inte göra något avdrag för ingående moms. Momsen på uttaget ska redovisas i den redovisningsperiod då uttaget sker.
Om du inte är momsregistrerad måste du först ansöka om att bli momsregistrerad. Det gör du enklast i vår e-tjänst hos Verksamt.se. Om du inte har möjlighet att använda e-tjänsten kan du fylla i och skicka in blanketten Företagsregistrering på papper.