Skatteverkets ställningstaganden

Värdering av bostadsförmåner vid 2007 års taxering

Datum: 2007-01-12

Område: Inkomstskatt - Tjänst

Dnr/målnr/löpnr:
131 804228-06/111
OBS Ändring har gjorts 2007-03-26 med dnr 131 210945-07/111, enligt följande:

Ändring i avsnitt 4.4 värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet. Ändringen innebär att bostadsförmånsvärdet för villor inom detta område kan beräknas till 7 % av fastighetens taxeringsvärde i stället för 10 % som angetts i den tidigare skrivelsen.

1 Sammanfattning


 
Skatteverket har inför 2007 års taxering tagit fram tabeller som anger hyresnivåer i flerfamiljshus för olika områden under 2006. Skrivelsen innehåller också en hjälptabell avsedd att användas när bostadsytan är större eller mindre än bostadsytan för en lägenhet av normal storlek. Dessutom innehåller skrivelsen också en alternativ metod att beräkna förmånsvärdet när bostaden är belägen i villa.

 

2 Bakgrund och frågeställning


 
Bostadsförmån ska enligt bestämmelserna i 61 kap. 2 § inkomstskattelagen (1999:1229), IL värderas till marknadsvärdet på orten. Skatteverket har utfärdat allmänna råd (SKV A 2005:32 avsnitt 2.3.2) och meddelanden (SKV M 2005:28 avsnitt 4.5) angående värdering av bostadsförmån vid 2007 års taxering. Denna skrivelse får ses som ett komplement till det allmänna rådet och meddelandet. Syftet med skrivelsen är bl.a. att den ska vara till ledning vid beräkningen av hyresvärdet på orten.     

 

3 Gällande rätt m.m.

Enligt 61 kap. 2 § IL ska inkomster i annat än pengar värderas till marknadsvärdet. Med marknadsvärde avses det pris som den skattskyldige skulle ha fått betala på orten om han själv skaffat sig motsvarande varor, tjänster eller förmåner mot kontant betalning.

Enligt prop. 1996/97:173 sid. 38 avses med hyrespriset på orten vad som i hyreslagstiftningen anges som bruksvärde för bostaden i fråga. Hyrorna i de allmännyttiga bostadsföretagen på orten är utgångspunkt för beräkning av bruksvärdet.      

4 Skatteverkets bedömning

4.1 Hyresnivåer inom olika värdeområden

Skatteverket har inför 2007 års taxering tagit fram tabeller som anger hyrespriset för bostäder i flerfamiljshus inom olika områden.

Hyresnivåtabellerna återfinns i bilaga till detta dokument.öppnas i nytt fönster

Tabellerna är förutom när det gäller Stockholm indelade i 7 åldersintervaller. Det äldsta åldersintervallet omfattar bostäder med värdeår 1969 eller tidigare. För bostäder vars standard avviker från normal standard i motsvarande åldersklass finns möjlighet till jämkning (se SKV A 2004:38 avsnitt 2.3.1). Åldersintervallerna för det nyare fastighetsbeståndet (2000 och senare) har förändrats något för att få en bättre anpassning till hyresnivåerna inom resp. åldersintervall.        

Hyresnivåerna i tabellerna avser förutom Stockholm hyresvärdet inklusive uppvärmning för en bostad av normalstorlek (70 kvm). För bostäder som är större eller mindre än normalstorlek bör justering av hyresvärdet ske på sätt framgår av avsnitt 4.2 nedan. För Stockholmsområdet behöver hyresvärdet inte justeras eftersom tabellerna innehåller uppgift om lägenhetens bostadsyta.

4.2 Tabell för beräkning av hyresvärde

Vid beräkning av hyresvärdet för lägenheten ska hänsyn tas bl.a. till bostadens storlek. Av prop. 1996/97:173 s. 39 framgår att det genomsnittliga priset per kvm bostadsyta inte är lika högt för en större lägenhet som för en mindre lägenhet. Hyresnivåtabellerna enligt bilagan avser hyresvärden för en lägenhet av normal storlek (70 kvm).

Med hänsyn till att hyresnivåerna kan variera mellan större och mindre lägenheter kan nedanstående tabell vara till hjälp vid beräkning av hyresvärdet för bostäder vars bostadsyta avviker från normallägenheten.

Kolumn A =     lägenhetsyta
Kolumn B =    relativa hyrestal (hyran för olika bostadsstorlekar uttryckt i procent av årshyran för en 70 kvm bostad
  

A B A B A B A B A B A B
51 80 71 101 91 121 111 139 175 194 275 278
52 81 72 102 92 122 112 141 180 198 280 282
53 82 73 103 93 123 113 142 185 203 285 286
54 83 74 103 94 123 114 143 190 207 290 290
55 84 75 104 95 124 115 143 195 211 295 294
56 85 76 106 96 126 116 144 200 215 300 298
57 85 77 107 97 127 117 145 205 219 310 307
58 86 78 108 98 128 118 146 210 223 320 315
59 87 79 109 99 128 119 147 215 228 330 323
60 88 80 110 100 129 120 148 220 232 340 332
61 88 81 111 101 131 125 153 225 236 350 340
62 90 82 113 102 132 130 157 230 240 360 348
63 92 83 113 103 133 135 161 235 244 370 357
64 93 84 114 104 133 140 165 240 248 380 365
65 94 85 116 105 134 145 169 245 253 390 373
66 95 86 117 106 135 150 173 250 257 400 382
67 97 87 118 107 136 155 178 255 261    
68 98 88 118 108 137 160 182 260 265    
69 99 89 119 109 138 165 186 265 269    
70 100 90 120 110 138 170 190 270 273    
 

Exempel


 
Om priset för en 70 kvm bostad är 800 kr/kvm blir hyresvärdet för en bostad om 100 kvm 72 240 kr (70 x 800 x 129 % = 72 240)
 

4.3 Värdering av bostadsförmån i villa

Det saknas ofta en fungerande hyresmarknad för bostad i villa. Utgångspunkten för värderingen bör därför i normalfallet vara hyresnivån hos allmännyttiga bostadsföretag på orten även när det gäller bostad i villa (prop. 1996/97:173 s. 40-42). Allmänna råd har lämnats om faktorer som ska beaktas särskilt vad avser värdering av bostadsförmån i villa (SKV A 2005:32 avsnitt 2.3.2 och SKV M 2005:28 avsnitt 4.5.2.2).
 
Om det finns en fungerande hyresmarknad för bostad i villa på en ort, och en undersökning av hyresnivåerna visar att det inte förekommer någon större spridning av relationstalen mellan dessa och taxeringsvärdena, kan värderingen ske med utgångspunkt från taxeringsvärdet. Värdet av bostadsförmånen bör därvid beräknas till viss procentsats av fastighetens taxeringsvärde för 2006.

Bostadsförmånsvärdet beräknad på detta sätt avser hyresvärdet exklusive uppvärmning (kallhyra). Eftersom taxeringsvärdet för villan inkluderar värde för garage ska tillägg till bostadsförmånsvärdet inte göras när förmånen inkluderar tillgång till garage.

4.4 Värdering av bostadsförmån i villor i Göteborgsområdet


 
Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor belägna i Ale, Göteborg, Härryda, Kungsbacka, Kungälv, Lerum, Mölndal, Partille, Stenungsund och Öckerö kommuner. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 114 25407-07/111) upprättad av Skattekontor 1 Göteborg. Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i nämnda kommuner kan beräknas till 7 % av fastighetens taxeringsvärde för 2006 ¹

¹ Ändring har gjorts i avsnitt 4.4, se förklaring i skrivelsens inledning ovan

4.5 Värdering av bostadsförmån i villor i Stockholmsområdet

Skatteverket har inför 2007 års taxering företagit en undersökning av hyreskontrakt avseende uthyrda bostäder i villor i Stockholmsområdet. Resultatet av undersökningen finns dokumenterad i en skrivelse (dnr. 101 3706-07/111) upprättad av rättsenheten, region  Stockholm.  Undersökningen visar att förmånsvärdet för bostäder belägna i villor i Stockholms län kan beräknas  till 6 % av fastighetens taxeringsvärde för 2006.

Skatteverket

skatteverket.se