På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

För närvarande har vi vissa störningar i telefonin till skatteupplysningen.

Logotyp, till startsidan

Näringsfastigheter

Här kan du läsa om beskattning av näringsfastigheter. Vi tar här bara upp sådant som är speciellt för näringsfastigheter som räknas som kapitaltillgångar. En kapitaltillgång är avsedd att användas permanent i verksamheten. 

En fastighet eller del av fastighet är antingen privatbostadsfastighet eller näringsfastighet.

Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet

Bara småhus med tomtmark och obebyggd tomtmark kan vara privatbostadsfastighet. Ett småhus är en byggnad som är inrättad till bostad åt en eller två familjer. Huset ska dessutom vara privatbostad. Det innebär att det ska användas (eller vara avsett att användas) för permanent eller fritidsboende för ägaren eller av en till ägaren närstående person. För obebyggd tomtmark ska avsikten vara att marken ska bebyggas med privatbostad.

Om mer än 50 procent av ytan i ett enfamiljshus används (eller är avsett att användas) för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående, är det en privatbostadsfastighet. Ett tvåfamiljshus ska användas till minst 40 procent för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående för att det ska räknas som privatbostadsfastighet.

En fastighet som inte är privatbostadsfastighet är näringsfastighet.

Om fastigheten byter karaktär

En fastighets karaktär som privatbostadsfastighet eller näringsfastighet ska prövas varje år. Har förhållandena ändrats ska omklassificering göras.

Från privatbostad till näringsfastighet

För privatbostadsfastighet som ska övergå till att bli näringsfastighet finns en tröghetsregel. Regeln innebär att fastigheten har kvar sin karaktär av privatbostadsfastighet under en tvåårig övergångsperiod, trots att det finns förutsättningar att klassificera den som näringsfastighet. Tröghetsregeln är inte tvingande. Fastigheten ska omklassificeras tidigare om ägaren vill och om det finns skäl för detta.

När en fastighet som tidigare varit privatbostadsfastighet omklassificeras till näringsfastighet ska värdeminskningsavdrag anses ha gjorts under den tid den varit privatbostad.

För byggnad gäller att värdeminskningsavdrag anses har skett med 1,5 procent av anskaffningsvärdet årligen. För markanläggningar gäller normalt 5 procent och för inventarier 20 procent årligen.

Från näringsfastighet till privatbostad

När en näringsfastighet övergår till att bli privatbostadsfastighet ska omklassificering ske och återföring göras. Här finns ingen tröghetsregel som när en privatbostadsfastighet övergår till att bli näringsfastighet.

Återföring innebär att tidigare gjorda avdrag för värdeminskning med mera tas upp som intäkt i näringsverksamhet på samma sätt som när fastigheten säljs. Läs mer i broschyren Försäljning av näringsfastighet (SKV 313).

» Försäljning av näringsfastighet (SKV 313)

Beskattning av en näringsfastighet

Ägande av näringsfastighet beskattas alltid i näringsverksamhet.

Enskild näringsverksamhet är antingen aktiv eller passiv. Uppdelningen i aktiv och passiv näringsverksamhet har betydelse för hur mycket du ska betala i socialavgifter, så kallade egenavgifter eller särskild löneskatt. Det har också betydelse för sociala förmåner, grundavdrag, avdrag för egna pensionskostnader och för att få underskottsavdrag. Läs mer om aktiv och passiv näringsverksamhet på sidan Inkomst av näringsverksamhet.

» Aktiv och passiv näringsverksamhet

En näringsverksamhet är aktiv om du både driver och i stor omfattning arbetar i verksamheten. När det gäller förvaltning av egna fastigheter bör arbetsinsatsen motsvara minst en tredjedel av arbetstiden i en heltidsanställning, för att verksamheten ska vara aktiv. Annars är den passiv.

Att deklarera en näringsfastighet

Näringsfastigheten deklareras på NE-bilagan.

» Guide för hur du fyller i NE-bilagan

En fastighet kan ha flera delägare. Varje delägare deklarerar sin andel av intäkter och kostnader. Du kan läsa mer om deklaration för enkelt bolag på sidan Inkomst av näringsverksamhet.

» Enkelt bolag

De avsnitt i broschyren som behandlar redovisning, intäkter, kostnader, värdeminskning, avskrivning med mera, gäller också för näringsfastighet. Detta avsnitt tar därför bara upp sådant som är speciellt för näringsfastighet. I avsnittet behandlas endast näringsfastighet som är kapitaltillgång. En kapitaltillgång är avsedd att stadigvarande brukas och innehas i verksamheten.

Intäkter

Hyror

Hyror, hyrestillägg, bostadsförmån, ersättningar för garage, parkeringsplatser och liknande tas upp som intäkt i näringsverksamhet. Alla hyresinkomster redovisas brutto, det vill säga inklusive eventuella tillägg för bränsle, el med mera. Om hyresgästen betalar till exempel el eller olja direkt till leverantören ingår inte kostnaden i den hyra som beskattas hos fastighetsägaren.

Bostadsförmån

Om du själv disponerar en lägenhet, ett garage eller liknande i näringsfastigheten, ska hyresvärdet av lägenheten eller garaget tas upp som intäkt i näringsverksamhet. Förmånen värderas till marknadsvärdet. Om du hyr ut andra lägenheter som är likvärdiga med den som disponeras av dig, ska förmånsvärdet vanligen tas upp till samma belopp som hyran för en sådan lägenhet.

Om du hyr ut din lägenhet eller ditt garage till en närstående, och hyran är lägre än marknadsvärdet, tar du upp skillnaden som intäkt av näringsverksamhet. Om du inte tar ut någon hyra alls, tar du upp hela den marknadsmässiga hyran.

Kostnader

Fastighetsskatt och fastighetsavgift

Fastighetsskatten/fastighetsavgiften dras av som kostnad i näringsverksamheten. Fastighetsskatten och fastighetsavgiften ska betalas för hela kalenderåret av den som vid årets ingång är ägare till fastigheten.

Reparation och underhåll

Utgifter för reparationer och underhåll av byggnad och markanläggning får dras av omedelbart. Däremot ska utgifter för förbättringar (ny-, till- och ombyggnad) läggas till avskrivningsunderlaget och dras av genom årliga värdeminskningsavdrag. Läs mer om värdeminskningsavdrag längre ner på sidan.

Reparation och underhåll är sådant arbete som görs för att återställa en byggnad (eller del av byggnad) i det skick den befann sig, då den var nybyggd (alternativt till- eller ombyggd). Arbetet ska avse byggnadsdelar och detaljer som normalt behöver lagas eller bytas en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Byggnadsarbetet ska tekniskt ha karaktär av reparation eller underhåll. Om det sker viss förbättring på grund av att ett exakt återställande inte kan ske (med hänsyn till den tekniska utvecklingen i fråga om byggnadsmaterial med mera) kan du ändå få omedelbart avdrag. Kvalitetsförbättringen kan dock vara så stor att åtgärderna inte kan klassas som reparation. Avhjälpande av skador på bärande byggnadsdelar utan att byggnadsdelarna byts ut, är reparation och underhåll.

Om statligt räntebidrag beviljats för reparationer och underhåll i samband med ombyggnad får utgifterna inte dras av omedelbart, utan ska i stället läggas till avskrivningsunderlaget för byggnaden. Om utgifterna för reparation och underhåll överstiger det bidragsgodkända beloppet får denna del av utgifterna dras av omedelbart.

Ofta görs ombyggnad och reparation samtidigt. Då kan det vara svårt att avgöra hur stor del av totalkostnaden som avser det ena eller det andra. I sådana fall, och då det i reparationskostnaden ingår utgifter som inte får dras av omedelbart, bör du vid begäran kunna lämna en utredning som visar utgifternas karaktär. Det kan vara ritningar, arbetsbeskrivning och specificerade uppgifter om utgifterna för de olika slagen av arbete etc. Det är ofta väsentligt att kunna lämna en utredning om hur byggnaden såg ut före ombyggnaden/reparationen.

Det är inte ovanligt att man i samband med ombyggnad vidtar åtgärder med den ombyggda delen som tekniskt sett kan hänföras till reparation, men som enligt skattereglerna är en ombyggnad. Till exempel kan en lokal som är i behov av ommålning undergå hel ombyggnad. I ett sådant fall blir även ommålning en ombyggnad. Utgiften för målningen får alltså inte dras av omedelbart.

Utvidgat reparationsbegrepp

Utgifter för sådana ändringsarbeten på en byggnad som kan anses normala i din fastighetsförvaltning, behandlas som utgifter för reparation och underhåll. Omedelbart avdrag får göras för sådana ändringsarbeten som man normalt kan räkna med i näringsverksamheten. Samma sak gäller om ändringsarbetena sammanhänger med byte av hyresgäst, en sammanslagning av två lokaler eller en delning av lokal.

Omedelbart avdrag får göras för ändringsarbeten som kan anses normala, men inte för åtgärder som innebär en väsentlig förändring av byggnaden. Mer genomgripande ändringar av byggnadens användningssätt, som när bostadslägenheter byggs om till affärs- och kontorslokaler, omfattas inte av det utvidgade reparationsbegreppet. Detsamma gäller ingrepp i bärande konstruktioner eller nyinstallation av stammar för vatten och avlopp, när VA-installationen blir en del av byggnadens allmänna användning. Normala ändringsarbeten ger omedelbart avdrag medan arbeten som medför en väsentlig förändring av byggnaden, ska läggas till avskrivningsunderlaget.

Vid nybyggnation och tillbyggnad kan det utvidgade reparationsbegreppet inte tillämpas eftersom det måste vara fråga om ändringsarbeten på en befintlig byggnad.

Utgifter för reparation och underhåll får dras av omedel­bart även om utgifterna i räkenskaperna dras av genom årlig avskrivning.

Värdeminskning

Värdeminskning på byggnad

Utgifter för att anskaffa byggnader får du dra av genom årliga värdeminskningsavdrag. Om du själv har uppfört byggnaden är anskaffningsvärdet (det vill säga ditt avskrivningsunderlag) utgiften för att uppföra den. Har du köpt byggnaden är anskaffningsvärdet vad du har betalat. Utgifter för delar och tillbehör som ska skrivas av enligt reglerna för avskrivning av inventarier ska inte ingå i avskrivningsunderlaget. Avskrivningsunderlaget ska bland annat också reduceras för näringsbidrag och ersättningsfond som har använts för anskaffning av ny-, till- eller ombyggnad.

Utgifter för till- eller ombyggnad, som inte får dras av omedelbart ska läggas till det tidigare avskrivningsunderlaget.

Om du har fått en byggnad genom arv, testamente eller gåva övertar du överlåtarens avskrivningsunderlag.

I de flesta fall har byggnad och mark förvärvats samtidigt. Då ska avskrivningsunderlaget för byggnaden beräknas proportionellt efter de taxeringsvärden som gällde vid köpet. Om till exempel tre fjärdedelar av taxeringsvärdet avser byggnad ska också tre fjärdedelar av inköpspriset anses vara byggnadens avskrivningsunderlag. Utgiften för lagfart bör fördelas på motsvarande sätt. Den del av lagfartskostnaden som avser byggnaden får du lägga till avskrivningsunderlaget. Utgifter för mark får inte dras av.

Om en byggnad är avsedd att användas bara ett fåtal år, får hela utgiften dras av omedelbart.

Värdeminskningsavdrag för byggnad ska beräknas enligt en avskrivningsplan efter en viss procentsats per år. Procentsatsen ska bestämmas med hänsyn till byggnadens ekonomiska livslängd. Beräkningen ska göras från den tidpunkt då byggnaden färdigställdes eller förvärvades.

Exempel: Värdeminskning på byggnad

Ett hyreshus med bostäder köptes den 1 juli för 12 000 000 kronor. Taxeringsvärdet vid köpet var 6 000 000 kronor, varav 5 000 000 kronor på byggnaden och 1 000 000 kronor på marken.

Anskaffningsvärdet för byggnaden blir

12 000 000 x 5 000 000 ÷ 6 000 000 = 10 000 000 kronor

Resterande 2 000 000 förs till mark och får inte skrivas av. Det år hyreshuset köptes gjordes värdeminskningsavdrag med 100 000 kronor, vilket är 2 procent på 10 000 000 kronor, från förvärvstidpunkten den 1 juli till den 31 december (6 månader).

(2 procent x 10 000 000 x 6  / 12)

Skatteverket har utfärdat allmänna råd om de procentsatser som bör tillämpas.

Tabell över procentsatser för avskrivning av olika slag av näringsfastigheter

ByggnadstypProcentsats
Småhus2

Hyreshus

 
Parkeringshus, varuhus, hotell- och restaurangbyggnader3
Kiosk5
Övriga 2

Ekonomibyggnader

 
Växthus, silor, kylhus5
Övriga ekonomibyggnader4

Industribyggnader

 
Industribyggnader, som inte är inrättade för speciell användning4
Övriga industribyggnader som endast har en begränsad användbarhet för annat ändamål än det för vilket de utnyttjas t.ex. bensinstationer, kyl- och fryshus, mejerier, slakthus, sågverk och tegelbruk5

Kraftverksbyggnader

 
Värmekraftsbyggnader4
Vattenkraftsbyggnader2
Specialbyggnader 
Samtliga3

Övriga byggnader

 
Behandlas som industribyggnader 

Värdeminskning på markanläggning

Med markanläggning menas anordning eller anläggning som inte är byggnad eller inventarie och som är avsedd att användas i fastighethetsägarens näringsverksamhet, till exempel vägar, kanaler, hamninlopp, parkeringsplatser, fotbollsplaner och planteringar. Som markanläggning räknas också sådana arbeten som behövs för att göra marken plan eller fast, det vill säga markarbeten.

Utgifter för att anskaffa markanläggning ska dras av genom årliga värdeminskningsavdrag enligt särskild avskrivningsplan. Årligt värdeminskningsavdrag medges med 5 procent av anskaffningsvärdet. För skogsvägar och täckdiken medges årligt värdeminskningsavdrag med 10 procent. Avdraget ska jämkas med hänsyn till räkenskapsårets längd samt tidpunkten för markanläggningens färdigställande.

Om du köper en fastighet med markanläggningar kan du inte göra värdeminskningsavdrag på dessa. Om du får en fastighet genom arv eller gåva tar du över tidigare ägares avskrivningsplaner för markanläggningar.

För tillfälliga markanläggningar får du dra av hela utgiften det år anskaffningen skett. Om markanläggningen blir värdelös genom att den drivna verksamheten läggs ned, medges avdrag för den del av anskaffningsvärdet som inte dragits av på samma sätt som när fastigheten säljs.

Värdeminskning på byggnads- och markinventarier

Avdrag för värdeminskning på byggnads- och markinventarier görs på samma sätt som för andra inventarier. Du kan läsa mer på sidan Avdrag för värdeminskning.

» Avdrag för värdeminskning

Som byggnadsinventarier räknas sådana delar eller tillbehör i en byggnad som är avsedda att direkt tjäna den näringsverksamhet som bedrivs i byggnaden. Hit räknas inte sådana anordningar som är nödvändiga för byggnadens allmänna användning, det vill säga dess funktion som uppehållsplats för människor.

Som markinventarier räknas en markanläggning eller del av markanläggning som är avsedd att tillsammans med inventarier användas i den näringsverksamhet som bedrivs på fastigheten.

Om en ledning för vatten, avlopp, el, gas eller liknande är avsedd både för näringsverksamheten och byggnadens allmänna användning, ska anskaffningsvärdet fördelas mellan antingen byggnads- eller markinventarier och byggnad. Ledningen blir i sin helhet ett byggnads- eller markinventarium om den till minst 75 procent avser näringsverksamheten. Är det tvärtom, så att ledningen till minst 75 procent avser byggnadens allmänna användning, ska den ingå i byggnadens anskaffningsvärde.

Försäljning av näringsfastighet som varit kapitaltillgång

Nedan anges bara kort något om vad som är speciellt vid försäljning av näringsfastighet som varit kapitaltillgång. Läs mer i broschyren Försäljning av näringsfastighet (SKV 313).

» Försäljning av näringsfastighet (SKV 313)

Hur sker beskattning av försäljningen?

För den som bedriver enskild näringsverksamhet ska vinst och förlust vid försäljning av näringsfastighet (kapitaltillgång) beskattas i inkomstslaget kapital.

Om du får en kapitalvinst ska 90 procent av vinsten tas upp till beskattning. Uppkommer en kapitalförlust ska 63 procent av förlusten dras av. Samtidigt ska vissa återföringar göras i inkomstslaget näringsverksamhet. Återföring innebär att följande belopp ska tas upp som intäkt i näringsverksamhet:

  • avdrag för värdeminskning av byggnad och markanläggning
  • substansminskningsavdrag,
  • skogsavdrag
  • avdrag för förbättrande reparationer och underhåll av byggnad eller markanläggning. Det återförda beloppet dras av vid kapitalvinstberäkningen.

Återföring kan bli aktuell även när en fastighet, utan samband med försäljning, ändrar karaktär från näringsfastighet till privatbostadsfastighet. När privatbostadsfastigheten i en framtid säljs, får de belopp som återförts i näringsverksamheten, dras av vid kapitalvinstberäkningen.

De belopp som återförs som intäkt i näringsverksamhet kan anses som så kallad ackumulerad inkomst. Läs mer på sidan Ackumulerad inkomst.

» Ackumulerad inkomst

Underskott i näringsverksamheten

Finns ett underskott i den näringsverksamhet där fastigheten ingått, ska underskottet dras av vid kapitalvinstberäkningen. Avdraget får inte överstiga kapitalvinsten. Du kan läsa mer om underskott på sidan Underskott av näringsverksamhet.

» Underskott av näringsverksamhet

Underlag för fastighetsskatt/fastighetsavgift

Taxeringsvärdet är underlag för fastighetsskatten. Taxeringsvärdet är underlag för fastighetsavgiften också men för småhus finns ett tak för fastighetsavgiftens storlek på 7 412 kronor och för hyreshus på 1 268 kronor/lägenhet för inkomstår 2016. Takbeloppen för inkomstår 2017 uppgår till 7 687 kronor för småhus och för hyreshus till 1 315 kronor/lägenhet.

Fastighetsskattens/fastighetsavgiftens storlek

Skattesatserna framgår av broschyren Fastighetsavgift och fastighetsskatt (SKV 296). Där framgår också hur fastighetsskatten och fastighetsavgiften beräknas.

Din fastighetsskatt/fastighetsavgift framgår av ditt slutskattebesked.

» Fastighetsavgift och fastighetsskatt (SKV 296)

Vem ska betala fastighetsskatt/fastighetsavgift?

Skatten betalas av ägaren till näringsfastigheten. Delägare i en fastighet betalar skatt bara för sin andel. Den som är ägare vid årets ingång betalar skatten/avgiften för hela året även om fastigheten sålts efter årsskiftet.

Hur ska fastighetsskatten/fastighetsavgiften deklareras?

Underlag för fastighetsskatt/avgift är förifyllt på inkomstdeklarationen. Undantagsvis kan uppgifterna vara felaktiga. Vill du ändra uppgifterna ska du göra det under övriga upplysningar eller i särskild skrivelse. Ange det rätta underlaget och orsaken till varför ändring ska ske.

Avdrag för fastighetsskatt/fastighetsavgift

Om fastighetsskatten/avgiften hör till en fastighet som är en näringsfastighet är skatten/avgiften en avdragsgill kostnad i näringsverksamheten.

Substansminskning för naturtillgångar

Utgifter för inköp av mark får inte dras av som kostnad. Det gäller även om värdet minskar på grund av att naturtillgångar utvinns. Av denna anledning finns det bestämmelser om avdrag för substansminskning vid utvinning av naturtillgångar.

Det maximala avdraget för ett visst år ska motsvara den del av anskaffningsvärdet som belöper på utvinningen intill årets utgång, minskat med de avdrag som gjorts under tidigare år. Det innebär att avdrag inte får ske i snabbare takt än den faktiska utvinningen. Däremot får avdrag för faktisk utvinning förskjutas till ett senare år om de inte har utnyttjats ett visst år.

Enligt huvudregeln är substansminskningsunderlaget den faktiska anskaffningsutgiften, det vill säga vad som faktiskt har betalats för tillgången. Har fastigheten förvärvats genom arv, testamente, gåva, bodelning eller på liknande sätt, är din anskaffningsutgift den faktiska anskaffningsutgiften vid närmast föregående köp eller byte.

Som alternativ får anskaffningsvärdet i stället bestämmas med utgångspunkt i det belopp som enligt kapitalvinstreglerna skulle fått dras av om täktområdet hade sålts vid tidpunkten för exploateringens början. Detta belopp får inte överstiga 75 procent av täktmarkens marknadsvärde.

I anskaffningsvärdet inräknas – oavsett vilken av reglerna som tillämpas – utgifter för tillgångens exploatering, under förutsättning att de inte har dragits av som kostnad i näringsverksamheten eller tagits med vid beräkning enligt alternativregeln. Även framtida kostnad för att återställa fyndigheten får räknas in i anskaffningsvärdet. Detta gäller dock endast under förutsättning att reservering för sådan kostnad inte gjorts på annat sätt.

Exempel: Substansminskningsavdrag

En grustäkt som omfattar 10 000 kubikmeter köps för 100 000 kronor.

År 1–4

  • utvinns 4 000 kubikmeter
  • görs avdrag med 35 000 kronor.

År 5

  • utvinns 1 000 kubikmeter

Avdrag beräknas enligt följande:

Totalt har 5 000 kubikmeter utvunnits. Det är 50 procent av hela grustäktens omfattning.

Totalt tillåtet avdrag är 50 000 kronor (50 procent)

Tidigare gjorda avdrag 35 000 kronor

Maximalt avdrag för år 5 blir 15 000 (50 000–35 000).

Moms

Uthyrning av verksamhetslokal

Uthyrning och annan upplåtelse av fastighet är i allmänhet undantagen från momsplikt. Men rumsuthyrning i hotellrörelse (eller liknande), upplåtelse av jordbruksarrende, byggnad och mark för djur, utrymmen för annonsering och reklam på fastighet, parkeringsplatser och liknande upplåtelser är momspliktiga.

Den som har momsfri uthyrningsverksamhet har inte rätt till avdrag för ingående moms och ska heller inte lägga utgående moms på hyran. Om du inte har avdragsrätt för moms ingår den i anskaffningsvärdet för byggnad, för markanläggning, för inventarier osv. Löpande utgifter för verksamheten (dras av som kostnader i näringsverksamheten) inkluderar i så fall moms.

Den som har momsfri uthyrningsverksamhet kan tillämpa frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning. Från den 1 januari 2014 behöver du inte längre ansöka om frivillig skattskyldighet vid uthyrning av fastigheter och lokaler. Frivillig skattskyldighet innebär att uthyraren lägger utgående moms på hyran för lokaler som omfattas av den frivilliga skattskyldigheten. Uthyraren får också göra avdrag för ingående moms på utgifter för dessa lokaler.

Ingående moms på utgifter för lokalerna dras av i momsdeklarationen och ingår då inte i fastighetens anskaffningsvärden eller i kostnader som dras av i näringsverksamheten.

Läs mer i broschyren Frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av verksamhetslokaler (SKV 563).

» Frivillig skattskyldighet för moms vid uthyrning av verksamhetslokaler (SKV 563)

Fastighetsförvaltning i egen regi

Fastighetsägare ska, även om verksamheten i övrigt inte är momspliktig, uttagsbeskattas för moms om ägaren i egen regi utför vissa tjänster och skötsel på fastigheten.

Momsplikten är begränsad till vissa arbeten:

  • byggnads- och anläggningsarbeten, reparations- och underhållsarbeten
  • ritning, projektering, konstruktion och därmed jämförliga arbeten
  • lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan motsvarande fastighetsskötsel.

Momsplikt enligt ovan föreligger under förutsättning att lönekostnaderna för arbetena, inklusive socialavgifter, överstiger 300 000 kronor för inkomståret.

Näringsfastigheter
Skatteverket

Till toppen