Uttagsbeskattning i byggverksamhet

Uttagsbeskattning i byggverksamhet blir aktuellt när du bygger i egen regi (på egen fastighet) i kombination med utåtriktad byggverksamhet (entreprenadverksamhet). Uttagsbeskattningen kan omfatta både egenproducerade och köpta byggtjänster. Arbetena ska bli gjorda på en egen fastighet eller på en lägenhet som du innehar med hyresrätt eller bostadsrätt. Fastigheten eller lägenheten ska dessutom vara en tillgång i en byggnadsrörelse. Om fastigheten eller lägenheten är en annan tillgång i en byggnadsrörelse än lagertillgång ska uttagsbeskattning ske endast för egenproducerade byggtjänster.

Byggnadsrörelse

Byggnadsrörelse innebär att du bygger byggnader och anläggningar. Hantverksrörelser (till exempel företag inom VVS- eller måleribranschen) eller anläggningsrörelser (till exempel företag som utför markarbeten och sprängning) är inte byggnadsrörelser.

Lagertillgång

Fastigheter och lägenheter som du innehar med hyresrätt eller bostadsrätt i din byggnadsrörelse är oftast lagertillgångar. Fastigheter eller lägenheter som du uppenbarligen förvärvat för att till huvudsaklig del använda stadigvarande i annan näringsverksamhet än fastighetsförvaltning eller som saknar samband med byggnadsrörelsen är undantagna. I en byggnadsrörelse är alltså en fastighet som du stadigvarande använder i fastighetsförvaltning (hyresfastighet) en lagertillgång. Däremot är en privatbostadsfastighet inte en tillgång i en byggnadsrörelse.

De tjänster som omfattas av bestämmelserna är:

• bygg- och anläggningsarbeten, inräknat reparationer och underhåll
• ritning, projektering, konstruktioner eller jämförliga tjänster.
  

Du ska uttagsbeskatta dig både i samband med ny-, till- eller ombyggnad och i samband med reparation och underhåll av egna fastigheter eller hyrda lägenheter.

• Vad är en bygg- och anläggningstjänst? (Rättslig vägledning) Länk till annan webbplats.

Det blir bara aktuellt med uttagsbeskattning om du använder fastigheten eller lägenheten i en verksamhet som inte är momspliktig.

Om du ska uttagsbeskattas för byggnation i egen regi av en fastighet som är en lagertillgång, har du avdragsrätt för moms enligt de vanliga reglerna, både för material och inköpta byggtjänster till byggnationen.

Krav på utåtriktad byggverksamhet

För uttagsbeskattning vid arbeten i egen regi krävs det att du driver verksamheten i kombination med utåtriktad byggverksamhet (entreprenadverksamhet). Detta innebär att du också måste sälja byggtjänster till andra i din byggverksamhet.

Om du inte driver någon utåtriktad byggverksamhet, eller om den är en alltför liten del av din totala verksamhet, ska du inte uttagsbeskatta dig enligt reglerna för utåtriktad byggverksamhet. Då kan i stället reglerna om uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning bli aktuella. Det kan till exempel bli aktuellt när byggnadsrörelsen bara äger fastigheter.

• Uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning

Beräkning av momsen

Du ska redovisa moms med 25 procent av beskattningsunderlaget. Beskattningsunderlaget vid uttagsbeskattning är

• nedlagda kostnader 
• beräknad ränta på eget kapital
• värdet av eget arbete.
  

I nedlagda kostnader ska du ta med både direkta och indirekta kostnader. Direkta kostnader är till exempel kostnader för material, löner och andra kostnader för personal på arbetsplatsen (lönebikostnader), mätningskostnader och kostnader för underentreprenader. Indirekta kostnader är till exempel löner till administrativ personal med flera, kostnader för egna transporter, verktyg och försäkringar.

Beräknad ränta är skälig ränta på eget (ej lånat) kapital som är bundet i anläggningstillgångar och varulager. Om du inte enkelt kan beräkna räntan på eget kapital får du normalt ange räntan till 0,5 procent av de direkta och indirekta kostnaderna.

Du ska inte ta med räntor på byggnadskreditiv och motsvarande.

Eget (personligt utfört) arbete värderar du till vad det skulle ha kostat att låta avlönad personal utföra arbetet. Beräkningen blir bara aktuell om du har enskild firma eller är delägare i ett enkelt bolag eller handelsbolag. Om du är delägare i ett aktiebolag kommer ditt arbete med bland nedlagda kostnader.

Undantag

Du ska inte ta med kostnader som vanligtvis ses som utlägg vid en entreprenad. Det gäller till exempel kostnader för markanskaffning, intecknings-, fastighetsbildnings- och lagfartskostnader.

Tidpunkt för redovisning av momsen

Du ska redovisa momsen när du har kunnat ta fastigheten (eller den del av fastigheten som uttaget avser) i bruk. Detta under förutsättning att de uttagna tjänsterna till minst 50 procent avser ny-, till- eller ombyggnad. Om tjänsterna inte till större delen avser ny-, till- eller ombyggnad ska du redovisa momsen på byggtjänsterna i den redovisningsperiod arbetet utförs.

Uttagsbeskattning av byggtjänster enligt reglerna om fastighetsförvaltning

Det finns andra bestämmelser för uttagsbeskattning som i första hand du som förvaltar egna fastigheter utan att vara betalningsskyldig för moms, till exempel bostadsuthyrningsföretag, ska använda.

Du ska uttagsbeskatta dina byggtjänster enligt dessa regler om du inte kan använda bestämmelserna för uttagsbeskattning i byggverksamhet. Du ska bara använda reglerna om lönekostnaderna för utförda arbeten är högre än 300 000 kronor under ett beskattningsår. De arbeten som du i så fall ska uttagsbeskatta är byggarbeten med egen personal samt även städning och renhållning.