Skatteverkets allmänna råd

PDF-fil

Skatteverket lämnar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199)  allmänna råd om

dels riktvärdeangivelser för varje värdeområde avseende avkastningsvärderade industrier och tomtmark till dessa1,

dels värden i tomtvärdetabellen på sätt som framgår av bilaga 1 (pdf, 50.1 kB),

dels relativa kapitaliseringsfaktorer i IK-tabellen på sätt som framgår av bilaga 2 (pdf, 48.3 kB),

dels relativa hyror per kvadratmeter i IH-tabellerna på sätt som framgår av bilaga 3 (pdf, 56.9 kB),

dels nedräkningsfaktorer i IN-tabellerna på sätt som framgår av bilaga 4 (pdf, 73.3 kB),

dels omräkningsfaktorer i IO-tabellen på sätt som framgår av bilaga  5 (pdf, 53 kB),

dels grunderna för taxeringen och värdesättningen.

1 Värderingsenhet

1.1 Byggnad

Av 2 kap.3 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, framgår att byggnadstypen ska bestämmas med hänsyn till det ändamål som byggnaden till övervägande del är inrättad för och det sätt som byggnad till övervägande del används på.

Av 6 kap. 2 § FTL, framgår bl.a. att varje industribyggnad och övrig byggnad med värde av minst 50 000 kr ska utgöra en värderingsenhet.

Av 6 kap. 3 § andra stycket FTL framgår att är en industribyggnad som värderats med ledning av en avkastningsberäkning inrättad för mer än en lokaltyp ska delar som hänförs till olika lokaltyper utgöra skilda värderingsenheter. Särskild värderingsenhet behöver dock inte bildas för en lokaltyp som omfattar mindre än tio procent av byggnadens totala yta och mindre än 250 kvadratmeter . Byggnader eller delar av olika byggnader som åsatts samma klassificeringsdata beträffande värdefaktorerna lokaltyp, standard och ålder får sammanföras till en värderingsenhet. Av tredje stycket framgår att indelning av industribyggnad i två eller flera värderingsenheter även får ske om det underlättar värderingen.

Allmänna råd:
Flera värderingsenheter
En industribyggnad bör delas upp i flera värderingsenheter,
1. då utrymmen tillhörande samma lokaltyp är av olika standard
2. då olika industibyggnader har sammanbyggts med gångpassage, sluss eller liknande
3. då byggnaderna avsevärt skiljer sig åt i fråga om standard.
En värderingsenhet
Utrymme inom en sådan del av en industribyggnad som primärt utgör hyreshus eller specialbyggnad, men som indelats som industribyggnad på grund av att byggnaden till övervägande del utgör industribyggnad, bör indelas som en värderingsenhet.  Bostads- och butiksutrymmen bör indelas som industrikontor. Garage bör indelas som lager.
Om en byggnadsdel inte lämpligen kan värderas enligt den för lokaltypen föreskrivna värderingsmetoden, bör detta beaktas genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL.

1.2 Tomtmark

Av 6 kap. 7 § FTL framgår, såvitt avser tomtmark för industribyggnad,  att varje tomt ska utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:
Reservmark inom industritomt
Med reservmark inom industritomt avses tomtmark som inte tagits i anspråk för bebyggelse och där för värdeområdet normala markanläggningar saknas. Reservmark bör inte utgöra särskild värderingsenhet. Vid värdering av reservmark bör avsaknad av för värdeområdet normala markanläggningar beaktas genom justering för säregna förhållanden enligt 7 kap. 5 § FTL.

2 Klassificering av värdefaktorer för industribyggnad och övrig byggnad vid avkastningsberäkning

Av 11 kap. 1 § FTL framgår att industribyggnad ska värderas med ledning av en avkastningsberäkning. Byggnader som har endast begränsad användbarhet för annat ändamål än för vilket de utnyttjas och liknande speciella byggnader, bensinstationsbyggnader, andra byggnader med olämplig utformning för normal industriproduktion samt byggnadskonstruktioner som inte har karaktär av hus ska dock värderas med ledning av en produktionskostnadsberäkning.    

Enligt lagrummets andra stycke ska vad som sägs i 11 kap. om industribyggnad gälla även övrig byggnad.

2.1 Lokaltyp

Av 11 kap. 4 § FTL framgår att värdefaktorn lokaltyp bestäms med hänsyn till om värderingsenheten är inrättad som produktionslokaler, industrikontor eller lager m.m.

Allmänna råd:
1. Garageutrymmen som är inrymda i en industribyggnad bör hänföras till lokaltypen lager m.m.
2. Laboratorielokaler bör hänföras till lokaltypen industrikontor.
3. Bostadslägenheter som är inrymda i en industribyggnad bör  hänföras till lokaltypen industrikontor.

2.2 Storlek

Av 11 kap. 4 § FTL framgår att värdefaktorn storlek bestäms med hänsyn till värderingsenhetens yta.

Allmänna råd:
Värdefaktorn storlek för en industribyggnad bör anges i kvadratmeter lokalarea (LOA) enligt Svensk Standard (SS) 21054:2009.

2.3 Ålder

Av 11 kap. 4 § FTL framgår att värdefaktorn ålder ger uttryck för värderingsenhetens sannolika återstående livslängd och anges genom ett värdeår och, om särskilda skäl föreligger, genom återstående nyttjandetid. Värdeåret bestäms med hänsyn till värderingsenhetens nybyggnadsår, omfattningen av till- och ombyggnader samt tidpunkten för dessa. Om en byggnad indelas i flera värderingsenheter ska samma värdeår bestämmas för dessa.

Allmänna råd:
Till- och ombyggnadskostnadens storlek i förhållande till nybyggnadskostnaden.
Omfattningen av till- eller ombyggnad bör hänföras till en av nedanstående tre grupper där  till- och ombyggnadskostnadens storlek relateras till nybyggnadskostnaden vid tiden för till- eller ombyggnaden.
 

I nedanstående nybyggnadskostnader ingår inte mervärdesskatt eller omsättningsskatt men däremot ränta under byggtiden.
 

2.4 Standard

Av  11 kap. 4 § FTL framgår att värdefaktorn standard bestäms för en värderingsenhet med hänsyn till lokalytans utförande och utrustning.

Av 14 § Skatteverkets föreskrifter om värderingen av hyreshus-, ägarlägenhets-, industri- och elproduktionsenheter samt täktmark, vid 2013 års allmänna fastighetstaxering,  SKVFS 2012:9, framgår att produktionslokaler indelas i fyra standardklasser med ledning av en redovisad beskrivning för respektive klass samt med stöd av beräknade standardpoäng.

Allmänna råd:
Vid indelningen i standardklasser bör utgångspunkten vara att normal industriproduktion kan bedrivas i produktionslokalerna i fråga.
Med normal industriproduktion avses tillverkning och lagerhantering inom områden som mekanisk verkstadsindustri, träförädlingsindustri och lätt tillverkningsindustri.

3 Klassificering av värdefaktorer för industribyggnad och övrig byggnad vid produktionskostnadsberäkning

3.1 Återanskaffningskostnad

Av 5 kap. 6 § andra stycket FTL framgår att med återanskaffningskostnad för byggnad avses kostnaden för att under andra året före taxeringsåret uppföra en motsvarande anläggning. Kostnaden kan bestämmas antingen genom en beräkning grundad på erfarenheter om byggkostnadernas storlek detta år, eller genom en omräkning av den faktiska byggkostnaden med en omräkningsfaktor. Denna faktor ska bestämmas så att man därigenom beaktar ändringen i byggkostnad mellan nybyggnadsåret och andra året före taxeringsåret.

Av 11 kap. 7 § FTL framgår att som riktvärde för en värderingsenhet avseende en industribyggnad uppförd under andra året före taxeringsåret och belägen inom den ortstyp som medför högst värde ska anges 75 procent av byggnadens tekniska nuvärde detta år.

Allmänna råd:
Metodval
Den faktiska byggkostnaden bör användas som grund för beräkningen av återanskaffningskostnaden för byggnader som uppförts efter 1990, då kostnaden är känd och anledning saknas till antagande att den är onormal. För övriga byggnader bör erfarenhetstal användas, då sådana finns för den aktuella typen av byggnader.
Faktisk byggkostnad
I faktiska byggkostnader bör ingå samtliga kostnader för att uppföra en motsvarande anläggning oavsett finansieringsform. Mervärdesskatt  ska inte medräknas i kostnaderna.
Statsbidrag eller andra former av bidrag eller stöd (räntefria lån etc.) som kan ha utgått för att uppföra anläggningen i fråga ska avräknas från de faktiska byggnadskostnaderna. Generella bidrag som har utgått för den aktuella typen av anläggning  under nivååret ska avräknas.
Beräkning med ledning  av erfarenhetstal
Återanskaffningskostnaden bör beräknas för varje värderingsenhet som produkten av rekommenderade erfarenhetstal och byggnadens storlek t.ex. bruksarea och bruttovolym.
Erfarenhetstal
För industribyggnader som värderas enligt produktionskostnadsberäkning bör erfarenhetstalen i tabellen nedan användas.
 

4 Värdefaktorn storlek för tomtmark

Av 12 kap. 5 § FTL framgår att riktvärden för tomtmark för industribyggnad eller övrig byggnad ska inom varje värdeområde bestämmas för skilda förhållanden för värdefaktorn storlek. Med storlek avses värderingsenhetens tomtmarksareal. Om särskilda skäl föreligger ska dock avses den byggrätt i kvadratmeter som värderingsenheten utnyttjas för eller är avsedd för.

För värderingsenhet som består av utrymme till industribyggnad eller övrig byggnad inom en tredimensionell fastighet eller inom ett tredimensionellt fastighetsutrymme avses med storlek alltid den byggrätt i kvadratmeter som värderingsenheten utnyttjas för eller är avsedd för.

Av 7 kap. 10 § FTL framgår att vid värdering av tomtmark ska bebyggelsemöjligheten bestämmas med utgångspunkt i den pågående markanvändningen, såvida inte annan markanvändning är tillåten enligt en detaljplan och marken därigenom får väsentligt högre värde.

Allmänna råd:
Byggrätt
Med byggrätt för industribyggnad och övrig byggnad bör avses befintliga byggnaders bruttoarea ovan mark eller den byggrätt som är tillåten enligt detaljplan. Då uppgift om byggrätt saknas, bör denna uppskattas med ledning av den sammanlagda lokalarean. Byggrätten bör bestämmas till 1,20 x den sammanlagda lokalarean.
Värdering av mark till 3D-fastighet
Vid värdering av mark till industribyggnad eller övrig byggnad som utgör s.k. tredimensionell (3D) fastighet eller 3D-fastighetsutrymme bör markvärdet beräknas från gällande riktvärdeangivelse angiven i kronor per kvadratmeter tomtmark. Markvärdet bör proportioneras mellan den traditionella fastigheten och 3D-fastigheten genom en jämförelse av byggrätten för respektive fastighet.

5 Justering för säregna förhållanden

5.1 Allmänt

Av 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen, FTL, framgår  att om det föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden. Justeringen görs av taxeringsenhetens sammanlagda riktvärde, beräknat enligt 4 §.

Justeringens storlek ska motsvara 75 procent av den skillnad i marknadsvärde taxeringsenheten skulle ha med säregna förhållanden och värdet utan säregna förhållanden.

Påtaglig inverkan på marknadsvärdet ska anses föreligga när säregna förhållanden föranleder att det med ledning av riktvärden bestämda värdet höjs eller sänks med minst tre procent, dock minst 25 000 kronor.

Av 1 kap. 5 § andra stycket fastighetstaxeringsförordningen, FTF, framgår att om det för taxeringsenhet föreligger sådant påtagligt säreget förhållande ska detta redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänna råd:
Justeringen bör ske på den värderingsenhet till vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

5.2 Industribyggnad

Allmänna råd:
Eftersatt underhåll och konstruktionsfel
Justering för  eftersatt underhåll bör ske med hänsyn till den hyra som byggnaden i befintligt skick kan tänkas bli uthyrd för. Då byggnad har sådana konstruktionsfel och byggskador att byggnaden inte kan fylla sin funktion utan att skadan åtgärdas  bör justering göras med 60—80 procent av kostnaden för att åtgärda skadan.
Då byggnaden kan användas i skadat skick, bör justering göras med 10—50 procent av kostnaderna för att åtgärda skadan. Den lägre siffran bör användas i områden med låga värdenivåer och den högre i områden med höga värdenivåer sett i landet som helhet.
Överloppsbyggnader och saneringsbyggnad
Med överloppsbyggnader bör avses industribyggnader som inte nyttjas på grund av att de inte längre är anpassade för verksamheten på fastigheten och som inte heller efter ombyggnad kan förväntas komma till användning inom 3-5 år. Justering av riktvärdet bör ske med hänsyn till den kostnad som kan erfordras för att anpassa byggnaderna för verksamhetens behov. Då det är uppenbart att byggnaderna inte kan komma till användning inom överskådlig tid bör värdet justeras till noll kr.
Med saneringsbyggnad bör avses industribyggnad som uppenbart ska rivas. För att behovet av rivning ska anses uppenbart bör krävas att rivningslov eller föreläggande om rivning meddelats. Behov av rivning kan även anses uppenbar av andra skäl, t.ex. då byggnader inom kort ska ersättas av nya som en anpassning  till verksamheten på fastigheten. Justering av markvärdet bör endast ske när det finns utredning om rivningskostnadernas storlek.
Justeringens storlek bör avse 30—50 procent av beräknade rivningskostnader angivet i 2011 års kostnadsnivå. Det lägre procenttalet bör användas  i områden med låga värdenivåer och det högre i områden med höga värdenivåer sett över landet som helhet. 
Silobyggnader
Justering bör göras med 20-30 procent  då en  spannmålssilo saknar rensnings- och torkningsutrustning.
Då det saknas möjlighet till direkt lastning och lossning från fartyg, med en lastkapacitet om minst 10 000 ton, till silon bör justering göras med 20 procent i ortstyp 1. Justering med 20 procent bör göras för en silo i ortstyp 2 då det saknas möjlighet till direkt lastning och lossning från fartyg med en lastkapacitet om minst 1 000 ton.
Avvikande vakansgrad
Justering bör göras för det hyresbortfall som uppkommer genom att en byggnad står helt eller delvis tom på grund av att lokaler inte kan hyras ut, dvs. vakanser. Hyresbortfallet bör anges i procent av värdefaktorn hyra för värderingsenheten. Avvikande vakansgrad bör beräknas som vakansgrad för värderingsenheten minus den genomsnittliga vakansgraden för industrilokaler inom värdeområdet.
Justeringsbelopp bör beräknas med ledning av nedanstående tabell.
 

5.3 Tomtmark

Allmänna råd:
Väntetid och exploateringstid
Med väntetid bör avses tiden innan exploatering kan beräkans börja. Med exploateringtid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som gäller vid taxeringsårets ingång.
Justering för väntetid och exploateringstid bör göras med ledning av nedanstående tabell över exploateringsfaktorer. Justering bör göras med hänsyn till förväntad exploateringstid för ett markområde. Justeringen bör bestämmas till skillnaden mellan riktvärdet (för tomtmark till industribyggnad) och riktvärdet multiplicerat med exploateringsfaktorn enligt tabellen nedan.
 

___________
Dessa allmänna råd tillämpas första gången vid allmän fastighetstaxering år 2013 och därefter vid särskild fastighetstaxering till och med 2018. De allmänna råden ersätter Skatteverkets allmänna råd (SKV A 2006:9)  om grunderna för taxeringen och värdesättningen vid 2007-2012 års fastighetstaxeringar av industrienheter utom täktmark.