Arkiv för Rättslig vägledning

Tidpunkt för redovisning av mäklarprovisioner

Frågor beträffande tidpunkt för redovisning av mäklarprovisioner

Bakgrunden till frågorna är följande. Vid fastighetsförsäljning förekommer olika slag av s.k. suspensiva villkor. Exempelvis kan överlåtelsen göras beroende av att myndighet ger förvärvstillstånd, att köparen erhåller vissa lån, att köparen inom viss tid lyckas sälja sin gamla fastighet etc. Frågorna avser när mäklare skall redovisa sin provisionsintäkt dels i de fall det finns suspensiva villkor dels sådana villkor inte föreligger.

Enligt 2 kap, 4§, p3 i årsredovisningslagen får endast konstaterade intäkter tas med i resultaträkningen.Att man i lagtexten valt begreppet konstaterad intäkt i stället för det vedertagna begreppet realiserad intäkt har ingen materiell betydelse ( Per Thorell, Årsredovisningslagen, s 123). Det är endast en fråga om hur man skall översätta det engelska ordet realised. Det har överlämnats till redovisningspraxis att inom ramen för god redovisningssed - och mot bakgrund av bl a den internationella utvecklingen på området - närmare tolka hur principen skall tolkas i olika situationer (prop. 1995/96:10, s. 18).

I ett affärsförhållande uppkommer normalt en fordran eller skuld när part fullgjort sin avtalade prestation. Vid varuförsäljning brukar leveranstillfället vara den tidpunkt då man i redovisningen anser att realisation av intäkten har inträffat. Det hör samman med att säljaren först genom leveransen som regel fullgjort sin huvudsakliga prestation. Innan detta skett har därför någon fordran på köparen inte uppkommit (Per Thorell, Skattelag och affärssed, s. 113). Även vid tjänsteproduktion förekommer en form av "leverans" vid fullföljandet av avtalet.

I sammanhanget påpekas den allmänna principen att faktiskt fakturerade belopp omedelbart skall intäktsföras. Endast om det uppenbart är fråga om fakturering för prestationer som inte fullgjorts i sin helhet finns anledning att skjuta upp intäktsredovisningen eller intäktsföra successivt under viss period. Oväsentliga belopp behöver normalt inte periodiseras (BFN U 93:2).

Vid tjänsteförsäljning är "leveranstidpunkten" normalt inte lika konkret som vid varuförsäljning. Tidpunkten för "leverans" av tjänst och därmed intäktsföring måste fastställas mot bakgrund av avtalet mellan parterna. Först när tjänsteproducenten fullgjort sin avtalade prestation uppkommer en faktureringsbar fordran för denne och en motsvarande skuld för motparten. Det tidigare anförda om "huvudsaklig prestation" kan vad gäller tjänsteprestationer inte rimligen tolkas på det sättet, att så fort ett uppdrag slutförts till exempelvis 70-80% så skall intäktsredovisning alltid ske. Någon formell möjlighet att i fall som det aktuella generellt framtvinga en successiv vinstavräkning föreligger  inte.

Mot bakgrund av det ovan anförda görs följande bedömning av vid vilken tidpunkt mäklare skall intäktsredovisa sin provision. Utgångspunkten är uppdragsavtalet. Det innebär då att parterna genom avtalets utformning kan påverka tidpunkten för intäktsredovisning. Om mäklaren enligt avtalet är berättigad till ersättning redan vid bindande avtal om fastighetsförsäljning uppkommer vid den tidpunkten en fordran som är faktureringsbar och som följaktligen skall bli föremål för intäktsredovisning.

I vilken omfattning som de suspensiva villkoren i köpekontrakten påverkar mäklarens tidpunkt för intäktsredovisning beror på hur sådana omständigheter beaktats i avtalet mellan mäklaren och dennes uppdragsgivare. Saknar de betydelse för tidpunkten för mäklarens rätt till ersättning - eller med andra ord tidpunkten för fordrans uppkomst - saknar de naturligtvis även betydelse för tidpunkten för intäktsredovisningen. Det är således villkoren i uppdragsavtalen som är avgörande för tidpunkten för intäktsredovisningen och inte de suspensiva villkoren i köpeavtalen.

Underlag saknas för att besvara de ställda frågorna annat än generellt.