Lördag 15 februari kan störningar och avbrott förekomma på Skatteverkets e-tjänster på grund av underhållsarbete.
En fastighet som inte kan klassificeras som en privatbostadsfastighet är en näringsfastighet. Bedömningen av om en såld fastighet ska redovisas som en privatbostad eller en näringsfastighet görs normalt utifrån förutsättningarna på försäljningsdagen.
En försäljning är en typ av avyttring. Byten och andra liknande överlåtelser, till exempel expropriation och upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid mot engångsersättning, behandlas också som avyttringar. Det är datumet som köpekontraktet undertecknas som styr vilket år du ska deklarera en försäljning oavsett om själva tillträdet ska ske, eller äganderätten ska övergå, ett senare år.
En näringsfastighet kan vara en kapitaltillgång eller en lagertillgång i näringsverksamheten. Det är nyttjandet av den aktuella fastigheten och syftet med förvärvet som avgör. Vid en försäljning skiljer sig beskattningen, och hur du redovisar resultatet, beroende på vilken typ av tillgång fastigheten är.
På sidan Näringsfastigheter finns mer information om när en fastighet räknas som en kapitaltillgång eller en lagertillgång.
För den som bedriver enskild näringsverksamhet ska vinst och förlust beskattas i inkomstslaget kapital vid försäljning av näringsfastighet som är en kapitaltillgång. Redovisningen gör du på bilaga K7 ”Försäljning näringsfastighet”.
En fastighet kan omfatta både näringsfastighet och privatbostadsfastighet. Den kallas i så fall lantbruksenhet.
Om du säljer en sådan lantbruksenhet, ska du deklarera försäljningen av privatbostaden på bilaga K5 och resten av försäljningen på bilaga K7.
När du gör vinstberäkningen för de båda fastigheterna måste försäljningspriset och anskaffningsutgiften fördelas. Du bör fördela försäljningspriset med utgångspunkt i de taxeringsvärden som gäller vid försäljningen. Inköpspriset bör du fördela med utgångspunkt i de taxeringsvärden som gällde vid köpet (förvärvet).
Annan fördelning för försäljningspris och anskaffningsutgift kan godtas om du kan visa en utredning som talar för en annan fördelningsgrund.
En lantbruksenhet med ett taxeringsvärde på 2 000 000 kronor säljs för 4 000 000 kronor. Privatbostadsfastighetens taxeringsvärde det år försäljningen sker, är 500 000 kronor. Det motsvarar 1/4 av hela taxeringsvärdet (500 000 ÷ 2 000 000). Av ersättningen bör därför 1 000 000 kronor (1/4 av 4 000 000) gälla privatbostadsfastigheten. Anskaffningsutgiften bör beräknas på motsvarande sätt, men med de taxeringsvärden som gällde vid tidpunkten för förvärvet.
Vinstberäkningen är i grunden densamma vid försäljning av näringsfastighet som vid försäljning av privatbostadsfastighet.
Du ska alltså beräkna din vinst eller förlust med utgångspunkt från försäljningspriset och minska det med avdrag för utgifter för försäljningen, inköpspris med mera, samt förbättringsutgifter.
Det finns också en del regler som är specifika just när du säljer en näringsfastighet, och som påverkar den kapitalvinst du räknar fram.
Kostnader för reparation och underhåll drar du normalt av löpande i din näringsverksamhet. I kapitalvinstberäkningen får du göra avdrag för utgifter som förbättrat skicket på fastigheten och som avser försäljningsåret, eller de fem föregående åren. Vid bedömningen av om skicket förbättrats ska du utgå från försäljningstidpunkten och jämföra med hur skicket var vid ingången av det femte året före försäljningsåret. Om du köpte fastigheten för mindre än fem år sedan jämför du istället med skicket vid inköpstillfället. Eftersom du får göra avdrag för kostnaderna vid kapitalvinstberäkningen i din näringsverksamhet måste du återföra motsvarande belopp i din näringsverksamhet för att inte få avdrag för samma utgift två gånger.
När det gäller utgifter för de förbättringar som kan klassas som grundförbättringar, alltså ny-, till eller ombyggnad samt övriga grundförbättringar finns det ingen skillnad mot reglerna för hur du beräknar avdragen vid försäljning av en privatbostad. Normalt har du tidigare gjort avdrag för dessa utgifter genom årliga värdeminskningsavdrag. Då måste ett belopp motsvarande avdraget återföras i din näringsverksamhet.
Om du använde en så kallad ersättningsfond för mark när du köpte fastigheten, ska du den dag du säljer fastigheten återföra motsvarande belopp till beskattning vid vinstberäkningen.
Normalt ska dina tillåtna värdeminskningsavdrag rörande en såld fastighet återföras till beskattning som en inkomst i näringsverksamheten. Detta gäller inte om fastigheten sålts med förlust (försäljningspriset plus eventuella avskrivningar mot ersättningsfond för mark minskat med inköpspris med mera och förbättringsutgifter) då ska du återföra ett belopp motsvarande förlusten i din kapitalvinstberäkning istället.
Du har sålt en fastighet för 1 100 000 kronor och betalat ett mäklararvode på 40 000 kronor. Fastigheten köpte du för 1 000 000 kronor och du har beräknat dina avdrag för förbättringsutgifter till totalt 120 000 kronor. Under den tid du har ägt fastigheten har du gjort årliga värdeminskningsavdrag med totalt 50 000 kronor som normalt ska återföras i näringsverksamheten.
Men eftersom du har sålt fastigheten med förlust (Ruta 1-3-4-5+6) måste du nu istället återföra ett belopp motsvarande förlusten på 15 000 kronor i din kapitalvinstberäkning. Detta medför att din slutliga kapitalförlust motsvarar dina försäljningsutgifter på 40 000 kronor.
Ruta i bilaga K7 | Belopp |
---|---|
1. Försäljningspris | 1 100 000 kronor |
2. Försäljningsutgifter | -40 000 kronor |
3. Inköpspris med mera | -1 000 000 kronor |
4. Förbättringsutgifter | -120 000 kronor |
5. Förbättringsutgifter (förbättrande | 0 kronor |
6. Avskrivningar som skett mot | 5 000 kronor |
7. Återföring vid värdenedgång | 15 000 kronor |
8. Vinst eller förlust | -40 000 kronor |
De 35 000 kronor som återstår av dina gjorda värdeminskningsavdrag ska du återföra i din näringsverksamhet på bilaga NE i ruta R26.
Om hela eller delar av fastigheten säljs med vinst och det finns ett underskott i den näringsverksamhet där fastigheten ingår, ska underskottet i näringsverksamheten dras av från vinsten på fastighetsförsäljningen. Denna regel är tvingande, vilket innebär att underskottet måste dras av mot vinsten. Däremot är det inte nödvändigt att underskottet avser just den fastighet som säljs.
Avdraget får inte vara större än vinsten och eventuellt kvarstående underskott i näringsverksamheten ska normalt rullas vidare i näringsverksamheten. Om näringsverksamheten upphör i samband med försäljningen, till exempel om fastigheten är din enda verksamhet, tillämpas reglerna om nyttjande av underskott vid upphörande av verksamhet.
Malin köpte ett hyreshus år 1 för 2 000 000 kronor. Vid köpet betalade hon lagfartskostnader med 30 000 kronor. Inköpspriset blev därmed totalt 2 030 000 kronor. År 8 sålde hon fastigheten för 4 000 000 kronor. Hon anlitade en mäklare vid försäljningen. För det betalade hon 240 000 kronor.
Malin ska nu fylla i bilaga K7, NE och Inkomstdeklaration 1.
Under den tid Malin ägde fastigheten har hon gjort en ombyggnad för 200 000 kronor som hon har gjort värdeminskningsavdrag på.
Hon har även gjort reparationer på fastigheten vid flera tillfällen:
År | Belopp |
---|---|
År 1 | 50 000 kronor |
År 3 | 500 000 kronor |
År 4 | 700 000 kronor |
Reparationerna hon gjort år 1 för 50 000 kronor är äldre än fem år när fastigheten säljs år 8. Hon får inte avdrag i bilaga K7 för detta eftersom hon bara kan få avdrag för de förbättrande reparationer och underhåll som gjorts under försäljningsåret eller de fem föregående åren.
Av reparationerna från år 3 och 4 bedömer Malin att 300 000 kronor respektive 500 000 kronor är förbättrande reparationer.
Malin har vid beskattningen för åren 1 till 8 gjort avdrag för anskaffningsutgiften
genom årliga värdeminskningsavdrag med sammanlagt 300 000 kronor.
Malin räknar ut sin vinst eller förlust på bilaga K7.
Ruta i bilaga K7 | Belopp |
---|---|
1. Försäljningspris | 4 000 000 kronor |
2. Försäljningsutgifter | -240 000 kronor |
3. Inköpspris med mera | -2 030 000 kronor |
4. Förbättringsutgifter | -200 000 kronor |
5. Förbättringsutgifter (förbättrande | -800 000 kronor |
6. Avskrivningar som skett mot | 0 kronor |
7. Återföring vid värdenedgång | 0 kronor |
8. Vinst eller förlust | 730 000 kronor |
När Malin räknat fram sin vinst måste hon titta i sin NE-bilaga.
Malin har räknat fram ett överskott på 530 000 kronor i ruta R12 på NE-bilagan. I det resultatet finns bland annat med en bokförd vinst för fastighetsförsäljningen på 1 830 000 kronor (4 000 000 - 240 000 - 1 930 000). Med bokförd vinst menas försäljningspris - mäklararvode - bokfört värde. Med bokfört värde menas inköpspris (inklusive lagfart) + ombyggnader som lagts på plan - värdeminskningsavdrag.
För att få fram det skattemässiga resultatet av näringsverksamheten ska den bokförda vinsten justeras bort i ruta R14.
Hon måste dessutom återföra dels de värdeminskningsavdrag på 300 000 kronor som skett under åren, dels de reparationer på 800 000 kronor som hon fått direktavdrag för i näringsverksamheten och som hon nu får avdrag för i vinstberäkningen.
Hon återför alltså 1 100 000 kronor (300 000 + 800 000) i näringsverksamheten i ruta R26 och får ett underskott i sin näringsverksamhet på 200 000 kronor.
Malin har alltså en vinst på bilaga K7 och ett underskott i bilaga NE. Underskottet måste tas bort ur näringsverksamheten i NE-bilagan och istället föras in i bilaga K7. Detta är ett krav när en näringsfastighet säljs med vinst och det samtidigt finns underskott i NE-bilagan.
Ruta i bilaga NE | Belopp |
---|---|
R12. Bokfört resultat | 530 000 kronor |
R14. Bokförd kapitalvinst | -1 830 000 kronor |
R21. Min andel av resultatet | -1 300 000 kronor |
R26. Återföring av värdeminskningsavdrag | 1 100 000 kronor |
R42. Underskott | -200 000 kronor |
R46. Underskott som utnyttjas i kapital | 200 000 kronor |
R47. Överskott | 0 kronor |
Malin för in 200 000 kronor i ruta 12 i bilaga K7.
När Malin fyllt i sitt underskott av näringsverksamheten i ruta 12 kommer hon fram till en vinst på 530 000 kronor. Hon fyller i beloppet i ruta 13.
Malin för över hela beloppet på 530 000 kronor till punkt 7.7 i Inkomstdeklaration 1.
Den som säljer en näringsfastighet har inte rätt att begära uppskov med en eventuell vinst, detta eftersom en fastighet som inte är privatbostad aldrig kan vara en så kallad permanentbostad.
Om fastigheten, under den tid du ägt den, ändrat karaktär från att vara en privatbostadsfastighet till att vara näringsfastighet kan det finnas ett uppskov kopplat till näringsfastigheten. När du säljer fastigheten måste du beskatta ett sådant uppskovsbelopp. Det gör du genom att ta upp den uppskjutna vinsten i bilaga K7.
Om du bara sålt en del av fastigheten, så kallad delförsäljning eller delavyttring genom till exempel avstyckning, ska du fördela omkostnadsbeloppet så att det motsvarar den sålda andelen. Det gör du genom att använda en av tre metoder. De beskrivs i detalj på sidan Kapitalvinstberäkning vid delavyttring och allframtidsupplåtelse på Rättslig vägledning.
Avstyckning av fastighet sker genom fastighetsförrättning hos Lantmäteriet. Avdrag för lantmäterikostnader kan räknas med i omkostnadsbeloppet. Du kan läsa mer om detta i ställningstagandet Avdrag för lantmäterikostnader vid nybildning av fastighet
Här beskrivs bara metod 1 och 2. Den tredje är ovanlig och används endast då försäljningen avser en eller ett fåtal tomter och försäljningspriset är mindre än 10 procent av fastighetens taxeringsvärde.
Denna metod kallas även för huvudmetoden. Enligt denna ska vinstberäkningen grundas på förhållandena på den avyttrade fastighetsdelen. Detta innebär att du ska ta med den del av omkostnadsbeloppet som hör till den sålda fastighetsdelen.
Jörgen har köpt en fastighet för 100 000 kronor. Han säljer nu halva fastigheten för 300 000 kronor. Vinstberäkningen kan ske utifrån antagandet att hälften, det vill säga 50 000 kronor av anskaffningsutgiften hör till den sålda delen.
Vinstberäkning | Belopp |
---|---|
Försäljningspris | 300 000 kronor |
Inköpspris | -50 000 kronor |
Vinst | 250 000 kronor |
Enligt denna metod ska du i stället beräkna omkostnadsbeloppet med ledning av värderelationerna vid avyttringstillfället. Om du vill använda denna metod måste du begära det, till exempel under Övriga upplysningar i Inkomstdeklaration 1 eller i en bilaga till bilaga K7. Du tar då upp så stor del av fastighetens hela omkostnadsbelopp som ersättningen för den sålda fastighetsdelen motsvarar av fastighetens hela värde vid försäljningstillfället.
Sonja har köpt en fastighet för 100 000 kronor. Hela fastighetens marknadsvärde vid försäljningen uppgår till 500 000 kronor. Hon säljer hälften av fastigheten för 300 000 kronor. Vinstberäkningen ska ske utifrån antagandet att 3/5 (300 000/500 000) av anskaffningsutgiften hör till den sålda delen, det vill säga 60 000 kronor.
Vinstberäkning | Belopp |
---|---|
Försäljningspris | 300 000 kronor |
Inköp | -60 000 kronor |
Vinst | 240 000 kronor |
Om du upplåter nyttjanderätt till en fastighet på obestämd tid, så kallad allframtidsupplåtelse, ska du redovisa det som en försäljning. Även då måste du fördela omkostnadsbeloppet för hela fastigheten för att veta hur stor del av det som du ska använda i din redovisning för den upplåtna andelen. Detta gör du genom att använda metod två.
Det omkostnadsbelopp som du använt vid redovisning av delavyttring eller allframtidsupplåtelse kan du inte utnyttja igen när du säljer resten av fastigheten.
André har köpt en fastighet för 100 000 kronor och utnyttjar 60 000 kronor av den anskaffningsutgiften vid en delförsäljning (som i exemplet ovan, metod 2) är hans anskaffningsutgift när han säljer resten av fastigheten 40 000 kronor.
Även vid delförsäljningar är det på bilaga K7 du ska redovisa försäljningen. Då behöver du kryssa i rutan Försäljningen är en delavyttring.
Om du säljer en del av fastigheten ska du endast återföra de avdrag som hör till den sålda fastighetsdelen (motsvarande metod 1 ovan). Lagen ger inte utrymme för någon annan beräkning av vilka avdrag som ska återföras. På så sätt skiljer den sig från beräkningen av omkostnadsbelopp.
Michelle köpte en fastighet år 3 med två byggnader, A och B. Byggnaden A har skrivits av med 4 procent per år, totalt 20 000 kronor och byggnaden B med 3 procent per år, totalt 15 000 kronor. År 7 säljer Michelle en del av fastigheten. På den sålda fastighetsdelen står byggnaden A. Hon ska återföra värdeminskningsavdrag för byggnad A, det vill säga 20 000 kronor, till beskattning.
Om du säljer en fastighet som är en kapitaltillgång med vinst, beskattar du vinsten som kapitalinkomst. Kapitalinkomster beskattas med 30 procent. Du ska betala skatt på 90 procent av vinsten. Det innebär att den skatt du ska betala blir 27 procent (90 procent multiplicerat med 30 procent).
Om du får en förlust får du avdrag med 63 procent av förlusten. Hur förlustavdraget påverkar skatten är beroende av dina övriga inkomster och avdrag. Du behöver inte göra dessa beräkningar själv utan Skatteverket justerar automatiskt de belopp som du tar upp i din deklaration.
Samtidigt ska vissa återföringar göras i inkomstslaget näringsverksamhet. Återföring innebär i detta fall att följande punkter ska tas upp som intäkt i näringsverksamhet genom en skattemässig justering på NE bilagan (R26):
Återföring kan bli aktuell även när en fastighet, utan samband med försäljning, ändrar karaktär från näringsfastighet till privatbostadsfastighet. När privatbostadsfastigheten sedan säljs, får de belopp som återförts i näringsverksamheten, dras av vid vinstberäkningen enligt reglerna om avdrag för förbättringsutgifter.
De belopp som återförs som intäkt i näringsverksamhet kan under vissa förutsättningar anses utgöra så kallad ackumulerad inkomst.
De kan också vara aktuellt med andra skattemässiga justeringar på NE bilagan, till exempel om du har bokfört resultatet av din försäljning av näringsfastigheten eller om du utjämnat underskott från näringsverksamheten mot kapitalvinsten.
För den som i egenskap av enskild näringsidkare bedriver en yrkesmässig handel med fastigheter, eller som omfattas av de särskilda regler som gäller för den som bedriver byggnadsrörelse eller tomtrörelse, då gäller de allmänna reglerna kring hur lagertillgångar och rörelsens löpande utgifter ska bokföras och beskattas.
Det innebär att försäljningen av en näringsfastighet som är lagertillgång ska tas upp som en inkomst i din näringsverksamhet och du tillgodoför dig omkostnadsbelopp genom att lagertillgången bokförs som kostnad. Utgifter motsvarande grundförbättringar bör normalt ingå i den bokförda lagertillgången och kostnader för reparation och underhåll har du normalt dragit av som löpande utgifter. Eventuella av- och nedskrivningar i värdet på lagertillgången har du fått avdrag för som just av- eller nedskrivningar.
Tänk på att om du tidigare fått avdrag för avskrivning som skattemässig justering och som inte finns i din bokföring måste du återföra det i din näringsverksamhet.
Eftersom försäljningen av en näringsfastighet, som räknas som lagertillgång, blir en inkomst i din näringsverksamhet följer beskattningen de allmänna reglerna för inkomstslaget näringsverksamhet.
Det innebär att om näringsverksamheten totalt resulterar i ett deklarerat överskott beskattas du efter de skattesatser som gäller för fysiska personer (privatpersoner) och ska betala egenavgifter eller särskild löneskatt, medan ett deklarerat underskott som huvudregel rullas vidare till kommande år.
Du kan läsa mer om beskattning av fastigheter som är lagertillgångar på Rättslig vägledning.
Obebyggd tomtmark är normalt enbart en privatbostadsfastighet om det vid försäljningstidpunkten finns avsikt att bygga en privatbostad till sig själv eller närstående på tomten. Även tidpunkten för när en avstyckad tomt kom till och den så kallade tröghetsregeln påverkar bedömningen.
Här kan du få fram viktiga datum för ditt företag. Då kan du lätt se när du behöver betala in skatter, deklarera eller när du får utbetalningar.