På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Jag förstår
Meny
Logotyp, till startsidan

Svar på vanliga frågor

VisaValt område:
  
Innehållsförteckning

Småhus och ägarlägenhet

  • Hur ska jag redovisa försäljning av ett hus på ofri grund (jag äger inte marken utan enbart byggnaden), t.ex. en kolonistuga?
    Kolonistugor, eller hus på arrendetomter, kallas ofta "hus på ofri grund" eller "byggnad å". Civilrättsligt är en sådan byggnad lös egendom.

    Skattemässigt behandlas dock hus på ofri grund som fastighet (2 kap. 6 § Inkomstskattelagen).

    Normalt deklarerar man försäljning av kolonistugor och andra hus på ofri grund på blankett K5. Reglerna vid försäljning och möjligheten till uppskov är desamma som vid försäljning av småhus.


  • Jag har sålt min fastighet med förlust. Kan jag göra avdrag för förlusten?
    Om du har sålt ditt småhus eller ägarlägenhet med förlust, och fastigheten är en privatbostadsfastighet, får du dra av halva förlusten. Du kan bara göra avdraget det år du har haft förlusten. Den avdragsgilla delen av förlusten drar du av från vinster och andra inkomster som du tar upp i kapital. Skulle förlusten vara större än vinsterna och inkomsterna får du ett underskott i kapital.
     
    På underskott upp till 100 000 kr får du skattereduktion med 30 procent. Överstiger underskottet 100 000 kr får du skattereduktion med 30 000 kr plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kr. Skulle du inte kunna utnyttja hela skattereduktionen det år du har haft förlusten kan du inte spara den till ett kommande år.
     
    Du får bara avdrag för verkliga förluster. Beror förlusten på att du har sålt en fastighet till underpris (ett pris som understiger fastighetens marknadsvärde) måste du visa att försäljningen har gjorts utan avsikt att öka köparens förmögenhet. Annars har du inte rätt till avdraget.
    Om du eller en närstående till dig har fått en förmån eller rättighet (direkt eller indirekt) som har ett visst värde, men som inte ska räknas in i försäljningspriset, ska du ändå beakta värdet när du bedömer om det har uppkommit en förlust.
     
    Exempel: Du har sålt ett småhus. Du har dels fått kontant betalning 2 000 000 kr, dels övertagit en hyreslägenhet med ett uppskattat värde på 300 000 kr. Värdet av hyreslägenheten ska inte läggas till försäljningspriset för småhuset när du deklarerar försäljningen. Den kontanta ersättningen understiger småhusets inköpspris som är 2 200 000 kr och du får en förlust på 200 000 kr (2 000 000 kr — 2 200 000 kr). Den kontanta ersättningen och värdet av hyresrätten överstiger dock småhusets inköpspris (2 000 000 + 300 000 — 2 200 000 = 100 000) och därför anses någon avdragsgill förlust inte ha uppkommit. Däremot ska du inte beskattas för någon vinst.
  • Jag äger ett småhus/en ägarlägenhet som är en privatbostad och som jag funderar på att sälja. Hur räknar jag ut vinsten?
    Så räknar du ut vinst eller förlust på din försäljning:  +  Försäljningspris
    -   Utgifter för försäljningen
    -   Inköpspris och lagfartskostnad m.m.
    -   Förbättringsutgifter
    +  Återföring av uppskov
    ________________________
    Vinst eller förlust
    Försäljningspris, eller köpeskilling, är det pris som avtalas mellan dig och köparen. Vid byte använder du marknadsvärdet på den tillbytta egendomen som försäljningspris. Utgifter för försäljningen kan till exempel vara mäklararvode, advokatkostnader, vissa utgifter för homestyling, utgifter för värdering och andra utgifter som du har för försäljningen.I inköpspriset ingår köpeskillingen för bostaden, inköpsprovision och liknande, lagfartskostnad och utgift för inteckning i fastigheten. Om fastigheten köptes före 1952 kan du använda en schablon som inköpspris: 150 procent av fastighetens taxeringsvärde 1952.Förbättringsutgifter är dels utgifter för grundförbättringar och dels utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. För att du ska få avdrag ska de sammanlagda utgifterna ha varit minst 5 000 kr under kalenderåret.Du får bara göra avdrag för utgifter för grundförbättringar som du har haft 1952 och senare. Grundförbättringarna kan avse ny-, till- och ombyggnad men också tillskott av något som inte har funnits tidigare, t.ex. en diskmaskin eller tvättmaskin. De kan även avse utbyte av ett material eller en byggnadsdel till väsentligt bättre och dyrare material eller byggnadsdel, t.ex. byte av plastmatta till parkett eller byte av oljepanna till bergvärme. Vid sådant utbyte får du bara avdrag för prisskillnaden mellan det bättre materialet/byggnadsdelen och samma material/byggnadsdel som tidigare. Resterade del av utgiften är i vissa fall avdragsgill som förbättrande reparation och underhåll.För reparationer och underhåll gäller följande: Du ska ha haft utgifterna under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren för att få avdrag. Reparationerna och underhållet måste dessutom ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den.Fick du uppskov med beskattning av vinsten från en tidigare bostadsförsäljning när du köpte fastigheten, ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning vid försäljningen. Räknar du därefter ut att du får en vinst kan du,  under vissa förutsättningar, skjuta fram beskattningen av vinsten genom att göra avdrag för ett uppskovsbelopp , Du ska deklarera försäljningen året efter du sålde ditt småhus eller ägarlägenhet. Det gör du enklast här på webbplatsen genom e-tjänsten Inkomstdeklaration 1  med hjälp av en e-legitimation. Du får hjälp i e-tjänsten när du har loggat in för att deklarera. Information om hur du fyller i pappersbilagan K5 finns i broschyren "Försäljning av småhus".
  • Jag äger ett småhus/en ägarlägenhet som är en privatbostad och som jag funderar på att sälja. När och hur beskattas vinsten?
    Du ska deklarera vinst eller förlust året efter försäljningen av småhuset eller ägarlägenheten* (försäljning = när du och köparen skriver på köpekontraktet). Detta gäller oavsett om du har fått någon del av betalningen under försäljningsåret eller om tillträde ska ske först ett senare år.Om du säljer  bostaden den 1 januari 2008 eller senare beskattas 22/30 av vinsten med en skatt på 30 procent. Det motsvarar 22 procent i skatt på hela vinsten. Säljer du i stället  ditt småhus eller ägarlägenhet med förlust får du dra av halva förlusten mot alla slag av intäkter i inkomstslaget kapital. Om det blir underskott (ett negativt belopp) när du dragit av halva förlusten, samt eventuella andra förluster och kapitalutgifter från vinster och kapitalinkomster, får du skattereduktion med 30 procent av underskottet om det är högst 100 000 kr. Det innebär att skattereduktionen blir 15 % (0,30 x 0,50) av hela förlusten från fastighetsförsäljningen. Om underskottet är större får du skattereduktion med 30 000 kr plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.Exempel: Du har sålt ett småhus med 80 000 kronor i förlust. Du har inte något annat än denna förlust som ska redovisas i inkomstslaget kapital. Underskottet i kapital blir då 80 000 kronor. Skatten på din lön är 120 000 kronor. Den minskas med 12 000 kronor (30 procent x (80 000 kronor x 50 procent)), alltså skattereduktionen, till 108 000 kronor på grund av förlusten på småhuset.* Förutom vid försäljning ska du deklarera vinst eller förlust vid byte och liknande (= avyttring).
  • Kan ett dödsbo äga en privatbostadsfastighet?
    Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsfastighet.

    Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet.

    Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar fastigheten karaktär och blir en näringsfastighet om den fortfarande ägs av dödsboet.


  • Vad menas med privatbostadsfastigheter?
    De fastigheter som kan vara privatbostadsfastigheter är
    • småhus
    • ägarlägenheter
    • obebyggda tomter.
     
    Småhuset eller ägarlägenheten måste dessutom användas eller vara avsett/avsedd att användas som privatbostad. För obebyggd mark krävs att den är avsedd att bebyggas med en privatbostad.

    En privatbostad kan endast ägas av en fysisk person (privatperson). När det gäller dödsbon finns det särskilda regler.

    För att ett småhus eller ägarlägenhet ska vara en privatbostad krävs att det/den helt, eller till övervägande del, mer än 50 procent, används eller är avsett/avsedd att användas för permanent boende eller fritidsbostad för dig som ägare eller dina närstående.

    För ett tvåfamiljshus räcker det med att det till väsentlig del, minst 40 procent, används eller är avsett att användas för permanent boende eller fritidsbostad för dig som ägare eller dina närstående.

    En mangårdsbyggnad som är ett en- eller tvåfamiljshus på en jordbruksfastighet räknas också som en privatbostadsfastighet om den används som bostad för ägaren eller närstående. Om huset på lantbruket har betecknats som småhus vid fastighetstaxeringen, men är inrättat till bostad åt tre till tio familjer, kan det dock inte vara en privatbostadsfastighet.

    Det är tillräckligt att fastigheten är avsedd att användas som privatbostad. Skulle din fastighet vara uthyrd en längre tid till någon utomstående kan den trots det vara din privatbostad. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till fastigheten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om fastigheten ska räknas som privatbostad.

    Om du delvis använder fastigheten i din näringsverksamhet eller hyr ut den kan fastigheten förlora karaktären av privatbostad. Skulle den göra det förblir den dock privatbostad det år ändringen sker och året därpå. Därefter blir fastigheten en näringsfastighet om du inte säljer den. Säljer du den andra året efter förändringen räknas fastigheten som en privatbostadsfastighet även för försäljningsåret. Denna regel kallas tröghetsregeln eller tvåårsfristen.

    För ett småhus eller ägarlägenhet utomlands gäller i princip samma regler som för småhus och ägarlägenhet i Sverige. Mangårdsbyggnad på utländskt jordbruk är dock alltid näringsfastighet.


  • Jag har sålt min fastighet i december 2014. Vilket år ska jag deklarera försäljningen?
    Försäljningen ska deklareras året efter det år som du och köparen skrev på köpekontraktet. Om ni skrev på köpekontraktet t.ex. den 15 december 2014, ska du alltså redovisa försäljningen i deklarationen 2015. Det har ingen betydelse när du har fått betalt eller om du och köparen har avtalat om en senare tidpunkt för äganderättens övergång. ¹
     
    Försäljning av småhus och ägarlägenhet ska i de flesta fall redovisas på blankett K5. Har du en e-legitimation kan du deklarera elektroniskt och fylla i blankett K5 i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 här på webbplatsen. Du får hjälp i e-tjänsten när du har loggat in för att deklarera. Deklarerar du på papper så skickar du in blankett K5 tillsammans med din inkomstdeklaration.
    ___________________________________________________
    ¹Andra regler gäller för hur länge du ska betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt för den sålda fastigheten. Se vidare svaret på frågan "Jag har sålt min fastighet i februari 2014. För vilken tid ska jag betala fastighetsavgift eller fastighetsskatt?"
       

Bostadsrätt

  • Kan lättnadsreglerna vid kapitalvinst och utdelning från oäkta bostadsrättsföreningar fortfarande tillämpas?
    Lättnadsreglerna har tagits bort, men får tillämpas under en övergångsperiod till och med inkomståret 2015 (deklarationen 2016). Den skattefria delen enligt lättnadsreglerna beräknar du på sidan två av bilaga K12. Information om lättnadsreglerna finns i broschyren Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar.
  • Jag har sålt min bostadsrätt med förlust. Kan jag göra avdrag för förlusten?
    Om du har sålt din bostadsrätt med förlust, och bostadsrätten är en privatbostadsrätt får du dra av halva förlusten. Du kan bara göra avdraget det år du har haft förlusten. Den avdragsgilla delen av förlusten drar du av från vinster och andra inkomster som du tar upp i kapital. Skulle förlusten vara större än vinsterna och inkomsterna får du ett underskott i kapital.
     
    På underskott upp till 100 000 kr får du skattereduktion med 30 procent. Överstiger underskottet 100 000 kr får du skattereduktion med 30 000 kr plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kr. Skulle du inte kunna utnyttja hela skattereduktionen det år du har haft förlusten kan du inte spara den till ett kommande år. 

    Du får bara avdrag för verkliga förluster. Om förlusten beror på att du har sålt en bostadsrätt till underpris (ett pris som understiger bostadsrättens marknadsvärde) måste du visa att försäljningen har gjorts utan avsikt att öka köparens förmögenhet för att ha rätt till avdraget. Finns det en gåvoavsikt (t.ex. om du har sålt till underpris till en närstående) kan en del av bostadsrätten anses vara såld och en del anses vara överlåten genom gåva. Du jämför försäljningspriset med marknadsvärdet när du bestämmer hur stor del som kan anses vara såld. Det innebär, att om försäljningspriset exempelvis motsvarar 70 procent av marknadsvärdet, anses bostadsrätten till 70 procent vara såld och till 30 procent överlåten genom gåva. Då får du enbart dra av 70 procent av inköpspriset, förbättringsutgifter m.m. från försäljningspriset när du beräknar vinst/förlust. 

    Om du eller en närstående till dig har fått en förmån eller rättighet (direkt eller indirekt) som har ett visst värde, men som inte ska räknas in i försäljningspriset, ska du ändå beakta värdet när du bedömer om det har uppkommit en förlust.

    Exempel: Du har sålt en bostadsrätt. Du har dels fått kontant betalning 1 000 000 kr, dels övertagit en hyreslägenhet med ett uppskattat värde på 300 000 kr. Värdet av hyreslägenheten ska inte läggas till försäljningspriset för bostadsrätten när du deklarerar försäljningen. Den kontanta ersättningen understiger bostadsrättens inköpspris som är 1 200 000 kr, och du får en förlust på 200 000 kr (1 000 000 kr — 1 200 000 kr). Den kontanta ersättningen och värdet av hyresrätten överstiger dock bostadsrättens inköpspris (1 000 000 + 300 000 — 1 200 000 = 100 000) och därför anses någon avdragsgill förlust inte ha uppkommit. Däremot ska du inte beskattas för någon vinst.


  • Jag äger en privatbostadsrätt som jag funderar på att sälja. Hur räknar jag ut vinsten?
    Så här räknar du ut vinst eller förlust på din försäljning: + Försäljningspris
    -  Utgifter för försäljningen
    -  Inköpspris
    -  Förbättringsutgifter 
    -  Kapitaltillskott
    -  Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
    + Andel av inre reparationsfond vid köpet
    + Återföring av uppskovsbelopp
    __________________________
    Vinst eller förlust
    Försäljningspris, eller köpeskilling, är det pris som avtalas mellan  dig och köparen. Vid byte använder du marknadsvärdet på den tillbytta egendomen som försäljningspris.Utgifter för försäljningen kan t. ex. vara mäklararvode, advokatkostnader,  utgifter för värdering, vissa utgifter för homestyling och andra utgifter som du har för försäljningen.I inköpspriset ingår köpeskillingen för bostaden, inköpsprovision och liknande, särskild ersättning för utrustning i bostadsrätten och upplåtelse- och inträdesavgifter. Om bostadsrätten köptes före 1974 kan du använda en schablon som inköpspris; 150 procent av bostadsrättens andel i bostadsrättsföreningens förmögenhet den 1 januari 1974. Förbättringsutgifter är dels utgifter för grundförbättringar och dels utgifter för förbättrande reparationer och underhåll. För att du ska få avdrag ska de sammanlagda utgifterna ha varit minst 5 000 kr under kalenderåret.Du får bara göra avdrag för utgifter för grundförbättringar som du har haft 1974 och senare. Grundförbättringarna kan avse ny-, till- och ombyggnad men också tillskott av något som inte har funnits tidigare, t.ex. en diskmaskin eller tvättmaskin. De kan även avse utbyte av ett material eller en byggnadsdel till väsentligt bättre och dyrare material eller byggnadsdel, t.ex. byte av plastmatta till parkett. Vid sådant utbyte får du bara avdrag för prisskillnaden mellan det bättre materialet/byggnadsdelen och samma material/byggnadsdel som tidigare. Resterade del av utgiften är i vissa fall avdragsgill som förbättrande reparation och underhåll.För reparationer och underhåll gäller följande: Du ska ha haft utgifterna under försäljningsåret eller något av de fem föregående åren för att få avdrag. Reparationerna och underhållet måste dessutom ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den.Du får också göra avdrag för kapitaltillskott som du har lämnat till föreningen under innehavstiden. Tillskotten ska varit avsedda att användas av föreningen för amortering av lån eller för finansiering av bestämda ny-, till- och ombyggnadsarbeten på fastigheten.Fick du uppskov med beskattning av vinsten från en tidigare bostadsförsäljning när du köpte bostadsrätten, ska uppskovsbeloppet återföras till beskattning vid försäljningen. Räknar du därefter ut att du får en vinst kan du,  under vissa förutsättningar, skjuta fram beskattningen av vinsten genom att göra avdrag för ett uppskovsbelopp ,Du ska deklarera försäljningen året efter du sålde bostadsrätten. Det gör du enklast här på webbplatsen genom e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 med hjälp av en e-legitimation. Du får hjälp i e-tjänsten när du har loggat in för att deklarera. Information om hur du fyller i pappersbilagan K6 finns i broschyren "Försäljning av bostadsrätt".
  • Jag äger en bostadsrätt som är en privatbostadsrätt och som jag funderar på att sälja. När och hur beskattas vinsten?
    Du ska deklarera vinst eller förlust året efter  försäljningen av bostadsrätten* (försäljning = när du och köparen skriver på köpekontraktet). Detta gäller oavsett om du har fått någon del av betalningen under försäljningsåret eller att tillträde ska ske först ett senare år.Om du  säljer bostaden den 1 januari 2008  eller senare beskattas 22/30 av vinsten med en skatt på 30 procent. Det motsvarar 22 procent i skatt på hela vinsten. Säljer du i stället  din bostadsrätt med förlust får du dra av halva förlusten mot alla slag av intäkter i inkomstslaget kapital. Om det blir underskott (ett negativt belopp) när du dragit av halva förlusten, samt eventuella andra förluster och kapitalutgifter från vinster och kapitalinkomster, får du skattereduktion med 30 procent av underskottet  om det är högst 100 000 kr. Det innebär att skattereduktionen blir 15 % (0,30 x 0,50) av hela förlusten från bostadsrättsförsäljningen. Om underskottet är större får du skattereduktion med 30 000 kr plus 21 procent på den del av underskottet som överstiger 100 000 kronor.Exempel: Du har sålt en bostadsrätt med 80 000 kronor i förlust. Du har inte något annat än denna förlust som ska redovisas i inkomstslaget kapital. Underskottet i kapital blir då 80 000 kronor. Skatten på din lön är 120 000 kronor. Den minskas med 12 000 kronor (30 procent x (80 000 kronor x 50 procent)), alltså skattereduktionen, till 108 000 kronor på grund av förlusten på bostadsrätten.* Förutom vid försäljning ska du deklarera vinst eller förlust vid byte och liknande (= avyttring).  
  • Vilka skatteregler gäller för mig som har en bostadsrätt i ett privatbostadsföretag?
    Bostadsförmån ska inte beräknas Om du har en andel i ett privatbostadsföretag (en privatbostadsrätt) beräknas inte något förmånsvärde, det vill säga du beskattas inte för det egna boendet.
     
    Försäljning
    När du säljer bostadsrätten beskattas vinsten enligt reglerna för försäljning av bostadsrätt. För att du ska få tillämpa reglerna måste föreningen vara ett privatbostadsföretag vid ingången av det år som du säljer bostadsrätten. Reglerna innebär bland annat att om försäljningen skett den 1 januari 2008 eller senare så betalar du 30 procent i skatt på  22/30 av vinsten. Det motsvarar 22 procent i skatt på hela vinsten. Får du en förlust när du säljer får du göra avdrag med halva förlusten. Försäljningen redovisar du på blankett K6 i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1, om du har en e-legitimation. Du kan också deklarera försäljningen på pappersblanketten K6.Uppskov med beskattning av vinst Du kan få uppskov med beskattning av vinsten när du säljer bostadsrätten om du uppfyller de krav som finns i reglerna om avdrag för uppskovsbelopp. Du begär uppskov på blankett K6.
  • Kan ett dödsbo äga en privatbostadsrätt?
    Ja, ett dödsbo kan under viss tid äga en privatbostadsrätt.

    Trots att ett dödsbo är en juridisk person kan en bostad som varit privatbostad för den avlidne fortsätta att vara en privatbostad för dödsboet.

    Efter utgången av det tredje året efter dödsfallsåret ändrar bostadsrätten karaktär och blir en näringsbostadsrätt om den fortfarande ägs av dödsboet.


  • Vad menas med en privatbostadsrätt?
    Två förutsättningar måste vara uppfyllda för att en bostadsrätt ska vara en privatbostadsrätt

    - den ska avse en andel i ett privatbostadsföretag
    - den måste vara din privatbostad.
     
    Att det är din privatbostad innebär att du, helt eller till övervägande del, mer än 50 procent, måste använda eller avse att använda bostadsrätten för ditt egna permanent- eller fritidsboende. Bostaden kan också användas för sådant boende för någon av dina närstående.

    Det räcker att bostaden är avsedd att användas som privatbostad. Skulle din bostadsrätt vara uthyrd en längre tid till någon utomstående kan den trots det vara din privatbostad. Det förutsätter att du eller någon av dina närstående har för avsikt att inom överskådlig tid flytta tillbaka till bostadsrätten. Omständigheterna i det enskilda fallet får avgöra om bostadsrätten ska räknas som privatbostad.

    Om du delvis använder bostadsrätten i din näringsverksamhet eller hyr ut vissa rum kan bostaden förlora karaktären av privatbostad. Du måste själv eller genom någon närstående använda mer än hälften av bostadsrätten för eget boende.

    Skulle bostadsrätten förlora karaktären privatbostad förblir den dock privatbostad det år ändringen sker och året därpå. Därefter blir bostadsrätten en näringsbostadsrätt om du inte säljer den. Säljer du den andra året efter förändringen räknas bostadsrätten som en privatbostadsrätt även försäljningsåret. Den regeln kallas tröghetsregeln eller tvåårsfristen.


  • Vad menas med privatbostadsföretag?
    Med privatbostadsföretag menas en bostadsrättsförening, ekonomisk förening eller ett aktiebolag, som till klart övervägande del (minst 60 procent), tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare.

    Annars är det ett så kallat oäkta bostadsföretag, vilket exempelvis kan vara fallet om föreningen hyr ut kontors- eller affärslokaler i en viss omfattning eller om föreningen är nybildad under året.


  • Jag sålde min bostadsrätt i december 2014. Vilket år ska jag deklarera försäljningen?
    Försäljningen ska deklareras året efter det år som du och köparen skrev på köpekontraktet. Om ni t.ex. skrev på köpekontraktet den 15 december 2014, ska du alltså redovisa försäljningen i deklarationen 2015.Det har ingen betydelse när du har fått betalt eller om du och köparen har avtalat om en senare tidpunkt för äganderättens övergång.Försäljning av bostadsrätt ska i de flesta fall redovisas på blankett K6. Har du en e-legitimation kan du deklarera elektroniskt och fylla i blankett K6 i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 här på webbplatsen. Du får hjälp när du har loggat in i e-tjänsten för att deklarera. Deklarerar du på papper så skickar du in blankett K6 tillsammans med din inkomstdeklaration.

Andel i oäkta bostadsföretag

  • På vilken blankett redovisar jag försäljning av en oäkta bostadsrättslägenhet?
    Det som avgör hur du ska redovisa försäljningen är om bostadsföretaget är ett privatbostadsföretag eller ett oäkta bostadsföretag vid ingången av det år som du säljer lägenheten. Är föreningen ett oäkta bostadsföretag den 1 januari försäljningsåret så ska du redovisa försäljningen på blankett K12.

    Försäljningsintäkten utgörs av vad du har fått för lägenheten med avdrag för försäljningsomkostnader. Anskaffningsutgiften är i stort sett av vad du köpt lägenheten för med tillägg för kapitaltillskott. Du har även rätt till avdrag för förbättringsutgifter, men bara till den del som utgifterna inte har dragits av vid den löpande beskattningen.


  • Vilka skatteregler gäller för mig som har en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag?
    Årlig bostadsförmån

    Om du har en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag ska du beräkna ett förmånsvärde för ditt boende varje år. Bostadsförmånen är skillnaden mellan bostadens hyresvärde och årsavgiften till föreningen/bostadsföretaget. Förmånen räknas som utdelning och beskattas i kapital. Det innebär att skatten på förmånen är 30 procent.
     
    Hyresvärdet motsvaras av vad det skulle ha kostat att hyra en lägenhet med motsvarande standard på samma ort, om föreningen har huvudansvaret för att reparera och underhålla lägenheten. Om du bär huvudansvaret för reparationer och underhåll bör hyresvärdet beräknas till 90 procent av hyresvärdet på orten. Det finns mer information om hur du beräknar hyresvärdet i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar" (SKV 378).
     
    Försäljning

    Säljer du en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag räknas det som att du säljer en andel i en ekonomisk förening eller i ett aktiebolag. Det innebär att hela vinsten beskattas i kapital. Skatten är 30 procent. Får du en förlust när du säljer får du dra av 70 procent av förlusten.  Försäljningen redovisar du på blankett K12.

    Lättnad vid beskattningen

    En viss del av bostadsförmånen (utdelningen) kan vara skattefri enligt de så kallade lättnadsreglerna. Om det finns något lättnadsutrymme kvar när du säljer lägenheten har du rätt att räkna av detta från vinsten vid försäljningen. Lättnadsreglerna har tagits bort, men får tillämpas under en övergångsperiod till och med inkomståret 2015 (deklarationen 2016). Lättnadsbelopp beräknar du på blankett K12. Information om hur du räknar ut lättnadsbeloppet finns i broschyren "Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar" (SKV 378).

    Uppskov med beskattning av vinst

    Säljer du en lägenhet i ett oäkta bostadsföretag har du inte rätt till uppskov med beskattning av vinsten. För att du ska kunna få uppskov krävs att du har en andel i ett privatbostadsföretag vid försäljningstidpunkten.

    I vissa fall, t.ex. om bostadsrättsföreningen är nybildad, kan bostadsrättsföreningen vara oäkta vid ingången av inkomståret. Då måste du beräkna vinsten på blankett K12 enligt reglerna för oäkta bostadsföretag, men du kan få uppskov (om förutsättningarna i övrigt är uppfyllda) om bostadsföreningen är äkta vid försäljningstidpunkten. Du begär uppskov på blankett K6 eller K2 även om du ska göra själva vinstberäkningen på blankett K12.


  • Vad menas med oäkta bostadsföretag?
    Ett oäkta bostadsföretag är en förening/ett bostadsföretag som inte är ett privatbostadsföretag. Med privatbostadsföretag menas en bostadsrättsförening, ekonomisk förening eller aktiebolag, som till klart övervägande del (minst 60 procent), tillhandahåller bostäder åt sina medlemmar eller delägare. När en förening (bostadsföretag) anses som ett oäkta bostadsföretag kan det bero på att föreningen hyr ut kontors- eller affärslokaler i för stor omfattning eller att föreningen är nybildad under året. 
  • Hur hanterar jag utdelning i oäkta bostadsrättsförening vid deklarationen?
    Om du äger en andel i ett oäkta bostadsföretag är din andel en delägarrätt. Utdelning på en delägarrätt är skattepliktig. All utdelning du får från föreningen i form av till exempel kontanter ska du ta upp som utdelning under inkomst av kapital. Om avgifterna till bostadsföretaget inte motsvarar marknadsmässig hyra räknas skillnaden mellan den marknadsmässiga hyran och avgifterna som en bostadsförmån. Även denna beskattas som utdelning i kapital.  Bostadsföretaget ska lämna en kontrolluppgift om utdelningens belopp. Kontrolluppgiften finns med på specifikationen till inkomstdeklarationen. Däremot förifylls inte utdelningsbeloppet under rubriken Inkomster – Kapital,  Ränteinkomster, utdelningar m.m på själva deklarationsblanketten.Vid beräkning av den skattepliktiga utdelningen kan en viss del av utdelningen vara skattefri enligt de så kallade lättnadsreglerna. Mer information finns i broschyren Skatteregler för bostadsrättsföreningar och deras medlemmar (SKV 378). Beräkningen gör du på sidan 2 i bilaga K12. Blanketten ska bifogas din inkomstdeklaration. Uppkommer ett överskott tar du upp detta som skattepliktig utdelning i deklarationen under rubriken Inkomster – Kapital – Ränteinkomster, utdelningar m.m. Uppkommer ett underskott ska detta tas upp som Kvarstående sparat lättnadsutrymme på sidan 2 i bilaga K12 vid nästkommande års deklaration.

Uppskov med vinst

  • När ska jag betala "ränta" på mitt uppskovsbelopp?
    Du som har fått uppskov med beskattning av vinst vid bostadsöverlåtelse ska årligen betala skatt på uppskovsbeloppet.Skatten tas ut på följande sätt:En schablonintäkt, som är 1,67 procent av ditt uppskovsbelopp, tas upp  som en kapitalinkomst i din inkomstdeklaration. Skatten på schablonintäkten är 30 procent. Det motsvarar en skatt på ca 0,5 procent av själva uppskovsbeloppet.Schablonintäkten beräknas på det uppskovsbelopp som du har kvar vid ingången av inkomståret. Det innebär att schablonintäkten inte påverkas om du återför (=beskattar) hela eller delar av uppskovsbeloppet i deklarationen för samma inkomstår. Schablonintäkten påverkas först i deklarationen följande år. Om du exempelvis återför en del av uppskovsbeloppet i deklarationen 2015 så påverkas schablonintäkten först i deklarationen 2016 av denna återföring.Om du har ett preliminärt uppskovsbelopp från deklarationen 2014 eller ett slutligt uppskovsbelopp från deklarationen 2014 eller tidigare är schablonintäkten normalt ifylld på inkomstdeklarationen 2015. Den ingår i beloppet vid punkt 7.1. Schablonintäkter på blanketten.
  • Hur gör jag för att "skatta av" mitt gamla uppskovsbelopp?
    Du kan välja att beskatta hela eller delar av ditt kvarvarande uppskovsbelopp även om du inte har sålt din ersättningsbostad; en så kallad frivillig återföring.  Beloppet som du tar upp i din deklaration måste i så fall vara minst 20 000 kr. Om du vill göra en frivillig återföring när ditt kvarvarande uppskovsbelopp är mindre än 20 000 kr måste hela beloppet tas upp.   Den frivilliga återföringen gör du på blankett K2, avsnitt H. Du kan redovisa återföringen i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 om du har en e-legitimation.  Är ersättningsbostaden en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt när du återför uppskovsbeloppet, beskattas 22/30 av det återförda uppskovsbeloppet med en skatt på 30 procent. Det innebär att skatten blir 22 procent av det belopp som du väljer att beskatta.   Tänk också på att det återförda uppskovsbeloppet räknas som en inkomst som du har haft under året innan du deklarerar. Det innebär att du kan vara tvungen att göra en skatteinbetalning för att undvika kostnadsränta på ditt skattekonto.   Schablonintäkten, 1,67 procent av uppskovsbeloppet, påverkas inte det år då du deklarerar återföringen, utan beräknas på det uppskovsbelopp som du hade innan den frivilliga återföringen. Detta beror på att schablonintäkten beräknas på det uppskovsbelopp som du har kvar vid ingången av inkomståret. Skatten på schablonintäkten är 30 procent.  
    Exempel — deklarationen 2015
     
    Du fick uppskov med en vinst på 450 000 kronor i deklarationen 2007 eftersom du sålde din bostadsrätt och köpte ett småhus som ersättningsbostad. Du vill skatta av en del av uppskovsbeloppet i deklarationen 2015. Du väljer att återföra minimibeloppet, dvs. 20 000 kronor. Du redovisar 20 000 kronor i avsnitt H på blankett K2 (och för över beloppet till punkt 7.6 på inkomstdeklarationen om du deklarerar på pappersblankett). 22/30 av det återförda beloppet , dvs. 14 666 kronor, beskattas med 30 procent skatt. Det innebär att du ska betala en skatt på 4 399 kronor (14 666 kronor x 30 %) på en inkomst som du anses ha haft under 2014.   Schablonintäkten baserar sig på uppskovsbeloppet vid ingången av 2014; 450 000 kr Beloppet 7 515 kr (450 000 kronor x 1 ,67 %), är ifyllt vid punkt 7.1 på din inkomstdeklaration. Du betalar 30 procent i skatt på 7 515 kr. Först i deklarationen 2016 kommer schablonintäkten att beräknas på det uppskovsbelopp, 430 000 kronor (450 000 kronor — 20 000 kronor) som du har kvar efter den frivilliga återföringen. Du har skatt att betala på grund av det återförda uppskovsbeloppet och schablonintäkten, men sammanlagt mindre än 30 000 kr. Du kan göra en inbetalning till ditt skattekonto så att pengarna finns på Skatteverkets bankgirokonto senast den 4 maj 2015 för att undvika kostnadsränta.
  • Vad händer med uppskovsbeloppet om jag överlåter min ersättningsbostad i gåva eller genom bodelning?
    Ger du ersättningsbostaden i gåva till en annan person, till exempel din make eller sambo, ska du återföra uppskovsbeloppet till beskattning. Det finns inga undantag från denna regel* oavsett vad som är skälet till gåvan.Övergår ersättningsbostaden till någon annan genom bodelning ska uppskovsbeloppet också återföras till beskattning*, men här finns det några undantag. Övergår bostaden genom bodelning i samband med att äktenskapet eller samboförhållandet upplöses ska någon återföring inte göras. Inte heller om bodelningen görs i samband med makes eller sambos död. Detta innebär, att överförs ersättningsbostaden till den andre maken genom bodelning inom äktenskapet, så ska uppskovsbeloppet beskattas hos överlåtaren.
     
    Du återför uppskovsbeloppet i deklarationen som du lämnar året efter det år då gåvan eller bodelningen gjordes. Om du exempelvis överlät en bostadsrätt i gåva till din sambo under 2014 så ska återföringen göras i deklarationen 2015.
     
    Överlåter du bara en del av bostaden, ska du använda denna formel när du räknar ut hur stor del av uppskovsbeloppet som ska återföras:
    uppskovsbeloppet x marknadsvärdet på den överlåtna delen av bostaden/marknadsvärdet på hela bostaden. Exempel
    Ditt uppskovsbelopp är 200 000 kr. Du överlåter halva bostaden i gåva till din sambo. Hela bostadens marknadsvärde är 3 000 000 kr och marknadsvärdet på halva bostaden 1 500 000 kr. Du ska återföra 100 000 kr till beskattning (200 000 x 1 500 000/3 000 000).
     
    Överlåter du en privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt ska 22/30 av det återförda uppskovsbeloppet beskattas i kapital med en skatt på 30 procent. Det innebär att skatten blir 22 av det belopp som återförs.
    Återföringen gör du på bilaga K2,avsnitt H. Har du en e-legitimation kan du deklarera elektroniskt och fylla i bilaga K2 i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1 här på webbplatsen. Du får hjälp när du har loggat in i e-tjänsten för att deklarera. Deklarerar du på papper så skickar du in bilaga K2 tillsammans med din inkomstdeklaration.Tänk på att det återförda uppskovsbeloppet räknas som en inkomst som du har haft under det år då du överlåter bostaden. Du kanske behöver göra en skatteinbetalning för att undvika kostnadsränta. 
    * Den 1 januari 2008 kom det nya bestämmelser som säger att uppskovsbeloppet ska beskattas när en ersättningsbostad övergår till en ny ägare genom, bland annat, gåva och bodelning. Med uppskovsbelopp menas här att du har en vinst, som du fick uppskov med beskattning av när du sålde en bostad och köpte en ny (en ersättningsbostad).

  • Jag har sålt min privatbostadsfastighet och vill nu köpa en nybyggd bostadsrättslägenhet. Bostadsrättsföreningen blir äkta efter årsskiftet. Kan jag få uppskov?
    Du kan få uppskov med vinsten från din privatbostadsfastighet om du köper en ersättningsbostad i form av en nybyggd bostadsrättslägenhet i en bostadsrättsförening som ännu inte är ett privatbostadsföretag. Bostadsrätten ska då finnas i en fastighet som ägs av bostadsföretaget och där något av följande villkor är uppfyllda:
    • Ingen fastighetsavgift tas ut på fastighetens bostadsdel (gäller nybyggda hus med bostäder).
    • Byggnaden är under uppförande (byggnaden har inte fått något värdeår vid fastighetstaxeringen).     
    Förutsättningarna för uppskov i övrigt måste vara uppfyllda.
  • Jag har en lägenhet i en nybildad bostadsrättsförening. Kan jag få uppskov om jag säljer lägenheten redan i år?
    Om du säljer en lägenhet i en nybildad förening, där lägenheten har upplåtits till dig samma år som du säljer, ska du redovisa detta som försäljning av en andel i ett oäkta bostadsföretag. Du beräknar vinsten på blankett K12. Du kan få uppskov med vinsten trots att du säljer lägenheten redan samma år som ombildningen gjorts, förutsatt att föreningen kan anses vara ett privatbostadsföretag vid den tidpunkt när du säljer lägenheten. Du begär i så fall uppskov på blankett K6 även om själva vinsten ska beräknas på blankett K12.
     
    Förutsättningarna för uppskov i övrigt måste vara uppfyllda. 

  • På vilket sätt får jag uppskov med vinsten på min privatbostadsrätt?
    Om du köper en ny bostad kan du under vissa förutsättningar få göra avdrag för uppskovsbelopp från vinsten för den bostad som du har sålt (= skjuta fram beskattningen av vinsten).Du begär avdrag för  uppskovsbeloppet på bilaga K6 i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Då måste du ha en e-legitimation. Har du inte det kan du redovisa uppskovet på pappersbilagan K6 som du lämnar tillsammans med inkomstdeklarationen. Du gör avdraget det år som försäljningen av den gamla bostaden ska deklareras. Avdraget ska vara preliminärt eller slutligt.För att få avdrag för slutligt uppskovsbelopp måste du ha skaffat en ny bostad (ersättningsbostad) under samma år som, eller året innan du sålde den gamla bostaden, och flyttat in i den nya bostaden senast den 2 maj året efter försäljningen.Du kan välja att göra avdrag för slutligt uppskovsbelopp med hela eller endast en del av vinsten, men som allra högst med din andel av takbeloppet. Från och med inkomståret 2010 (deklarationen 2011) är takbeloppet 1 450 000 kr. Din andel av takbeloppet får du fram genom att multiplicera 1 450 000 kr med den andel du ägde av den sålda bostaden.Om inköpspriset för din nya bostad är lägre än försäljningspriset för den sålda bostaden ska du minska din vinst med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden när du räknar ut det slutliga uppskovsbeloppet. Skulle prisskillnaden vara lika stor som, eller större än din vinst, kan du inte göra något avdrag för slutligt uppskovsbelopp.Avdrag för preliminärt uppskovsbelopp gör du bland annat om du inte har köpt en ersättningsbostad senast den 31 december samma år som du sålde din ursprungsbostad. Frågan om slutligt uppskovsbelopp prövas i så fall i nästa deklaration på blankett K2. För att kunna få slutligt uppskov då måste du ha köpt en ersättningsbostad senast den 31 december året efter försäljningsåret och flyttat in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.Avdraget för preliminärt uppskovsbelopp är lika stort som vinsten såvida inte din andel av takbeloppet (se ovan) är lägre. Då får du i stället avdrag med din andel av takbeloppet.Har du gjort avdrag för preliminärt uppskovsbelopp men inte köpt eller bosatt dig på ersättningsbostaden i rätt tid ska du ta upp det preliminära uppskovsbeloppet till beskattning i den deklaration som du lämnar andra året efter försäljningen.Du ska återföra, det vill säga beskatta, uppskovsbeloppet senast när du säljer den nya bostaden, ersättningsbostaden. Uppskovsbeloppet ska dock beskattas före denna tidpunkt om ersättningsbostaden övergår till en ny ägare genom arv, testamente, gåva eller bodelning med följande undantag:
    • vid arv och testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år eller
    • vid bodelning med anledning av att ett äktenskap eller samboförhållande löses upp eller att maken eller sambon dör.
    Uppgift om eventuellt uppskov finns på specifikationen som du får tillsammans med inkomstdeklarationen.   
  • På vilket sätt får jag uppskov med vinsten på mitt småhus eller ägarlägenhet?
    Om du köper en ny bostad kan du under vissa förutsättningar få göra avdrag för uppskovsbelopp från vinsten för den bostad som du har sålt (= skjuta fram beskattningen av vinsten).Du begär avdrag  för uppskovsbeloppet på bilaga K5 i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Då måste du ha en e-legitimation. Har du inte det kan du redovisa uppskovet på pappersbilagan K5 som du lämnar tillsammans med inkomstdeklarationen. . Du gör avdraget det år som du ska deklarera försäljningen av den gamla bostaden. Avdraget ska vara preliminärt eller slutligt.För att få avdrag för slutligt uppskovsbelopp måste du ha skaffat en ny bostad (ersättningsbostad) under samma år som, eller året innan du sålde den gamla bostaden, och flyttat in i den nya bostaden senast den 2 maj året efter försäljningen.Du kan välja att göra avdrag för slutligt uppskovsbelopp med hela eller endast en del av vinsten, men som allra högst med ditt takbelopp. Från och med inkomståret 2010 (deklarationen 2011) är takbeloppet 1 450 000 kr. Ditt takbelopp får du fram genom att multiplicera 1 450 000 kr med den andel du ägde av den sålda bostaden.Om inköpspriset för din nya bostad är lägre än försäljningspriset för den sålda bostaden ska du minska din vinst med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden när du räknar ut det slutliga uppskovsbeloppet. Skulle prisskillnaden vara lika stor som, eller större än din vinst, kan du inte göra något avdrag för slutligt uppskovsbelopp.Avdrag för preliminärt uppskovsbelopp gör du bland annat om du inte har köpt en ersättningsbostad senast den 31 december samma år som du sålde din ursprungsbostad. Frågan om slutligt uppskovsbelopp prövas i så fall i nästa deklaration på blankett K2. För att kunna få slutligt uppskov då måste du ha köpt en ersättningsbostad senast den 31 december året efter försäljningsåret och flyttat in i den nya bostaden senast den 2 maj andra året efter försäljningsåret.Avdraget för preliminärt uppskovsbelopp är lika stort som vinsten såvida inte ditt takbelopp (se ovan) är lägre. Då får du i stället avdrag med ditt takbelopp.Har du gjort avdrag för preliminärt uppskovsbelopp men inte köpt eller bosatt dig på ersättningsbostaden i rätt tid, ska du ta upp det preliminära uppskovsbeloppet till beskattning i den deklaration som du lämnar andra året efter försäljningen.Du ska återföra, det vill säga beskatta, uppskovsbeloppet senast när du säljer den nya bostaden, ersättningsbostaden. Uppskovsbeloppet ska dock beskattas före denna tidpunkt om ersättningsbostaden övergår till en ny ägare genom arv, testamente, gåva eller bodelning med följande undantag:
    • vid arv och testamente till make, sambo eller hemmavarande barn under 18 år eller
    • vid bodelning med anledning av att ett äktenskap eller samboförhållande löses upp eller att maken eller sambon dör.
    Uppgift om eventuellt uppskov finns på specifikationen som du får tillsammans med inkomstdeklarationen.  
  • Vilka förutsättningar gäller för att jag ska kunna göra avdrag för uppskovsbelopp från vinsten när jag säljer min privatbostadsfastighet eller privatbostadsrätt?
    Du kan bara göra avdrag för uppskovsbelopp om du säljer en privatbostadsfastighet (småhus och ägarlägenhet) eller privatbostadsrätt som är din permanentbostad . Permanentbostad innebär en bostad som du har- bott i antingen minst ett år före försäljningen* eller
    - bott i minst tre av de senaste fem åren.
    Bosättningstiden räknas fram till den dag då du skriver på köpekontraktet. Den tid du bor kvar därefter räknas inte som bosättningstid.Privatbostadsfastigheten eller privatbostadsrätten som du säljer kallas ursprungsbostad .Den vinst som du skjuter upp beskattningen av, uppskovsbeloppet, ska vara minst 50 000  kronor . Beloppet gäller för varje säljare för sig. Den nya bostaden som du köper kallas ersättningsbostad . Ersättningsbostaden kan vara   - ett småhus
    - en ägarlägenhet
    - en bostadsrätt
    - en tomt om det uppförs ett småhus eller ägarlägenhet på den  
    En nyproducerad bostadsrätt, i ett bostadsföretag som inte är privatbostadsföretag när bostadsrätten förvärvas, kan vara ersättningsbostad. Då ska bostadsrätten finnas i en fastighet som ägs av bostadsföretaget och något av följande villkor vara uppfyllda:
     
    • Ingen fastighetsavgift tas ut på fastighetens bostadsdel (gäller nybyggda hus med bostäder).
    • Byggnaden är under uppförande (byggnaden har inte fått något värdeår vid fastighetstaxeringen).
    Du måste köpa en ersättningsbostad tidigast under kalenderåret före och senast under kalenderåret efter det år då du säljer ursprungsbostaden.En fastighet som du äger sedan tidigare kan också vara en ersättningsbostad. En förutsättning är att du gör ny- till- eller ombyggnader på fastigheten under tiden den 1 januari året före det år ursprungsbostaden säljs och den 2 maj andra året efter försäljningen. Då får du bara ta med utgifterna för ny-, till- och ombyggnad som pris för den nya bostaden, och inte den ursprungliga anskaffningsutgiften för fastigheten. En fastighet som du äger sedan tidigare anses förvärvad den 1 januari året före det då ursprungsbostaden säljs.Du måste ha bosatt dig i ersättningsbostaden senast den 2 maj andra året efter det att ursprungsbostaden såldes.   Förutsättningarna för att du ska kunna få uppskov med beskattning av hela vinsten är att   - vinsten inte överstiger din andel av takbeloppet och att
    - inköpspriset för den nya bostaden är minst lika högt som försäljningspriset för den sålda bostaden  
    Från och med inkomståret 2010 (deklarationen 2011) är takbeloppet 1 450 000 kr. Du räknar ut din andel av takbeloppet genom att multiplicera 1 450 000 kr med den andel du ägde av den sålda bostaden.Är inköpspriset för ersättningsbostaden lägre än försäljningspriset för ursprungsbostaden, räknar du ut ditt uppskovsbelopp genom att minska vinsten med prisskillnaden mellan den sålda och den nya bostaden. Skulle det uträknade beloppet överstiga din andel av takbeloppet får du dock inte högre uppskovsbelopp än takbeloppet. Skulle prisskillnaden vara så stor att den är lika med, eller överstiger, vinsten, kan du inte få något uppskov alls. Då ska du beskattas för hela vinsten.Om ersättningsbostaden är ett småhus eller en ägarlägenhet , får utgifter för ny-, till- eller ombyggnad, som görs under tiden mellan förvärvstidpunkten och den 2 maj andra året efter försäljningen, räknas med i priset för ersättningsbostaden.* Förutom försäljning kan det vara byte och liknande (= avyttring)
Försäljning av bostad och uppskov med vinst
Skatteverket

Till toppen