Taxeringsvärdets uppbyggnad — fastighetstaxering av småhus

Inför varje allmän och förenklad fastighetstaxering gör Skatteverket olika analyser utifrån genomförda fastighetsförsäljningar. På så sätt får vi fram en prisbild. I de olika analyserna tar vi fram underlag för

• indelning av Sverige i värdeområden
• riktvärden
• värdering av tomtmark
• värdering av bostadsbyggnad.

Det är alltid prisnivån två år före den allmänna eller förenklade fastighetstaxeringen som ska fastställas, det året kallas nivåår. Vid den förenklade fastighetstaxeringen 2012 är det alltså nivååret 2010 som avgör taxeringsvärdena. Nivån gäller fram till nästa allmänna, eller förenklade, fastighetstaxering som är 2015.

Samma prisnivå som vid den förenklade fastighetstaxeringen 2012 gäller alltså även vid de efterföljande särskilda fastighetstaxeringarna som sker 2013 och 2014.  

Indelning av Sverige i värdeområden

Eftersom fastighetspriserna skiljer sig åt i olika områden har Skatteverket delat in Sverige i flera värdeområden. Inför småhustaxeringen 2012 har Sverige delats in i 9 180 värdeområden för småhus. På så sätt tar vi hänsyn till hur fastigheternas geografiska läge påverkar försäljningspriserna. Inom varje värdeområde fastställer vi värdenivåer så att de är lika för alla jämförbara fastigheter inom området. Det finns separata värdenivåer för de olika byggnadskategorierna friliggande småhus, radhus och kedjehus, parhus m.fl.

Inom ett värdeområde kan Skatteverket även fastställa att det generellt finns vissa särskilda förutsättningar vid värderingen. Till exempel så kan ett värdeområde ha bildats bara för de fastigheter som ligger utefter en hårt trafikerad väg och som alla är påverkade av buller och andra störningar från trafiken. Värderingen inom det området är därmed redan från början gjord med hänsyn till trafikstörningarna. Du som fastighetsägare behöver inte själv begära att ditt taxeringsvärde justeras ner av det skälet.
 

Riktvärde

Riktvärdet är det värde för varje tomtmark och varje bostadsbyggnad som är baserat på de genomsnittliga värdeförhållanden som bestämts för värdeområdet som helhet. I riktvärdet tas också hänsyn till speciella förhållanden som förutsatts för värdeområdet, exempelvis bullerstörningar som påverkar alla fastigheterna i värdeområdet.

Riktvärdet är alltså ett i viss mån schabloniserat värde på en fastighet. Värdet kan justeras på enstaka fastigheter som skiljer sig från det genomsnittliga så pass mycket att riktvärdet blir påtagligt för högt eller för lågt.  

Justering av riktvärdet

Skatteverket kan justera riktvärdet på en fastighet om det finns särskilda omständigheter som har en påtaglig inverkan på fastighetens marknadsvärde. Det måste då vara omständigheter som inte ingår i förutsättningarna för det beräknade riktvärdet. Läs mer om justering i broschyren Småhus - fastighetstaxering.

Värdering av tomtmark

All värdering av tomtmark utgår från en för värdeområdet fastställd s.k. normaltomt. Värdet från normaltomten ändras sedan med hänsyn till förhållandena för varje tomt. Därmed kan du som tomtägare få fram ett individuellt riktvärde för din egen tomtmark.

Värdering av bostadsbyggnad

När vi värderar bostadsbyggnader utgår vi alltid från ett normhus. Värdet från normhuset ändras sedan med hänsyn till förhållandena för varje hus. Därmed kan du få fram ett individuellt riktvärde för din egen bostadsbyggnad.

Mer om värderingsmodellen för småhus

Värderingsmodeller finns för olika typer av byggnader (småhus, hyreshus osv.) och för tomtmark till dessa. Dessa modeller anger hur värdering vid fastighetstaxering ska gå till. Den värderingsmodell som anges för värdering av småhus och tomtmark kan i fallet att man har en tomt (fastighet) med ett småhus på beskrivas på följande sätt.  

För tomten klassificeras de s.k. värdefaktorerna:
- storlek (tomtmarkens areal)
- vatten och avlopp (dricksvatten och wc-avlopp)
- typ av bebyggelse
- närhet till strand (avstånd till hav, insjö eller vattendrag). 

För småhuset klassificeras värdefaktorerna:
- storlek (ytan av bo- och biutrymmen)- ålder
- standard
- byggnadskategori. 

Du kan läsa mer om hur värdefaktorerna ska klassificeras i broschyren Småhus — Fastighetstaxering (SKV 389).  

När värdefaktorerna ¹ har klassificerats beräknas riktvärden för tomtmark och småhus. Denna beräkning sker med ledning av beslutade riktvärdeangivelser. Sådana riktvärdeangivelser har beslutats för vart och ett av de värdeområden som Skatteverket delat in landet i. På så sätt tas hänsyn till den inverkan på värdet som fastigheternas geografiska läge har. Ett värdeområde är avgränsat så att samtliga fastigheter i detta värderas med ledning av de riktvärdeangivelser som angetts för friliggande småhus, radhus eller kedjehus m.m. Det innebär att värdeskillnaderna för fastigheterna inom ett värdeområde beror på skillnader i klassificeringen av värdefaktorerna. Riktvärdeangivelserna är avpassade så att de ska leda till ett taxeringsvärde som genomsnittligt motsvarar 75 procent av marknadsvärdenivån. 

De riktvärdeangivelser för tomtmark och småhus som finns angivna för varje värdeområde grundar sig på en analys av köpeskillingsstatistik och provvärdering ² inom varje värdeområde. När det saknas tillräckligt antal försäljningar i området får provvärderingen utökas till att omfatta försäljningarna i två eller flera värdeområden som då bildar ett s.k. provvärderingsområde. 

I e-tjänsten Värdeområden m.m. kan du se indelningen i värdeområden. Välj t.ex. "Småhus 2012-2014" och ange numret på det värdeområde som är tryckt i beslutet om fastighetstaxering för att se vilka riktvärdeangivelser och övriga förutsättningar som gäller för taxeringen av småhus i området. Här finns också information om de försäljningar som har skett i värdeområdet. Här finns dels de representativa försäljningar som Skatteverket har lagt till grund för riktvärdeangivelser, dels de försäljningar som gallrats. Här finns också förklaringar till begrepp som värdeområde, provvärderingsområde och riktvärdeangivelser. 

Du kan även beräkna ett taxeringsvärde i e-tjänsten Beräkna taxeringsvärde.
     
___________________________________________________________
¹Andra värdefaktorer (förhållanden som påverkar fastighetens marknadsvärde) än de som angetts i värderingsmodellen benämns säregna förhållanden. Visar sig de säregna förhållandena påverka fastighetens marknadsvärde i tillräcklig omfattning ska värdet justeras. Med "tillräcklig omfattning" ska förstås en marknadsvärdepåverkan om minst 3 procent och aldrig mindre än 25 000 kronor. För taxeringsvärden som är lägre än 833 000 kronor gäller därför att marknadsvärdepåverkan måste överstiga 3 procent för att justering ska få ske.

² Provvärderingen sker med ledning av fastighetsförsäljningar som har gjorts på den allmänna marknaden. Till grund för 2012 års förenklade fastighetstaxering får användas försäljningar från åren 2008‑2010. För försäljningar som skett åren 2008 och 2009 omräknas köpeskillingarna till 2010 års prisnivå. T/K är en kvot som man får fram genom att dividera beräknat taxeringsvärde (T) med omräknad köpeskilling (K). T/K räknas ut för varje analyserad fastighetsförsäljning. Målet för fastighetstaxeringen är att genomsnittet av samtliga T/K inom ett provvärderingsområde ska motsvara 75 procent av fastigheternas marknadsvärden under det s.k. nivååret. Nivååret är alltid andra året före det år då allmän eller förenklad fastighetstaxering sker. Provvärderingen resulterar i ett genomsnittligt T/K- tal som normalt är 0,75 för respektive värdeområde. Det ska utläsas så att tillämpningen av riktvärdeangivelserna ger ett genomsnittligt taxeringsvärde om 75 procent av marknadsvärdet i 2010 års prisnivå.