Beräkna vinst eller förlust

Beräkna vinst eller förlust

Här fyller du i uppgifter som behövs för att beräkna om försäljningen resulterade i vinst eller förlust. Tänk på att innan du börjar fylla i bilagan måste du bestämma hur du ska redovisa dina uppgifter, gemensamt eller individuellt.

Har du redovisat försäljning av fastighet eller bostadsrätt som du skickat in på Mina sidor behöver du inte fylla i dem på nytt och kan du använda dem för att fylla i avsnitten i den här bilagan. Det kan du göra i detta avsnitt, Beräkna vinst eller förlust, eller avsnittet Allmänna uppgifter. I menyvalet Övriga förtryckta uppgifter på startsidan kan du se de uppgifter som du skickat in. Tänk på att det är viktigt att du kontrollerar de förifyllda uppgifterna i bilagan mot uppgifterna du lämnat på Mina Sidor, så du använder rätt uppgifter. Du hämtar uppgifterna genom att klicka på knappen Hämta.

Först beskrivs hur du fyller i uppgifterna för småhus/ägarlägenhet och därefter för bostadsrätt.

Småhus och ägarlägenhet

Gemensamma för flera delägare

Om du har sålt fastigheten tillsammans med en eller flera delägare och ni har ägt fastigheten lika länge, har ett gemensamt inköpspris och ska ta upp lika stora förbättringsutgifter väljer du alternativet  ”gemensamma för flera delägare”. Då fyller ni i gemensamma belopp för försäljningspris, försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter och sedan fördelas vinst eller förlust på respektive ägarandel. Övriga uppgifter som tex återföring av uppskovsbelopp ska sedan avse personliga uppgifter (belopp).

Individuella

Om du däremot har sålt fastigheten som ensam ägare, bara en del av fastigheten eller sålt gemensamt med en eller flera delägare men ni har olika inköpspris och olika förbättringsutgifter väljer du alternativet ”individuella” , du fyller då i de belopp som gäller för fastigheten (ensam ägare) eller för bara din andel i hela avsnittet.  Om ni är flera som har sålt gemensamt innebär det att ni måste fördela eventuella förbättringsutgifter på respektive delägare.

Den andel av hela fastigheten som du har sålt, i procent

För att vinst eller förlust på försäljningen av småhuset ska kunna beräknas för din andel, när du redovisar försäljningen gemensamt med flera delägare, måste du fylla i din andel av den sålda fastigheten i procent. Om Skatteverket har skapat bilagan Försäljning av privatbostad åt dig är denna uppgift förifylld.

Observera att om du redovisar försäljningen individuellt påverkas inte resultatet av din andel av den sålda fastigheten i procent eftersom du ska redovisa de belopp som gäller för antingen fastigheten eller för din andel.  

Försäljningspris (enligt köpekontrakt)

Försäljningspriset (köpeskillingen) är det pris som avtalats mellan dig (säljaren) och köparen i köpekontraktet. Har du bytt ditt småhus eller ägarlägenhet mot exempelvis en annan villa eller bostadsrätt, är det marknadsvärdet på den mottagna egendomen du ska ta upp som försäljningspris för den bortbytta. Om Skatteverket har uppgift om försäljningspris är denna uppgift förifylld, annars måste du själv fylla i uppgiften. Den framgår av köpekontraktet.

Försäljningsutgifter 

Du har rätt till avdrag för försäljningsutgifter som har samband med försäljningen, hit räknas

  • mäklararvode och annan försäljningsprovision
  • advokatkostnader
  • utgifter för värdering och besiktning
  • utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
  • utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
  • utgift för att tillfälligt inreda bostaden inför försäljningen, s.k. homestyling, beroende på vad som ingår. 

Vad gäller mäklararvode är det idag vanligt att det utöver själva mäklararvodet också ingår t.ex. försäkring mot dolda fel, flyttstädning och flyttning. Rätten till avdrag är beroende av vad som ingår i mäklararvodet. Du kan få avdrag för den del av utgifterna som avser t.ex. mäklararvode och premie för försäkring mot dolda fel. Du kan inte få avdrag för den del av utgifterna som avser t.ex. städning och flyttning.

Utgifter för homestyling inför en visning samt mäklararvode får du normalt avdrag för som utgift för försäljningen vid beräkning av vinst eller förlust. Rätten till avdrag som utgift för försäljningen är dock beroende av vilka tjänster som ingår i homestyling och mäklararvodet, dvs. du kan i många fall inte få avdrag för allt som ingår.

Homestyling innebär att en bostad görs så attraktiv som möjligt för tänkbara köpare inför en visning vid en försäljning. Rätten till avdrag som utgift för försäljningen är beroende av vilka tjänster som inredningsföretaget gjort. Du kan få avdrag för den del av utgifterna som avser

  • konsultation och fotografering
  • ommöblering
  • lån eller hyra av möbler, mattor, konst, gardiner m.m. inför visningen

Du kan inte få avdrag för t.ex. städning, flyttning, trädgårdsskötsel och andra privata kostnader. Utgifter för reparation och underhåll av bostaden, t.ex. tapetsering eller målning, kan du inte få avdrag för som utgift för försäljningen. Rätten till avdrag för t.ex. tapetsering får i stället bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter.

Inköpspris, lagfartskostnad m.m.

Du får dra av inköpspriset (köpeskillingen) för fastigheten (med mark). Har du förvärvat en tomt och byggt ett hus på tomten drar du av köpeskillingen för tomten som inköpspris och nybyggnadskostnader som förbättringsutgifter.  I inköpspris och lagfartskostnad ingår även:

  • inköpsprovision och liknande
  • lagfartskostnad (stämpelskatt)
  • utgift för inteckning (pantbrev) i fastigheten.

Om fastigheten har förvärvats genom arv eller gåva övertar förvärvaren den tidigare ägarens inköpspris. Skulle den förre ägaren också ha förvärvat fastigheten benefikt går du tillbaka till det senaste förvärvet som gjordes genom köp eller byte. Du får inte använda det värde som är upptaget i bouppteckningen efter den avlidne.

För fastigheter som är anskaffade före 1952 beräknas inköpspriset som om fastigheten hade köpts den 1 januari 1952. Inköpspriset ska då beräknas till 150 procent av fastighetens taxeringsvärde år 1952. Kan du visa att inköpspriset för fastigheten översteg 150 procent av 1952 års taxeringsvärde, får du använda det verkliga inköpspriset.

Beställning av fastighetstaxeringsvärde

De uppgifter som behövs för att få fram taxeringsvärdet för år 1952 är:

  • Fastighetsbeteckning (helst dåvarande)
  • Dåvarande ägare
  • Kommun och församling där fastigheten ligger

Använd Riksarkivets formulär för beställning av fastighetstaxeringsvärde:

Beställning av fastighetstaxeringsvärde

När du redovisat inköpspriset måste du ange om du använt köpeskilling enligt köpekontrakt eller 150% av taxeringsvärdet 1952.

Inköpsdatum enligt köpekontrakt

Du ska också fylla i vilket datum du köpte fastigheten. Om du har ärvt fastigheten, fått den i gåva eller genom bodelning, ska du fylla i de uppgifter som gällde för den tidigare ägaren. Observera att det är datumet på köpekontraktet från köpet som ska fyllas i här, inte datumet från köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant.

Förbättringsutgifter

Du har rätt att göra avdrag för förbättringsutgifter när du räknar ut vinst eller förlust. Med förbättringsutgifter menas dels utgifter för ny-, till- eller ombyggnad och övriga grundförbättringar dels utgifter för förbättrande reparation och underhåll. Har du förvärvat småhuset eller ägarlägenheten genom arv, gåva, bodelning eller liknande får du ta med tidigare ägares förbättringsutgifter. Det finns dock vissa begränsningar i avdragsrätten:

Du har bara rätt till avdrag om de sammanlagda förbättringsutgifterna har uppgått till minst 5 000 kr under ett kalenderår.

Här kan du få mer information om avdrag för renoveringar och nybyggnation och få hjälp med att räkna ut avdrag som du kan göra för renoveringar, nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad i en lägenhet, en villa eller ett radhus som du har sålt.

Utgifter för grundförbättringar t.ex. ny-, till- eller ombyggnad

Med ny-, till- och ombyggnad menas:

Nybyggnad: Du nyuppför en byggnad, nyanlägger en trädgård eller utför andra markarbeten.

Tillbyggnad: Du utökar byggnadens volym. Det kan vara en utökning av ytan eller en ökning på höjden.

Exempel: Byggnaden utökas med ett extra rum, ett inglasat uterum eller en altan längs husväggen.

Ombyggnad: Du ändrar byggnadens konstruktion, planlösning eller funktion. Det kan också vara ett utbyte av mer än enstaka delar av den bärande konstruktionen. Har du renoverat är det inte en ombyggnad om renoveringen saknar inslag av sådana ändringar.

Exempel: Du flyttar köket till en annan plats i byggnaden eller ändrar planlösningen väsentligt. Du bygger ett badrum där det tidigare fanns ett förråd. Du inreder en vind till bostadsutrymme.

Övriga grundförbättringar: Ny-, till- och ombyggnad är grundförbättringar. Det finns även andra åtgärder som kan jämställas med ny-, till- och ombyggnad. Det är dels när du tillför fastigheten något som inte har funnits tidigare och dels när du byter ut en byggnadsdel eller ett material mot något som är väsentligt bättre och dyrare än den/det tidigare. Vid utbyte har du rätt till avdrag för prisskillnaden mellan den nya/dyrare byggnadsdelen/materialet och vad det skulle ha kostat att byta till samma eller likvärdig byggnadsdel/ material. Resterande del anses som utgift för reparation och underhåll.

Exempel: Du skaffar en diskmaskin, torktumlare, braskamin eller centraldammsugare när en sådan inte har funnits tidigare. Du byter ut tvåglasfönster mot treglasfönster, plastmatta mot parkett eller klinkergolv eller papptak mot tegelpannor.

Några exempel på ny-, till- eller ombyggnad:

  • Installation av bergvärme.
  • Installation av braskamin.
  • Ombyggnad av kök (väsentliga förändringar och omdisponeringar av köket).
  • Byggnation av bastu.
  • Byggnation av altan.

Du kan bara göra avdrag för ny-, till- eller ombyggnader som du haft år 1952 eller senare. En fastighet som är förvärvad före 1952 anses vara förvärvad den 1 januari 1952.

Utgifter för förbättrande reparationer eller underhåll

Du får bara göra avdrag för förbättrande reparation eller underhåll om du haft dem under försäljningsåret eller något av de senaste fem föregående åren före försäljningsåret. I deklarationen 2021 kan du alltså dra av utgifter som du haft från och med 2015 och till och med 2020.

I vissa fall är inte hela utgiften avdragsgill.

Obs! För att få avdrag ska huset vara i bättre skick när du säljer det än när du köpte det. Om huset var nybyggt när du köpte det kan du inte få avdrag för förbättrande reparationer och underhåll. T.ex. är en omtapetsering inte en förbättrande reparation, utan den återställer endast det som förbrukats under innehavstiden.

Reparationer och underhåll är sådana arbeten och utbyten som du gör för att återställa fastigheten i nyskick, det skick den hade vid till- eller ombyggnad, eller för att behålla fastighetens egenskaper. Du måste göra detta en eller flera gånger under en byggnads livslängd. Om du renoverar innebär det oftast att du rustar upp och snyggar till fastigheten, alltså i normalfallet att du reparerar och underhåller fastigheten. För att du ska få avdrag för reparations- och underhållsutgifter måste åtgärderna vara ”förbättrande”, alltså ha gjort att fastigheten är i ett bättre skick när du säljer den än när du köpte den. Därför kan du inte få något avdrag för sådana utgifter om fastigheten var nybyggd vid köpet. Du får bara avdrag i den mån åtgärden är förbättrande. Det innebär i vissa fall att inte hela utgiften är avdragsgill. Här får du göra en egen uppskattning. Genom brukande och ålder konsumerar du det förbättrade skicket. Det innebär att du också måste minska utgifterna för slitage mellan förbättringstidpunkten och försäljningen innan du gör avdrag. Här kan du exempelvis jämföra med de åldersavdrag som försäkringsbolagen gör vid försäkringsfall på grund av byggnadsskada.

Förbättringsutgifterna fördelas normalt mellan dig och övriga delägare efter vars och ens ägarandel i fastigheten.  Lever ni i hushållsgemenskap krävs det särskilda skäl för att fördela utgifterna på annat sätt.

Eget arbete

Du får inte göra avdrag för värdet av ditt eget arbete.

Fakturor och kvitton

Fakturor och kvitton är de handlingar som faktiskt visar vilka utgifter du har haft. Därför är det viktigt att du sparar dessa även efter att du har lämnat in din deklaration. Saknas kvitton och fakturor måste du kunna visa utgifterna på annat sätt, till exempel med ritningar, bygglov och kontoutdrag på betalningar.

Försäkringsersättning 

Du får inte avdrag för den del av utgifterna som täcks av försäkringsersättning eller liknande skade-ersättning. Har försäkringsersättningen överstigit dina utgifter ska du minska inköpspriset med den överskjutande delen. Det löser du praktiskt genom att i första hand minska dina förbättringsutgifter med motsvarande belopp som du fått i ersättning.

Skattereduktion

Har du fått skattereduktion för rotarbete utfört har du inte rätt till avdrag för den delen av förbättringsutgiften som motsvararas av skattereduktion. Här drar du bort hela den tillgodoförda skattereduktionen från förbättringsutgiften och gör avdrag med nettobeloppet.

Fakturamodellen innebär att du får en preliminär skatte-reduktion redan när arbetet utförs genom att utföraren drar bort halva arbetskostnaden från fakturabeloppet. I normalfallet innebär detta att du får göra avdrag för det belopp som du har betalat till utföraren. Den preliminära skattereduktionen stäms av innan du får ditt slutskattebesked. Den slutliga skattereduktionen kan bli mindre än den preliminära om skatten på dina inkomster inte räcker till. I så fall måste du lägga till skillnaden mellan den preliminära och slutliga skattereduktionen till din förbättringsutgift innan du gör avdrag. Har du redan skickat in din deklaration till Skatteverket när du får besked om den slutliga skattereduktionen kan du lämna in en rättelse av bilaga K5. Skulle du redan ha fått ditt slutskattebesked får du i stället begära omprövning av din deklaration (senast 2026 för deklarationen 2021).

Skattereduktion ska alltså i vissa fall påverka ditt avdrag för förbättringsutgifter. Om du fått skattereduktion eller bidrag för ROT-arbete (reparation/underhåll, om- och tillbyggnad) m.m. har du i vissa fall inte rätt att göra avdrag för den del av utgiften som motsvaras av skattereduktion eller bidrag. 

Har du sålt din fastighet 2020 och fått preliminär skattereduktion för Rotarbete genom att den du anlitat (utföraren)har minskat arbetskostnaden med skattereduktionen redan i fakturan (fakturamodellen) gör du avdrag med det belopp du har betalat som förbättringsutgift.

För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats.

Vinst eller förlust och din andel av vinst eller förlust i kronor

Resultatet (vinst eller förlust) beräknas automatiskt. Om du har redovisat belopp gemensamt med flera delägare beräknas din andel av vinst eller förlust i kronor för din ägarandel i procent. Om du har redovisat beloppen individuellt är resultatet och din andel av vinst eller förlust i kronor samma belopp.

Återföring av uppskovsbelopp

Fick du uppskov med beskattning av vinst när du köpte det sålda småhuset eller ägarlägenheten, så ska ditt uppskovsbelopp återföras till beskattning när du säljer huset. Ditt uppskovsbelopp hittar du längre upp på sidan för detta avsnitt och även i ”Övriga förtryckta uppgifter” som du når via menyvalet ”Start”.  Har Skatteverket skapat en bilaga Försäljning av privatbostad åt dig och det finns uppgift om att du har ett uppskov på den sålda bostaden, förifylls uppskovet i rutan för återföring av uppskovsbelopp i bilagan. Om du har flera uppskov, eller Skatteverket inte direkt kan matcha ihop den sålda bostaden med något av uppskoven, presenteras en lista över uppskoven där du själv kan välja aktuellt uppskov. Om du inte har något uppskovsbelopp att återföra är 0 kr ifyllt i denna ruta.

Exempel

Inger sålde sin gamla villa 2002 för 1 600 000 kr och gjorde då en kapitalvinst på 500 000 kr (1 600 000 kr - 1 100 000 kr). Samma år köpte hon en ny villa för 1 950 000 kr. Inger uppfyllde därmed villkoren för att få helt uppskovsavdrag och hennes uppskov (obeskattade vinst) var 500 000 kr. I september 2019 säljer Inger villan och flyttar till en hyreslägenhet. När Inger redovisar försäljningen av villan i deklarationen 2020 måste hon lägga till (återföra) uppskovsbeloppet, 500 000 kr.

Du kan frivilligt återföra hela eller delar av ett gammalt uppskov innan en försäljning. Detta gör du genom att fylla i bilagan Frivillig återföring av slutligt uppskov (K2).

Vinst eller förlust

Efter att du har återfört eventuellt uppskovsbelopp beräknas resultatet (vinst eller förlust automatiskt. Om resultatet beräknats till en vinst och du inte har begärt slutligt – eller preliminärt uppskovsbelopp överförs vinsten automatiskt till p. 7.6 i Inkomstdeklaration 1. Skatteverket minskar automatiskt beloppet med den del som ska beskattas (skattepliktig vinst), vilket är 22/30.

Om resultatet har beräknats till en förlust överförs den automatiskt till p. 8.5 i Inkomstdeklaration 1. Skatteverket minskar förlusten automatiskt med 50% som du får avdrag  med. Halva förlusten dras då av, tillsammans med andra utgifter i kapital och avdragsgill del av kapitalförlusterna, från kapitalinkomster och den skattepliktiga delen av kapitalvinsterna. Får du ett underskott (negativt belopp) vid denna uträkning får du en skattereduktion som minskar skatten på dina förvärvsinkomster.

Avdrag för preliminärt eller slutligt uppskovsbelopp och Återstående vinst

Dessa uppgifter går inte att fylla i manuellt, om du vill begära uppskov med beskattning av vinst överförs maximalt avdrag för preliminärt eller slutligt uppskovsbelopp automatiskt när avsnittet för Uppskov har fyllts i. Återstående vinst efter avdrag för uppskovsbelopp beräknas automatiskt.

Bostadsrätt

Gemensamma för flera delägare

Om du har sålt bostadsrätten tillsammans med en eller flera delägare och ni har ägt bostadsrätten lika länge, har ett gemensamt inköpspris och ska ta upp lika stora förbättringsutgifter väljer du alternativet  ”gemensamma för flera delägare”. Då fyller ni i gemensamma belopp för försäljningspris, försäljningsutgifter, inköpspris och förbättringsutgifter, samt eventuella kapitaltillskott, inre reparationsfond vid försäljning och köp. Sedan fördelas vinst eller förlust på respektive ägarandel. Övriga uppgifter som t.ex. återföring av uppskovsbelopp ska sedan avse personliga uppgifter (belopp). ”Gemensamma för flera delägare” är eventuellt redan ifyllt enligt den kontrolluppgift som lämnat till Skatteverket.

Individuella

Om du däremot har sålt bostadsrätten som ensam ägare, bara en del av bostadsrätten eller sålt gemensamt med en eller flera delägare men ni har olika inköpspris och olika förbättringsutgifter väljer du alternativet ”individuella” Du fyller då i de belopp som gäller för bostadsrätten (ensam ägare) eller för bara din andel i hela avsnittet.  Om ni är flera som har sålt gemensamt innebär det att ni måste fördela eventuella förbättringsutgifter på respektive delägare. ”Individuella” är eventuellt redan ifyllt enligt den kontrolluppgift som lämnat till Skatteverket.

Den andel av hela bostadsrätten som du har sålt, i procent

För att vinst eller förlust på försäljningen av bostadsrätten ska kunna beräknas för din andel, när du redovisar försäljningen gemensamt med flera delägare, måste du fylla i din andel av den sålda bostadsrätten i procent. Om Skatteverket har skapat bilagan Försäljning av privatbostad åt dig är denna uppgift förifylld. Observera att om du redovisar försäljningen individuellt påverkas inte resultatet av din andel av den sålda bostadsrätten i procent eftersom du ska redovisa de belopp som gäller för antingen bostadsrätten eller för din andel. 

Försäljningspris enligt köpekontrakt

Försäljningspriset (köpeskillingen) är det pris som avtalats mellan dig (säljaren) och köparen i köpekontraktet. Har du bytt din bostadsrätt mot exempelvis en annan bostadsrätt eller ett hus, är det marknadsvärdet på den mottagna egendomen du ska ta upp som försäljningspris för den bortbytta. Om Skatteverket har uppgift om försäljningspris är denna uppgift förifylld, annars måste du själv fylla i uppgiften. 

Kontrollera att uppgiften stämmer. Om beloppet inte är förifyllt måste du själv fylla i försäljningspriset, uppgift om detta finns på köpekontraktet.

Om säljaren får särskild ersättning för utrustning i bostadsrätten som han eller tidigare ägare installerat, och som skulle ha varit byggnadstillbehör om det hade ägts av privatbostadsföretaget, ska den särskilda ersättningen räknas in i försäljningspriset för bostadsrätten. Den utrustning som avses är sådan fast inredning som är avsedd för stadigvarande bruk, såsom ledning för vatten, värme eller ljus, kontakter, kranar, kamin, innanfönster och markis. Hit räknas också t.ex. badkar och annan sanitetsutrustning, spis, värme skåp, kyl- och frysskåp, tvättmaskin och diskmaskin. Ersättning som säljaren får för hans andel i en inre reparationsfond eller liknande fond ska inte räknas in i försäljningspriset. Detta innebär att från försäljningspriset dras ett belopp som motsvarar bostadsrättens del av fonden.

Utgifter för försäljningen t.ex.mäklararvode

Du har rätt till avdrag för försäljningsutgifter som har samband med försäljningen, hit räknas: räknas

  • mäklararvode och annan försäljningsprovision
  • advokatkostnader
  • utgifter för värdering och besiktning
  • utgifter för försäkring mot dolda fel och energideklaration
  • utgifter för resor som görs i syfte att sälja fastigheten (exempelvis för visning, till mäklare, för att skriva på kontrakt och lämna nycklar)
  • utgift för att tillfälligt inreda bostaden inför försäljningen, s.k. homestyling, beroende på vad som ingår.

Vad gäller mäklararvode är det idag vanligt att det utöver själva mäklararvodet också ingår t.ex. försäkring mot dolda fel, flyttstädning och flyttning. Rätten till avdrag är beroende av vad som ingår i mäklararvodet. Du kan få avdrag för den del av utgifterna som avser t.ex. mäklararvode och premie för försäkring mot dolda fel. Du kan inte få avdrag för den del av utgifterna som avser t.ex. städning och flyttning.

Utgifter för homestyling inför en visning samt mäklararvode får du normalt avdrag för som utgift för försäljningen vid beräkning av vinst eller förlust. Rätten till avdrag som utgift för försäljningen är dock beroende av vilka tjänster som ingår i homestyling och mäklararvodet, dvs. du kan i många fall inte få avdrag för allt som ingår.

Homestyling innebär att en bostad görs så  attraktiv som möjligt för tänkbara köpare inför en visning vid en försäljning. Rätten till avdrag som utgift för försäljningen är beroende av vilka tjänster som inredningsföretaget gjort. Du kan få avdrag för den del av utgifterna som avser

  • konsultation och fotografering
  • ommöblering
  • lån eller hyra av möbler, mattor, konst, gardiner m.m. inför visningen

Du kan inte få avdrag för t.ex. städning, flyttning, trädgårdsskötsel och andra privata kostnader. Utgifter för reparation och underhåll av bostaden, t.ex. tapetsering eller målning, kan du inte få avdrag för som utgift för försäljningen. Rätten till avdrag för t.ex. tapetsering får i stället bedömas enligt reglerna för förbättringsutgifter.

Inköpspris m.m.

Du får dra av inköpspriset (köpeskillingen) för bostadsrätten men även för lägenhetsutrustning som du har betalat. I inköpspriset ingår även:

  • inköpsprovision och liknande
  • utgift för inteckning (pantbrev) i bostadsrätten
  • särskild ersättning för utrustning i bostadsrätten
  • avgift till privatbostadsföretag i samband med köpet (upplåtelse- och inträdesavgifter).

Om bostadsrätten har förvärvats genom arv eller gåva övertar förvärvaren den tidigare ägarens inköpspris. Skulle den förre ägaren också ha förvärvat bostadsrätten benefikt går du tillbaka till det senaste förvärvet som gjordes genom köp eller byte. Du får inte använda det värde som är upptaget i bouppteckningen efter den avlidne.

Om bostadsrätten förvärvats genom upplåtelse från föreningen, är inköpspriset lika med insatsen (grundavgiften). Om insatsen för lägenheten har satts ned efter det att den har förvärvats, ska inköpspriset reduceras med det belopp som föreningen har återbetalat till medlemmen. Vid beräkning av inköpspriset behandlas behållning på inre reparationsfond eller liknande fond på samma sätt som vid beräkning av försäljningspriset. Behållningen ska alltså inte räknas med i inköpspriset.

Schablonmässigt inköpspris. För bostadsrätter som är anskaffade före 1974 beräknas inköpspriset som om bostadsrätten hade anskaffats den 1 januari 1974. Inköpspriset beräknas då till 150 procent av bostadsrättens andel av föreningens förmögenhet den dagen. Föreningens förmögenhet beräknas efter taxeringsvärdet för 1974 på föreningens fastighet och med hänsyn till övriga tillgångar och skulder enligt bokslutet för det räkenskapsår som avslutats närmast före 1974. Kan du visa att inköpspriset översteg 150 procent av bostadsrättens andel i föreningsförmögenheten, får du använda det verkliga inköpspriset.

Om du behöver uppgift om bostadsrättens andel av föreningens behållna förmögenhet den 1 januari 1974 ska du kontakta bostadsrättsföreningen.

Fyll i priset du köpte lägenheten för i rutan för inköpspris m.m. Om du ska redovisa belopp gemensamt med flera delägare ska du ange din del av inköpspriset, om du ska redovisa individuella belopp ska du fylla i hela inköpspriset. Har du ärvt lägenheten, fått den i gåva eller genom bodelning ska du använda den tidigare ägarens inköpspris. Du måste också ange om du använt inköpspris enligt köpeskilling eller 150 procent av bostadsrättens förmögenhetsvärde år 1974.

Inköpsdatum enligt köpekontrakt

Du ska också fylla i vilket datum du köpte bostadsrätten. Om du har ärvt bostadsrätten, fått den i gåva eller genom bodelning, ska du fylla i de uppgifter som gällde för den tidigare ägaren. Observera att det är datumet på köpekontraktet från köpet som ska fyllas i här, inte datumet från köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant. Inköpsdatum kan vara förifyllt enligt lämnad kontrolluppgift men går att ändra om det skulle vara fel.

Förbättringsutgifter

Du har rätt att göra avdrag för förbättringsutgifter när du räknar ut vinst eller förlust. Med förbättringsutgifter menas dels utgifter för ny-, till- eller ombyggnad och övriga grundförbättringar dels utgifter för förbättrande reparation och underhåll. Har du förvärvat bostadsrätten genom arv, gåva, bodelning eller liknande får du ta med tidigare ägares förbättringsutgifter. Det finns dock vissa begränsningar i avdragsrätten:

Du har bara rätt till avdrag om de sammanlagda förbättringsutgifterna hart uppgått till minst 5 000 kr under ett kalenderår.

Här kan du få mer information om avdrag för renoveringar och nybyggnation och få hjälp med att räkna ut avdrag som du kan göra för renoveringar, nybyggnad, tillbyggnad och ombyggnad i en lägenhet, en villa eller ett radhus som du har sålt.

Utgifter, grundförbättringar t.ex. för ny-, till- eller ombyggnad

Med ny-, till- och ombyggnad menas:

Nybyggnad: Du nyuppför en byggnad, nyanlägger en trädgård eller utför andra markarbeten. Det kan vara aktuellt om du har ägt ett bostadsrättsradhus eller liknande.

Exempel: Nyuppförande av friggebod. Anläggning av gräsmatta och plantering av växter.

Tillbyggnad: Du utökar byggnadens volym. Det kan vara en utökning av ytan eller en ökning på höjden. En tillbyggnad är troligtvis relativt ovanlig om du inte har ägt ett bostadsrättsradhus eller liknande.

Ombyggnad: Du ändrar bostadsrättens konstruktion, planlösning eller funktion. Det kan också vara ett utbyte av mer än enstaka delar av den bärande konstruktionen. Har du renoverat är det inte en ombyggnad om renoveringen saknar inslag av sådana ändringar.

Exempel: Du flyttar köket till en annan plats i lägenheten eller ändrar planlösningen väsentligt. Du bygger ett badrum där det tidigare fanns en klädkammare. Inglasning av balkong (om du står för utgiften själv).

Övriga grundförbättringar: Ny-, till- och ombyggnad är grundförbättringar. Det finns även andra åtgärder som kan jämställas med ny-, till- och ombyggnad. Det är dels när du tillför lägenheten något som inte har funnits tidigare och dels när du byter ut en byggnadsdel eller ett material mot något som är väsentligt bättre och dyrare än den/det tidigare. Vid utbyte har du rätt till avdrag för prisskillnaden mellan den nya/dyrare byggnadsdelen/materialet och vad det skulle ha kostat att byta till samma eller likvärdig byggnadsdel/ material. Resterande del anses som utgift för reparation och underhåll.

Exempel: Du skaffar en diskmaskin, torktumlare, braskamin eller centraldammsugare när en sådan inte har funnits tidigare. Du byter ut tvåglasfönster mot treglasfönster, plastmatta mot parkett eller klinkergolv eller vanlig dörr mot en säkerhetsdörr.

Några exempel på ny-, till- eller ombyggnad:

  • Ombyggnad av kök eller badrum (väsentliga förändringar och omdisponeringar av köket eller badrummet).
  • Inglasning av balkong.

Du kan bara göra avdrag för ny-, till- eller ombyggnader som du haft år 1974 och senare. En bostadsrätt som är förvärvad före 1974 anses vara förvärvad den 1 januari 1974.

Utgifter för förbättrande reparationer eller underhåll

Du får bara göra avdrag för förbättrande reparation eller underhåll om du har haft dem under försäljningsåret eller något av de senaste fem föregående åren  före försäljningsåret. I deklarationen 2021 kan du alltså dra av utgifter som du haft från och med 2015 till och med 2020. I vissa fall är inte hela utgiften avdragsgill.

Obs! För att få avdrag ska lägenheten vara i bättre skick när du säljer den än när du köpte den. Om lägenheten var nybyggd när du köpte den kan du inte få avdrag för förbättrande reparationer och underhåll. T.ex. är en omtapetsering inte en förbättrande reparation, utan den återställer endast det som förbrukats under innehavstiden.

Reparationer och underhåll är sådana arbeten och utbyten som du gör för att återställa lägenheten i nyskick, det skick den hade vid till- eller ombyggnad, eller för att behålla lägenhetens egenskaper. Du måste göra detta en eller flera gånger under en lägenhetens livslängd. Om du renoverar innebär det oftast att du rustar upp och snyggar till lägenheten, alltså i normalfallet att du reparerar och underhåller lägenheten. För att du ska få avdrag för reparations- och underhållsutgifter måste åtgärderna vara ”förbättrande”, alltså ha gjort att lägenheten är i ett bättre skick när du säljer den än när du köpte den. Därför kan du inte få något avdrag för sådana utgifter om bostadsrätten var nyproducerad vid köpet. Du får bara avdrag i den mån åtgärden är förbättrande. Det innebär i vissa fall att inte hela utgiften är avdragsgill. Här får du göra en egen uppskattning. Genom brukande och ålder konsumerar du det förbättrade skicket. Det innebär att du också måste minska

utgifterna för slitage mellan förbättringstidpunkten och försäljningen innan du gör avdrag. Här kan du exempelvis jämföra med de åldersavdrag som försäkringsbolagen gör vid försäkringsfall på grund av byggnadsskada.

Förbättringsutgifterna fördelas normalt mellan dig och övriga delägare efter vars och ens ägarandel i fastigheten.  Lever ni i hushållsgemenskap krävs det särskilda skäl för att fördela utgifterna på annat sätt.

Eget arbete

Du får inte göra avdrag för värdet av ditt eget arbete.

Fakturor och kvitton

Fakturor och kvitton är de handlingar som faktiskt visar vilka utgifter du har haft. Därför är det viktigt att du sparar dessa även efter att du har lämnat in din deklaration. Saknas kvitton och fakturor måste du kunna visa utgifterna på annat sätt, till exempel med ritningar, bygglov och kontoutdrag på betalningar.

Försäkringsersättning 

Du får inte avdrag för den del av utgifterna som täcks av försäkringsersättning eller liknande skade-ersättning. Har försäkringsersättningen överstigit dina utgifter ska du minska inköpspriset med den överskjutande delen. Det löser du praktiskt genom att i första hand minska dina förbättringsutgifter med motsvarande belopp som du fått i ersättning.

Skattereduktion

Har du fått skattereduktion för rotarbete utfört har du inte rätt till avdrag för den delen av förbättringsutgiften som motsvararas av skattereduktion. Här drar du bort hela den tillgodoförda skattereduktionen från förbättringsutgiften och gör avdrag med nettobeloppet.

Fakturamodellen innebär att du får en preliminär skatte-reduktion redan när arbetet utförs genom att utföraren drar bort halva arbetskostnaden från fakturabeloppet. I normalfallet innebär detta att du får göra avdrag för det belopp som du har betalat till utföraren. Den preliminära skattereduktionen stäms av innan du får ditt slutskattebesked. Den slutliga skattereduktionen kan bli mindre än den preliminära om skatten på dina inkomster inte räcker till. I så fall måste du lägga till skillnaden mellan den preliminära och slutliga skattereduktionen till din förbättringsutgift innan du gör avdrag. Har du redan skickat in din deklaration till Skatteverket när du får besked om den slutliga skattereduktionen kan du lämna in en rättelse av bilaga K5. Skulle du redan ha fått ditt slutskattebesked får du i stället begära omprövning av din deklaration (senast 2026 för deklarationen 2021).

Skattereduktion ska alltså i vissa fall påverka ditt avdrag för förbättringsutgifter. Om du fått skattereduktion för ROT-arbete (reparation/underhåll, om- och tillbyggnad) m.m. har du i vissa fall inte rätt att göra avdrag för den del av utgiften som motsvaras av skattereduktion.

Har du sålt din bostadsrätt 2020 och fått preliminär skattereduktion för Rotarbete genom att den du anlitat har minskat arbetskostnaden med skattereduktionen redan i fakturan (fakturamodellen) gör du avdrag med det belopp du har betalat som förbättringsutgift.

För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats.

Kapitaltillskott

Har du lämnat kapitaltillskott till föreningen under innehavstiden får du göra avdrag för dessa om de har varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av ny-, till- eller ombyggnadsarbeten på fastigheten. Tillskott gjorda före den 1 januari 1974 får inte räknas med.

Om det finns uppgift om kapitaltillskott på den kontrolluppgift som bostadsrättsföreningen lämnat på försäljningen av bostadsrätten, har detta belopp förifyllts i rutan. Annars fyller du själv i de kapitaltillskott som har lämnats till föreningen under innehavstiden.

Tillskott för amorteringar: Bostadsrättens andel av de amorteringar som föreningen gjort under innehavstiden får räknas med, utom sådana amorteringar som har finansierats genom nya lån. Andelsförhållandena vid överlåtelsetidpunkten avgör hur stor del som får räknas med. Kan en amortering kopplas till en enskild bostadsrätt med ett bestämt belopp, så motsvarar det beloppet också bostadens andel av amorteringarna.

Tillskott för ny-, till- och ombyggnadsarbeten: Här får enbart tillskott som har utdebiterats, inbetalats och använts för bestämda byggnadsarbeten räknas med. Det sammanlagda tillskottet ska dessutom ha varit minst 3 000 kronor multiplicerat med antalet deltagande bostadsrätter.

Inre reparationsfond

Om du får ersättning för din andel i en inre reparationsfond eller liknande vid försäljningen, ska denna inte räknas in i försäljningspriset. Behållning som fanns i en inre reparationsfond vid köpet av bostadsrätten ska inte räknas med i inköpspriset. Skatteverket har fått uppgift om inre reparationsfond från bostadsrättsföreningen på den kontrolluppgift som lämnats på försäljningen har beloppen förifyllts. Annars fyller du i bostadsrättens andel i den inre reparationsfonden vid försäljningen respektive köpet.

Vinst eller förlust och din andel av vinst eller förlust i kronor

Resultatet (vinst eller förlust) beräknas automatiskt. Om du har redovisat belopp gemensamt med flera delägare beräknas din andel av vinst eller förlust i kronor för din ägarandel i procent. Om du har redovisat beloppen individuellt är resultatet och din andel av vinst eller förlust i kronor samma belopp.

Återföring av uppskovsbelopp

Fick du uppskov med beskattning av vinst när du köpte den sålda bostadsrätten, så ska ditt uppskovsbelopp återföras till beskattning när du säljer bostadsrätten. Ditt uppskovsbelopp hittar du längre upp på sidan för detta avsnitt och även i ”Övriga förtryckta uppgifter” som du når via menyvalet ”Start”.

Har Skatteverket skapat en bilaga Försäljning av privatbostad åt dig och det finns uppgift om att du har ett uppskov på den sålda bostaden, förifylls uppskovet i rutan för återföring av uppskovsbelopp i bilagan. Om du har flera uppskov, eller Skatteverket inte direkt kan matcha ihop den sålda bostaden med något av uppskoven, presenteras en lista över uppskoven där du själv kan välja aktuellt uppskov. Om du inte har något uppskovsbelopp att återföra är 0 kr ifyllt i denna ruta.

Du kan frivilligt återföra hela eller delar av ett gammalt uppskov innan en försäljning. Detta gör du genom att fylla i bilagan Frivillig återföring av slutligt uppskov (K2).

Vinst eller förlust

Efter att du har återfört eventuellt uppskovsbelopp beräknas resultatet, vinst eller förlust, automatiskt. Om resultatet beräknats till en vinst och du inte har begärt slutligt – eller preliminärt uppskovsbelopp överförs vinsten automatiskt till p. 7.6 i Inkomstdeklaration 1. Skatteverket minskar automatiskt beloppet med den del som ska beskattas (skattepliktig vinst), vilket är 22/30.

Om resultatet har beräknats till en förlust överförs den automatiskt till p. 8.5 i Inkomstdeklaration 1. Skatteverket minskar förlusten automatiskt med 50% som du får avdrag  med. Halva förlusten dras då av, tillsammans med andra utgifter i kapital och avdragsgill del av kapitalförlusterna, från kapitalinkomster och den skattepliktiga delen av kapitalvinsterna. Får du ett underskott (negativt belopp) vid denna uträkning får du en skattereduktion som minskar skatten på dina förvärvsinkomster.

Avdrag för preliminärt eller slutligt uppskovsbelopp och Återstående vinst

Dessa uppgifter går inte att fylla i manuellt, om du vill begära uppskov med beskattning av vinst överförs maximalt avdrag för preliminärt eller slutligt uppskovsbelopp överförs automatiskt från avsnittet för Uppskov när det har fyllts i. Maximalt avdrag för preliminärt uppskov är det lägsta beloppet av vinsten i redan ovanför och takbelopp. Maximalt avdrag för slutligt uppskovsbelopp är det lägsta beloppet av vinst, takbelopp och Slutligt uppskovsbelopp. Takbelopp beräknas om bostaden är såld efter 30 juni 2020. "Slutligt uppskovsbelopp" beräknas om den nya bostaden är billigare än den sålda bostaden.

Du kan även välja att ange ett lägre avdrag för slutligt uppskovsbelopp, dock lägst 50 000 kr (10 000 kr vid tvångsförsäljning). Återstående vinst efter avdrag för uppskovsbelopp beräknas automatiskt.

Hjälp för Inkomstdeklarationen 2021