De allra flesta villor, kedjehus, radhus eller fritidshus (småhus) som säljs är privatbostadsfastigheter och de flesta bostadsrätter som säljs är privatbostadsrätter. Från och med 2009 finns även ägarlägenhetsfastigheter (ägarlägenheter) som också kan vara privatbostadsfastigheter. Dessa försäljningar ska redovisas i bilaga K5 "Försäljning av småhus" eller bilaga K6 "Försäljning av bostadsrätt". I denna e-tjänst går båda dessa bilagor under samlingsnamnet Försäljning av privatbostad. I avsnitten Privatbostad - småhus och ägarlägenhet och Privatbostad - bostadsrätt finns utförlig information om vad som är en privatbostadsfastighet och privatbostadsrätt.
Om den sålda fastigheten/ägarlägenheten eller bostadsrätten inte är en privatbostad måste du själv ta bort bilaga Försäljning av privatbostad, som Skatteverket skapat åt dig i denna e-tjänst. Det gör du genom att gå in i bilagan och välja "Ta bort". Den bilaga du istället ska lämna (K7 för näringsfastighet, K8 för näringsbostadsrätt) kan du inte lämna i denna e-tjänst. Den måste du lämna på annat sätt, via Skatteverkets e-tjänst för Filöverföring eller papper. Däremot kan du redovisa resultatet av försäljningen (vinst eller förlust) i bilagan Övriga kapitaluppgifter som du når via menyvalet Bilagor.
Du kan läsa mer om försäljning av näringsfastighet i broschyren "Försäljning av näringsfastighet". Information om reglerna vid försäljning av s.k. oäkta bostadsrätter och näringsbostadsrätter finns i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar".
För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats.
Försäljning av ett småhus eller en bostadsrätt ska deklareras för det inkomstår som du och köparen har undertecknat ett bindande avtal (köpekontrakt).
Här gäller de civilrättsliga reglerna: det ska finnas ett skriftligt avtal som har undertecknats av både säljare och köpare. Detta gäller även vid byte och liknande. Det har ingen betydelse när köpebrevet undertecknas, om det finns särskilda klausuler i avtalet, när du får betalningen eller när köparen tillträder. Har både du och köparen undertecknat och daterat köpekontraktet under 2023 deklarerar du alltså försäljningen i inkomstdeklarationen 2024 även om du inte får betalt förrän 2024 eller senare.
Från och med den 1 maj 2009 kan man äga en ägarlägenhetsfastighet. En ägarlägenhetsfastighet är en tredimensionell fastighet (en fastighet som är avgränsad både horisontellt och vertikalt) som inte är avsedd att rymma annat än en enda bostadslägenhet. Vid fastighetstaxeringen betecknas själva lägenheten som ägarlägenhet om lägenheten är inrättad som bostad åt en enda familj.
Det finns två slag av småhus som kan klassificeras som privatbostad: enfamiljshus och tvåfamiljshus. Ett småhus kan användas både för ägarens bostadsändamål och för näringsverksamhet. Ett eller flera rum kan t.ex. vara uthyrda till någon som inte är närstående eller användas till annat än bostad, medan ägaren själv bor i resten av huset. Vid bedömningen av om det är fråga om privatbostad eller inte är användningssättet eller tänkt användningssätt avgörande. Med användningssätt menas användning av ytan i huset och inte husets användning i tiden. Förhållandena vid försäljningstillfället avgör om den sålda bostaden är en privatbostad eller inte.
Enfamiljshus. Om ägaren eller närstående till övervägande del, mer än 50 procent, använder ett enfamiljshus eller en ägarlägenhet för permanent- eller fritidsboende är det en privatbostad. Småhuset ska då klassificeras som privatbostad.
Tvåfamiljshus. För tvåfamiljshus gäller att huset ska användas till väsentlig del, minst 40 procent, för permanent- eller fritidsboende av ägaren eller närstående.
Det är tillräckligt att ägaren eller hans/hennes närstående avser att använda huset eller ägarlägenheten som bostad för att den ska räknas som privatbostad. Att bostaden varit uthyrd viss tid till någon utomstående hindrar inte att den i vissa fall är en privatbostad för ägaren. Detta förutsätter dock att ägaren eller närstående inom överskådlig tid ska använda huset eller ägarlägenheten som bostad för egen del. Omständigheterna i det enskilda fallet avgör om bostaden ska räknas som privatbostad.
Det kan hända något som gör att en bostad inte längre kan räknas som privatbostad hos dig som ägare, till exempel att du flyttar och hyr ut bostaden. Då finns det en tröghetsregel som innebär att den ändå kan räknas som en privatbostad under det kalenderår då ändringen inträffar och under nästa kalenderår. Övergår bostaden till en ny ägare (till exempel säljs) under kalenderåret därefter kan den räknas som en privat-bostad hos dig som ägare under det året också, men du har rätt att begära att den ska klassas om till näringsfastighet. Har du fått en bostad genom arv, testamente, gåva eller bodelning kan tröghetsregeln tillämpas om bostaden inte blir en privatbostad efter ägarbytet.
Det är bara fysiska personer och dödsbon som kan äga en privatbostad. Fastigheter som ägs av andra juridiska personer än dödsbon är alltid näringsfastighet. Trots att dödsbo är en juridisk person kan en bostad som var privatbostad för den avlidne förbli privatbostad för dödsboet intill utgången av tredje kalenderåret efter dödsåret. Därefter blir bostaden näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet. Reglerna för näringsfastigheter tas upp i broschyren "Försäljning av näringsfastighet".
För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats.
Även om inte ägaren använder bostaden själv räknas den som privatbostad om någon närstående till honom eller henne använder den som bostad. Med närstående avses make, registrerad partner, förälder, mor- och farföräldrar, avkomling och avkomlings make, syskon, syskons make och avkomling samt dödsbo som den skattskyldige eller någon av de ovan nämnda personerna är delägare i. Med make jämställs sambo om parterna har eller har haft gemensamma barn eller om de tidigare har varit gifta med varandra. Med avkomling avses barn och barnbarn etc. liksom styvbarn och fosterbarn.
En bostadsrätt i ett privatbostadsföretag är antingen privatbostadsrätt eller näringsbostadsrätt. Två förutsättningar ska vara uppfyllda för att en bostadsrätt ska betecknas som privatbostadsrätt.
Klassificeringen måste göras i två steg. Först måste fastställas om det är frågan om ett privatbostadsföretag. Därefter bedöms om bostadsrätten är en privatbostad. De bostadsrätter som uppfyller kraven för privatbostad är privatbostadsrätter. Övriga bostadsrätter är näringsbostadsrätter.
Med privatbostadsföretag (tidigare benämnt äkta bostadsföretag) avses en svensk ekonomisk förening, eller motsvarande juridisk person inom EES-området, vars verksamhet till klart övervägande del (minst 60%) består i att åt sina medlemmar tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen. Bedömningen om en förening är ett privatbostadsföretag eller inte ska göras av Skatteverket vid varje inkomstårs utgång. En beräkning ska därför göras varje år med aktuella marknadshyror. Uppfylls inte dessa krav betraktas föreningen som en rörelsedrivande ekonomisk förening. Mer information om privatbostadsföretag finns i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar".
För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats.
Vid försäljning av en bostadsrätt ska föreningen som bostadsrätten hör till, vara ett privatbostadsföretag redan vid ingången av året när bostadsrätten säljs.
En bostadsrätt kan användas både för ägarens bostadsändamål och för näringsverksamhet. Ett eller flera rum kan t.ex. vara uthyrda till någon som inte är närstående eller användas till annat än bostad, medan ägaren själv bor i resten av bostadsrätten. Vid bedömningen av om det är fråga om privatbostad eller inte är användningssättet eller tänkt användningssätt avgörande. Med användningssätt menas användning av ytan i bostadsrätten och inte bostadsrättens användning i tiden. Förhållandena vid försäljningstillfället avgör om den sålda bostaden är en privatbostad eller inte. Om ägaren eller närstående till övervägande del (mer än 50 %) använder bostadsrätten för permanent eller fritidsboende är det en privatbostad. Bostadsrätten ska då klassificeras som privatbostadsrätt.
Det är tillräckligt att ägaren eller hans/hennes närstående avser att använda bostadsrätten som bostad för att den ska räknas som privatbostad. Att bostaden varit uthyrd viss tid till någon utomstående hindrar inte att den i vissa fall är en privatbostad för ägaren. Detta förutsätter dock att ägaren eller närstående inom överskådlig tid ska använda bostadsrätten som bostad för egen del. Omständigheterna i det enskilda fallet avgör om bostaden ska räknas som privatbostad.
Det kan hända något som gör att en bostad inte längre kan räknas som privatbostad hos dig som ägare, till exempel att du flyttar och hyr ut bostaden. Då finns det en tröghetsregel som innebär att den ändå kan räknas som en privatbostad under det kalenderår då ändringen inträffar och under nästa kalenderår. Övergår bostaden till en ny ägare (till exempel säljs) under kalenderåret därefter kan den räknas som en privat-bostad hos dig som ägare under det året också, men du har rätt att begära att den ska klassas om till näringsfastighet. Har du fått en bostad genom arv, testamente, gåva eller bodelning kan tröghetsregeln tillämpas om bostaden inte blir en privatbostad efter ägarbytet.
Det är bara fysiska personer och dödsbon som kan äga en privatbostadsrätt. Bostadsrätter som ägs av andra juridiska personer än dödsbon är alltid näringsbostadsrätter. Trots att dödsbo är en juridisk person kan en bostad som var privatbostad för den avlidne förbli privatbostad för dödsboet intill utgången av tredje kalenderåret efter dödsåret. Därefter blir bostaden näringsbostadsrätt om den fortfarande ägs av dödsboet. Reglerna för näringsbostadsrätt tas upp i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar".
För ytterligare information se Länkar till broschyrer och information på Skatteverkets webbplats.
Även om inte ägaren använder bostaden själv räknas den som privatbostad om någon närstående till honom eller henne använder den som bostad. Med närstående avses make, registrerad partner, förälder, mor- och farföräldrar, avkomling och avkomlings make, syskon, syskons make och avkomling samt dödsbo som den skattskyldige eller någon av de ovan nämnda personerna är delägare i.
Med make jämställs sambo om parterna har eller har haft gemensamma barn eller om de tidigare har varit gifta med varandra. Med avkomling avses barn och barnbarn etc. liksom styvbarn och fosterbarn.
Hämta uppgifter Mina Sidor
Har du redovisat försäljning av fastighet eller bostadsrätt som du skickat in på Mina sidor behöver du inte fylla i dem på nytt och kan du använda dem för att fylla i avsnitten i den här bilagan. Det kan du göra i detta avsnitt, Allmänna uppgifter eller avsnittet Beräkna vinst eller förlust. Tänk på att det är viktigt att du kontrollerar de förifyllda uppgifterna i bilagan mot uppgifterna du lämnat på Mina Sidor, så du använder rätt uppgifter. Du hämtar uppgifterna genom att klicka på knappen Hämta uppgifter och sedan väljer du knappen Använd uppgifter så fylls uppgifterna i automatiskt i bilagan.
Om du själv har skapat bilagan måste du fylla i om du sålt ett småhus/en ägarlägenhet eller en bostadsrätt.
Om den sålda bostaden är småhus eller en ägarlägenhet ska du fylla i dessa uppgifter. När Skatteverket skapat bilagan är uppgifterna förifyllda. Om du själv skapat bilagan måste du fylla i uppgifterna, beteckningen framgår av köpekontraktet. Om Skatteverket har uppgift om att du någon gång under inkomståret ägt ett eller flera småhus visas fastighetsbeteckningen för samtliga småhus i en nedfällbar lista där du kan välja rätt beteckning. Om den fastighet du ska redovisa inte finns med i listan måste du själv skriva in beteckningen i fältet annan fastighet.
Om den sålda bostaden finns i utlandet skriver du, i stället för kommun, det land där bostaden finns.
Om den sålda bostaden är bostadsrätt ska dessa uppgifter fyllas i. När Skatteverket skapat bilagan är uppgifterna förifyllda. Om du själv skapat bilagan måste du fylla i uppgift om bostadsrättsföreningens namn och lägenhetsbeteckning. Du kan också välja att fylla i bostadsrättsföreningens organisationsnummer och därefter klicka på "Hämta", så fyller systemet i uppgiften om bostadsrättsföreningens namn. Lägenhetsbeteckningen måste du även i detta fall fylla i själv.
Om du har sålt lägenhet utanför Sverige så kan du inte fylla i organisationsnummer, formatet måste vara ett svenskt organisationsnummer. Eftersom fältet är obligatorisk och måste innehålla ett svenskt organisationsnummer får bilagan istället lämnas via filöverföring eller på papper.
Här fyller du i datum för försäljningen, datumet står på köpekontraktet. Observera att det är datumet på köpekontraktet från försäljningen som ska fyllas i här, inte datumet från köpebrevet om du eventuellt även har ett sådant.
Här anger du om fastigheten/bostadsrätten använts för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende hela innehavstiden eller del av innehavstiden, du fyller också i under hur lång tid bostaden använts för dessa ändamål (fr.o.m. och t.o.m.).
Du ska fylla i fältet om den sålda bostaden avyttrats genom tvångsförsäljning, exempelvis expropriation eller liknande förfarande. Detta påverkar endast din möjlighet att söka uppskov. För att få uppskov måste uppskovsbeloppet normalt vara minst 50 000 kronor. Är det fråga om en tvångsförsäljning, expropriation eller försäljning till staten på grund av flygbuller räcker det om uppskovsbeloppet är 10 000 kronor.
Andel i procent av den totala ytan
Här anger du hur stor del av bostadens yta som använts för eget eller närståendes permanent- eller fritidsboende.
Jag vill söka uppskov med beskattning av eventuell vinst
Om du ska söka slutligt eller preliminärt uppskov med beskattning av vinsten för försäljningen anger du detta genom att kryssa i rutan för detta. Du får då möjlighet att fylla i uppgifter om din bosättning på den sålda fastigheten eller i den sålda bostadsrätten. Om du inte uppfyller bosättningskraven får du inte söka uppskov och länken till avsnittet Uppskov är inaktivt.
Uppgifter om din bosättning på den sålda fastigheten/bostadsrätten
Jag har varit bosatt på fastigheten/bosatt i bostadsrätten
Du ska ange om du varit bosatt i den sålda bostaden eller inte. Om du varit bosatt i bostaden måste du också ange mellan vilka datum. Om du fortfarande är bosatt i den sålda bostaden anger du datum fr.o.m. samt bockar i rutan framför alternativet ”Fortfarande bosatt”.
Fastigheten/bostadsrätten är en permanentbostad
För att du ska få uppskov med beskattningen av vinsten måste den sålda fastigheten/ bostadsrätten ha varit en permanentbostad. Med detta menas att du ska ha bott där antingen:
• minst ett år omedelbart före försäljningen enligt köpekontrakt (utan avbrott), eller
• minst tre av de senaste fem åren före försäljningen enligt köpekontrakt (det behöver inte vara sammanhängande tid).
Bosättningstiden räknas fram till försäljningen, det vill säga fram till dagen då du och köparen skriver på köpekontraktet. Bor du kvar efter kontraktsdagen fram till köparens tillträdesdag, får du inte räkna denna tid som bosättningstid. Det här innebär att du inte kan få uppskov om du har använt huset/lägenheten som fritidsbostad, utan det ska vara en bostad där du varit, eller rätteligen borde ha varit, folkbokförd.
Om du inte uppfyller något av dessa två krav på bosättning finns det ytterligare en möjlighet att bostaden ska kunna anses som en permanentbostad. Har du köpt en ny bostad innan du sålde huset/lägenheten, kan bosättningstiden bedömas vid den tidpunkt när du skriver på kontraktet för den nya bostaden. Har du bott minst ett år omedelbart före, eller minst tre av de senaste fem åren före köpet av den nya bostaden, kan den vara en permanentbostad. Då väljer du alternativet:
När du fyllt i dina uppgifter och sparat klickar du på "Tillbaka". Du kommer då tillbaka till översikten för bilaga Försäljning av privatbostad. Har du inte sparat dina ändringar innan du går tillbaka så får du ett varningsmeddelande.
Klicka på "Spara" när du har fyllt i alla dina uppgifter på sidan. Då lagras uppgifterna. Om du inte klickar på "Spara" får du en fråga när du lämnar sidan.
Nästa gång du loggar in finns dina sparade uppgifter kvar och du kan fortsätta fylla i bilagan eller andra uppgifter i deklarationen.
Hjälp för Inkomstdeklarationen 2024