På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

För närvarande har vi vissa störningar i telefonin till skatteupplysningen.

Logotyp, till startsidan

Skatteregler – bostadsrättsföreningar

En bostadsrättsförening beskattas antingen som ett privatbostadsföretag eller som ett oäkta bostadsföretag. Bedömningen om en förening är att anse som privatbostadsföretag eller inte görs utifrån förhållandena vid varje beskattningsårs utgång.

Om en bostadsrättsförening vid utgången av ett beskattningsår, bedöms vara ett privatbostadsföretag, antas detta förhållande ha gällt hela beskattningsåret och vice versa.

Med privatbostadsföretag avses en svensk ekonomisk förening (eller aktiebolag) vars verksamhet till minst 60 procent består i att till de egna medlemmarna (delägarna) tillhandahålla bostäder i byggnader som ägs av föreningen (aktiebolaget), så kallad kvalificerad användning. Uppfylls inte dessa krav är föreningen att betrakta som ett oäkta bostadsföretag.

Till den kvalificerade användningen räknas de bostadslägenheter som upplåts med bostadsrätt till fysiska personer. Gemensamma utrymmen som har ett naturligt samband med bostaden kan ingå i den kvalificerade användningen även om ytorna inte ingår i lägenheternas bostadsyta. Sådana gemensamma utrymmen kan vara till exempel hobbylokal, tvättstuga, källar- och vindsförråd, bastu samt enklare lokal för föreningens förvaltning.

Till den okvalificerade användningen räknas till exempel upplåtelse av

  • bostadslägenheter med hyresrätt
  • lokaler
  • bostadsrättslägenheter som ägs av juridiska personer
  • antenn- eller reklamplats eller dylikt
  • parkeringsplatser/garage som hyrs ut via parkeringsbolag. (Upplåtelse direkt till medlemmar kan dock vara kvalificerad.)
  • gemensamhetsutrymmen som saknar ett naturligt samband med bostaden, som till exempel festlokal och övernattningslägenhet.

Reglerna för privatbostadsföretag gäller även ekonomiska föreningar vars verksamhet till minst 90 procent består i att tillhandahålla garage eller någon annan för medlemmarnas personliga räkning avsedd gemensam anordning i byggnader som ägs av föreningen, till exempel värmecentral. Reglerna kan inte tillämpas om garaget eller den gemensamma anordningen efter förrättning av Lantmäteriet utgör en samfällighet.

Bostadsrättsföreningar beskattas normalt för inkomster i inkomstslaget näringsverksamhet. Eftersom en bostadsrättsförening är ett självständigt skattesubjekt skattar föreningen själv för sin vinst, och lämnar inkomstdeklaration 2 till Skatteverket vid den årliga taxeringen. Inkomstdeklarationen ska lämnas oavsett om föreningen haft verksamhet eller inte.

Uppstår ett underskott av näringsverksamhet vid årets taxering får detta underskott rullas vidare till kommande taxeringar för att kunna kvittas mot då uppkomna vinster. Underskott får rullas vidare tills de är fullt utnyttjade.   

F-skatt

En ekonomisk förening som driver näringsverksamhet kan bli godkänd för F‑skatt.

Om föreningen blir godkänd för F-skatt innebär det att den själv sköter inbetalningar av skatter och avgifter till Skatteverket. För föreningens uppdragsgivare blir godkännandet för F-skatt ett bevis på att de inte behöver dra av skatt på ersättningar.

Alla som betalar skatter och avgifter har ett skattekonto hos Skatteverket. Samtliga betalningar till Skatteverket bokförs på skattekontot. Moms, arbetsgivaravgifter och avdragen skatt redovisas dessutom månadsvis i moms- och arbetsgivardeklarationer. F-skatt redovisas inte i moms- och arbetsgivardeklarationer, men inbetalningen sker tillsammans med övriga skatter och avgifter via skattekontot varje månad. Möjlighet finns också att få åtkomst till skattekontot via internet.

För att kunna skicka in moms- och arbetsgivardeklarationer via internet krävs att

  • föreningen anmäler behörig företrädare till Skatteverket
  • den behörige företrädaren skaffar en e-legitimation.

Ett godkännande för F-skatt är ett bevis på att föreningen själv ska betala sina skatter. Föreningens uppdragsgivare kan anlita er utan risk för att bli ansvariga för föreningens skatter och avgifter. Om föreningen inte deklarerar eller betalar sina skatter kan F-skattsedeln återkallas. Det kan innebära problem för föreningen att få nya uppdrag. Många företag anlitar bara uppdragstagare med F-skatt. Även kreditgivare kan kolla F-skatten i samband med låneansökningar eftersom den visar att man skött sina skattebetalningar. Skriv "innehar F‑skattsedel" i offerter, avtal och på fakturor.

Särskild löneskatt på pensionskostnader

En förening som har tecknat tjänstepensionsförsäkring eller på annat sätt utfäst tjänstepension för sina anställda ska betala en särskild löneskatt på pensionskostnader. Föreningen räknar själv ut underlaget för särskild löneskatt på pensionskostnader. Underlaget ska redovisas i en ruta på inkomstdeklarationens första sida. Skattesatsen är 24,26 procent av underlaget. Debiteringen framgår av slutskattebeskedet. Information om hur underlaget räknas fram finns i regel på pensionsinstitutens webbplatser.

Fastighetsavgift

För bostadsdelen i flerbostadshus tas en kommunal fastighetsavgift ut. För lokaldelen i flerbostadshus tas statlig fastighetsskatt ut. Fastighetsavgift och fastighetsskatt beräknas för kalenderår. Någon jämkning på grund av att ett räkenskapsår är förkortat eller förlängt ska inte göras.

Småhus, bostadshyreshus och ägarlägenheter nybyggda 2011 eller tidigare är helt befriade från kommunal fastighetsavgift de första fem åren, och får halv avgift de därpå följande fem åren. Från och med deklarationen 2014 (inkomståret 2013) införs nya regler med förlängd avgiftsbefrielse för nybyggda bostäder. De nya reglerna innebär att småhus, bostadshyreshus och ägarlägenheter nybyggda 2012 och därefter (värdeår 2012 och senare) kommer att ha hel befrielse från kommunal fastighetsavgift i 15 år. Läs mer i broschyren Fastighetsavgift och fastighetsskatt (SKV 296).

Mervärdesskatt (moms)

Moms är en skatt vi betalar på nästan all konsumtion av varor och tjänster. Moms är varken en kostnad eller intäkt i en förening som ska redovisa moms till staten. Föreningen betalar i sådant fall in skillnaden mellan den moms föreningen tar ut på försäljningen (utgående moms) och den moms föreningen betalar på sina inköp (ingående moms) till staten. Den generella momsen är 25 procent, men vissa varor och tjänster har lägre moms.

Momsen ska redovisas i en momsdeklaration. Momsdeklarationen lämnas en gång per kvartal för föreningar som har en momspliktig omsättning som är lägre än en miljon per beskattningsår. Om omsättningen överstiger en miljon lämnas momsdeklarationen istället varje månad. Deklarationen och betalningen ska vara inne hos Skatteverket senast den 12 i andra månaden efter redovisningsperioden. Mer information om moms finns i Momsbroschyren (SKV 552) och under avsnittet Redovisa och betala moms.

En bostadsrättsförening ska inte ta ut utgående moms på bostadsrättsavgifterna. Föreningen har inte heller rätt till avdrag för ingående moms på kostnader som föreningen betalar.

Överlåtelse och upplåtelse av bostadsrätt och hyresrätt har undantagits från momsplikt. Undantaget omfattar även föreningens eventuella tillhandahållande av gas, vatten, elektricitet, värme och nätutrustning för mottagning av radio- och televisionssändningar om det ingår i nyttjanderätten.

I vissa fall ska en bostadsrättsförening redovisa moms. Det gäller till exempel 

  • om föreningen är så kallat frivillig skattskyldig vid uthyrning av verksamhetslokaler
  • vid uttagsbeskattning
  • vid parkeringsverksamhet.

Som huvudregel är uthyrning av lokal och annan upplåtelse av fastighet undantagen från skatteplikt enligt mervärdesskattelagen. Föreningen har då inte heller rätt att dra av ingående moms för inköp till uthyrningsverksamheten. Föreningen kan dock välja att bli frivilligt skattskyldig för sådan uthyrning och då lägga på utgående moms på hyran. Föreningen får då rätt att göra avdrag för den ingående momsen på de kostnader föreningen har för uthyrningen av lokalerna.

Vill föreningen bli frivilligt skattskyldig ska ni ange moms i en hyresfaktura. Fakturan ska ha utfärdats senast sex månader från den första dagen i den hyresperiod som fakturan avser.

Uthyrare som förklarats frivilligt skattskyldig ska redovisa utgående moms på hyran för sådan fastighet eller fastighetsdel som omfattas av skattskyldigheten. Avdrag får göras för ingående moms som gäller denna skattepliktiga uthyrning.

Föreningen måste också vara registrerad för moms. Om ni inte redan är momsregistrerade ska föreningen göra en anmälan om momsregistrering på något av två följande sätt:

Att ta en vara eller tjänst i anspråk genom uttag är också en momspliktig omsättning. Uttagsbeskattning ska bland annat ske när en bostadsrättsförening, med egen anställd personal utför vissa tjänster och skötsel på fastighet eller en fastighetsdel som inte är föremål för momsplikt. De tjänster som ska uttagsbeskattas är byggnads- och anläggningsarbeten, reparationer, lokalstädning, fönsterputsning, renhållning och annan fastighetsskötsel.

Uttagsbeskattning sker om lönekostnaderna för arbeten på en fastighet eller fastighetsdel som inte är föremål för momsplikt överstiger 300 000 kronor per beskattningsår, inklusive socialavgifter. En bostadsrättsförening som inte är frivilligt skattskyldig till moms och som håller sig med en anställd fastighetsskötare kan på detta sätt komma att uttagsbeskattas, se vidare Momsbroschyren (SKV 552).

Om en bostadsrättsförening hyr ut parkeringsplatser till bostadsrättsinnehavarna är uthyrningen inte momspliktig för föreningen. Uthyrning till utomstående är momspliktig. Uthyrning av platser och lokaler (garage) anpassade för parkering är momspliktig om den sker till någon (till exempel ett parkeringsföretag) som i sin tur hyr ut parkeringsplatserna i en ekonomisk verksamhet.

Försäljning av el från solcellsanläggning i en bostadsrättsförening

Om en bostadsrättsförening ska betala skatt eller inte på försäljning av el beror delvis på om föreningen är ett privatbostadsföretag eller är ett oäkta bostadsföretag. Det kan också bero på hur mycket el ni säljer.

När ska ett privatbostadsföretag betala inkomstskatt på försäljning av el från solcellsanläggning?

Ett privatbostadsföretag som producerar och säljer el från en solcellsanläggning ska redovisa försäljningen i två fall:

  • Föreningen säljer all el som föreningen producerar med solcellsanläggningen.
  • Föreningen producerar och säljer mer el än föreningen förbrukar.

Försäljningen är däremot skattefri när ett privatbostadsföretag producerar el från en solcellsanläggning och försäljningen enbart minskar föreningens elkostnader. Det innebär att  kostnaderna inte heller är avdragsgilla.

När ska ett oäkta bostadsföretag betala inkomstskatt på försäljning av el från solcellsanläggning?

I ett oäkta bostadsföretag är försäljning av överskottsel från en solcellsanläggning alltid skattepliktig näringsverksamhet.

Arbetsgivaravgifter

Den som betalar ut ersättning för arbete i Sverige till en fysisk person (en svensk eller utländsk medborgare) ska betala arbetsgivaravgifter på beloppet, om inte mottagaren är godkänd för F-skatt och själv ska betala egenavgifter eller om ersättningen är helt undantagen från socialavgifter. Om mottagaren av ersättningen är formellt anställd eller inte i förhållande till utbetalaren har ingen betydelse.

Med ersättning för arbete avses både kontant lön och andra skattepliktiga förmåner. Normalt är föreningen skyldig att betala arbetsgivaravgifter på ersättning till personer, som har A-skatt eller F-skattsedel med villkor (FA‑skatt), och som inte skriftligen har åberopat F-skatt.

Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter ska redovisas i en arbetsgivardeklaration för redovisningsperioder. Deklarationen och betalningen ska vara inne hos Skatteverket senast den 12 månaden efter utbetalningsmånaden.

Redovisningen ska omfatta fysiska personer – såväl svenska som utländska medborgare – som tagit emot ersättning för utfört arbete i Sverige och som inte omfattas av något undantag från er avgiftsskyldighet.

Redovisningen ska också omfatta

  • arbetstagare som inte fyllt 16 år
  • hemarbetare (som arbetar för en arbetsgivares räkning i sitt eget hem)
  • lärlingar och praktikanter
  • personer med sjuk- eller aktivitetsersättning
  • arbetstagare som avlidit under året.

Om ersättningen till en och samma betalningsmottagare under ett år är mindre än 1 000 kronor ska föreningen inte betala några arbetsgivaravgifter. Mer information om arbetsgivaravgifter finns i broschyren Skatteavdrag och arbetsgivaravgifter (SKV 401).

Skatteavdrag

Föreningar som betalar ut kontant ersättning för arbete till mottagare som har A‑skatt ska göra skatteavdrag. Det spelar ingen roll om ersättningen är betalningsmottagarens huvud- eller sidoinkomst. Betalar föreningen ut semesterersättningar ska den också dra av skatt.

  • enligt tabell
  • med 30 procent
  • enligt Skatteverkets beslut.

På semesterersättning dras skatt av enligt skattetabell för engångsbelopp.

Vid varje avlöningstillfälle måste ni meddela den anställde om hur stort skatteavdraget är. Det är lämpligt att göra det i lönebeskedet.

Föreningar som betalar ut ränta och utdelning ska också göra skatteavdrag om utbetalningen uppgår till 100 kr eller mer. Observera att föreningen måste dra av skatt på räntor och utdelningar oavsett vilken skattsedel betalningsmottagaren har.

Kontrolluppgifter

Kontrolluppgift ska lämnas enligt lagen (2001:1227) om självdeklarationer och kontrolluppgifter. I första hand ska arbetsgivare lämna kontrolluppgifter för den som har fått

  • lön
  • arvode
  • andra ersättningar och förmåner som är skattepliktig inkomst av tjänst.

Föreningen ska dessutom lämna kontrolluppgift på ersättning för utfört arbete som är inkomst av näringsverksamhet för mottagaren, om mottagaren endast har A-skattsedel. Det kan innebära att ni i vissa fall ska lämna kontrolluppgift för en juridisk person. Om mottagaren har F-skatt med villkor (FA-skatt) ska ni lämna kontrolluppgift om mottagaren inte skriftligen hänvisar till F-skattsedeln.

Föreningen ska lämna kontrolluppgift om det sammanlagda värdet av ersättningar och förmåner till en person är 100 kronor eller mer för hela året. Om ni har dragit skatt på ersättningen ska ni lämna kontrolluppgift oavsett hur stor ersättningen är.

Uppgifterna ska lämnas till Skatteverket senast den 31 januari året efter utbetalningsåret. Vanligast är att man använder blankett KU10 Kontrolluppgift från arbetsgivare med flera (SKV 2300).

Ett oäkta bostadsföretag ska lämna kontrolluppgift KU 31 för medlemmar om de är fysiska personer eller dödsbon. I kontrolluppgiften anges utdelning under året. Med utdelning avses både utdelning i form av kontanter och delägarnas bostadsförmån.

Skatteverket

Till toppen