Skatteverkets allmänna råd

PDF-version

Skatteverket lämnar med stöd av 3 kap. 6 § fastighetstaxeringsförordningen (1993:1199), FTF, följande allmänna råd om
dels riktvärdeangivelser för varje värdeområde avseende småhus och tomtmark till småhus, ¹
dels grund- och marginalvärden till SV-tabellerna på sätt framgår av bilaga 1,
dels åldersfaktorer till SO-tabellerna S på sätt framgår av bilaga 2,
dels nedräkningsfaktorer till FV-tabell S på sätt framgår av  bilaga 3,
dels belägenhetsfaktorer till FB-tabell enligt bilaga 4,
dels värden i tomtvärdetabellen på sätt framgår av bilaga 5,
dels övriga allmänna råd enligt följande.

Bilagor 1 - 5 (pdf, 110 kB).

1 Värderingsenhet avseende småhus

Med småhus avses enligt 2 kap. 2 § fastighetstaxeringslagen (1979:1152), FTL, byggnad som är inrättad som bostad åt en eller två familjer. Av 6 kap. 2 § FTL framgår vidare att varje småhus enligt huvudregeln ska utgöra en värderingsenhet, dvs. egendom som ska värderas för sig.  

Av 2 kap. 2 § FTL framgår att till ett småhus ska höra komplementhus såsom garage, förråd och annan mindre byggnad. Komplementhus ska enligt 6 kap. 2 § andra stycket FTL i regel ingå i samma värderingsenhet som det mest värdefulla småhuset på taxeringsenheten.

Allmänna råd:
Definition
Med komplementhus bör avses byggnad som funktionellt hör samman med småhuset, dvs. garage, förråd eller dylikt.
Som komplementhus bör normalt även räknas mindre stallbyggnad och växthus som ligger i anslutning till ett småhus och som används för att tillgodose fastighetsägarens sport? eller hobbyintresse.

Gränsdragning småhus- komplementhus
Vid gränsdragningen mellan vad som bör anses som komplementhus och ett småhus bör byggnadens funktion för boende vara avgörande. Till småhus och inte komplementhus bör därför hänföras även en mindre byggnad, om den övervägande delen av byggnadens värde avser sådan del av byggnaden som är inrättad för boende. Detta bör gälla även om byggnaden inte självständigt kan utgöra permanentbostad eller fritidshus för en eller två familjer.
Indelning av komplementhus
Komplementhus bör inte indelas i särskilda värderingsenheter. Ett komplementhus bör ingå i samma värderingsenhet som det värdefullaste småhuset inom den värderingsenhet för tomtmark, där husen är belägna.
Finns det en byggrätt för ett småhus på en tomt utan befintligt småhus, bör ett komplementhus med taxeringsvärde över 50 000 kr, t.ex. ett garage, som uppförts innan småhuset påbörjats medföra att en värderingsenhet bildas för det planerade småhuset och komplementhuset. Hela värdet redovisas som justering för säregna förhållanden, värde av garage.
 

2 Värderingsenhet avseende tomtmark för småhus

Varje tomt ska enligt 6 kap. 7 § första stycket fastighetstaxeringslagen utgöra en värderingsenhet. Föreligger byggrätt till två eller flera småhus på en tomt får enligt andra stycket varje del av tomten, som omfattas av en byggrätt, utgöra en värderingsenhet.

Allmänna råd:
Indelningen av tomtmark som är bebyggd med småhus bör i första hand ske med utgångspunkt från den befintliga bebyggelsen.
Med befintligt småhus bör jämställas att det finns
1. bygglov för småhus,
2. förhandsbesked om bygglov för småhus, eller
3. fastighetsbildning för småhusbebyggelse, vilken vid beskaffenhetstidpunkten är mindre än två år gammal.

Huvudregeln vid indelning av tomtmarken i värderingsenheter utifrån den befintliga bebyggelsen bör vara att tomtmarken för varje småhus - oavsett byggnadskategori - är en värderingsenhet.
Från denna huvudregel bör undantag göras i tre fall. Undantagen hänger samman med förhållanden för vissa på tomtmarken befintliga småhus.

Undantag
1. Flera småhus inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj
Tomtmarken för flera småhus - oavsett byggnadskategori - som är inrättade för att tillsammans utgöra bostad för en familj (ett hushåll) bör indelas som endast en värderingsenhet.  
2. Flera närbelägna småhus på mark som inte kan uppdelas i fastigheter
Tomtmark, som upptas av flera nära varandra belägna friliggande småhus - dock högst tre - och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i flera självständiga fastigheter, bör dock indelningen i värderingsenheter följa den tänkbara uppdelningen i självständiga fastigheter.

Småhus bör anses ligga nära varandra, om de ligger inom ett område som kan bilda en värderingsenhet vars storlek inte överstiger normaltomtens inom värdeområdet med mer än 50 procent.

3. Två sammanbyggda enfamiljssmåhus
Tomtmark, som upptas av två sammanbyggda småhus (parhus), och som är eller kan bilda en självständig fastighet, bör utgöra endast en värderingsenhet. Kan tomtmarken uppdelas i två självständiga fastigheter bör dock huvudregeln tillämpas.

För bebyggd tomtmark bör dock indelning i värderingsenheter ske på grund av byggrätt enligt en gällande detaljplan
- om planen är realiserbar, och
- om det av byggrätten följer en mer värdefull småhusbebyggelse än den befintliga. Vid bedömningen härav bör nämnda undantagsregler 1—3 beaktas.

Vid indelningen efter byggrätt enligt gällande detaljplan bör för varje byggrätt avseende ett småhus (huvudbyggnad) bildas en värderingsenhet avseende den tomtmark som hör till det planerade småhuset under förutsättning att byggrätten är realiserbar.

För att en byggrätt ska anses realiserbar bör krävas
- att planens genomförandetid fortfarande gäller vid beskaffenhetstidpunkten, och
- att planen kan bedömas vara ekonomiskt motiverad med hänsyn till befintlig bebyggelse.

Med detaljplan med genomförandetid bör vid taxeringen jämställas sådan plan utan genomförandetid, om man av kommunens uttalade ställningstagande kan utgå från att planen kommer att genomföras. I andra fall bör i stället byggnadsstrukturen och praxis inom kommunen tjäna till vägledning. Område för vilket en detaljplans genomförandetid gått ut bör i övriga fall vid indelningen i värderingsenheter jämställas med område utanför detaljplan.

Vidare bör krävas att planens genomförande vad avser byggrätten inte hindras av praktiska förhållanden. Ett sådant är att befintlig bebyggelse hindrar genomförandet av planen under överskådlig tid. Det kan inträffa när småhuset är beläget tvärs över den gräns som dragits för en tomt som i fastighetsbildningshänseende är delbar. I sådant fall bör indelningen i värderingsenheter ske med utgångspunkt från den befintliga bebyggelsen. Enbart sådan befintlig bebyggelse som inte är saneringsmogen bör dock anses praktiskt hindra att planen genomförs.

3 Klassificering av värdefaktorer för tomtmark till småhus

3.1 Storlek

Med storlek avses enligt 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen tomtmarkens areal. Av 7 kap. 3 § tredje stycket FTL framgår att värdefaktorn inte ska klassindelas.

Allmänna råd:
När fråga är om värderingsenhet, vars tomtareal inte kan bestämmas med ledning av arealuppgifter i fastighetsregister, bör tomtarealen avse den mark som faktiskt hävdas som tomtmark. Om arealen av denna mark inte är känd, bör den antas vara lika med arealen för normaltomten inom värdeområdet.

3.2 Vatten och avlopp

Med vatten och avlopp avses enligt 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen i vilken utsträckning och på vad sätt tomtmarken har tillgång till vatten och avlopp. Av 1 kap.35 a§ fastighetstaxeringsförordningen framgår att värdefaktorn vatten och avlopp ska indelas i sex klasser (VA-klasser).

Allmänna råd:
En värderingsenhet bör anses vara ansluten till kommunal vatten? och/eller avloppsanläggning om den är tekniskt ansluten så att anläggningen kan brukas för värderingsenheten.
Har sådan teknisk anslutning inte skett bör värderingsenhet ändå anses ansluten, om huvudmannen
1. upprättat förbindelsepunkt,
2. underrättat fastighetsägaren härom och
3. fordrat betalning för avgift för anslutning.

Gemensamhetsanläggning som inte är ansluten till kommunal vatten? och/eller avloppsanläggning bör anses utgöra sådan anläggning som hänförs till klass där enskilt vatten och/eller enskilt WC-avlopp förutsätts.
WC-avlopp bör vara godkänt av kommunen.

3.3  Närhet till strand

Med närhet till strand avses enligt 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen tomtmarkens läge i förhållande till strand. Av 1 kap.35 a § fastighetstaxeringsförordningen framgår att värdefaktorn ska indelas i fyra klasser (belägenhetsklasser) varav en klass ska utgöra strand, två klasser strandnära och en klass inte strand eller strandnära.

Allmänna råd: ²
Avståndet till strand bör mätas från huvudbyggnaden eller för obebyggda tomter från lämplig byggnadsplats för huvudbyggnaden.

I fråga om vad som ska anses vara hav, insjö eller vattendrag bör inom område som ligger utanför detaljplan vad som sägs i 7 kap. 13 § miljöbalken äga motsvarande tillämpning. Denna regels tillämpningsområden är normalt angivna på kartor hos länsstyrelsen. Inom plan bör en motsvarande bedömning ske oavsett om strandskydd föreligger eller inte.

Vid klassificering av värdefaktorn närhet till strand vid taxering av småhusenheter bör mark mellan strandlinjen och tomtgränsen anses "tillhöra" värderingsenheten om marken disponeras med stöd av ett lokaliserat, dvs. geografiskt avgränsat, servitut. Det kan vara antingen ett fastighetsbildningsservitut eller ett s.k. inskrivet avtalsservitut. Motsvarande bedömning bör även göras i det fall ett mindre område mellan tomtgränsen och strandlinjen utgör samfälld mark tillhörande ett mindre antal fastighetsägare.

Om en värderingsenhet ligger vid eller i närheten av ett vattendrag, t.ex. en liten bäck, ett större dike e. d., som saknar betydelse för tomtmarkens värde eller påverkar värdet i endast ringa omfattning, bör vattendraget vid fastighetstaxering inte anses som ett sådant vattendrag som sägs i andra stycket.

3.4 Fastighetsrättsliga förhållanden

Fastighetsrättsliga förhållanden bestäms enligt 12 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till om värderingsenheten för tomtmarken utgör självständig fastighet eller inte.
Utgör värderingsenheten inte självständig fastighet ska hänsyn även tas till möjligheten att värderingsenheten kan bilda egen fastighet. Detta gäller dock inte om värderingsenheten är belägen inom ett område med byggnader av likartad karaktär som ligger i en grupp och som har uppförts samtidigt eller under en begränsad tidsperiod (grupphusområde).
Värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden ska enligt 1 kap.35 a§ fastighetstaxeringsförordningen indelas i två klasser för värderingsenheter belägna inom grupphusområden och tre klasser för övriga värderingsenheter (FR-klasser).

Självständig fastighet

Allmänna råd:
Med självständig fastighet bör avses egendom som enligt 19 kap. 1 § fastighetsbildningslagen (1970:988) ska redovisas såsom fastighet, nämligen
1. enhet som var redovisad i fastighetsregister när fastighetsbildningslagen den 1 januari 1972 trädde i kraft,
2. fastighet som nybildats enligt fastighetsbildningslagen, och
3. enhet som ska registreras såsom fastighet enligt bestämmelse i annan författning än fastighetsbildningslagen.

Ej grupphusområde

Av 6 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2008:4) om värderingen av småhusenheter vid 2009 och senare års fastighetstaxeringar framgår att värderingsenhet för tomtmark som kan bilda självständig fastighet ska indelas i FR-klass 2.

Allmänna råd:
Klassindelning av värdefaktorn fastighetsrättsliga förhållanden avseende klass 2 för värderingsenhet som inte ingår i grupphusområde bör ske på följande sätt.
Klass 2 Värderingsenhet bör anses kunna bilda självständig fastighet endast i de fall tveksamhet inte föreligger om möjligheten att bilda fastigheten. En värderingsenhet bör normalt kunna förutsättas bilda självständig fastighet i följande två fall (A och B):
A. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till ett eller flera friliggande småhus:
- Utom detaljplan
1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
2. Om för värderingsenheten gäller bygglov eller förhandsbesked för ett småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng och värderingsenheten har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
3. Om värderingsenheten var bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng senast fem år före taxeringsårets ingång och har en belägenhet som gör att ett avskiljande inte kan ifrågasättas.
- Inom detaljplan
1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.
2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att enligt detaljplanen bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng och ett avskiljande inte hindras av detaljplan eller upprättad fastighetsplan.
Med fastighetsplan jämställs äldre tomtindelning.
B. Värderingsenhet (bebyggd eller obebyggd) till radhus och kedjehus:
1. Om värderingsenheten är bebyggd med ett småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng samt ligger inom detaljplan och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.
2. Om värderingsenheten är obebyggd men avsedd att bebyggas med småhus om minst 30 kvm värdearea och har en standard som motsvarar minst 9 standardpoäng, ligger inom detaljplan och denna plan inte hindrar att enheten kan avskiljas.

Korrigering
Om en värderingsenhet som inte ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 eller 3 för fastighetsrättsliga förhållanden bör värdet korrigeras. Tillhör värderingsenheten klass 2, bör ett avdrag göras med 10 000 kr. Tillhör värderingsenheten klass 3, bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,5 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet som beräknas för klass 3 får dock inte överstiga värdet för en motsvarande värderingsenhet i klass 2. Värdet av en värderingsenhet tomtmark i klass 3 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är bestämt för byggnaderna, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

Grupphusområde

Allmänna råd:
Definition
Med grupphusområde bör avses ett område som är eller kan bebyggas med minst sex radhus, kedjehus, parhus eller friliggande småhus med likartad utformning, om området är detaljplanelagt och småhusen är eller avses bli uppförda under en treårsperiod av en exploatör.

Korrigering
Om en värderingsenhet som ingår i ett grupphusområde tillhör klass 2 för fastighetsrättsliga förhållanden bör beräknat värde multipliceras med en nedräkningsfaktor 0,6 för fastighetsrättsliga förhållanden. Värdet av en värderingsenhet i klass 2 får inte överstiga dubbla värdet av byggnaderna på tomtmarken. Om värde inte är bestämt för byggnaderna, får värdet av tomtmarken inte överstiga 100 000 kr.

4  Klassificering av värdefaktorer för småhus m.m.

4.1  Byggnadskategori

Värdefaktorn byggnadskategori bestäms enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till om småhuset utgör friliggande småhus, kedjehus eller radhus.

 
Allmänna råd:
Småhus som är sammanbyggda med varandra genom att garage på respektive fastighet har gemensam yttervägg bör klassificeras som kedjehus. Med kedjehus m.m. avses förutom kedjehus t.ex. kopplade hus, atriumhus och parhus.

4.2  Storlek

Storleken bestäms enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till ytan av småhusets boutrymmen och biutrymmen.

Allmänna råd:
Den omständigheten att ett småhus till en mindre del används för annat än bostadsändamål, t.ex. kontor eller lager utan att vara speciellt inrättat härför, bör inte påverka bestämningen av värdeytan.
Biutrymmen i småhus ingår i värdeytan endast om de kan nås inifrån småhuset. Biutrymme i komplementhus ingår aldrig i värdeytan. En till småhuset tillbyggd del ska alltid mätas om den kan nås inifrån det ursprungliga småhuset genom dörr eller liknande.
När ett utrymme är inrättat för flera ändamål bör indelningen i bo? och biutrymmen ske med ledning av det ändamål som överväger.

4.3  Ålder

Värdefaktorn ålder ger enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen uttryck för småhusets sannolika återstående livslängd. Denna bestäms med hänsyn till småhusets nybyggnadsår, omfattningen av tillbyggnader och sådana ombyggnader som innebär en utökning av boutrymme samt tidpunkterna för dessa.

Av 10 § Skatteverkets föreskrifter (SKVFS 2008:4) om värderingen av småhusenheter vid 2009 och senare års fastighetstaxeringar framgår följande. Värdefaktorn indelas i åldersklasser och åldern anges genom ett värdeår. Värdeåret utgörs av nybyggnadsåret om till- eller ombyggnad inte skett. Vid till- eller ombyggnad ska värdeåret jämkas.
 
Allmänna råd:

Nybyggnadsår
Om exakt uppgift om nybyggnadsår saknas bör följande gälla vid bestämning av nybyggnadsår.

Om två årtal angivits bör det senaste året anges (t.ex. 00/01 - använd 01).
Om en period angivits bör det senaste året anges (t.ex. 98-00 - använd 00).

Ett flyttat hus bör behålla sitt ursprungliga nybyggnadsår.

Jämkning av värdeår
Har en byggnad varit föremål för till- eller ombyggnadsåtgärder bör en jämkning av värdeåret ske endast om tillbyggnaden eller ombyggnadsåtgärderna medfört att den ursprungliga boytan ökat med minst 10 kvm.

Jämkningen bör ske genom en sammanvägning av de olika tidpunkter när delar av den sammanlagda boytan färdigställts. Detta bör ske med hänsyn till hur stor del av den sammanlagda boytan som färdigställts vid de skilda tidpunkterna.

Värdeår som bestämts vid förenklad fastighetstaxering (FFT) 2006 eller vid ny taxering som skett vid en senare särskild fastighetstaxering bör bibehållas vid FFT 09, om denna värdeårsberäkning inte bedöms vara felaktig.

Har till- eller ombyggnad skett efter 2005 och detta inte beaktats vid särskild fastighetstaxering bör en omprövning av värdeåret ske med utgångspunkt från de efter år 2005 företagna till- eller ombyggnaderna och det vid FFT 06 bestämda värdeåret, om detta inte bedöms vara felaktigt.

Har ny taxering skett efter 2006 och har till- eller ombyggnad skett efter den nya taxeringen, bör på motsvarande sätt det värdeår som bestämts vid den nya taxeringen läggas till grund för värdeårsbestämningen vid FFT 09.

4.4  Standard

Standarden bestäms enligt 8 kap. 3 § fastighetstaxeringslagen med hänsyn till småhusets byggnadsmaterial och utrustning.

Värdefaktorn standard anges enligt 8 kap. 4 § FTL genom antalet standardpoäng för småhuset. Till grund för standardpoängen ska ligga en poängberäkning för vart och ett av fem huvudområden avseende småhusets byggnadsmaterial och utrustning. Huvudområdena är exteriör, energihushållning, kök, sanitet och övrig interiör. För varje huvudområde anges en delsumma som i särskilda fall kan jämkas. Värdefaktorn indelas i standardklasser med hänsyn till antalet standardpoäng.

Allmänna råd:

Vid standardklassificeringen bör hänsyn bl.a. tas till om upprustning skett i fråga om materialet och utrustningen.
Med upprustning avses vid standardbedömningen byte av material, utrustning och inredning samt underhållsåtgärder som är standardhöjande. Enbart sådan upprustning som är påtagligt standardhöjande bör beaktas.
En förutsättning för att standardpoäng ska påföras för befintligt material eller utrustning bör vara att materialet eller utrustningen är i funktionsdugligt skick eller, om så inte är fallet, att kostnaderna för att återställa materialet eller utrustningen inte överstiger anskaffningskostnaden.

Huvudområde Exteriör

Allmänna råd:

Vid poängberäkningen för huvudområdet Exteriör bör följande iakttas.

Fasadbeklädnad: Den del av fasaden som utgörs av fönster och dörrar medräknas inte i fasadytan. Mexitegel anses som tegel. Timrade hus anses som hus med träfasad.

Garage: Vidbyggda garage i källarplan anses som garage i källare. Kallgarage räknas som garage.

Carport: Med carport avses biluppställningsplats under tak där väggar saknas helt eller delvis.

Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses fasadbeklädnaden eller takbeläggningen inte vara utbytta.

Huvudområde Energihushållning

Allmänna råd:

Vid poängberäkningen för huvudområdet Energihushållning bör följande iakttas.
El: El anses indragen då installationen är ansluten till det lokala elnätet.
Fönster: Till tvåglasfönster räknas inte sådana fönster där innerbågen är löstagbar, s.k. sommarfönster.
Uppvärmning: Om huset enbart värms upp med vedspis, kakelugn, fristående elradiatorer eller liknande anordningar, anses det sakna uppvärmningssystem.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses elsystemet inte vara utbytt.

Huvudområde Kök

Allmänna råd:
Vid poängberäkningen för huvudområdet Kök bör följande iakttas.
Utrustning: Enkel standard bör anses motsvara ett kök som är mycket litet, t.ex. kokvrå eller pentry samt kök i enkla fritidshus. Hög standard bör anses motsvara moderna, påkostade kök i såväl fritids- som permanenthus. Övriga kök hänförs till normal standard.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses köksinredningen inte vara utbytt.

Huvudområde Sanitet

Allmänna råd:
Vid poängberäkningen för huvudområdet Sanitet bör följande iakttas.
Vatten: Med sommarvatten avses att indraget vatten i huset är tillgängligt endast under den frostfria delen av året.
WC: Med wc avses endast vattenspolad toalett.
Tvättutrustning: Om tvättmaskin är placerad t.ex. i pannrum eller liknande utrymme, som inte är inrättat för tvätt, bör utrymmet inte betraktas som särskilt utrymme för tvätt och klädvård.
Underhålls- och ombyggnadsstandard: Om huset är byggt 2003 eller senare anses vatten- och avloppsstammar inte utbytta.
Om huset är byggt 2003 eller senare anses sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggbeklädnad inte utbytta.
För att sanitetsutrustning, golvbeläggning och väggbeklädnad ska anses vara i allt väsentligt utbytt krävs följande:
a)  Av sanitetsutrustningen har minst tre av följande sanitets   
     varor bytts ut; badkar, bidé, duschkabin, handfat och toalettstol.
b) Av golvbeläggningen har minst 90 procent bytts ut.
c) Av väggbeklädnaden har minst 90 procent bytts ut

Huvudområde Övrig interiör

Allmänna råd:
Vid poängberäkningen för huvudområdet Övrig interiör bör följande iakttas.
Öppen spis: Poäng för öppen spis, kakelugn eller braskamin påförs inte när rökgångarna är utdömda.

5  Justering för säregna förhållanden

5.1 Allmänt

Föreligger värdefaktorer, som inte särskilt har beaktats vid riktvärdes bestämmande och som påtagligt inverkar på marknadsvärdet, ska enligt 7 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen ett med ledning av riktvärden bestämt värde justeras. Detta benämns justering för säregna förhållanden.
 Denna justering ska enligt 1 kap. 5 § fastighetstaxeringslagen redovisas genom justering av riktvärdet för en eller flera värderingsenheter.

Allmänt

³

Allmänna råd:
Justeringen bör ske på den värderingsenhet från vilken justeringsanledningen närmast kan härledas. I det fall justeringsanledningen hänförs till taxeringsenheten som helhet bör justeringen göras på den värdefullaste värderingsenheten.

När det gäller justering för kraftledning samt buller och där mark och byggnad  har olika ägare bör justeringens storlek beräknas på byggnadsvärdet respektive markvärdet var för sig och beaktas vid värdering av enheterna. Det totala justeringsbeloppet för byggnaden och marken bör därvid bli detsamma som om byggnadens ägare ägde marken. Beträffande obebyggd tomtmark bör riktvärdet för marken läggas till grund för att beräkna justeringens storlek.

5.2  Justering av riktvärdet för tomtmark

Fördröjd exploatering

Allmänna råd:

Bedömning av justeringens storlek bör ske med ledning av förväntad väntetid och exploateringstid. Med väntetid bör avses tiden innan exploateringen kan beräknas börja. Med exploateringstid bör avses tiden under vilken exploatering kan beräknas pågå. Både väntetid och exploateringstid bör bestämmas i hela kalenderår utifrån de förutsättningar som förelåg vid taxeringsårets ingång.

Justeringens storlek bör bestämmas genom att de riktvärden som fastställts för tomtmark till småhus multipliceras med en exploateringsfaktor. Exploateringsfaktorn bör för hela riket bestämmas enligt följande tabell.

Extraordinära grundläggningsförhållanden

Allmänna råd:
Kostnad som är en förutsättning för att byggnad ska kunna uppföras bör antas slå igenom på marknadsvärdet, såvida inte ortspriserna på tomtmark tyder på annat.
 

Extremt svårutnyttjad värderingsenhet

Allmänna råd:
Bedömningen av justeringens storlek bör ske med ledning av det i riktvärdeangivelsen angivna marginalvärdet för tomtmarken, såvida inte möjligheterna att utnyttja byggrätten påverkas. I sådana fall bör normalt en större nedjustering av riktvärdet ske. Beträffande fornlämningar bör också beaktas att - även om bebyggelse tillåts - det kan tillkomma kostnader för utgrävning.

Trädgårdsanläggningar

Allmänna råd:
Justering för avsaknad av tomt- och trädgårdsanläggningar bör endast komma i fråga där betydande anläggningar måste komma till stånd för att värderingsenheten ska anses ha en för området normal trädgårdsanläggning. Justeringen bör bestämmas enligt följande tabell.   

Tillgång till väg eller gata

Allmänna råd:
Om bilväg saknas fram till tomtgränsen och sådan är förutsatt i riktvärdet, bör en nedjustering av riktvärdet aktualiseras.

Buller m.m.

Allmänna råd:
A. Justering för närhet till väg
Har ett småhus placerats på tomten och byggnadstekniskt konstruerats så att bullerinverkan i möjlig mån begränsats, bör den värdeinverkan av bullret som ändå kan kvarstå beaktas genom justering av tomtmarksvärdet.
Den ytterligare värdenedsättning som kan förekomma därför att huset placerats olämpligt på tomten och har olämplig utformning i övrigt, bör medföra justering av byggnadsvärdet.
Om inte annat kan visas, bör justeringen av markvärdet normalt ske med belopp som uppgår till följande procentsatser på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Vid bullernivåer på 56—61 dB (A) vid fasad bör nedsättning endast ske  om uteplatsen eller andra rekreationsytor är orienterade mot vägen samt om fastigheten är utsatt även för andra störningar såsom damm, luftföroreningar eller ljussken.

B. Justering för närhet till järnväg

Kraftledningar

Allmänna råd:

För en småhusenhet, vars byggnadsplats ligger högst 100 meter utanför ytterfasen på en ledning på 130 kV eller mer, bör en nedjustering göras med ett belopp som uppgår till nedan rekommenderade procentsats på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. För en småhusenhet som har en ledningsstolpe på eller i direkt anslutning till tomten och denna finns i blickfånget bör en nedjustering ske med ytterligare fem procentenheter jämfört med tabellen nedan. Ledningar på 70 kV eller mindre bör i undantagsfall kunna leda till justering. I sådana fall måste värdenivån vara hög (S-nivåfaktor 10,0 eller högre) och ledningsstolpens belägenhet måste vara mycket framträdande. Justeringsbeloppet bör i dessa fall inte överstiga 10 procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Justeringsbelopp i procent av summan av riktvärdena för tomtmark och småhus.

Närhet till mobilmaster

Allmänna råd:

Mobilmaster på tomtmark till småhus kan föranleda justering för säregna förhållanden. Storleken på justeringsbelop-pet bör beräknas efter samma principer som justering för kraft-lednings-stolpe på eller i direkt anslutning till tomten. Justeringsbeloppets storlek bör motsvara högst fem procent på summan av riktvärdena för tomtmark och småhus. Detta bör ske under förut-sättning att förutsättningarna för justering för kraftledning i övrigt är uppfyllda.
 

Sjöutsikt

Allmänna råd:
Riktvärdeangivelsen för tomtmark förutsätter sjöutsikt för belägenhetsklass 1 och 2 om annat ej anges i riktvärdeangivelsen.
Riktvärdet för tomtmark för småhus som saknar sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt har förutsatts, bör justeras ned med ett belopp motsvarande skillnaden i värde mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast lägre belägenhetsklass.
Omvänt bör riktvärdet för tomtmark för småhus, som har sjö- eller havsutsikt i ett värdeområde där utsikt inte har förutsatts, justeras upp med ett belopp motsvarande skillnaden mellan den belägenhetsklass som värderingsenheten indelats i och närmast högre belägenhetsklass.

Strandens attraktivitet

Allmänna råd:
Om den tillgängliga stranden/strandzonen för en strandfastighet (belägenhetsklass 1) är bättre eller sämre än vad som är normalt inom värdeområdet bör justering aktualiseras för strandfastigheten. Justeringsbeloppet bör motsvara skillnaden i värde mellan riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 1 (strand) och riktvärdet för tomtmark som indelats i belägenhetsklass 2 (strandnära),  multiplicerat med nedan angivna procentsatser.

Swimmingpool utomhus

Allmänna råd:

För swimmingpool utomhus bör justering göras med högst 50 procent av tekniska nuvärdet. Det tekniska nuvärdet motsvarar normalt anläggningskostnaden vid anläggningsåret.

5.3  Justering av riktvärdet för byggnad

Radon

Allmänna råd:

Om radon inte förekommer allmänt inom värdeområdet, bör justering ske då årsmedelvärdet för radongashalten i småhuset överstiger 200 Bq/m3.
Justering bör ske under förutsättning att mätning redovisas för det aktuella småhuset eller - då fråga är om gruppbebyggelse - intyg för likartade byggnader. Mätningen bör ha upprättats med ledning av de metodbeskrivningar som Statens strålskyddsinstitut har utfärdat. Mätning bör inte vara äldre än fem år. Mätningar som anger radondotterhalt bör omräknas till radongashalt genom att mätvärdet multipliceras med faktorn 2.
A. Om åtgärder för nedbringande av radongashalten inte har vidtagits alternativt inte har medfört att radongashalten nedbringats under 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 5 procent av de sammanlagda riktvärdena för mark och byggnad när radongashalten är 400 Bq/m3 och högre och till 3 procent när radongashalten är mellan 200 och 399 Bq/m3 .
B. Om åtgärder har vidtagits för nedbringande av radongashalten och kontinuerliga åtgärder erfordras för att hålla nere radongashalten under 200 Bq/m3 och om radongashalten därefter understiger 200 Bq/m3, bör justeringsbeloppet bestämmas till 2 procent av det sammanlagda riktvärdet för mark och byggnad.
 

Byggnadsskador t.ex. fukt- och mögelskador

Allmänna råd:

Justeringsbeloppets storlek bestäms i regel mot bakgrund av bedömda reparations? och underhållskostnader. Generellt bör då följande gälla.
Värderingen utgår från att skadan ska repareras, om kostnaderna i förhållande till byggnadens värde är rimliga.
Om ett fel eller eftersatt underhåll måste åtgärdas omgående, bör justeringsbeloppet uppskattas till 75 procent av nödvändiga kostnader, angivna i 2007 års kostnadsläge.

Om åtgärden däremot inte behöver ske omgående utan vid lämplig tidpunkt under den närmaste tioårsperioden, torde erforderliga kostnader vanligen inte slå igenom på värdet med mer än 50 procent. Justeringsbeloppet bör då bli 0,75 ´ 0,5 ´ nödvändiga kostnader, uttryckta i 2007 års kostnadsnivå.
Kostnader bör vid mer omfattande skador kunna styrkas genom en beskrivning av vilka åtgärder som behöver företas.

Kulturhistoriskt intressanta byggnader

Allmänna råd:
Frågan om justering för säregna förhållanden ska ske bör grundas på en bedömning av om merkostnaderna för bevarandet påverkar marknadsvärdet. En justering på grund av onormalt höga underhålls? eller driftskostnader samt på grund av bibehållande av onödiga byggnader och byggnadsdetaljer bör ske i de fall det är sannolikt att marknadsvärdet påverkas påtagligt. Hur stor justeringen ska vara får bedömas från fall till fall.
Finns ingen preciserad utredning om kostnadernas storlek, och har småhuset ändå ett så klart kulturhistoriskt intresse att det byggnadsminnesförklarats, omfattas av rivningsförbud eller skyddsbestämmelser enligt PBL eller K, Q eller q-bestämmelser, bör för de överstora husen (> 400 kvm bruttoarea) och överloppsbyggnaderna en nedjustering kunna ske.

Inverkan av vägrat rivningslov och rivningsförbud

Allmänna råd:
En justering bör uppgå till högst 20 procent av byggnadsvärdet. Återstående skada kan antas bli täckt av ersättning enligt PBL och föranleder då ingen justering. Om ersättning redan har utbetalats eller inte längre kan begäras av fastighetsägaren (15 kap. 4 § PBL), kan en större justering vara motiverad. Hur stor den bör vara beror på möjligheterna att nyttiggöra byggnaden som bostad eller annat.
Om ett småhus inte får rivas eller inte kan användas till något nyttigt och om det dessutom hindrar att tomtmarken används på annat sätt, bör värdet av småhuset sättas ned till under tusen kronor.

Skyddsbestämmelser/skyddsföreskrifter

Allmänna råd:
Själva införandet av skyddsbestämmel-ser/skyddsföreskrifter som inte är kombinerade med rivningsförbud för ett småhus torde normalt inte påverka värdet i någon påtaglig grad. Ägaren kan få full ersättning så snart fråga är om ett intrång som inte endast är bagatellartat för ägaren.

Sedan skyddsåtgärderna utförts t.ex. restaurering av äldre fasad synes endast fråga om onormala drifts- och underhållskostnader i framtiden kunna aktualiseras.

Större ersättningar synes i regel utbetalas i den takt skyddsåtgärderna genomförs. I sådana fall bör inte någon justering ske.

Låg takhöjd

Allmänna råd:
För boutrymmen med en lägre takhöjd än1,9 mkan någon värdeyta inte bestämmas. Värdet av dessa utrymmen bör således inte beaktas. Har hela småhuset en boyta lägre än1,9 mär värdeytan lika med 0. Värdet enligt SV-tabellen utgör således grundvärdet i kolumnen (10)- 75 kvm. Någon extrapolering av värdet bör normalt inte göras.

Justering för säregna förhållanden bör ske för bostadsutrymmen som har en takhöjd mellan 1,9 och 2,1 meter. Justeringens storlek bör bestämmas till 25 procent av värdeytans genomsnittliga kvadratmetervärde multiplicerat med boytan för den del av småhuset som har en takhöjd mellan 1,90 och2,10 m.

Värde av lokaldel

Allmänna råd:
Värdet av sådant utrymme i småhus som är inrättat för annat än bostadsändamål (lokaler) bör föranleda justering för säregna förhållanden. Ledning för justeringens storlek kan hämtas från allmänna råd om genomsnittshyra avseende värdering av lokaler i hyreshus.

Värdefulla komplementhus

Allmänna råd:
Vid justering för förekomst av värdefulla komplementhus bör följande förutsättningar vara uppfyllda
1. fråga är i regel om annat komplementhus än garage och carport,
2. komplementhuset avviker i förhållande till vad som är genomsnittligt eller i huvudsak förekommer inom värdeområdet, och
3. förekomsten av komplementhuset ska påtagligt inverka på marknadsvärdet.

Tabell för grund och marginalvärden (SV-tabell) 
Bilagor 1 - 5 (pdf, 110 kB)

¹ Riktvärdekartorna uteslutna här. De finns tillgängliga hos Skatteverket och på Skatteverkets hemsida, www.skatteverket.se.

² Jfr Skatteverkets skrivelse 2004-09-15, dnr 130 551906-04/113

³ Jfr Skatteverkets skrivelse  2006-02-28, dnr 131 42791-06/111