Så deklarerar du som delägare i en samfällighet
En delägare i en fastighet som tillhör en samfällighet ska deklarera samfällighetens intäkter och kostnader fördelade utifrån fastigheternas andel i samfälligheten. Det kallas att samfälligheten är delägarbeskattad.
Hur delägaren ska deklarera beror på om fastigheten är en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. Det beror också på om delägaren är en bostadsrättsförening, en fysisk person eller en juridisk person.
Delägare i en privatbostadsfastighet
En delägare till en privatbostadsfastighet i en samfällighet ska deklarera samfällighetens intäkter och kostnader utifrån fastighetens andel i samfälligheten. Det gäller även eventuell fastighetsavgift och fastighetsskatt. Finns det flera delägare till privatbostadsfastigheten ska varje delägare deklarera sin del.
Deklarera utdelning, driftsbidrag, räntor och utdelning från värdepapper
Utdelning
Utdelning som en delägare får från samfälligheten är skattefri och intäkten behöver därför inte tas upp i inkomstdeklarationen.
Driftsbidrag
Driftsbidrag är avgifter som delägarna lämnar till samfällighetsföreningen för att täcka löpande kostnader. Delägaren får inte göra avdrag för driftsbidrag som hen betalat till samfälligheten.
Räntor och värdepapper
Delägaren ska deklarera samfällighetens intäktsräntor och utdelning från värdepapper under Inkomster – kapital i fält 7.2 i inkomstdeklarationen. Delägaren ska bara ta upp den del av ränteintäkten och utdelningen som överstiger 1 500 kronor per samfällighet som fastigheten ingår i. Om fastigheten har flera delägare ska inkomsten minskas 1 500 kronor innan varje delägare deklarerar sin del av ränteintäkten och utdelningen. Eftersom samfällighetsföreningen ska lämna en kontrolluppgift kommer beloppet att vara förifyllt på delägarens inkomstdeklaration.
En delägare får göra avdrag för sin andel av samfällighetens ränteutgifter eller tomträttsavgäld i inkomstdeklarationen.
I deklarationen för inkomstår 2025 är det nya regler som innebär att delägaren bara får avdrag med hälften av sina ränteutgifter om lånet inte uppfyller särskilda krav på säkerhet. Uppfyller lånet kraven på säkerhet får delägaren avdrag för hela ränteutgiften.
Ändringen innebär att ränteutgifterna redovisas i olika rutor beroende på om det är ett lån med säkerhet (fält 8.1) eller ett lån utan säkerhet (fält 8.8). Från och med inkomstår 2026 (deklarationen 2027) får du inget avdrag för ränteutgifter om lånet inte uppfyller kraven på säkerhet.
Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare deklarera sin del av utgifterna.
Exempel: Deklarera utdelning från ränteinkomster och värdepapper
Lisa äger en privatbostadsfastighet som ingår i en samfällighet. Under beskattningsåret 2024 har samfälligheten fått utdelning från värdepapper och ränteintäkter. Lisas andel av utdelningen och ränteintäkterna är 1 700 kronor.
Räkna så här:
Lisa ska deklarera den del av ränteintäkten och utdelningen som överstiger 1 500 kronor.
1 700 – 1 500 = 200 kronor
Hon ska alltså betala skatt på 200 kronor. Beloppet ska vara förifyllt i fält 7.2 Ränteinkomster, utdelningar i inkomstdeklarationen. Om Lisa äger fastigheten tillsammans med någon annan ska varje delägare deklarera sin del av intäkten på 200 kronor.
Exempel: Deklarera driftsbidrag och räntekostnader
Janek äger en privatbostadsfastighet som ingår i en samfällighet. Under året har samfälligheten betalat räntor. Fastighetens andel av räntekostnaderna är 350 kronor. Janek får göra avdrag med 350 kronor i sin inkomstdeklaration. Räntorna deklarerar han i fält 8.1. Om Janek äger fastigheten tillsammans med någon annan ska varje delägare deklarera sin del av räntekostnaden på 350 kronor.
Under året har Janek även betalat 600 kronor i driftsbidrag till samfällighetens löpande verksamhet. Han får inte göra avdrag för detta.
Deklarera försäljning av värdepapper, naturtillgångar och hyresinkomster
Försäljning av värdepapper
Delägaren ska bara ta upp fastighetens andel av samfällighetens vinster och förluster. Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare deklarera sin del av vinsterna och förlusterna. Delägaren ska deklarera samfällighetens försäljning av värdepapper på samma sätt som om delägaren sålt dem själv, det vill säga i fält 7.4, 7.5 och 8.3 eller 8.4 i inkomstdeklarationen.
Hyresinkomster och försäljning av naturtillgångar
Delägaren ska bara ta upp fastighetens andel av samfällighetens vinster och förluster. Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare deklarera sin del av intäkterna. En delägare ska deklarera fastighetens andel av samfällighetens intäkter från till exempel hyror och arrende, försäljning av fiskekort eller skog under Inkomster – kapital i fält 7.3 i sin inkomstdeklaration.
Delägaren får inte göra avdrag för direkta kostnader i samband med uthyrningen eller försäljningen.
Delägaren har istället rätt till följande avdrag per fastighet:
- schablonavdrag med 40 000 kronor per år
- ytterligare schablonavdrag med 20 procent av intäkten, om det är en hyresintäkt.
Avdragen får inte överstiga intäkterna. Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare göra avdrag för sin del.
Blanketten ska inte bifogas inkomstdeklarationen.
Exempel: Delägare deklarerar inkomster från ett fiskevårdsområde
Fiskevårdsområdesföreningen Öja är en förening där delägarna ska deklarera för samfälligheten. Moa äger en privatbostadsfastighet som är en del av samfälligheten. Föreningen har under året sålt fiskekort för 300 000 kronor och planterat in fisk för 200 000 kronor. Moas andel i samfälligheten är 1/100. Moas andel av intäkterna är 3 000 kronor (300 000 * 0,01). Hon får inte göra avdrag för direkta kostnader i samband med försäljningen. I stället har hon rätt till schablonavdrag med högst 40 000 kr.
Så här deklarerar Moa:
Eftersom Moas fastighet är en privatbostadsfastighet och hennes andel av intäkterna understiger schablonavdraget på 40 000 kronor ska hon inte ta upp intäkten i sin inkomstdeklaration.
Exempel: Deklarera hyresintäkter och arrendeintäkter från samfälligheten
Hassan äger en privatbostadsfastighet som ingår i en samfällighet. Samfälligheten har under beskattningsåret fått intäkter från uthyrning av mark (arrende). Hassans andel av intäkten är 68 900 kronor.
Räkna så här:
Hassan ska först göra avdrag med 40 000 kronor från den totala hyresintäkten. Därefter får han göra avdrag med 20 procent av den totala hyresintäkten.
68 900 – 40 000 = 28 900 kronor
68 900 * 0,2 = 13 780 kronor
68 900 – 40 000 – 13 780 = 15 120 kronor
Han ska deklarera 15 120 kronor i fält 7.3 Överskott vid uthyrning av privatbostad i inkomstdeklarationen. Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare ta upp sin del av intäkten på 15 120 kronor.
Blanketten ska inte bifogas inkomstdeklarationen.
Deklarera försäljning av mark, privatbostadsfastighet och andra tillgångar
Försäljning av mark och andra tillgångar
När samfälligheten säljer andra tillgångar än naturtillgångar gäller samma regler som om delägaren hade sålt dem själv. Om samfälligheten säljer till exempel mark gäller samma regler som vid försäljning av privatbostadsfastighet. Delägaren deklarerar försäljning av mark på blankett K5 eller K7. Det finns särskilda regler för hur delägaren räknar fram omkostnadsbeloppet vid delförsäljningar.
Försäljning av privatbostadsfastighet
När delägaren säljer en privatbostadsfastighet får delägaren göra avdrag för fastighetens del av samfällighetens kostnader för nybyggnad, tillbyggnad eller ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll.
Delägare i en näringsfastighet
En delägare i en näringsfastighet ska deklarera samfällighetens intäkter och kostnader utifrån fastighetens andel i samfälligheten. Det gäller även eventuell fastighetsavgift och fastighetsskatt. Hur delägaren ska deklarera beror på om delägaren till näringsfastigheten är en juridisk person eller en fysisk person. Finns det flera delägare till fastigheten ska varje delägare deklarera sin del.
Så deklarerar en fysisk person som äger en näringsfastighet i en samfällighet
Intäkter
Delägaren deklarerar fastighetens andel av samfällighetens intäkter och kostnader på bilaga NE – Inkomst av näringsverksamhet – Enskilda näringsidkare. Det kan till exempel vara hyresintäkter. Delägaren ska bara deklarera ett överskott om intäkterna överstiger de direkt avdragsgilla kostnaderna med 1 500 kronor.
Utdelning
Utdelning från föreningen är skattefri för delägaren.
Driftsbidrag
Driftsbidrag är avgifter som delägarna lämnar till samfällighetsföreningen för att täcka löpande kostnader. Driftsbidrag som lämnats till samfälligheten ska inte tas upp som intäkt.
Delägaren får inte göra avdrag för driftsbidrag som hen har betalat till samfällighetsföreningen. Delägaren får istället göra avdrag för sin andel av samfällighetens faktiska kostnader enligt reglerna för näringsverksamhet.
Hyresinkomster och försäljning av naturtillgångar
En delägare ska deklarera sin andel av samfällighetens intäkter från till exempel hyror och arrende, försäljning av fiskekort eller skog. Om samfällighetsföreningen säljer naturtillgångar som till exempel arrende, grus eller fiskekort ska delägaren deklarera intäkter och kostnader för försäljningen i NE-bilagan.
Mark
Om samfälligheten säljer mark ska delägaren deklarera sin del av försäljningen på bilaga K7 – Försäljning – Näringsfastighet. Om fastigheten däremot är en lagertillgång ska delägaren istället deklarera vinsten eller förlusten på NE- bilagan.
Värdeminskningsavdrag
Delägaren ska göra värdeminskningsavdrag för samfällighetens tillgångar som om de var delägarfastighetens egna.
Försäljning av värdepapper
Vid försäljning av värdepapper i en samfällighet ska delägaren bara ta upp fastighetens andel av samfällighetens vinster och förluster.
Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare deklarera sin del av vinsterna och förlusterna i sin näringsverksamhet.
Försäljning av näringsfastighet
När en delägare säljer sin näringsfastighet får hen göra avdrag för samfällighetens kostnader för nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll utifrån delägarfastighetens andel i samfälligheten.
Exempel: Fysisk person som äger en näringsfastighet deklarerar intäkter och kostnader
Fiskevårdsområdesföreningen Öja är en delägarbeskattad samfällighetsförening. Annas andel i samfälligheten är 1/100. Föreningen har under året sålt fiskekort för 1 miljon kronor och planterat in fisk för 600 000 kronor.
Anna äger en av näringsfastigheterna och ska ta upp intäkterna som motsvarar hennes andel i samfälligheten.
Räkna så här:
1 000 000 * 0,01 (andelen) = 10 000 kronor
600 000 * 0,01 (andelen) = 6 000 kronor
Anna ska ta upp intäkten på 10 000 kronor för fiskekorten på bilaga NE – Inkomst av näringsverksamhet – Enskilda näringsidkare. Hon får göra avdrag för motsvarande andel av kostnaden på 6 000 kronor.
Intäkter
Delägaren deklarerar fastighetens andel av samfällighetens intäkter och kostnader. Det kan till exempel vara hyresintäkter. Delägaren ska bara deklarera ett överskott om intäkterna överstiger de direkt avdragsgilla kostnaderna med 1 500 kronor.
Utdelning
Utdelning från föreningen är skattefri för delägaren.
Driftsbidrag
Driftsbidrag är avgifter som delägarna lämnar till samfällighetsföreningen för att täcka löpande kostnader. Driftsbidrag som lämnats till samfälligheten ska inte tas upp som intäkt.
Delägaren får inte göra avdrag för driftsbidrag som delägaren har betalat till samfällighetsföreningen. Delägaren får istället göra avdrag för sin andel av samfällighetens faktiska kostnader enligt reglerna för näringsverksamhet.
Hyresinkomster och försäljning av naturtillgångar
Om samfällighetsföreningen upplåter arrende eller säljer naturtillgångar till exempel grus eller fiskekort ska delägaren deklarera sin andel av samfällighetens intäkter och kostnader för försäljningen.
Mark
Om samfälligheten säljer mark ska delägaren deklarera sin del av försäljningen. Om fastigheten däremot är en lagertillgång ska delägaren istället deklarera vinsten eller förlusten i sin inkomstdeklaration.
Värdeminskningsavdrag
Delägaren ska göra värdeminskningsavdrag för samfällighetens tillgångar som om de var delägarfastighetens egna.
Försäljning av näringsfastighet
När en delägare säljer sin näringsfastighet får delägaren göra avdrag för samfällighetens kostnader för nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad samt förbättrande reparationer och underhåll utifrån delägarfastighetens andel i samfälligheten.
Så deklarerar en äkta bostadsrättsförening (privatbostadsföretag) som äger en fastighet i en samfällighet
En ekonomisk förening eller ett aktiebolag är en äkta bostadsrättsförening om den till minst 60 procent av den totala verksamheten tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare i byggnader som ägs av föreningen eller aktiebolaget. En äkta bostadsrättsförening ska inte ta upp intäkter eller dra av kostnader som hör till bostadsrättsföreningens fastighet.
Om en äkta bostadsrättsförening är delägare i en delägarbeskattad samfällighet gäller följande för bostadsrättsföreningen.
Utdelning
Utdelning från samfällighetsföreningen är skattefri och bostadsrättsföreningen ska därför inte ta upp intäkten i inkomstdeklarationen.
Driftsbidrag
Driftsbidrag är avgifter som delägarna lämnar till samfällighetsföreningen för att täcka löpande kostnader. Bostadsrättsföreningen får inte göra avdrag för driftsbidrag föreningen lämnat till samfälligheten.
Intäkter
Bostadsrättsföreningen ska deklarera samfällighetens avkastning på kapital utifrån delägarfastighetens andel i samfälligheten. Det gäller till exempel ränteintäkter och utdelning från värdepapper och om andelen överstiger 1 500 kronor.
Värdepapper
Bostadsrättsföreningen ska deklarera kapitalvinster och kapitalförluster från samfällighetens försäljning av värdepapper utifrån delägarfastighetens andel i samfälligheten.
Uthyrning av mark och försäljning av värdepapper och naturtillgångar
Delägaren ska inte deklarera intäkterna från uthyrning av mark eller försäljning av naturtillgångar som till exempel grus. Dessa intäkter ingår i den fastighetsförvaltning som är skattefri.
Vad gäller om delägaren är en oäkta bostadsrättsförening?
En oäkta bostadsrättsförening ska deklarera på samma sätt som en juridisk person.
Vad skiljer en privatbostadsfastighet från en näringsfastighet?
Privatbostadsfastighet
En privatbostadsfastighet är ett småhus eller en ägarlägenhet som till övervägande del används, eller är tänkt att användas, som privatbostad eller fritidsbostad av ägaren eller en närstående till ägaren. Endast fysiska personer kan äga privatbostadsfastigheter.
En privatbostadsfastighet kan bestå av enbart tomtmark om det finns en avsikt att bygga en privatbostad där.
Näringsfastigheter
Fastighet som inte uppfyller kraven för att vara privatbostadsfastighet är näringsfastighet.