Vid klassificering av värdefaktorn närhet till strand vid taxering av småhusenheter ska mark mellan strandlinjen och tomtgränsen anses ”tillhöra” värderingsenheten om marken disponeras med stöd av ett lokaliserat, dvs. geografiskt avgränsat, servitut. Det kan vara antingen ett fastighetsbildningsservitut eller ett s.k. inskrivet avtalsservitut. Motsvarande bedömning bör även göras i det fall ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark tillhörande ett mindre antal fastighetsägare.

2 Bakgrund och frågeställning

Frågan gäller hur begreppet ”tillhör” i 4 § första meningen, Riksskatteverkets föreskrifter om värdering vid allmän fastighetstaxering av småhusenheter (RSFS 2002:11), ska tolkas och tillämpas vid klassificeringen av värdefaktorn närhet till strand. Frågan har uppkommit i anslutning till den allmänna fastighetstaxeringen av småhusenheter 2003.

Frågeställningen har sin bakgrund i följande faktiska förhållanden. Den aktuella fastighetens/värderingsenhetens tomtmark går inte ända fram till strandlinjen. Området mellan tomtgränsen och strandlinjen disponeras dock med stöd av ett lantmäteriservitut. Huvudbyggnaden ligger närmare än 75 m från strandlinjen. Frågan är om området som disponeras med stöd av servitut "tillhör" värderingsenheten i enlighet med skrivningen i 4 § RSFS 2002:11 eller inte. Bedöms markområdet ”tillhöra” fastigheten/värderingsenheten indelas värdefaktorn i belägenhetsklass 1 (detta givetvis under förutsättning att övriga krav är uppfyllda) i annat fall hänförs värderingsenheten till belägenhetsklass 2.

Till saken hör att servitutet avser ett lokaliserat, dvs. geografiskt avgränsat, fastighetsbildningsservitut som omfattar hela området mellan tomtgränsen och strandlinjen. Området får enligt servitutet disponeras för bad och båtplats.

3 Gällande rätt m.m.

Klassificering av värdefaktorn närhet till strand regleras i 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL. Skatteverket har dessutom med stöd av 7 kap. 7 § och 19 kap. 7 § FTL och 6 kap. 1 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF beslutat föreskrifter som närmare reglerar klassificeringen. Frågan om klassificering av värdefaktorn närhet till strand regleras i 4 § Riksskatteverkets föreskrifter om värderingen vid allmän fastighetstaxering av småhusenheter 2003 (RSFS 2002:11).

4 Skatteverkets bedömning

I och med att området disponeras för bad och båtplats, och detta är inskrivet i servitutet, får det anses som om den härskande fastighetens ägare har en inskriven rättighet till det mellanliggande området som i princip är att jämställa med äganderätt. Detta synsätt får anses styrkas av bestämmelserna i 14 kap. 3 § jordabalken, där det anges att servitut är förenat med äganderätt till den härskande fastigheten och ej får överlåtas särskilt.

Det hade varit en annan sak om servitutet enbart omfattat tillgång till båtplats eller brygga. Då hade marken mellan tomtgränsen och strandlinjen inte ansetts ”tillhöra” värderingsenheten eftersom denna begränsade dispositionsrätt inte kan jämställas med äganderätt.

Motsvarande bedömning bör även göras i de fall ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark till ett mindre antal, två till fem, fastighetsägare.

Styrsignalen ska tillämpas vid fastighetstaxering från och med 2003 års allmänna fastighetstaxering av småhusenheter.