Så deklarerar du som delägare i en samfällighet
Du som äger en fastighet i en delägarbeskattad samfällighet ska deklarera din del av samfällighetens intäkter och kostnader i din inkomstdeklaration. Hur du deklarerar beror på om fastigheten är en privatbostad eller näringsfastighet och om du är privatperson eller juridisk person.
Innan du börjar deklarera behöver du ta reda på om samfälligheten är delägarbeskattad eller föreningsbeskattad.
Så deklarerar du som är delägare i en privatbostadsfastighet
Du ska deklarera din del av samfällighetens intäkter och kostnader. Hur mycket du ska ta upp i deklarationen beror på hur stor andel din fastighet har i samfälligheten.
Om ni är flera delägare ska varje delägare deklarera sin del.
Deklarera utdelning, driftsbidrag och räntor
Utdelning
Utdelning från samfälligheten är skattefri. Du behöver inte ta upp den i inkomstdeklarationen.
Driftsbidrag
Du får inte göra avdrag för driftsbidrag som du lämnat till samfälligheten. Driftsbidrag är avgifter som du betalar till samfälligheten för löpande kostnader.
Räntor och värdepapper
Deklarera din andel av räntor och utdelning under Inkomster – kapital i ruta 7.2.
- Ta upp den del av ränteintäkten och utdelningen som överstiger 1 500 kronor per samfällighet som fastigheten ingår i.
- Om fastigheten har flera delägare ska ni först minska inkomsten med 1 500 kronor och därefter fördela det återstående beloppet mellan er.
Du får göra avdrag för din andel av ränteutgifter eller tomträttsavgäld.
I deklarationen 2027 för inkomstår 2026 får du bara göra avdrag för lån med säkerhet.
Ränteutgifter för lån med säkerhet redovisas i ruta 8.1. Beloppet är vanligtvis förifyllt på din inkomstdeklaration eftersom samfällighetsföreningen ska lämna kontrolluppgift.
Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare deklarera sin del av utgifterna.
Exempel: Deklarera utdelning från ränteinkomster och värdepapper
Lisa äger en privatbostadsfastighet som ingår i en samfällighet. Under beskattningsåret 2025 har samfälligheten fått utdelning från värdepapper och ränteintäkter.
Lisas andel av utdelningen och ränteintäkterna är 1 700 kronor. Hon ska deklarera den del som överstiger 1 500 kronor.
1 700 – 1 500 = 200 kronor
Lisa ska alltså betala skatt på beloppet 200 kronor.
Om hon äger fastigheten tillsammans med någon annan ska varje delägare deklarera sin del av intäkten på 200 kronor.
Deklarera försäljning av värdepapper, naturtillgångar och hyresinkomster
Försäljning av värdepapper
Du deklarerar din fastighets andel av samfällighetens vinster och förluster. Om fastigheten har flera delägare ska de deklarera sin del.
Du deklarerar samfällighetens försäljning av värdepapper på samma sätt som om du sålt dem själv. Använd rutorna 7.4, 7.5 och 8.3 eller 8.4 i inkomstdeklarationen.
Hyresinkomster och försäljning av naturtillgångar
Du ska deklarera din fastighets andel av samfällighetens intäkter från till exempel:
- hyror
- arrende
- försäljning av fiskekort
- försäljning av skog.
Du deklarerar under Inkomster – kapital i ruta 7.3 i din inkomstdeklaration.
Du får inte dra av direkta kostnader i samband med uthyrningen eller försäljningen. I stället har du rätt till schablonavdrag:
- 40 000 kronor per år och fastighet
- ytterligare 20 procent av hyresintäkten.
Avdragen får inte bli större än intäkterna. Om fastigheten har flera delägare ska varje delägare göra avdrag för sin del.
Exempel: Delägare deklarerar inkomster från ett fiskevårdsområde
Samfällighetsföreningen Öja förvaltar ett fiskevårdsområde. Föreningen är delägarbeskattad.
Föreningen har under året sålt fiskekort för 300 000 kronor och planterat in fisk för 200 000 kronor.
Moa äger en privatbostadsfastighet som är en del av samfälligheten. Hennes andel är 1 procent. För att räkna ut Moas andel av föreningens intäkter multipliceras intäkten med hennes andel:
300 000 × 0,01 = 3 000 kronor
Moas andel av intäkterna är 3 000 kronor.
Moa får inte göra avdrag för direkta kostnader i samband med försäljningen. I stället har hon rätt till schablonavdrag med högst 40 000 kronor.
Så här deklarerar Moa:
Eftersom Moas fastighet är en privatbostadsfastighet och hennes intäkt är lägre än schablonavdraget ska hon inte ta upp intäkten i sin inkomstdeklaration.
Exempel: Deklarera hyres- och arrendeintäkter från en samfällighet
Hassan äger en privatbostadsfastighet som ingår i en samfällighet. Samfälligheten har under året fått intäkter från uthyrning av mark (arrende). Hassans andel av intäkten är 68 900 kronor.
Räkna så här:
Hassan ska först göra avdrag med 40 000 kronor från den totala hyresintäkten. Därefter får han göra avdrag med 20 procent av den totala hyresintäkten.
68 900 × 0,2 = 13 780 kronor
68 900 − 40 000 − 13 780 = 15 120 kronor
Han ska deklarera 15 120 kronor i ruta 7.3. Överskott vid uthyrning av privatbostad i inkomstdeklarationen.
Om fastigheten har flera delägare ska de ta upp sin del av intäkten på 15 120 kronor.
Deklarera försäljning av mark, privatbostadsfastighet och andra tillgångar
Försäljning av mark och andra tillgångar
När samfälligheten säljer andra tillgångar än naturtillgångar gäller samma regler som om du som delägare hade sålt dem själv. Om samfälligheten säljer till exempel mark gäller samma regler som vid försäljning av privatbostadsfastighet.
Du deklarerar försäljning av mark på blankett K5 eller K7. Vid delförsäljning finns särskilda regler för hur du räknar ut omkostnadsbeloppet.
Försäljning av privatbostadsfastighet
När du säljer en privatbostadsfastighet får du dra av fastighetens del av samfällighetens kostnader för:
- nybyggnad
- tillbyggnad
- ombyggnad
- reparationer och underhåll som förbättrar fastigheten.
Så deklarerar du som är delägare i en näringsfastighet
Du som är fysisk person och delägare i en näringsfastighet ska deklarera din del av samfällighetens intäkter och kostnader. Det gör du utifrån din fastighets andel i samfälligheten. Det gäller även fastighetsavgift och fastighetsskatt.
Hur du ska deklarera beror på om du är en fysisk eller juridisk person. Finns det flera delägare till fastigheten ska varje delägare deklarera sin del.
Så deklarerar du som fysisk person om du äger en näringsfastighet i en samfällighet
Intäkter och kostnader
Du deklarerar din andel av samfällighetens intäkter och kostnader på NE-bilagan.
- Ta upp din del av intäkterna, till exempel hyror.
- Dra av din del av kostnaderna.
Du ska bara deklarera ett överskott om intäkterna överstiger de avdragsgilla kostnaderna med 1 500 kronor.
Utdelning
Utdelningen från samfällighetsföreningen är skattefri. Du ska därför inte ta upp utdelningen i din inkomstdeklaration.
Driftsbidrag
Du får inte göra avdrag för driftsbidrag som du lämnat till samfälligheten. Driftsbidrag är avgifter som du betalar till samfälligheten för löpande kostnader.
Du får i stället göra avdrag för din andel av samfällighetens faktiska kostnader enligt reglerna för näringsverksamhet.
Hyresinkomster och försäljning av naturtillgångar
Du deklarerar din andel av samfällighetens intäkter och eventuella kostnader från till exempel:
- hyror
- arrende
- försäljning av grus
- försäljning av skog
- försäljning av fiskekort.
Detta gör du i NE-bilagan i din inkomstdeklaration.
Försäljning av mark
Om samfälligheten säljer mark ska du deklarera din del av försäljningen på K7-bilagan. Om fastigheten däremot är en lagertillgång ska du istället deklarera försäljningen på NE-bilagan.
Värdeminskningsavdrag
Du gör värdeminskningsavdrag för samfällighetens tillgångar som om de var din fastighets egna.
Försäljning av värdepapper
Du tar bara upp din fastighets andel av samfällighetens vinster och förluster. Du ska redovisa försäljningen på samma sätt som om du själv sålt värdepapperna. Är ni flera delägare redovisar alla sin egen del.
Försäljning av näringsfastighet
När du säljer din näringsfastighet får du göra avdrag för din fastighets andel i samfällighetens kostnader för:
- nybyggnad
- tillbyggnad
- ombyggnad
- reparationer och underhåll som förbättrar fastigheten.
Exempel: Fysisk person som äger en näringsfastighet deklarerar intäkter och kostnader
Samfällighetsföreningen Öja förvaltar ett fiskevårdsområde. Föreningen är delägarbeskattad.
Föreningen har under året sålt fiskekort för 1 000 000 kronor och planterat in fisk för 600 000 kronor.
Anna äger en näringsfastighet som är en del av samfälligheten. Hennes andel är 1 procent. För att räkna ut Annas andel av föreningens intäkter och kostnader multipliceras dessa med hennes andel:
1 000 000 × 0,01 = 10 000 kronor
600 000 × 0,01 = 6 000 kronor
Annas andel av intäkten är 10 000 kronor och 6 000 kronor av kostnaderna. Hon ska ta upp intäkten på NE-bilagan. Hon får göra avdrag med 6 000 kronor för sin andel av kostnaderna.
Intäkter och kostnader
Ni deklarerar er fastighets andel av samfällighetens intäkter och kostnader. Det kan till exempel vara hyresintäkter. Ni ska bara deklarera ett överskott om intäkterna överstiger de direkt avdragsgilla kostnaderna med 1 500 kronor.
Utdelning
Ni behöver inte betala skatt på utdelning från föreningen.
Driftsbidrag
Ni får inte göra avdrag för driftsbidrag som ni lämnat till samfälligheten. Driftsbidrag är avgifter som ni betalar till samfälligheten för löpande kostnader.
Ni får i stället göra avdrag för er andel av samfällighetens faktiska kostnader enligt reglerna för näringsverksamhet.
Hyresinkomster och försäljning av naturtillgångar
Om samfällighetsföreningen hyr ut mark (arrende) eller säljer naturtillgångar, till exempel grus eller fiskekort, ska ni deklarera er andel av samfällighetens intäkter och kostnader.
Försäljning av mark
Om samfälligheten säljer mark ska ni deklarera er del av försäljningen. Om marken är en lagertillgång ska ni i stället redovisa vinsten eller förlusten i er inkomstdeklaration.
Värdeminskningsavdrag
Ni får göra värdeminskningsavdrag för samfällighetens tillgångar som om de var er fastighets tillgångar.
Försäljning av värdepapper
Ni ska deklarera er andel av kapitalvinster och kapitalförluster när samfälligheten säljer värdepapper. Ni ska redovisa försäljningen på samma sätt som om ni själva sålt värdepapperna.
Försäljning av näringsfastighet
När ni säljer er näringsfastighet får ni göra avdrag för er andel av samfällighetens kostnader för:
- nybyggnad
- tillbyggnad
- ombyggnad
- reparationer och underhåll som förbättrar fastigheten.
Så deklarerar en äkta bostadsrättsförening som äger en fastighet i en samfällighet
En bostadsrättsförening räknas som äkta om minst 60 procent av verksamheten består av att tillhandahålla bostäder åt medlemmarna i byggnader som föreningen eller aktiebolaget äger.
En äkta bostadsrättsförening ska inte redovisa intäkter eller kostnader som hör till föreningens fastighet.
Om en äkta bostadsrättsförening är delägare i en delägarbeskattad samfällighet gäller följande:
Utdelning
Utdelningen från samfällighetsföreningen är skattefri och bostadsrättsföreningen ska därför inte ta upp intäkten i inkomstdeklarationen.
Driftsbidrag
Bostadsrättsföreningen får inte göra avdrag för driftsbidrag som den har betalat till samfälligheten. Driftsbidrag är avgifter som bostadsrättsföreningen betalar till samfälligheten för löpande kostnader.
Intäkter
Bostadsrättsföreningen ska deklarera sin del av samfällighetens kapitalinkomster, utifrån delägarfastighetens andel i samfälligheten.
Det gäller till exempel:
- ränteintäkter
- utdelning från värdepapper.
Föreningen ska ta upp den del som överstiger 1 500 kronor.
Försäljning av värdepapper
Bostadsrättsföreningen ska deklarera sin andel av kapitalvinster och kapitalförluster när samfälligheten säljer värdepapper. Ni ska redovisa försäljningen på samma sätt som om ni själv sålt värdepapperna.
Uthyrning av mark och försäljning av värdepapper och naturtillgångar
Bostadsrättföreningen ska inte deklarera intäkterna från uthyrning av mark eller försäljning av naturtillgångar, som till exempel grus. Dessa intäkter ingår i den skattefria fastighetsförvaltningen.
Så deklarerar en oäkta bostadsrättsförening
En oäkta bostadsrättsförening deklarerar på samma sätt som en juridisk person.
Vad skiljer en privatbostadsfastighet från en näringsfastighet?
Privatbostadsfastighet
En privatbostadsfastighet är ett småhus eller en ägarlägenhet som till största delen används, eller ska användas, som privatbostad eller fritidsbostad av ägaren eller en närstående. Bara fysiska personer och dödsbon kan äga privatbostadsfastigheter.
Tomtmark kan också vara en privatbostadsfastighet om det finns planer på att bygga en privatbostad där.
Näringsfastigheter
En fastighet som inte uppfyller kraven för att vara en privatbostadsfastighet är en näringsfastighet.