Försäljning av bostadsrätt under 2012
Du ska bara deklarera bostadsrätten på blankett K6 om det är en privatbostadsrätt. Är det en näringsbostadsrätt deklarerar du den i stället på blankett K8. Så kallade oäkta bostadsrätter deklareras på blankett K12.
Läs mer under Försäljning av andel i oäkta bostadsföretag.
Om du har en e-legitimation kan du deklarera försäljning av bostadsrätt (blankett K6) på Internet. I broschyren Försäljning av bostadsrätt (SKV 321) hittar du information om hur du fyller i blankett K6, samt exempel. Du får även hjälp i hjälpavsnitten när du har loggat in för att deklarera på Internet.
Säljer du en privatbostadsrätt ska 22/30 av vinsten beskattas medan 90 procent av vinsten beskattas om det är en näringsbostadsrätt. Du får dra av en förlust med 50 procent för en privatbostadsrätt och med 63 procent för en näringsbostadsrätt.
Privatbostadsrätt, näringsbostadsrätt eller oäkta bostadsrätt?
En bostadsrätt i ett privatbostadsföretag är en privatbostadsrätt om bostaden också är en privatbostad. I annat fall är bostadsrätten en näringsbostadsrätt. Bedömningen av om bostadsrätten är en privatbostad eller inte görs på försäljningsdagen.
Med privatbostad menas en bostad som helt eller till övervägande del, mer än 50 procent, används eller är avsedd att användas av dig som ägare eller dina närstående för permanent boende eller som fritidsbostad. Här avses användningen av lägenhetens yta.
Bostadsrätt i en förening som inte är ett privatbostadsföretag, är en så kallad oäkta bostadsrätt. Med privatbostadsföretag menas en bostadsrättsförening, ekonomisk förening eller aktiebolag, som till klart övervägande del (minst 60 procent), tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare. Annars är det ett så kallat oäkta bostadsföretag, vilket exempelvis kan vara fallet om föreningen hyr ut kontors- eller affärslokaler i en viss omfattning eller om föreningen är nybildad under året.
Föreningen måste vara ett privatbostadsföretag vid ingången av året för att försäljningen ska beskattas enligt reglerna för privatbostadsrätt eller näringsbostadsrätt. I annat fall ska försäljningen beskattas enligt reglerna för försäljning av andel i en ekonomisk förening (oäkta bostadsrätt), vilket bland annat innebär att hela vinsten ska beskattas.
Sammantaget innebär det här att:
- om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag den 1 januari försäljningsåret och bostadsrätten används på ett sådant sätt vid försäljningen att den kan anses som privatbostad, då har du sålt en privatbostadsrätt
- om bostadsrättsföreningen är ett privatbostadsföretag den 1 januari försäljningsåret, men bostadsrätten inte används på ett sådant sätt vid försäljningen att den kan anses som privatbostad, då har du sålt en näringsbostadsrätt
- om bostadsrättsföreningen inte är ett privatbostadsföretag den 1 januari försäljningsåret (exempelvis en nybildad förening), då har du sålt en oäkta bostadsrätt.
Det är tillräckligt att bostadsrätten är avsedd att användas som privatbostad. Skulle bostadsrätten vara uthyrd en längre tid till någon utomstående kan det ändå vara din privatbostad. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till bostadsrätten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om bostadsrätten ska räknas som privatbostad.
Om du delvis använder bostadsrätten i din näringsverksamhet eller hyr ut den kan bostadsrätten förlora karaktären av privatbostad. Skulle den göra det förblir den dock privatbostad det år ändringen sker och året därpå. Därefter blir bostadsrätten en näringsbostadsrätt om du inte säljer den. Säljer du den andra året efter förändringen räknas bostadsrätten som en privatbostadsrätt även för försäljningsåret. Denna regel kallas tröghetsregeln eller tvåårsfristen.
En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person (privatperson). När det gäller dödsbon finns det särskilda regler.
Beräkna vinst eller förlust
Du räknar ut vinst eller förlust så här:
Försäljningspris
- Utgifter för försäljningen
- Inköpspris
- Förbättringsutgifter
- Kapitaltillskott
- Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
+ Andel av inre reparationsfond vid köpet
+ Återföring av uppskovsbelopp
= Vinst/Förlust
Försäljningspris
Försäljningspris (köpeskillingen) är det pris som avtalats mellan dig som säljare och köparen (uppgift om detta finns på köpekontraktet).
Till försäljningspriset ska du lägga eventuell ersättning för lägenhetsutrustning som du eller tidigare ägare installerat. Med lägenhetsutrustning menas fast inredning som säljaren installerat för stadigvarande bruk t.ex. kyl, frys, badkar eller markis. Detta förekommer oftast vid köp av nya bostadsrätter. Vanligast är att kostnader för lägenhetsutrustning redan ingår i försäljningspriset och kostnaden ska då inte läggas till.
Vid byte anses marknadsvärdet av den tillbytta egendomen (t.ex. en annan bostadsrätt eller villa) som köpeskilling. I de fall bostadsrätten inte går att sälja och du lämnar tillbaka eller avsäger dig din bostadsrätt till bostadsrättsföreningen utan betalning eller annan kompensation anses bostadsrätten såld för 0 kr.
Vid bedömning om bostadsrätten har köpts, sålts eller givits bort i gåva jämförs priset med bostadsrättens marknadsvärde. Säljer du bostadsrätten till ett pris som understiger marknadsvärdet, exempelvis till en närstående, kan överlåtelsen delvis anses som gåva. Detta kallas blandat fång. För dig innebär det att du inte får dra av hela omkostnadsbeloppet (inköpspris och förbättringsutgifter) för bostadsrätten när du redovisar försäljningen, utan bara den del som hör till det som räknas som försäljning.
Exempel:
Du äger en bostadsrätt som har ett marknadsvärde på 1 000 000 kr. Du säljer bostadsrätten till din son för 700 000 kr, det vill säga till en närstående för ett pris som understiger marknadsvärdet. Bostadsrättens inköpspris är 600 000 kr (du har inga förbättringsutgifter). När du redovisar försäljningen får du bara dra av så stor del av inköpspriset som försäljningspriset utgör i förhållande till marknadsvärdet, det vill säga:
600 000 kr (inköpspris) x 700 000 kr (försäljningspris) : 1 000 000 kr (marknadsvärde) = 420 000 kr
Din vinst, som du ska redovisa i deklarationen, blir då 280 000 kr (700 000 kr - 420 000 kr). Återstående del av inköpspriset 180 000 kr, (600 000 kr - 420 000 kr) som hör till gåvan, övergår till din son.
Utgifter för försäljningen
Som avdragsgilla försäljningskostnader räknas mäklararvode och annan försäljningsprovision som advokatkostnader, utgift för värdering av bostaden och andra kostnader som du haft för försäljningen. Vissa utgifter för homestaging kan räknas till försäljningskostnaderna.
Inre reparationsfond
Inre reparationsfond är en fond som bostadsrättsföreningen upprättat där du kan erhålla pengar för att reparera din bostadsrätt. Bostadsrättens andel i fonden vid försäljnings- eller anskaffningstillfället ska inte räknas med i försäljningspriset eller inköpskostnaden. Information om bostadsrättens andel i fonden hittar du i ruta 635 och 644 på kontrolluppgiften (KU 55) som du fått från bostadsrättsföreningen.
Inköpspris
Ditt inköpspris är köpeskillingen för bostadsrätten med tillägg för avgift till bostadsföretaget i samband med köpet (upplåtelse- och inträdesavgifter), inköpsprovision och liknande.
Om du förvärvat bostadsrätten genom arv eller gåva övertar du den tidigare ägarens inköpspris. Du får sedan göra tillägg för eventuella förbättringsutgifter.Om du har anskaffat bostadsrätten före 1974 finns möjlighet att beräkna bostadsrättens inköpspris schablonmässigt. Inköpspriset kan då beräknas till 150 procent av bostadsrättens andel av bostadsrättsföreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974. Om du använder detta värde som inköpspris så kan du inte göra avdrag för några förbättringskostnader före denna tidpunkt.
Om du behöver uppgift om bostadsrättens andel av föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974 ska du kontakta bostadsrättsföreningen. Till inköpspriset ska läggas ev. ersättning för lägenhetsutrustning som du eller tidigare ägare installerat. Med lägenhetsutrustning menas fast inredning som säljaren installerat för stadigvarande bruk t.ex. kyl, frys, badkar eller markis. Detta förekommer oftast vid köp av nya bostadsrätter. Vanligast är att kostnader för lägenhetsutrustning redan ingår i inköpspriset och de ska då inte läggas till.
Förbättringsutgifter
Förbättringsutgifter är avdragsgilla för de år då de sammanlagt uppgått till minst 5 000 kr. Förbättringsutgifter är utgifter du själv haft för
- ny-, till- eller ombyggnad
- förbättrande reparation och underhåll.
Du får räkna med utgifter för förbättrande reparationer och underhåll enbart för försäljningsåret och de fem föregående åren. Du får göra avdrag endast för den del av utgiften som medfört att bostaden är i bättre skick vid försäljning än vid inköp. Du får enbart göra avdrag för utgifter du själv bekostat. Arbeten som föreningen betalt är inte avdragsgilla för dig.
I vissa fall får du inte ta med den del av dina förbättringsutgifter som motsvaras av skattereduktion för ROT-arbete. Se nedan.
Kapitaltillskott
Kapitaltillskott som du lämnar till bostadsrättsföreningen under din innehavstid är avdragsgilla om de varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för att finansiera förbättringsarbeten på fastigheten. Tillskott för amorteringar anses ha uppgått till ett belopp som motsvarar bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden. Ett kapitaltillskott som avser att finansiera förbättringsarbeten på fastigheten måste avse ett bestämt förbättringsarbete för att det ska beaktas. Dessutom ska det sammanlagda beloppet från medlemmarna uppgå till minst 3 000 kr för arbetet gånger antalet deltagande bostadsrätter.
Återföring av uppskovsbelopp
Om du har fått uppskov med vinsten från en tidigare försäljning ska du återföra den. Det belopp som ska återföras framgår av specifikationen till din inkomstdeklaration.
