Deklarera åt en bostadsrättsförening
Här får du som ska deklarera åt en bostadsrättsförening bland annat svar på hur du ska deklarera och hur du tar reda på om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta. En bostadsrättsförening ska lämna Inkomstdeklaration 2. Även vilande föreningar, alltså föreningar som inte köpt någon fastighet än, ska deklarera.
Logga in på förenings Mina sidor
På föreningens Mina sidor, som du når genom att logga in på skatteverket.se, hittar du bland annat föreningens inkomstdeklaration. På Mina sidor kan du även läsa om när du ska deklarera åt föreningen och hur du gör. För att få behörighet till våra e-tjänster, till exempel föreningens Mina sidor, behöver du först ansöka om behörighet hos oss. Det gör du i tjänsten Ombud och behörigheter. Du har automatisk behörighet om du är registrerad hos Bolagsverket som vd eller ensam firmatecknare.
Hur du deklarerar beror på om föreningen är äkta eller oäkta
Bostadsrättsföreningar ska lämna Inkomstdeklaration 2. Det gäller även för äldre bostadsföreningar, bostadsföretag och kooperativa hyresrättsföreningar. Hur du ska deklarera beror på om din bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.
En äkta bostadsrättsförening (privatbostadsföretag) ska bara lämna första sidan av inkomstdeklarationen. Föreningar som driver näringsverksamhet och har inkomster från till exempel bilpool, café eller gym ska även lämna bilagorna Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar för den delen av verksamheten.
En oäkta bostadsrättsförening (oäkta bostadsföretag) ska lämna första sidan av inkomstdeklarationen tillsammans med bilagorna Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar.
Du ska fortsätta att deklarera som du gjorde året innan även om du något enstaka år gör bedömningen att bostadsrättsföreningen passerar gränsen från att vara en äkta till att bli en oäkta, eller tvärt om.
Nytt ställningstagande
Skatteverket har publicerat ett nytt ställningstagande som innebär att du ska utgå från hyresvärdena, som använts i den senaste fastighetstaxeringen, när du gör bedömningen om en bostadsrättsförening är äkta eller oäkta.
Är bostadsrättsföreningen äkta eller oäkta?
Hur bedömer jag om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta?
Du bedömer om bostadsrättsföreningen är äkta eller oäkta genom att beräkna hur stor del av föreningens verksamhet som är kvalificerad (äkta), det vill säga består av att tillhandahålla bostäder åt sina medlemmar eller delägare, och hur stor del av verksamheten som är okvalificerad (oäkta). Bedömningen ska göras vid beskattningsårets utgång.
Äkta bostadsrättsförening
Bostadsrättsföreningen är äkta om minst 60 procent av den totala verksamheten är kvalificerad (äkta) vilket innebär att den består av
- bostadsrättslägenheter som ägs av privatpersoner som är medlemmar
- garageplatser till privatpersoner som är medlemmar.
Hyresvärdet för de bostadslägenheter som medlemmarna själva bor i eller hyr ut till närstående ska du räkna till den kvalificerade (äkta) delen av bostadsrättsföreningens verksamhet.
Om en medlem bara äger en bostadsrättslägenhet, som hen hyr ut till någon annan än närstående, ska du räkna hyresvärdet för den bostadsrättslägenheten till den kvalificerade (äkta) delen av verksamheten. Det gäller förutsatt att bostadsrättslägenheten fortfarande uppfyller kraven för att vara en privatbostadsrätt.
Om en medlem äger flera bostadslägenheter, som hen hyr ut till andra än närstående, ska du räkna hyresvärdet för dessa lägenheter till den okvalificerade (oäkta) delen av verksamheten.
Du ska använda hyresvärdet som står i det senaste beslutet om fastighetstaxering.
Oäkta bostadsrättsförening
Bostadsrättsföreningen är oäkta om den totala verksamheten till mer än 40 procent består av okvalificerad (oäkta) verksamhet.
Till den okvalificerade (oäkta) delen av verksamheten räknas till exempel upplåtelse av
- bostäder och lokaler som ägs och hyrs ut av bostadsrättsföreningen
- bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer
- garageplatser
- lokaler som ägs av privatpersoner eller juridiska personer
- hyresintäkter från antennplats eller reklamplats
- bostadsrättslägenheter som föreningens medlemmar hyr ut till företag som driver hotellverksamhet.
Du ska använda hyresvärdet som står i det senaste beslutet om fastighetstaxering.
Bostadsrättsföreningen är även oäkta om
- föreningen inte har köpt någon fastighet och därför inte kommit igång
- föreningen inte är ensam ägare till fastigheten
- det finns färre än tre bostadslägenheter i fastigheten.
Har föreningen intäkter från annan verksamhet än att tillhandahålla bostäder till sina medlemmar?
Intäkter från annan verksamhet, än att tillhandahålla bostäder till medlemmarna, ska du räkna till den oäkta (okvalificerade) verksamheten. Hit räknas till exempel intäkter från gym, bilpool, aktier, fonder och kapitalfordringar.
Exempel på hur du räknar ut om föreningen är äkta eller oäkta
Bostadsrättsföreningen Brf Viken äger en fastighet som både har bostäder och lokaler. Föreningen upplåter bostäderna som bostadsrätter till privatpersoner som är medlemmar och lokalerna hyr föreningen ut.
De här uppgifterna har föreningen hämtat från den senaste fastighetsdeklarationen
Taxeringsvärde för fastigheten | 65 000 000 kronor |
Total årshyra bostäder (hyresvärdet) | 5 810 000 kronor |
Total årshyra för lokaler (hyresvärdet) | 3 540 000 kronor |
Så här räknar du ut om föreningen är äkta
- Räkna först ut hur stor andel av den totala hyran som är bostäder. Det gör du genom att dela hyresvärdet för bostäder med det totala hyresvärdet för både bostäder och lokaler.
5 810 000 ÷ (5 810 000 + 3 540 000) = 0,6213 = 62 procent - Räkna sedan ut hur stor del av fastighetens taxeringsvärde som är bostäder. Det gör du genom att multiplicera taxeringsvärdet för fastigheten med andelen av den totala hyran som är bostäder.
65 000 000 × 0,6213 = 40 384 500 kronor - Räkna sist ut hur stor del av den totala verksamheten som består av bostäder. Det gör du genom att dela bostädernas del av fastighetens taxeringsvärde med fastighetens taxeringsvärde.
40 384 500 ÷ 65 000 000 = 0,6213 = 62 procent
Bostadsrättsföreningen är äkta eftersom den kvalificerade (äkta) delen av bostadsrättsföreningens verksamhet är minst 60 procent.
Kan bostadsrättsföreningen fortsätta vara äkta även om marknadshyran på lokalerna stiger?
Vad gäller om inte alla lägenheter säljs vid en nyproduktion?
En bostadsrättförening kan vara äkta även om inte alla lägenheter säljs vid en nyproduktion. Det gäller om följande är uppfyllt:
- Föreningen hyr tillfälligt ut lägenheterna som inte sålts till utomstående eller om en byggherre tar över lägenheterna.
- Det är ett fåtal bostadsrätter som inte säljs.
- Föreningen kan visa att den inom en övergångsperiod kommer att bli äkta.
Vanliga frågor om äkta bostadsrättsföreningar
Hur räknar jag ut det skattemässiga resultatet för föreningen?
En äkta bostadsrättsförening ska inte deklarera intäkter som hör till fastigheten, och får inte heller göra avdrag för kostnader som hör till fastigheten.
1. Räkna ut intäkterna
Räkna till exempel med följande intäkter:
- Kapitalvinst från försäljning av fastighet.
- Kapitalvinst från försäljning av kapitalplaceringsaktier.
- Schablonintäkter på fondandelar.
- Räntor som inte tillhör fastigheten.
- Kapitalvinst vid försäljning av bostadsrätt. Det gäller inte första gången en bostadsrätt säljs av föreningen.
- Utdelning på kapitalplaceringsaktier.
Räkna inte med intäkter som tillhör fastigheten, till exempel månadsavgifter och hyresinkomster.
2. Räkna ut kostnaderna
Räkna till exempel med följande kostnader:
- Kapitalförluster, till exempel förlust vid försäljning av fastighet och värdepapper, om ni har motsvarande kapitalvinster.
- Räntor som inte tillhör fastigheten.
- Underskott från förra årets slutskattebesked eller omprövningsbeslut.
Räkna inte med kostnader som tillhör fastigheten till exempel driftskostnader och räntor på lån för inköp av fastigheten.
3. Beräkna och fyll i resultatet i inkomstdeklarationen
Räkna fram resultatet (intäkter minus kostnader). Fyll i överskott i fält 1.1 eller underskott i fält 1.2 på första sidan av inkomstdeklarationen.
Hur ska jag redovisa en fastighetsförsäljning i föreningen?
När föreningen säljer en fastighet ska du beräkna kapitalvinsten eller kapitalförlusten på nästan samma sätt som när en fysisk person säljer en näringsfastighet. Föreningen ska redovisa resultatet i inkomstslaget näringsverksamhet.
Du ska inte återföra avdrag för värdeminskning, förbättrande reparationer och underhåll eftersom du inte tidigare fått göra avdrag för dessa kostnader. Kostnaderna tillhör den skattefria fastighetsförvaltningen.
Om fastigheten säljs med vinst ska du redovisa vinsten. En förlust får endas dras av mot skattepliktiga kapitalvinster på fastigheter. Det kallas fastighetsfållan. Om bostadsrättsföreningen inte kan göra avdrag för hela förlusten kan den utnyttjas vid eventuella framtida fastighetsvinster.
Ska föreningen ta upp intäkten från en bostadsrätt som säljs första gången?
Nej, föreningen ska inte ta upp intäkten när föreningen säljer en bostadsrätt för första gången, till exempel vid något av följande tillfällen:
- när föreningen bildas
- när föreningen säljer en vind
- när föreningen ombildar en hyresrätt till en bostadsrätt.
Ska föreningen redovisa försäljningen när en medlem friköper en bostadsrätt?
Vad är ett friköp?
Ett friköp innebär vanligtvis att medlemmen först säljer sin bostadsrätt till föreningen. Därefter får medlemmen köpa sin bostad av föreningen. Medlemmen äger därefter fastigheten direkt.
Vilka avdrag får föreningen göra vid ett friköp?
Föreningen får göra avdrag för inköpspriset på fastigheten och återköpet av bostadsrätten. Föreningen ska minska avdraget med insatsen, kapitaltillskottet och upplåtelseavgiften.
Så ska föreningen redovisa försäljningen
Om föreningen säljer en fastighet med vinst ska föreningen redovisa vinsten. Om föreningen säljer fastigheten med förlust får föreningen bara dra av förlusten mot skattepliktiga kapitalvinster på fastigheter. Det kallas fastighetsfållan. Om bostadsrättsföreningen inte kan göra avdrag för hela förlusten kan den utnyttjas vid eventuella framtida fastighetsvinster.
Ska föreningen redovisa försäljning av kapitalplaceringsaktier?
Föreningen ska redovisa vinsten om den säljer eller löser in kapitalplaceringsaktier. Bostadsrättsföreningen har rätt att göra avdrag för kostnader som hör ihop med kapitalvinsterna.
En förlust får endast dras av mot skattepliktiga kapitalvinster på delägarrätter. Det kallas aktiefållan. En förlust som inte kan dras av under det aktuella beskattningsåret kan föras vidare till följande beskattningsår.
Ska föreningen redovisa ränteintäkter?
Föreningen ska inte redovisa ränteintäkter som tillhör fastigheten. Om föreningen har ränteintäkter som inte tillhör fastigheten är dessa skattepliktiga.
Får föreningen göra avdrag för räntekostnader?
Föreningen får inte göra avdrag för ränta på lån som tillhör fastigheten till exempel ränta på lån för köp av fastigheten. Föreningen får heller inte göra avdrag för tomträttsavgäld.
Föreningen får däremot göra avdrag för räntor på lån som inte tillhör fastigheten, till exempel ränta på lån för köp av kapitalplaceringsaktier. Det finns regler som begränsar avdragsrätten för ränteutgifter hos företag.
Ska en förening som är medlem i en samfällighetsförening redovisa samfällighetens kapitalintäkter?
I en samfällighetsförening där delägaren ska deklarera samfällighetens intäkter och kostnader ska bostadsrättsföreningen ta upp ränteintäkter och utdelning till den del de överstiger 600 kr per samfällighet. Du ska även redovisa kapitalvinster och kapitalförluster. Kapitalförluster får bara dras av i den mån det inte finns några begränsningar. Du får inte göra avdrag för ränta på lån eller tomträttsavgäld.
I en samfällighet där samfällighetsföreningen ska deklarera samfällighetens intäkter och kostnader ska bostadsrättsföreningen ta upp eventuell utdelning från samfällighetsföreningen.
Ska föreningen redovisa försäljning av förnybar överskottsel från till exempel solceller?
Ja, en förening som producerar förnybar el ska redovisa den överskottsel som levereras till elnätet, det vill säga den del av produktionen som är större än bostadsrättsföreningens förbrukning. Du ska redovisa försäljningen på bilagorna Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar.
Kan föreningen få skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el?
Ja, föreningen kan få skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el. Föreningen kan få skattereduktion mot statlig inkomstskatt, fastighetsavgift och fastighetsskatt.
Föreningen har rätt till skattereduktion för det antal kilowattimmar som matas in på elnätet om
- du anmäler till elnätföretaget att föreningen framställer förnybar el, och
- föreningens anläggning uppfyller vissa villkor.
Föreningen kan få skattereduktion för
- högst det antal kilowattimmar som föreningen har tagit ut från elnätet
- högst 30 000 kilowattimmar på ett kalenderår.
Skattereduktionen är 60 öre per kilowattimme, alltså högst 18 000 kronor per kalenderår.
Så ansöker du om skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el
Om föreningen hade bokslut från och med september 2022 ansöker du om skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el genom att fylla i antal kilowattimmar som matas in på elnätet i fält 1.16 på inkomstdeklarationen. Tänk på att du högst ska fylla i det antal kilowattimmar som du har tagit ut från elnätet men inte mer än 30 000 kilowattimmar.
Om föreningen hade bokslut innan september 2022 ansöker du genom att skicka med en skrivelse tillsammans med föreningens inkomstdeklaration. Deklarerar du i e-tjänsten kan du lämna ett meddelande i övriga upplysningar. Lämnar du in deklarationen på papper skickar du med en skriftlig bilaga.
Du ska begära skattereduktionen i den inkomstdeklaration som ska lämnas efter utgången av det kalenderår som underlaget för skattereduktionen gäller.
Vanliga frågor om oäkta bostadsrättsföreningar
Hur räknar jag ut det skattemässiga resultatet?
Föreningen ska räkna ut sitt skattemässiga resultat genom att redovisa alla sina intäkter och dra av alla sina kostnader enligt de vanliga reglerna för näringsverksamhet.
Ska föreningen ta upp någon intäkt när medlemmens årsavgift är under marknadspris?
Ja, föreningen ska utöver den faktiskt betalda årsavgiften ta upp mellanskillnaden mellan marknadspris och avgiften som medlemmen betalar för sin bostad eller lokal. Du redovisar intäkten på bilagan Skattemässiga justeringar i fält Andra ej bokförda intäkter (4.6 e). Om medlemmen är en privatperson ska föreningen även redovisa mellanskillnaden på kontrolluppgiften Utdelning med mera på delägarrätter (KU31).
Så här får du fram intäkten som du ska ta upp för en bostad
Om medlemmen själv ansvarar för underhållet av bostaden får du fram intäkten genom att ta 90 procent av marknadspriset och sedan minska det med betalda månadsavgifter. Om fastigheten har ett värdeår som är nyare än tio år ska du ta upp 95 procent av marknadspriset. Marknadspriset får du fram genom att jämföra bostaden med likvärdiga på orten.
Du kan läsa mer om hur du kan beräkna marknadshyran på bostäder i ställningstagandet Värdering av bostadsförmåner i lägenheter och småhus i rättslig vägledning. Det kommer ut ett ställningstagande varje år.
Så här får du fram intäkten som du ska ta upp för en lokal
Du får fram intäkten genom att ta marknadspriset och sedan minska det med betalda månadsavgifter. Marknadspriset får du fram genom att jämföra lokalen med likvärdiga på orten.
Ska föreningen ta upp intäkten från en bostadsrätt som säljs första gången?
Nej, föreningen ska inte ta upp intäkten från en bostadsrätt som säljs för första gången. Det kan till exempel vara
- när föreningen bildas
- när föreningen säljer en vind
- när föreningen ombildar en hyresrätt till en bostadsrätt.
Ska föreningen redovisa försäljning av överskottsel?
Ja, föreningen ska redovisa försäljningen som intäkt av näringsverksamhet.
Kan en oäkta förening få skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el?
Ja, föreningen kan få skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el. Föreningen kan få skattereduktion mot statlig inkomstskatt, fastighetsavgift och fastighetsskatt.
Föreningen har rätt till skattereduktion för det antal kilowattimmar som matas in på elnätet om
- du anmäler till elnätföretaget att föreningen framställer förnybar el, och
- föreningens anläggning uppfyller vissa villkor.
Föreningen kan få skattereduktion för
- högst det antal kilowattimmar som föreningen har tagit ut från elnätet
- högst 30 000 kilowattimmar på ett kalenderår.
Skattereduktionen är 60 öre per kilowattimme, alltså högst 18 000 kronor per kalenderår.
Så ansöker du om skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el
Om föreningen hade bokslut från och med september 2022 ansöker du om skattereduktion för mikroproduktion av förnybar el genom att fylla i antal kilowattimmar som matas in på elnätet i fält 1.16 på inkomstdeklarationen. Tänk på att du högst ska fylla i det antal kilowattimmar som du har tagit ut från elnätet men inte mer än 30 000 kilowattimmar.
Om föreningen hade bokslut innan september 2022 ansöker du genom att skicka med en skrivelse tillsammans med föreningens inkomstdeklaration. Deklarerar du i e-tjänsten kan du lämna ett meddelande i övriga upplysningar. Lämnar du in deklarationen på papper skickar du med en skriftlig bilaga.
Du ska begära skattereduktionen i den inkomstdeklaration som ska lämnas efter utgången av det kalenderår som underlaget för skattereduktionen gäller.
Om din förening saknar inkomstdeklaration
Skatteverket skickar ut en förifylld inkomstdeklaration. Deklarationen skickas till den postadress som är registrerad hos Bolagsverket. Om föreningen inte har fått en inkomstdeklaration kan det bero på att föreningen har en felaktig adress registrerad eller att det saknas ett c/o-namn i postadressen. Tänk på att det inte räcker med att ändra adressen hos Svensk Adressändring.
Har föreningen en digital brevlåda skickar Skatteverket deklarationen dit istället för i pappersform. Det innebär att du får deklarationen cirka en vecka tidigare än föreningar som saknar digital brevlåda.
För dig som fått ett föreläggande om att föreningen inte har lämnat inkomstdeklaration
Om föreningen inte lämnat inkomstdeklaration skickar Skatteverket ut ett föreläggande om att lämna deklaration. Det innebär att föreningen ska lämna inkomstdeklaration.
Får Skatteverket föreläggandet i retur till exempel på grund av att föreningen inte meddelat en adressändring till Bolagsverket skickas det ut till en styrelseledamot. Sitter du inte kvar i styrelsen ska du meddela det till Bolagsverket. Föreningen måste även uppdatera postadressen hos Bolagsverket. Det räcker alltså inte med att ändra adressen hos Svensk Adressändring.
När ska jag deklarera för en avregistrerad bostadsrättsförening?
Du ska lämna inkomstdeklaration så länge bostadsrättsföreningen har ett organisationsnummer registrerat hos Bolagsverket. Tänk på att du ska lämna inkomstdeklarationen för den tid föreningen varit registrerad. Det innebär att den sista deklarationen lämnas först efter att föreningen har avregistrerats.
Om föreningen har varit äkta ska du fortsätta att redovisa som en äkta bostadsrättsförening även om fastigheten är såld och föreningen är under likvidation.
Fastighetsavgift och fastighetsskatt
En bostadsrättsförening som äger en fastighet ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt. Det gäller om föreningen inte har befrielse från att betala fastighetsavgift. Underlaget finns förifyllt i föreningens inkomstdeklaration.
Omprövning av fastighetskatt och fastighetsavgift
Du ska begära omprövning av fastighetstaxeringen om underlaget för fastighetsskatt och fastighetsavgift inte stämmer i inkomstdeklarationen. Skicka in blankett Begäran om omprövning av fastighetstaxering (SKV 3080).
Fastighetsskatt för fastigheter som ägs av en samfällighetsförening där bostadsrättsföreningen är delägare
Fastighetsskatten för samfällighetsföreningen är inte förifylld på bostadsrättsföreningens inkomstdeklaration. Du ska därför redovisa bostadsrättsföreningens del av fastighetskatten genom att skicka med ett meddelande tillsammans med inkomstdeklarationen. Deklarerar du i e-tjänsten kan du lämna ett meddelande i övriga upplysningar. Lämnar du in deklarationen på papper skickar du med en skriftlig bilaga.
Styrelsen är ansvarig för att inkomstdeklarationen lämnas in
Det är styrelsen i bostadsrättsföreningen som är ansvarig för att inkomstdeklarationen lämnas in. Inkomstdeklarationen ska skrivas under av firmatecknare. Om deklarationen skickas in elektroniskt kan ett deklarationsombud signera. Bilagorna Räkenskapsschema och Skattemässiga justeringar lämnas via filöverföring.
Kontakta oss
Aktuellt
-
Samfälligheter ska momsregistreras
Samfällighetsföreningar som förvaltar en gemenskapsanläggning ska numera registr...
-
Ny Mervärdesskattelag från 1 juli
Riksdagen har beslutat om en ny mervärdesskattelag. Den nya lagen är en omarbetn...
-
Missa inte intyg för rätt skatt på sommarjobbet
Den som tjänar mindre än 22 208 kronor på ett sommarjobb och inte har andra inko...
Tillsammans gör vi samhället möjligt