Avdrag för uppskovsbelopp under 2012

Om du vill ha uppskov med att betala skatt på vinsten vid försäljning av bostad ska du begära det i deklarationen för det år som försäljningen av den gamla bostaden ska deklareras. Om du säljer din bostad under 2012 ska du alltså redovisa försäljningen och begära uppskov i deklarationen 2013.   

Beroende på när du köpt din nya bostad och när du bosätter dig i din nya bostad kan du begära slutligt uppskov eller preliminärt uppskov. Ett preliminärt uppskov varar ett år. I nästa deklaration måste det antingen omvandlas till ett slutligt uppskov eller återföras till beskattning. Ett slutligt uppskov har du kvar tills du säljer din nya bostad eller tills du väljer att frivilligt återföra uppskovet till beskattning. I vissa fall måste dock uppskovsbeloppet återföras till beskattning om bostaden har övergått till ny ägare genom arv, testamente, gåva eller bodelning. 

Ansökan om preliminärt eller slutligt uppskov gör du på blankett K5 om du har sålt ett småhus eller ägarlägenhet, eller på blankett K6 om du har sålt en bostadsrätt.  

Takbelopp

Om priset som du betalar för den nya bostaden är minst lika högt som det du får för den sålda bostaden kan du få uppskov med hela vinsten, dock maximalt 1 450 000 kronor som är takbeloppet. Även om ni är flera delägare är det maximala uppskovsbeloppet 1 450 000 kronor och varje delägare får maximalt ett uppskovsbelopp som motsvarar andelen av 1 450 000 kronor. Har du till exempel ägt 50 procent av bostaden är ditt takbelopp 725 000 kronor (1 450 000 x 50 procent). Det är alltså ägarförhållandet i den sålda bostaden som bestämmer storleken på takbeloppet.

Inköpspris för den nya bostaden

Om den nya bostaden är ett småhus, får du räkna med utgifter för ny-, till- och ombyggnad som du har haft senast den 2 maj 2014 i inköpspriset. Observera att detta inte gäller bostadsrätter. Du får inte ta med utgifter för till- och ombyggnad som motsvaras av skattereduktion för ROT-arbete (gäller arbete utfört den 8 december 2008 och senare). Utgifter för reparation och underhåll får du inte räkna in i inköpspriset. Läs under rubriken Preliminärt uppskov nedan om du vill räkna med utgifter mellan den 2 maj 2013 och den 2 maj 2014.

Om den nya bostaden är en nyproducerad bostadsrätt och du har haft utgifter för tillval för inredning och utrustning får du räkna med utgiften i inköpspriset om utgiften för tillval framgår av upplåtelseavtalet och du betalar utgiften till privatbostadsföretaget. Detsamma gäller om utgiften framgår av annat avtal som tecknas med privatbostadsföretaget senast vid förvärvstidpunkten. Utgifter för tillval enligt avtal med byggentreprenören får du inte räkna med i inköpspriset, utan får istället ses som en utgift för förbättring av bostadsrätten.

Slutligt uppskov

Om du säljer din gamla permanentbostad under 2012 och köper en ny bostad senast den 31 december 2012, kan du göra avdrag för slutligt uppskovsbelopp i deklarationen 2013, under förutsättning att du bosätter dig i den nya bostaden senast den 2 maj 2013. Uppskovsbeloppet måste vara minst 50 000 kronor men kan maximalt vara 1 450 000 kronor multiplicerat med din andel av den sålda bostaden. Beroende på hur mycket du betalade för din nya bostad kan du få uppskov med hela eller delar av vinsten.

Nya bostaden kostar lika mycket som eller är dyrare än den sålda bostaden

Om du köper en bostad som kostar lika mycket som den sålda bostaden eller om du köper en dyrare bostad (jämfört med försäljningspriset för din gamla bostad) kan du få uppskov med hela vinsten, dock maximalt 1 450 000 kronor multiplicerat med din andel av den sålda bostaden. Du kan välja att göra avdrag med hela eller endast en del av vinsten.

Nya bostaden är billigare än den sålda bostaden

Om inköpspriset för den nya bostaden är lägre än försäljningspriset för den sålda bostaden beräknar du uppskovsbeloppet genom att minska vinsten med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden.

Uppskovsbeloppet beräknar du så här:

+ vinsten (inklusive återfört uppskovsbelopp som beviljats tidigare)
+ inköpspris för den nya bostaden
-  försäljningspris för den sålda bostaden (minskat med utgifter för försäljningen
= positivt eller negativt belopp

• Är det framräknade beloppet positivt och minst 50 000 kronor, får du uppskov med framräknat belopp, dock maximalt din andel i procent av 1 450 000 kronor, alltså takbeloppet.
• Om det framräknade beloppet är lägre än 50 000 kronor eller negativt  kan du inte få uppskov med någon del av vinsten utan måste betala skatt på hela vinsten. Blir beloppet noll eller negativt innebär det att prisskillnaden är lika med eller överstiger din vinst.

Exempel:
Försäljningspris för den sålda bostaden: 2 000 000 kr
Mäklararvode: 100 000 kr
Vinst inklusive tidigare uppskovsbelopp som har återförts: 600 000 kr
Inköpspris för den nya bostaden: 1 700 000 kr
Du äger 50 procent av den sålda bostaden. Din andel av takbeloppet blir då 725 000 kr (1 450 000 kr x 50%)

      600 000 kr (vinst inklusive återfört uppskovsbelopp)
+ 1 700 000 kr (inköpspris)
-  1 900 000 kr (försäljningspris 2 000 000 kr - mäklararvode 100 000 kr)=    400 000 kr

Du medges uppskov med framräknat belopp, 400 000 kr (din andel av takbeloppet, 725 000 kr är högre än framräknat belopp). Den del av vinsten som du måste ta upp till beskattning i deklarationen 2013 är 200 000 kronor (600 000 kr - 400 000 kr).

Om den nya bostaden istället kostar 1 300 000 kronor eller mindre medges du inget uppskov eftersom prisskillnaden då är lika stor som, eller överstiger vinsten.

På blankett K5 räknar du själv ut hur stort uppskov du kan få om du sålt ett småhus. Har du sålt en bostadsrätt använder du istället blankett K6.

Preliminärt uppskov

Du kan få ett preliminärt uppskov med vinsten om du säljer din permanentbostad under 2012 och inte köper en ny bostad under 2012, men har för avsikt att göra det senast den 31 december  2013. Du kan också få preliminärt uppskov om du köper en ny bostad under 2012 fast du inte har flyttat in i bostaden senast den 2 maj 2013 om du ska göra det senast den 2 maj 2014.

Om du

• säljer din permanentbostad under 2012
• köper en ny bostad som är ett småhus senast den 31 december 2012
• flyttar in i småhuset senast den 2 maj 2013

och

• vill räkna med utgifter för ny-, till- och ombyggnad under tiden mellan den 2 maj 2013 och den 2 maj 2014 i inköpspriset för det nya småhuset.

kan du dessutom begära att få ett preliminärt uppskov i stället för ett slutligt.

Vid  avdrag för preliminärt uppskovsbelopp är avdraget lika stort som vinsten. Är vinsten högre än din andel av takbeloppet (1 450 000 kr x ägd andel av den sålda bostaden), blir ditt preliminära uppskovsbelopp i stället lika stort som din andel av takbeloppet.

Ansökan om preliminärt uppskov gör du på blankett K5 (småhus) eller K6 (bostadsrätt), avsnitt D.

Om du får ett preliminärt uppskov i deklarationen 2013 måste du i nästa års deklaration, 2014, ansöka om att få det preliminära uppskovet omvandlat till ett slutligt uppskov. Ansökan gör du på blankett K2. Om du inte ansöker eller inte uppfyller kraven för ett slutligt uppskov ska du återföra uppskovet till beskattning. Det innebär att vinsten beskattas i deklarationen 2014.

Preliminärt uppskov i deklarationen 2012

Om du får ett preliminärt uppskov i deklarationen 2012 ska uppskovsbeloppet antingen

• omvandlas till ett slutligt uppskov (hela eller delar av beloppet) eller
• återföras till beskattning i deklarationen 2013.

Därför måste du lämna en redovisning på blankett K2 tillsammans med deklarationen 2013.

Du skaffar en ersättningsbostad senast den 31 december 2012 och flyttar in i din nya bostad senast den 2 maj 2013

Priset på din nya bostad avgör om du kan omvandla hela eller delar av ditt preliminära uppskov till ett slutligt uppskov, eller om du måste återföra hela beloppet till beskattning i deklarationen 2013.

Du behöver inte ta hänsyn till takbeloppet när du beräknar ditt slutliga uppskovsbelopp. Om vinsten för den sålda bostaden överstiger din andel av takbeloppet (1 450 000 kr x din andel av den sålda bostaden) begränsas ditt preliminära uppskovsbelopp till din andel av takbeloppet i deklarationen 2012. Det innebär att ditt slutliga uppskovsbelopp aldrig kan överstiga det preliminära uppskovsbeloppet.

Inköpspriset för din nya bostad är lika högt eller högre än försäljningspriset för den sålda bostaden

Du kan få ett slutligt uppskov som är lika stort som ditt preliminära. Om du vill beskatta en del av det preliminära uppskovsbeloppet i deklarationen 2013 kan du välja ett lägre uppskovsbelopp, men inte lägre än 50 000 kr.

Inköpspriset för din nya bostad är lägre än försäljningspriset för den sålda bostaden

Du beräknar uppskovsbeloppet genom att minska vinsten för den sålda bostaden med prisskillnaden mellan den gamla och den nya bostaden:

+ vinsten från deklarationen 2012 (inklusive återfört uppskovsbelopp som beviljats tidigare)
+ inköpspris för den nya bostaden
-  försäljningspris för den sålda bostaden (minskat med utgifter för försäljningen) = positivt eller negativt belopp

Är det framräknade beloppet positivt kan du maximalt få slutligt uppskov med det lägsta av det framräknade beloppet och det preliminära uppskovsbeloppet från deklarationen 2012. Det belopp som ska beskattas i deklarationen 2013 är skillnaden mellan det preliminära och det slutliga uppskovsbeloppet. Om du vill beskatta en större del av uppskovsbeloppet än vad du måste kan du välja ett lägre uppskovsbelopp än det maximala, men inte lägre än 50 000 kr. Om det positiva beloppet är lägre än 50 000 kr kan du dock inte välja ett annat uppskovsbelopp än detta.

Är det framräknade beloppet noll eller negativt innebär det att prisskillnaden är lika med eller överstiger din vinst. Då kan du inte få slutligt uppskov med vinsten utan måste betala skatt på hela det preliminära uppskovsbeloppet vid deklarationen 2013.

Exempel — försäljning 2011 och preliminärt uppskov i deklarationen 2012:
Du ägde 50 procent av den sålda bostaden och har förvärvat 50 procent av den nya bostaden. Beloppen nedan avser din andel av den gamla och den nya bostaden.

Vinst i deklarationen 2012 (inklusive tidigare uppskovsbelopp som har återförts): 1 000 000 kr
Försäljningspris för den sålda bostaden:  2 000 000 kr
Mäklararvode: 100 000 kr
Inköpspris för den nya bostaden: 1 800 000 kr

Du får preliminärt uppskov i deklarationen 2012 med 725 000 kr (din andel av takbeloppet), på grund av att din andel av vinsten (1 000 000 kr) överstiger din andel, 50 procent av takbeloppet (1 450 000 kr).

Eftersom du har köpt en ny bostad som har ett lägre inköpspris än försäljningspriset för den sålda gör du följande beräkning:

1 000 000 kr (vinst inklusive återfört uppskovsbelopp)
+1 800 000 kr (inköpspris)
-1 900 000 kr (försäljningspris 2 000 000 kr - mäklararvode 100 000 kr)
= 900 000 kr (positivt belopp)

Du får slutligt uppskov med 725 000 kronor i deklarationen 2013. Detta är det lägsta beloppet av det preliminära uppskovet (725 000 kronor) och framräknat positivt belopp (900 000 kronor). Du kan inte få slutligt uppskov med högre belopp än det preliminära eftersom detta begränsas till din andel av takbeloppet i deklarationen 2012. Ingen del av det preliminära uppskovet ska återföras till beskattning eftersom det slutliga uppskovet blir lika stort som det preliminära.

Du har inte skaffat en ersättningsbostad senast den 31 december 2012, eller skaffat en ny bostad senast vid denna tidpunkt men inte flyttat in i din nya bostad senast den 2 maj 2013

Då har du inte rätt till ett slutligt uppskov utan måste betala skatt på hela det preliminära uppskovsbeloppet från deklarationen 2012 vid deklarationen 2013.