Meny

Just nu är det svårt att ringa in sin deklaration på telefon 020-56100. Vi jobbar på att lösa problemet så snart som möjligt. 

Just nu kan det vara svårt att komma fram till Skatteverkets växel, på grund av tekniska problem.

Logotyp, till startsidan

Försäljning av småhus

Har du sålt ditt småhus och skrivit på köpekontraktet förra året, ska du redovisa försäljningen i årets deklaration. Säljer du huset under detta år, redovisar du det i nästa års deklaration.

Deklarera småhuset på blankett K5 om det är en privatbostadsfastighet. Är det en näringsfastighet deklarerar du på blankett K7.

Du deklarerar enklast försäljningen av småhus i vår e-tjänst Inkomstdeklaration 1. Här finns blanketterna elektroniskt. E-tjänsten har stora fördelar jämfört med pappersblanketten eftersom vissa belopp redan är ifyllda.

 När du har fyllt i de belopp och uppgifter som behövs, görs alla beräkningar automatiskt och din skatt räknas ut.

Begär du uppskov med beskattning av din vinst får du hjälp med att räkna ut ditt maximala uppskovsbelopp. Behöver du hjälp får du det i e-tjänstens hjälpavsnitt.

I broschyren Försäljning av småhus hittar du också information om hur du fyller i blankett K5, samt exempel.

Säljer du en privatbostadsfastighet ska 22/30 av vinsten beskattas medan 90 procent av vinsten beskattas om det är en näringsfastighet. En förlust får dras av med 50 procent för en privatbostadsfastighet och med 63 procent för en näringsfastighet.

Privatbostadsfastighet eller näringsfastighet?

Ett småhus (ett en- eller tvåfamiljshus) är antingen en privatbostadsfastighet eller en näringsfastighet. För att ett småhus ska kunna vara privatbostadsfastighet måste det användas, eller vara avsett att användas, på ett sådant sätt att det kan anses som en privatbostad. Här avses användningen av husets yta. Bedömningen av om småhuset är en privatbostad eller inte görs på försäljningsdagen.

Enfamiljshus

För att ett enfamiljshus ska vara en privatbostad krävs att det helt eller till övervägande del, mer än 50 procent, används eller är avsett att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

Tvåfamiljshus

För ett tvåfamiljshus räcker det med att det till väsentlig del, minst 40 procent, används eller är avsett att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad.

Mangårdsbyggnad

En mangårdsbyggnad, som är ett en- eller tvåfamiljshus, på ett lantbruk räknas också som en privatbostadsfastighet om den används som bostad för ägaren eller närstående. Om huset på lantbruket har betecknats som småhus vid fastighetstaxeringen, men är inrättat till bostad åt tre till tio familjer, kan det dock inte vara en privatbostadsfastighet.

Hyr du ut ditt privathus?

Det är tillräckligt att småhuset är avsett att användas som privatbostad. Skulle småhuset vara uthyrt en längre tid till någon utomstående kan det ändå vara din privatbostad. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till fastigheten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om fastigheten ska räknas som privatbostad.

Har du näringsverksamhet?

Om du delvis använder småhuset i din näringsverksamhet eller hyr ut den kan fastigheten förlora karaktären av privatbostad. Skulle den göra det förblir den dock privatbostad det år ändringen sker och året därpå. Därefter blir fastigheten en näringsfastighet om du inte säljer den. Säljer du den andra året efter förändringen räknas fastigheten som en privatbostadsfastighet även för försäljningsåret. Denna regel kallas tröghetsregeln eller tvåårsfristen.

En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person (privatperson). När det gäller dödsbon finns det särskilda regler.

Småhus utomlands

För ett småhus utomlands gäller samma regler som för småhus i Sverige. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk är dock alltid näringsfastighet.

Beräkna vinst eller förlust

Uträkning av vinst eller förlust gör du enligt följande uppställning:

Försäljningspriset
-  Utgifter för försäljningen
-  Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
-  Förbättringsutgifter
+ Återföring av uppskov
= Vinst/Förlust

Försäljningspris (köpeskilling)

Som försäljningspris räknas det pris som avtalats mellan säljare och köpare (uppgift om detta finns på köpekontraktet). Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (till exempel en annan villa eller bostadsrätt) vara köpeskilling. Vid bedömning om småhuset köpts, sålts eller getts bort i gåva jämförs priset med husets taxeringsvärde.

Utgifter för försäljningen

Som avdragsgilla försäljningskostnader räknas mäklararvode och annan försäljningsprovision, advokatkostnader, utgift för värdering av bostaden och andra kostnader som du haft för försäljningen. Vissa utgifter för homestaging räknas till försäljningskostnaderna. 

Inköpspris

Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostaden (inklusive mark) med tillägg för inköpsprovision, lagfartskostnad och eventuell utgift för inteckning i fastigheten.

Om du förvärvat bostaden genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Tillägg får sedan göras för eventuella förbättringsutgifter.

Om du har anskaffat din fastighet före 1952 finns möjlighet att beräkna inköpspriset schablonmässigt. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.

Om du använder dig av 1952 års taxeringsvärde gånger 150 procent som inköpspris kan du inte göra avdrag för förbättringskostnader före år 1952. 

Taxeringsvärdet 1952länk till annan webbplats

Skattereduktioner och bidrag​

Har du fått skattereduktion för rotarbete (reparation/underhåll, om- och tillbyggnad) har du oftast inte rätt att göra avdrag för den del av utgiften som motsvaras av skattereduktionen. Det finns också vissa bidrag som ska minska de avdragsgilla förbättringsutgifterna. I vilka fall du ska ta hänsyn till detta framgår av tabellerna nedan. 


Ska utgiften för de skattereduktionsgrundande arbeten som dras av minskas med skattereduktion eller inte?
Typ av skattereduktion När du har kunnat få skattereduktion Ja/nej
Skattereduktion för byggnadsarbete på bostadshus (rot-avdrag) 1993–1994  1996–1999  2004–2005 Nej
Rot-bidrag för ombyggnadsutgifter 1995–1996 Ja
Skattereduktion för bredband 2001–2007 Ja
Skattereduktion för vissa miljöförbättrande installationer (miljö-rot) 2004–2006 Nej
Skattereduktion för rot-arbete 8 dec 2008– Ja

Återföring av uppskovsbelopp

Om du har fått uppskov med vinsten från en tidigare försäljning ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning. Det belopp, den obeskattade vinsten, som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.

Förbättringsutgifter

Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kronor. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för:

  • ny-, till- eller ombyggnad
  • förbättrande reparation och underhåll

Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp.

I vissa fall får du inte ta med den del av dina förbättringsutgifter som motsvaras av skattereduktion eller bidrag för ROT-arbete m.m.

Ska utgiften för de skattereduktionsgrundande arbeten som dras av minskas med skattereduktion eller inte?
Typ av skattereduktion När du har kunnat få skattereduktion Ja/nej
Skattereduktion för byggnadsarbete på bostadshus (rot-avdrag) 1993–1994  1996–1999  2004–2005 Nej
Rot-bidrag för ombyggnadsutgifter 1995–1996 Ja
Skattereduktion för bredband 2001–2007 Ja
Skattereduktion för vissa miljöförbättrande installationer (miljö-rot) 2004–2006 Nej
Skattereduktion för rot-arbete 8 dec 2008– Ja
Försäljning av småhus
Skatteverket

Till toppen