Beräkna vinst eller förlust för försäljning av oäkta bostadsrätt

• Översikt
• Allmänna uppgifter
• Bostadsförmån/Utdelning
• Uppskov
• Ta bort bilagan
• Borttagen bilaga
  

Försäljning av oäkta bostadsrätt

Har du sålt en oäkta bostadsrätt ska du redovisa försäljningen i detta avsnitt oavsett om bostadsföretaget är en bostadsrättsförening, bostadsförening eller ett aktiebolag. Om bostadsföretaget inte är ett privatbostads­företag den 1 januari försäljningsåret har du sålt en andel i ett oäkta bostadsföretag och försäljningen ska redovisas i detta avsnitt. En andel i ett oäkta bostadsföretag jämställs vid försäljning med en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. Detta innebär att vinsten är skattepliktig i sin helhet.

Uppgifter om den sålda bostadsrätten

Bostadsrättsföreningens organisationsnummer

Här fyller du i oäkta bostadsrättsföreningens organisationsnummer, uppgiften är obligatorisk men är redan ifylld om bilagan har skapats åt dig.

Det oäkta bostadsföretagets namn

Om bilagan har skapats åt dig är bostadsföretagets namn redan ifyllt. Om du själv skapat bilagan måste du fylla i uppgift om bostadsrättsföreningens namn. Har du redan fyllt i organisationsnummer kan du klicka på ”Hämta”, så fyller systemet i uppgiften om bostadsrättsföreningens namn.

Försäljningsdatum enligt köpekontrakt

Här fyller du i det datum för försäljningen när du och köparen skrev på köpekontraktet. Observera att det är datumet på köpekontraktet från försäljningen som ska fyllas i här, inte datumet från det eventuella köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant. Försäljningsdatum kan vara förifyllt enligt lämnad kontrolluppgift men går att ändra om det skulle vara fel.

Inköpsdatum enligt köpekontrakt

Här fyller du i vilket datum du köpte bostadsrätten. Om du har fått bostadsrätten genom gåva, arv, bodelning eller testamente, ska du fylla i de uppgifter som gällde för den tidigare ägaren. Observera att det är datumet på köpekontraktet från försäljningen som ska fyllas i här, inte datumet från köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant. Inköpsdatum kan vara förifyllt enligt lämnad kontrolluppgift men går att ändra om det skulle vara fel.

Lägenhetsbeteckning

Här fyller du i lägenhetens beteckning om det saknas. Har bilagan skapats åt dig kan lägenhetens beteckning vara förifyllt enligt lämnad kontrolluppgift men går att ändra om det skulle vara fel.

Försäljningen avser andelar i en bostadsrättsförening eller ett bostadsaktiebolag

Här måste du ange om försäljningen avser andelar i en bostadsrättsförening eller i ett bostadsaktiebolag, för att vinst eller förlust ska överföras till rätt punkt i Inkomstdeklaration 1. Om försäljningen avser försäljning av andelar i en bostadsrättsförening överförs vinsten till p. 7.5 Vinst ej marknadsnoterade fondandelar m.m. och förlusten till p. 8.4, Förlust ej marknadsnoterade fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1. Avser försäljningen andelar i ett bostadsaktiebolag överförs vinsten till p. 7.4 Vinst fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1, och förlusten ska överföras till p. 8.3. Förlust fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1.

Tvångsförsäljning

Du ska fylla i fältet om den sålda bostadsrätten avyttrats genom tvångsförsäljning, exempelvis expropriation eller liknande förfarande. Detta påverkar endast din möjlighet att söka uppskov. För att få uppskov måste uppskovsbeloppet normalt vara minst 50 000 kronor. Är det fråga om en tvångsförsäljning, expropriation eller försäljning till staten på grund av flygbuller räcker det om uppskovsbeloppet är 10 000 kronor.

B. Beräkna vinst eller förlust

Beloppen vid p. 1 – 7 är gemensamma för flera delägare eller individuella

Gemensamma för flera delägare

Om du har sålt bostadsrätten tillsammans med en eller flera delägare och ni har ägt bostadsrätten lika länge, har ett gemensamt inköpspris och ska ta upp lika stora förbättringsutgifter väljer du alternativet ”gemensamma för flera delägare”. Då fyller ni i gemensamma belopp för försäljningspris, försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter, samt eventuella kapitaltillskott, inre reparationsfond vid försäljning och köp. Sedan fördelas vinst eller förlust på respektive ägarandel. Övriga uppgifter som t.ex. återföring av uppskovsbelopp ska sedan avse personliga uppgifter (belopp). ”Gemensamma för flera delägare” är eventuellt redan ifyllt enligt den kontrolluppgift som lämnat till Skatteverket.

Individuella

Om du däremot har sålt bostadsrätten som ensam ägare, bara en del av bostadsrätten eller sålt gemensamt med en eller flera delägare men ni har olika inköpspris och olika förbättringsutgifter väljer du alternativet ”individuella” Du fyller då i de belopp som gäller för bostadsrätten (ensam ägare) eller för bara din andel i hela avsnittet. Om ni är flera som har sålt gemensamt innebär det att ni måste fördela eventuella förbättringsutgifter på respektive delägare. ”Individuella” är eventuellt redan ifyllt enligt den kontrolluppgift som lämnat till Skatteverket.

Den andel av hela bostadsrätten som du har sålt, i procent

För att vinst eller förlust på försäljningen av bostadsrätten ska kunna beräknas för din andel, när du redovisar försäljningen gemensamt med flera delägare, måste du fylla i din andel i procent. Om Skatteverket har skapat bilagan åt dig är denna uppgift förifylld. Observera att om du redovisar försäljningen individuellt påverkas inte resultatet av din ägarandel i procent eftersom du ska redovisa de belopp som gäller för antingen bostadsrätten eller för din andel. Ägarandel i procent används istället vid beräkning av din andel av takbeloppet om du söker uppskov.

1 Försäljningspris enligt köpekontrakt

Här fyller du i den ersättning som du fått när du sålde din bostadsrätt i en oäkta förening. Försäljningspriset är det pris som avtalats mellan dig (säljaren) och köparen i köpekontraktet. Om Skatteverket har skapat bilagan åt dig är försäljningspriset redan förifyllt, kontrollera att uppgiften stämmer. Om försäljningspriset inte är förifyllt måste du själv fylla i det, uppgift om detta finns på köpekontraktet eller kontrolluppgift.

2 Försäljningsutgifter t.ex. mäklararvode m.m.

Här fyller du i utgifter som du haft i samband med försäljningen t.ex. mäklararvode, och annan försäljningsprovision, advokatutgifter, utgifter för värdering och besiktning, utgifter för försäkring mot dolda fel, utgifter för resor som görs i syfte att sälja bostadsrätten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar), utgifter för homestyling beroende på vad som ingår.

Homestyling

Utgifter för homestyling (även kallat homestaging) som du har haft för att göra bostaden så attraktiv som möjligt inför försäljningen får du dra av om de gäller

• konsultation och fotografering
• ommöblering
• lån och hyra av möbler, mattor, konst, gardiner, växter m.m. för visningen, men inte för sådant du köper eller som du behåller efter visningen
• tillfällig magasinering av möbler m.m. under visningen.

Du får däremot inte dra av utgifter för

• städning och trädgårdsskötsel
• flyttning eller annat som är privat

Utgifter för reparationer och underhåll i samband med försäljningen, till exempel för målning och tapetsering, får du inte dra av som försäljningsutgifter. Kontrollera i stället om du kan dra av dem som förbättringsutgifter.

Be att få en fakturaspecifikation så att du ser vilka av de utgifter som ingår i fakturan från mäklaren eller stylisten som du kan dra av.

3 Inköpspris

Här ska du fylla i inköpspriset från kontrolluppgiften, köpekontraktet eller upplåtelseavtalet. Glöm inte eventu­ella inträdes- och upplåtelseavgifter om du hämtar inköps­priset från upplåtelseavtalet. Har du ärvt bostadsrätten, fått den i gåva eller genom bodelning fyller du i den tidi­gare ägarens inköpspris. Om vi har skapat bilagan åt dig är inköpspriset redan ifyllt.

4 Förbättringsutgifter

Om du har haft utgifter för grundförbättringar, till exempel ny-, till- eller ombyggnad, och/eller förbätt­rande reparationer och underhåll kan du ha rätt till avdrag för dessa.

Du får göra avdrag för utgifter som du har haft för att förbättra den sålda bostadsrätten. Det ska vara faktiska utgifter som du har haft under den tid som du har ägt bostaden.

Har du ärvt bostaden eller fått den genom testamente, gåva eller bodelning får du även göra avdrag för tidigare ägares utgifter. Du får inte dra av sådant som föreningen har betalat eller utgifter som du har dragit av vid den årliga beskattningen.

Reparationerna och underhållet måste ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än vid köpet. Det innebär att du inte kan få avdrag om bostaden var nybyggd vid köpet. Den beloppsbegränsning som gäller för privatbostadsrätter, det vill säga att utgifterna måste ha varit 5 000 kronor under kalenderåret för att få dras av, gäller däremot inte för oäkta bostadsrätter. Du får ta med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll som du har haft under hela din innehavstid. Säljer du en privatbostadsrätt får du bara ta med utgifter som du har haft under försäljningsåret och de fem föregående åren.

Läs mer på Avdrag vid försäljning av oäkta bostadsrätt | Skatteverket innan du fyller i ditt avdrag.

5 Kapitaltillskott

Har du lämnat ett kapitaltillskott till bostads­rättsföreningen fyller du i det här. Det ska vara en inbetal­ning som du har gjort utan villkor om återbetalning och som har höjt föreningens egna kapital. Kapitaltillskott ska finnas med i kontrolluppgiften från bostadsrättsföreningen och är i så fall redan ifyllt om vi har skapat bilagan åt dig.

6 Bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid försäljningen

Fyll i bostadsrättens andel av den inre reparationsfonden vid försäljningen om det finns en inre reparationsfond. Om beloppet finns med på kontrolluppgiften är det redan ifyllt om vi har skapat bilagan åt dig.

7 Bostadsrättens andel av inre reparationsfond vid köpet

Fyll i bostadsrättens andel av den inre reparationsfonden vid köpet om det finns en inre reparationsfond. Om beloppet finns med på kontrolluppgiften är det redan ifyllt om vi har skapat bilagan åt dig.

8 Vinst eller förlust

Här beräknas resultatet av ifyllda belopp i punkterna 1 – 7.

9 Beloppet vid p. 8 x den andel av bostadsrätten som du har sålt om beloppen vid p. 1 - 8 är gemensamma för flera delägare

Om beloppen i p. 1 – 8 är gemensamma för flera delägare multipliceras resultatet (vinst eller förlust) i p. 8 med din andel av den sålda bostadsrätten.

10 Återföring av uppskovsbelopp

Om du fick uppskov med beskattning av vinsten när du köpte den bostadsrätt som du nu har sålt, ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning när du säljer den. Här ska du fylla i eventuellt uppskov som är registrerat på den sålda bostadsrätten. Uppskovsbeloppet är eventuellt redan ifyllt om vi har skapat bilagan åt dig, annars finns information om uppskovet i Övriga förtryckta uppgifter på Start-sidan.

11 Vinst

Här beräknas och presenteras positivt resultat från rutorna 8-10. Vinsten överförs till p. 13 och där beräknas den skattepliktiga vinsten.

12 Förlust

Här beräknas och presenteras negativt resultat från rutorna 8-10. Förlusten överförs till p. 14 och där beräknas den avdragsgilla förlusten.

Uppskov med beskattning av vinst

Du kan normalt inte få uppskov med beskattning av vinsten om du säljer en oäkta bostadsrätt. Skulle bostadsrättsföreningen däremot ha blivit ett pri­vatbostadsföretag när du och köparen skrev på köpekontraktet kan du få uppskov. Vissa förutsättningar måste dock vara uppfyllda för att du ska kunna få uppskov om du säljer din bostad med vinst.

Vinsten (uppskovsbeloppet) måste vara minst 50 000 kr (10 000 kr vid tvångsförsäljning). Bostaden du säljer ska vara privatbostadsrätt som har varit din permanentbostad.

Du måste ha bott i både den sålda och i den nya bostaden. Därför kan du inte få uppskov om du säljer en fritidsbostad. Vinstens storlek och priset för den sålda och den nya bostaden har betydelse för uppskovsbeloppets storlek eller om du kan få något uppskov alls. Ett uppskovsbelopp innebär också att du ska betala en årlig skatt på ca 0,5 procent av uppskovsbeloppet.

Om du vill ha uppskov med beskattning av vinsten och bostadsrättsföreningen har blivit ett privatbostadsföretag när du och köparen skrev på köpekontraktet ska du kryssa i ”Jag har sålt en bostadsrätt i en förening som var ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten och vill söka uppskov med beskattning av vinsten” för att få tillgång till avsnittet Uppskov med beskattning av vinst.

• Jag har sålt en bostadsrätt i en förening som var ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten och vill söka uppskov med beskattning av vinsten

• Jag söker inte uppskov

Om du väljer ”Jag söker inte uppskov” överförs vinsten från p. 11 till p. 13 där den skattepliktiga vinsten beräknas. .

13 Vinst: Beloppet vid p. 11 x 5/6. Beloppet överförs till p. 7.5 eller p. 7.4 på Inkomstdeklaration 1

Till denna ruta hämtas vinst i p. 11 om du inte söker uppskov. Vinsten multipliceras med 5/6 och överförs till p. 7.5 Vinst ej marknadsnoterade fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1 om försäljningen avser försäljning av andelar i en bostadsrättsförening och till p. 7.4 Vinst fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1 om försäljningen avser andelar i ett bostadsaktiebolag,

14 Förlust: Beloppet vid p. 12. Om bostadsföretaget är ett aktiebolag är det istället 5/6 av beloppet vid p. 12. Beloppet överförs till p. 8.4 eller 8.3 på Inkomstdeklaration 1

Till denna ruta hämtas förlust i p. 12.. Förlusten överförs till p. 8.4 Förlust ej marknadsnoterade fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1, om försäljningen avser andelar i en bostadsrättsförening. Förlusten multipliceras med 5/6 och överförs till p. 8.3 Förlust fondandelar m.m. i Inkomstdeklaration 1 om försäljningen avser andelar i ett bostadsaktiebolag.

Om du har sålt en bostadsrätt i en förening som var ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten och har sökt uppskov överförs hela eller del av uppskovsbeloppet till p. 15 om du har sökt ett preliminärt uppskov och till p. 16 om du har sökt ett slutligt uppskovsbelopp.

15 Avdrag för preliminärt uppskovsbelopp

Till denna ruta hämtas preliminärt uppskovsbelopp från avsnittet Uppskov med beskattning av vinst. Det maximala avdraget för preliminärt uppskov är det lägsta beloppet av vinsten i p. 2.11 och takbelopp och överförs automatiskt till detta avsnitt. 

16 Avdrag för slutligt uppskovsbelopp

Till denna ruta hämtas slutligt uppskovsbelopp från avsnittet Uppskov med beskattning av vinst. Det maximala avdraget för slutligt uppskovsbelopp är det lägsta beloppet av vinst, takbelopp och "Slutligt uppskovsbelopp" och överförs automatiskt till detta avsnitt. Uppskovsbeloppet kan lägst vara 50 000 kr (10 000 kr vid tvångsförsäljning).  "Slutligt uppskovsbelopp" beräknas om den nya bostaden är billigare än den sålda bostaden.

Om du vill ha ett lägre uppskovsbelopp, än vad som beräknats och hämtats från avsnittet Uppskov med beskattning av vinst, så kryssar du i rutan ”Jag vill ange ett mindre belopp i Avdrag för slutligt uppskovsbelopp” för att öppna rutan och fylla i ett nytt lägre belopp i p. 16 Avdrag för slutligt uppskovsbelopp. I ledtexten vid p. 16 visas maximalt uppskovsbelopp.

17 Återstående vinst efter avdrag för uppskovsbelopp

Om du inte har fått slutligt uppskovsbelopp med hela vinsten finns en återstående vinst som ska beskattas i årets inkomstdeklaration, det är vinsten i p. 11 minus preliminärt uppskov i p. 15 eller slutligt uppskovsbelopp i p. 16. Om försäljningen avser en andel i en bostadsrättsförening beräknas den återstående vinsten vid denna ruta med 5/6 och överförs till p. 7.5 i Inkomstdeklaration 1. Om försäljningen avser en andel i ett bostadsaktiebolag beräknas den återstående vinsten vid denna ruta med 5/6 och överförs till p. 7.4 i Inkomstdeklaration 1.

För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats