Försäljning av näringsfastighet
Här hittar du information om vad som gäller för dig som sålt en näringsfastighet. En fastighet som inte kan klassificeras som en privatbostadsfastighet är en näringsfastighet. Bedömningen av om en såld fastighet ska redovisas som en privatbostad eller en näringsfastighet görs normalt utifrån förutsättningarna på försäljningsdagen.
En försäljning är en typ av avyttring. Byten och andra liknande överlåtelser, till exempel expropriation och upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid mot engångsersättning, behandlas också som avyttringar. Det är datumet som köpekontraktet undertecknas som styr vilket år du ska deklarera en försäljning oavsett om själva tillträdet ska ske, eller äganderätten ska övergå, ett senare år.
Kapitaltillgång eller lagertillgång?
En näringsfastighet kan vara en kapitaltillgång eller en lagertillgång i näringsverksamheten. Det är nyttjandet av den aktuella fastigheten och syftet med förvärvet som avgör. Vid en försäljning skiljer sig beskattningen, och hur du redovisar resultatet, beroende på vilken typ av tillgång fastigheten är.
Försäljning av näringsfastighet som är kapitaltillgång
För den som bedriver enskild näringsverksamhet ska vinst och förlust beskattas i inkomstslaget kapital vid försäljning av näringsfastighet som är en kapitaltillgång. Redovisningen gör du på bilaga K7 ”Försäljning näringsfastighet”
En lantbruksenhet kan omfatta både en näringsfastighet och en privatbostadsfastighet. Om du säljer en lantbruksenhet som omfattar båda ska du deklarera försäljningen av privatbostadsfastigheten på bilaga K5 och resten av försäljningen på bilaga K7.
Beräkna vinst eller förlust
Vinstberäkningen är i grunden densamma vid försäljning av näringsfastighet som vid försäljning av privatbostadsfastighet. Du ska alltså beräkna din vinst eller förlust med utgångspunkt från försäljningspriset och minska det med avdrag för utgifter för försäljningen, inköpspris m.m. och förbättringsutgifter.
Det finns också en del regler som är specifika just när du säljer en näringsfastighet, och som påverkar den kapitalvinst du räknar fram.
Förbättringsutgifter
Förbättrande reparation och underhåll
Kostnader för reparation och underhåll dras normalt av löpande i din näringsverksamhet. I kapitalvinstberäkningen får du göra avdrag för utgifter som förbättrat skicket på fastigheten och som avser försäljningsåret, eller de fem föregående åren., Vid bedömningen av om skicket förbättrats ska du utgå från försäljningstidpunkten och jämföra med hur skicket var vid ingången av det femte året före försäljningsåret. Om du köpte fastigheten för mindre än fem år sedan jämför du istället med skicket vid inköpstillfället. Eftersom du får göra avdrag för kostnaderna vid kapitalvinstberäkningen n i din näringsverksamhet måste du återföra motsvarande belopp i din näringsverksamhet för att inte få avdrag för samma utgift två gånger.
Grundförbättringar
När det gäller utgifter för de förbättringar som kan klassas som grundförbättringar, alltså ny-, till eller ombyggnad samt övriga grundförbättringar finns det ingen skillnad mot reglerna för hur du beräknar avdragen vid försäljning av en privatbostad. Normalt har du tidigare gjort avdrag för dessa utgifter genom årliga värdeminskningsavdrag. Då måste ett belopp motsvarande avdraget återföras i din näringsverksamhet.
Ersättningsfond för mark
Om du använde en så kallad ersättningsfond för mark när du köpte fastigheten, ska du den dag du säljer fastigheten återföra motsvarande belopp till beskattning vid vinstberäkningen.
Återföring vid värdenedgång
Normalt ska dina tillåtna värdeminskningsavdrag rörande en såld fastighet återföras till beskattning som en inkomst i näringsverksamheten. Detta gäller inte om fastigheten sålts med förlust (försäljningspriset plus eventuella avskrivningar mot ersättningsfond för mark minskat med inköpspris m.m. och förbättringsutgifter) då ska du återföra ett belopp motsvarande förlusten i din kapitalvinstberäkning istället.
Exempel: | ||
|---|---|---|
1. Försäljningspris | + | 1 100 000 |
2. Försäljningsutgifter | - | 40 000 |
3. Inköpspris m.m. | - | 1 000 000 |
4. Förbättringsutgifter (Grundförbättringar) | - | 120 000 |
5. Förbättringsutgifter (Förbättrande reparation och underhåll) | - | 0 |
6. Avskrivningar som skett mot ersättningsfond för mark | + | 5 000 |
7. Återföring vid värdenedgång | + | 15 000 |
8. Vinst eller förlust | = | - 40 000 |
Du har sålt en fastighet för 1 100 000 kr och betalat ett mäklararvode på 40 000 kr. Fastigheten köpte du för 1 000 000 kr och du har beräknat dina avdrag för förbättringsutgifter till totalt 120 000 kr. Under den tid du har ägt fastigheten har du gjort årliga värdeminskningsavdrag med totalt 50 000 kr som normalt ska återföras i näringsverksamheten.
Men eftersom du har sålt fastigheten med förlust (Punkt 1 – 3 – 4 – 5 + 6) måste du nu istället återföra ett belopp motsvarande förlusten (15 000 kr) i din kapitalvinstberäkning. Detta medför att din slutliga kapitalförlust motsvarar dina försäljningsutgifter (40 000 kr).
De 35 000 kr som återstår av dina gjorda värdeminskningsavdrag ska du återföra i din näringsverksamhet på bilaga NE (R26).
Underskott i näringsverksamheten
Om hela eller delar av fastigheten säljs med vinst och det finns ett underskott i den näringsverksamhet där fastigheten ingår, ska underskottet i näringsverksamheten dras av från vinsten på fastighetsförsäljningen. Denna regel är tvingande, vilket innebär att underskottet måste dras av mot vinsten. Däremot är det inte nödvändigt att underskottet avser just den fastighet som säljs.
Avdraget får inte vara större än vinsten och eventuellt kvarstående underskott i näringsverksamheten ska normalt rullas vidare i näringsverksamheten. Om näringsverksamheten upphör i samband med försäljningen, till exempel om fastigheten är din enda verksamhet, tillämpas reglerna om nyttjande av underskott vid upphörande av verksamhet.
Uppskov och uppskovsbelopp
Den som säljer en näringsfastighet har inte rätt att begära uppskov med en eventuell vinst, detta eftersom en fastighet som inte är privatbostad aldrig kan vara en så kallad permanentbostad.
Om fastigheten, under den tid du ägt den, ändrat karaktär från att vara en privatbostadsfastighet till att vara näringsfastighet kan det finnas ett uppskov kopplat till näringsfastigheten. När du säljer fastigheten måste du beskatta ett sådant uppskovsbelopp. Det gör du genom att ta upp den uppskjutna vinsten i bilaga K7.
Delförsäljning och upplåtelse av nyttjanderätt på obegränsad tid
Om du bara sålt en del av fastigheten, så kallad delförsäljning eller delavyttring genom till exempel avstyckning, ska du fördela omkostnadsbeloppet så att det motsvarar den sålda andelen. Det gör du genom att använda en av tre metoder.
Om du upplåter nyttjanderätt till en fastighet på obestämd tid, så kallad allframtidupplåtelse, ska du redovisa det som en försäljning. Även då måste du fördela omkostnadsbeloppet för hela fastigheten för att veta hur stor del av det som du ska använda i din redovisning för den upplåtna andelen. Detta gör du genom att använda metod två.
Kom ihåg att det omkostnadsbelopp som du använt vid redovisning av delavyttring eller allframtidupplåtelse inte kan utnyttjas igen när du säljer resten av fastigheten.
Beskattningen
Om du går med vinst beskattas 90 procent av vinsten. Det innebär att den skatt du ska betala på vinsten blir 27 procent. Uppkommer en förlust får du avdrag med 63 procent av förlusten. Hur förlustavdraget påverkar skatten är beroende av dina övriga inkomster och avdrag. Du behöver inte göra dessa beräkningar själv utan Skatteverket justerar automatiskt de belopp som du tar upp i din deklaration.
Samtidigt ska vissa återföringar göras i inkomstslaget näringsverksamhet. Återföring innebär i detta fall att följande punkter ska tas upp som intäkt i näringsverksamhet genom en skattemässig justering på NE bilagan (R26):
- avdrag för värdeminskning av byggnad och markanläggning
- substansminskningsavdrag
- skogsavdrag
- avdrag för förbättrande reparationer och underhåll av byggnad eller markanläggning.
Återföring kan bli aktuell även när en fastighet, utan samband med försäljning, ändrar karaktär från näringsfastighet till privatbostadsfastighet. När privatbostadsfastigheten sedan säljs, får de belopp som återförts i näringsverksamheten, dras av vid vinstberäkningen enligt reglerna om avdrag för förbättringsutgifter.
De belopp som återförs som intäkt i näringsverksamhet kan under vissa förutsättningar anses utgöra så kallad ackumulerad inkomst.
De kan också vara aktuellt med andra skattemässiga justeringar på NE bilagan, till exempel om du har bokfört resultatet av din försäljning av näringsfastigheten eller om du utjämnat underskott från näringsverksamheten mot kapitalvinsten.
Försäljning av näringsfastighet som är lagertillgång
Beräkna vinst eller förlust
För den som i egenskap av enskild näringsidkare bedriver en yrkesmässig handel med fastigheter, eller som omfattas av de särskilda regler som gäller för den som bedriver byggnadsrörelse eller tomtrörelse, då gäller de allmänna reglerna kring hur lagertillgångar och rörelsens löpande utgifter ska bokföras och beskattas.
Det innebär att försäljningen av en näringsfastighet som är lagertillgång ska tas upp som en inkomst i din näringsverksamhet och du tillgodoför dig omkostnadsbelopp genom att lagertillgången bokförs som kostnad. Utgifter motsvarande grundförbättringar bör normalt ingå i den bokförda lagertillgången och kostnader för reparation och underhåll har du normalt dragit av som löpande utgifter. Eventuella av- och nedskrivningar i värdet på lagertillgången har du fått avdrag för som just av- eller nedskrivningar.
Tänk på att om du tidigare fått avdrag för avskrivning som skattemässig justering och som inte finns i din bokföring måste du återföra det i din näringsverksamhet.
Beskattningen
Eftersom försäljningen av en näringsfastighet, som räknas som lagertillgång, blir en inkomst i din näringsverksamhet följer beskattningen de allmänna reglerna för inkomstslaget näringsverksamhet.
Det innebär att om näringsverksamheten totalt resulterar i ett deklarerat överskott beskattas du efter de skattesatser som gäller för fysiska personer (privatpersoner) och ska betala egenavgifter eller särskild löneskatt, medan ett deklarerat underskott som huvudregel rullas vidare till kommande år.
Du kan läsa mer om beskattningen av näringsfastigheter som är lagertillgångar på rättslig vägledning.
Har du sålt tomtmark?
Obebyggd tomtmark är normalt enbart en privatbostadsfastighet om det vid försäljningstidpunkten finns avsikt att bygga en privatbostad till sig själv eller närstående på tomten. Även tidpunkten för när en avstyckad tomt kom till och den så kallade tröghetsregeln påverkar bedömningen.
Kontakta oss
Viktiga datum för ditt företag
Här kan du få fram viktiga datum för ditt företag. Då kan du lätt se när du behöver betala in skatter, deklarera eller när du får utbetalningar.
Aktuellt
-
Budgetpropositionen inlämnad till riksdagen
Regeringen överlämnade den 20 september sitt budgetförslag för 2024 till riksdag...
-
Varning för bluff-sms
Falska mejl, samtal och sms förekommer i olika varianter och de är särskilt vanl...
-
En vecka kvar att ansöka om elstöd för företag
Måndag den 25 september är sista dag att ansöka om elstöd för företag med uttags...
Tillsammans gör vi samhället möjligt