På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

För närvarande har vi vissa störningar i telefonin till skatteupplysningen.

Logotyp, till startsidan

Hyra ut småhus och ägarlägenhet

Hyr du ut ditt småhus ska du betala skatt på uthyrningen om hyresersättningen är högre än de avdrag du har rätt att göra. Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent. Uthyrning av ägarlägenhet beskattas på samma sätt som småhus.

Det här tar du upp som ersättning för uthyrningen

Du ska redovisa sådan ersättning som du får för uthyrningen i både pengar och i annan form.

Ska du betala utgående moms på uthyrningen ska skatten inte räknas med som ersättning för uthyrningen.

Moms vid uthyrning av möblerade rum

När du hyr ut din bostad för tillfällig logi till olika hyresgäster mer än sammanlagt 16 veckor och omsättningen överstiger 50 000 kronor under ett år blir uthyrningen momspliktig.

Ersättning för el, telefon och liknande

Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyra.

Ersättning i annat än pengar

Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska värdet av arbetet tas upp som intäkt.

Uthyrning genom ett förmedlingsföretag

Att hyra ut genom ett förmedlingsföretag kan till exempel vara när

  • du hyr ut via en marknadsplats på webben som drivs av ett företag
  • bokningarna görs på marknadsplatsen
  • hyresersättningen betalas till dig via förmedlingsföretaget och
  • den är minskad med den förmedlingsavgift som du ska betala till företaget.

När förmedlingsföretaget kan betraktas som hyresvärd

Hyr du ut ditt småhus, bostadsrätt eller hyresrätt genom ett förmedlingsföretag och företaget kan betraktas som hyresgästernas hyresvärd, tar du upp det belopp du får från förmedlingsföretaget som hyra.

Företaget anses normalt som hyresvärd om det hyr ut i eget namn. Exempel på detta är att företaget annonserar, företagets namn finns i hyresavtalet och på fakturorna, företaget tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls när det gäller tillträde, ersättning, bostadens skick med mera och att gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget. Om den avtalade hyran exempelvis är 10 000 kronor och företaget behåller 4 000 kronor ska du redovisa 6 000 kronor som hyresersättning.

När du betraktas som hyresvärd

Är situationen den motsatta, alltså att det är du som fungerar som hyresvärd och företagets roll bara att förmedla uthyrningen och ta betalt av hyresgästen, ska du redovisa hela den avtalade hyran som ersättning.

Om den avtalade hyran är 10 000 kronor och företaget behåller 2 000 kronor, till exempel för att du ska betala en avgift för förmedlingen, redovisar du ändå 10 000 kronor som hyresersättning. Förmedlingsavgiften räknas i denna situation som en utgift för uthyrningen och ingår i schablonavdraget. Du får inte göra andra avdrag för utgifter än de som framgår nedan.

Avdrag du får göra

Från hyresintäkterna får du göra två avdrag. Varje småhus eller ägarlägenhet ger rätt till

  • ett schablonavdrag på 40 000 kronor och
  • ett avdrag som är 20 procent av bruttointäkterna.

Avdragen får inte överstiga hyresintäkterna. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen.

Schablonavdraget

Schablonavdraget är 40 000 kronor per småhus eller ägarlägenhet och år, oavsett hur många som äger huset eller lägenheten. Om exempelvis du själv äger, eller ni är flera delägare som äger och hyr ut två fritidshus, får ni schablonavdrag med 40 000 kronor per hus.

Samma regler gäller oavsett om det uthyrda huset finns i Sverige eller utomlands. Om det finns flera privatbostäder (småhus) på en privatbostadsfastighet medför varje småhus rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kronor.

Har du inte ägt småhuset eller ägarlägenheten under hela året ska schablonavdraget proportioneras. Om huset/lägenheten exempelvis är köpt den 1 april, blir schablonavdraget 30 000 kronor (40 000 * 9/12 månader).

Avdrag för ränteutgifter och avgift för tomträtt

Gör avdrag för ränteutgifter och avgift för tomträtt vid punkt 8.1 i Inkomstdeklaration 1.

Räkna ut och deklarera överskottet

Räkna ut om du får ett överskott av uthyrningen när du har gjort de avdrag som du har rätt till från dina intäkter. Du kan använda hjälpblanketten SKV 2199 för att räkna ut ditt eventuella överskott. Obs! Lämna inte in hjälpblanketten till Skatteverket. Spara den i stället med din deklarationskopia.

Har du en e-legitimation kan du redovisa överskottet i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1.

Ta upp överskottet vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1.

Om ni är flera ägare till huset eller ägarlägenheten beräknar ni överskottet för hela bostaden på hjälpblanketten. Du tar sedan upp din andel vid punkt 7.3.

Tre exempel på uthyrningssituationer

Exempel när du hyr ut din villa under tre månader

Du hyr ut din villa under tre månader för 10 000 kronor/månad. Hyresintäkten blir totalt 30 000 kronor. Då hamnar inkomsten under schablonavdraget och ska inte beskattas.

Exempel när du hyr ut din villa under sex månader

Du hyr ut din villa under sex månader för 10 000 kronor/månad. Hyresintäkten blir totalt 60 000 kronor. Från detta dras schablonavdraget på 40 000 kronor. Dessutom får du ett avdrag som är 20 procent av hyresintäkten på 60 000 kronor, vilket innebär ett ytterligare avdrag på 12 000 kronor (20 % av 60 000). Kvar blir då 8 000 kronor att ta upp som skattepliktig inkomst av kapital i deklarationen nästa år.  [60 000 - 40 000 - (60 000 * 0,2) = 8 000 kronor]

Är ni två som äger den uthyrda villan ska var och en redovisa 4 000 kronor vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1.

Exempel när du hyr ut din sommarstuga via ett företags webbplats

Du hyr ut din sommarstuga under maj-augusti för 4 000 kronor/vecka. Gästerna bokar och betalar stugan via ett företags webbplats. Företaget tar ut en förmedlingsavgift från gästerna som är 200 kronor/vecka. Du ska betala en serviceavgift till företaget på 150 kronor/uthyrd vecka. Företaget betalar ut nettobeloppet, 3 850 kronor/vecka, till dig (4 000 – 150). Det är du själv som är hyresvärd, ser till att stugan är städad, i gott skick och att gästerna får nycklarna vid rätt tidpunkt.

Du lyckas hyra ut stugan under totalt sexton veckor dessa månader. Din hyresintäkt blir totalt 64 000 kronor (4 000 * 16). Förmedlingsavgiften som hyresgästerna betalar är företagets inkomst. Du får göra avdrag med 40 000 kronor (schablonavdraget) och 12 800 kronor (64 000 * 0,2) från hyresintäkten. Några andra avdrag kan du inte göra, och därför får du inte heller avdrag för serviceavgifterna till företaget på sammanlagt 2 400 kronor (150 * 16). Ditt överskott av uthyrningen blir 11 200 kronor [64 000 – (40 000 + 12 800)], och på detta belopp betalar du 30 procent i skatt.

Använd våra e-tjänster

Deklarera ditt överskott

Överskottet som du får vid uthyrning av din privatbostad redovisar du vid punkt 7.3. i Inkomstdeklaration 1.

Skatteverket

Till toppen