På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

För närvarande har vi vissa störningar i telefonin till skatteupplysningen.

Logotyp, till startsidan

Hyra ut tillgångar som bostad, båt med mera

Inkomst av uthyrning av privata tillgångar, bland annat genom en förmedlare, är skattepliktig inkomst och ska redovisas i deklarationen som inkomst av kapital. I vissa fall kan du även behöva redovisa och betala moms.

Ska du betala moms på din uthyrning?

Om din uthyrning liknar hotellverksamhet kan du bli skyldig att registrera dig och betala moms.

Exempel på uthyrningssituationer

Här hittar du exempel på olika uthyrningssituationer. Du får också exempel på hur du ska deklarera överskottet från uthyrningen och svar på ifall du behöver registrera dig för moms.

Hyr du ut genom förmedlingsföretag?

Är det du eller förmedlingsföretaget som betraktas som hyresvärd? Det har betydelse vem av dig och förmedlingsföretaget, som kan betraktas som hyresvärd när du ska deklarera hyresersättningen.

Våra e-tjänster


Moms vid tillfällig uthyrning av möblerad bostad

När du hyr ut din bostad tillfälligt till olika hyresgäster på ett sätt som liknar hotellverksamhet kan du bli skyldig att registrera dig och betala moms. Du ska betala moms om du svarar ja på alla dessa frågor:

Hyr du ut en eller flera möblerade bostäder som finns i Sverige, i eget namn, det vill säga du är hyresvärd? Mer specifik info på Rättslig vägledning.länk till annan webbplats

Hyr du ut bostaden under högst fyra månader till varje hyresgäst (tillfällig logi)? Hyr du ut längre period? Mer specifik info på Rättslig vägledning.länk till annan webbplats

Marknadsför du din uthyrning till dygns- eller veckopris eller erbjuder du tjänster som till exempel städning, byte av sänglinne och annan gästservice?

Har bostaden varit uthyrd under sammanlagt mer än 16 veckor, det vill säga minst 113 dygn, och den totala hyran för bostaden är mer än 50 000 kronor exklusive moms (eller 56 000 kronor inklusive moms) under beskattningsåret?

 

När du hyr ut din bostad med viss regelbundenhet anses det normalt som ekonomisk verksamhet vilket innebär att du är en beskattningsbar person. Du som anses bedriva ekonomisk verksamhet är inte längre privatpersoner/icke-företagare när det gäller moms. Är samtliga ovanstående punkter uppfyllda är din ekonomiska verksamhet skattepliktig.

Du måste betala moms på hela din ersättning från uthyrningen, från första kronan. Momsen på uthyrningen är 12 %. Momsen på priset inklusive moms är därmed 10,71%.

Vid en momspliktig uthyrning till ett företag är du skyldig att skicka en faktura till företaget. Du kan anlita någon annan för att göra det.

Avdrag du får göra om du är skyldig att redovisa och betala moms vid tillfällig uthyrning

Om du är skyldig att betala moms på dina intäkter har du också rätt till avdrag för moms på vissa inköp. Du kan därför få avdrag för moms på inköp som har med uthyrningen att göra till exempel sängkläder, städprodukter och provision från förmedlare. Observera att du inte kan få avdrag för moms på inköp som avser själva bostaden, till exempel reparationer och möbler. Detta är för att det gäller ett så kallat avdragsförbud för moms för stadigvarande bostad.

För att kunna göra avdrag för ingående moms på dina inköp måste du ha kvitton eller fakturor som visar att du har gjort inköpen.

Om du hyr ut din möblerade bostad hela året och du svarat ja på de fyra frågorna och du dessutom inte alls använder bostaden privat, kan det gälla andra regler för avdragsrätt.

Moms vid köp av förmedlingstjänst

Utländsk förmedlare och betalning av moms på förmedlarens provision

När du ses som hyresvärd gentemot hyresgästen och du anlitar en förmedlare, till exempel via en elektronisk plattform som en webbsida eller en app, och förmedlaren är etablerad i ett annat land kan det vara du som måste betala utgående moms på förmedlarens provision istället för förmedlaren (förvärvsbeskattning). Detta gäller om du bedriver ekonomisk verksamhet, antingen momspliktig eller momsfri, och därför är beskattningsbar person. Om din uthyrning är momspliktig har du även rätt att dra av motsvarande belopp som ingående moms.

Svensk förmedlare

Om du anlitar en förmedlare som är ett svenskt företag ska förmedlaren fakturera dig svensk moms. Om din uthyrning är momspliktig kan du dra av den momsen i din momsdeklaration.

Så här momsregistrerar du dig


Om ni är fler som äger den uthyrda bostaden ska alla ägarna registrera sig till moms. Ni kan i stället välja att låta en av delägarna registreras som representant och redovisa momsen för alla. Se dock nedan vad gäller uthyrning fr.o.m. 1 januari 2017 när det finns flera delägare.

Särskilt om uthyrning vid flera delägare, gäller från 1 januari 2017

Det som har sagts i ovanstående avsnitt om moms gäller även uthyrning under 2017.

Från och med 1 januari 2017 gäller nya regler om momsbefrielse som kan vara aktuella om flera delägare gemensamt hyr ut sin bostad.


Du som driver ekonomisk verksamhet och därmed är en beskattningsbar person och om du är etablerad i Sverige, kan vara befriad från moms om du har en omsättning på högst 30 000 kronor exklusive moms under ett beskattningsår.
För att du ska kunna bli befriad får din omsättning inte heller ha varit större än 30 000 kronor exklusive moms något av de två närmaste föregående beskattningsåren. 

Vid uthyrning av samägd bostad ska bedömningen av momsbefrielsen och gränsen på 30 000 kronor exklusive moms göras per delägare. Om ni är två eller fler som äger den uthyrda bostaden och har hyresintäkter som överstiger 56 000 kronor inklusive moms kan momsbefrielse påverka skyldigheten att redovisa moms.

 

Näringsfastighet

Hyr du ut en näringsfastighet?

 

Är det du eller förmedlingsföretaget som betraktas som hyresvärd?

Hyr du ut ditt småhus, ägarlägenhet, bostadsrätt eller hyresrätt genom ett förmedlingsföretag och förmedlingsföretaget har tagit ut en förmedlingsavgift, har det betydelse vem av dig och förmedlingsföretaget, som kan betraktas som hyresvärd när du ska deklarera hyresersättningen.

När förmedlingsföretaget betraktas som hyresvärd

Kan förmedlingsföretaget betraktas som hyresgästens hyresvärd, tar du upp det belopp du får från förmedlingsföretaget som hyra.

Förmedlingsföretaget anses normalt som hyresvärd om det hyr ut i eget namn. Exempel på detta är att företaget annonserar, företagets namn finns i hyresavtalet och på fakturorna, företaget tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls när det gäller tillträde, ersättning, bostadens skick med mera och att gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget. Om den avtalade hyran exempelvis är 10 000 kronor och företaget behåller 4 000 kronor ska du redovisa 6 000 kronor som hyresersättning.

När du betraktas som hyresvärd

Anses du som deras hyresvärd och förmedlingsföretagets roll bara är att förmedla uthyrningen och ta betalt av hyresgästen, ska du i stället redovisa hela den avtalade hyran som ersättning utan avdrag för förmedlingsavgifter.

Om den avtalade hyran är 10 000 kronor och förmedlingsföretaget behåller 2 000 kronor, till exempel för att du ska betala en avgift för förmedlingen, redovisar du ändå 10 000 kronor som hyresersättning. Förmedlingsavgiften räknas i denna situation som en utgift för uthyrningen. Den ingår i det schablonavdrag vid inkomstbeskattning som du får göra om du har hyrt ut ditt småhus, ägarlägenhet, bostadsrätt eller hyresrätt.

När det gäller din eventuella redovisning av moms, hittar du mer information här:

Mer information om hur du deklarerar och vilka avdrag du får göra när du hyr ut

Andra privata tillgångar som exempelvis fritidsbåt

Om du hyr ut en annan privat tillgång än bostad genom ett förmedlingsföretag, till exempel din fritidsbåt, husvagn eller bil, är hyresersättningen en skattepliktig kapitalinkomst. Du får bara göra avdrag för sådana utgifter som direkt hör ihop med uthyrningen, exempelvis för förmedlingsavgiften och för tilläggsförsäkring som du måste ha vid uthyrning. Du får däremot inte göra avdrag för utgifter som är normalt betingade av innehavet av tillgången.

Hyr du exempelvis ut din fritidsbåt får du inte avdrag för utgifterna för båtplats, bottenfärg, vinterförvaring, sjösättning etc. eftersom de är normalt betingade av ditt båtinnehav.

Överskottet av uthyrningen redovisar du i inkomstdeklarationen vid Kapital, punkt 7.2.

Olika uthyrningssituationer

Här kan du se om någon av dessa situationer stämmer överens med hur du hanterar din uthyrning av privatbostad. Vid varje exempel får du också reda på hur du ska deklarera inkomsterna.

När du hyr ut ett rum i en bostadsrätt till olika hyresgäster – sammanlagt kortare tid än 16 veckor

Mehmet har ett extra rum i sin bostadsrätt som han annonserar ut via en förmedlingsplattform. Förmedlaren är en svensk företagare, det vill säga etablerad i Sverige. Han tar 700 kronor natten för rummet, 50 kronor går till förmedlaren.

Mehmet har en bostadsrätt på 100 kvm och rummet han hyr ut är 10 kvm. Han betalar 7 000 kronor/månad i avgift till bostadsrättsföreningen.

När året är över har Mehmets rum varit uthyrt sammanlagt 100 nätter. Det ger en hyra på 70 000 kronor.

Vilken beskattning blir aktuell för Mehmet?

Moms:

Eftersom bostaden sammanlagt inte varit uthyrd mer än 16 veckor behöver Mehmet inte redovisa moms.

Inkomstskatt:

I sin inkomstdeklaration ska Mehmet redovisa överskottet av uthyrningen. Han anses i det här fallet vara hyresvärd och ska därmed ta upp en sammanlagd hyra med 70 000 kronor. Från detta belopp får han göra avdrag med den proportionella del av avgiften som avser rummet och de dygn som det varit uthyrt. Han får även göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor.

Han får inte göra något extra avdrag för de 50 kronor per natt som går till förmedlaren.

Mehmet betalar 84 000 kronor i avgift per år till föreningen. Han får göra avdrag för den del av avgiften som avser de dygn rummet varit uthyrt. Hans årsavgift är 84 000 kronor (7 000 kronor x 12 mån) vilket ger 230 kronor/dag (84 000 kronor/365 dagar). Han hyr ut en tiondel av sin lägenhet och kan därmed dra av ett belopp om 23 kronor/dag (230 kronor x 0,10). Då rummet varit uthyrt 100 nätter blir avdraget 2 300 kronor.

Utöver detta får han göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor.

Som överskott ska han därmed redovisa 27 700 kronor (70 000 kronor – 2 300 kronor – 40 000 kronor).

Detta belopp ska Mehmet redovisa i sin inkomstdeklaration under punkt 7.3. Skatten i inkomstslaget kapital är 30 procent vilket blir 8 310 kronor.

När du hyr ut ett rum i en bostadsrätt till olika hyresgäster – sammanlagt längre tid än 16 veckor

Per och Lisa bor i bostadsrätt och har ett sovrum de inte använder längre eftersom barnen flyttat hemifrån. De lägger ut rummet för uthyrning via en förmedlingsplattform för priset 550 kronor natten, 50 kronor går till förmedlingsplattformen. Förmedlaren är en utländsk företagare som är etablerad i ett annat land.

Rummet visar sig populärt och vid årets slut har det hyrts ut sammanlagt 200 nätter, vilket ger en hyra på 110 000 kronor.

Vilken beskattning blir aktuell för Per och Lisa?

Moms:

Eftersom Per och Lisa annonserar ut rummet för korttidsboende, hyr ut det sammanlagt fler än 16 veckor och omsättningen överstiger 50 000 kronor exklusive moms under kalenderåret, ska Per och Lisa redovisa moms.

Momssatsen för uthyrningen är 12 procent. Momsen på priset inklusive moms är därmed 10,71%. Hela hyran är momspliktig. Detta innebär att Per och Lisa ska redovisa utgående moms med 11 781 kronor (110 000 kronor x 10,71%).

Per och Lisa får göra momsavdrag för vissa omkostnader de haft för uthyrningen, dock inte för möbler eller renoveringar. De får till exempel göra momsavdrag på inköp av sänglinne, toalettpapper och rengöringsmedel. Per och Lisa har köpt varor som de har använt vid uthyrningen av rummet för 2 500 kronor där momsen ingår med 500 kronor. Per och Lisa har sparat alla kvitton. Per och Lisa kan därför dra av 500 kronor som ingående moms.

Per och Lisa har även betalt 50 kronor per natt i provision till förmedlaren. Den ingående momsen på provisionen är avdragsgill. I detta fall finns det dock ingen moms på kvittot eftersom förmedlaren är en utländsk företagare. Per och Lisa måste därför själva redovisa utgående moms på förmedlingsavgiften. Aktuell momssats är 25%. Den utgående momsen är därför 2 500 kronor (200 nätter x 50 kronor x 25%). De har även rätt att dra av samma belopp, det vill säga 2 500 kronor i ingående moms.

Moms att betala in, redovisas i momsdeklarationen:

Så ska redovisningen av momsen se ut om Per och Lisa har ansökt om representantredovisning, det vill säga bara en av dem redovisar moms för bådas omsättning:
Omsättning, rad 5: 98 219 kronor
Inköp av tjänster från ett annat EU-land enligt huvudregeln/ett land utanför EU, rad 21/rad 22: 10 000
Utgående moms, rad 11: 11 781 kronor
Utgående moms, rad 30: 2 500 kronor
Ingående moms, rad 48: 500 kronor + 2 500 kronor = 3 000 kronor
Att betala moms, rad 49: 11 281 kronor   

Per och Lisa måste momsregistrera sig. Det kan de göra genom att var för sig skicka in blanketten Företagsregistrering (SKV 4620) till Skatteverket eller på www.verksamt.se.


Inkomstskatt:

Förutom att betala moms på uthyrningen måste Per och Lisa också betala inkomstskatt på hyran. I sina inkomstdeklarationer ska de redovisa överskottet av uthyrningen. När ägarna fungerar som gästernas hyresvärd ska de ta upp hela den hyra som gästerna betalar. Det som är utgående moms ska dock inte tas upp. Deras hyra uppgår därmed till 49 110 kronor vardera (110 000 kronor – 11 781  kronor = 98 219 kronor/2).

Från detta belopp får de göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor. Äger två personer gemensamt en privatbostad så ska schablonavdraget fördelas mellan dem. Därutöver får de göra avdrag för den del av avgiften som avser den uthyrda delen. Om man hyr ut ett par dagar i månaden får man inte dra av hela avgiften. Avdraget ska sättas i proportion till hur stor del av bostadsrätten och hur många nätter som hyrs ut. De får inte göra avdrag för andra utgifter de haft i samband med uthyrningen.

Om vi beräknar att avgiften för det aktuella rummet per dag uppgår till 45 kronor kan överskottet av uthyrningen beräknas enligt nedan

Hyra: 98 219 kronor
Schablonavdrag: – 40 000 kronor
Avgift: (45 kronor x 200 dagar) – 9 000 kronor
Överskott: 49 219 kronor

Av detta belopp ska Per och Lisa redovisa 24 610 kronor vardera (49 219/2) i sina inkomstdeklarationer under punkt 7.3. Skatten i inkomstslaget kapital är 30 procent vilket blir 7 383 kronor vardera.

När du hyr ut hela bostadsrätten till olika hyresgäster –  sammanlagt kortare tid än 16 veckor

Sven har en bostadsrätt, men också ett sommarhus inte långt ifrån stan. Det gör att han kan flytta ut tillfälligt när gäster vill hyra hans tvåa. Sven annonserar ut den till dygnspris via förmedlingsplattform. Förmedlaren är en svensk företagare, det vill säga etablerad i Sverige.

Priset är 3 500 kronor per natt. Av det går 250 kronor till plattformsförmedlaren.

När året är slut har han lyckats hyra ut den sammanlagt 50 nätter, vilket ger en hyra på 175 000 kronor. Av dessa behåller förmedlingsplattformen 12 500 kronor.

Vilken beskattning blir aktuell för Sven?

Moms:

Eftersom bostaden sammanlagt varit uthyrd mindre än 16 veckor behöver Sven inte redovisa moms.

Inkomstskatt:

I sin inkomstdeklaration ska Sven redovisa överskottet av uthyrningen. Hyran uppgår till 175 000 kronor. 

Från detta belopp får han göra ett schablonavdrag med 40 000 kronor. Därutöver får han göra avdrag för den del av avgiften som avser de dagar som lägenheten varit uthyrd. Om man hyr ut ett par dagar i månaden får man inte dra av hela avgiften. Avdraget ska sättas i proportion till hur många nätter som hyrs ut. Han får inte göra avdrag för andra utgifter han haft i samband med uthyrningen.

Om vi beräknar att avgiften för bostadsrätten per dag uppgår till 250 kronor kan överskottet av uthyrningen beräknas enligt nedan:
Hyra: 175 000 kronor
Schablonavdrag: –40 000 kronor
Avgift (250 kronor x 50 dagar): –12 500 kronor
Överskott: 122 500 kronor
Detta belopp ska Sven redovisa i sina inkomstdeklarationer under punkt 7.3. Skatten i inkomstslaget kapital är 30 procent vilket blir 36 750 kronor.

När du hyr ut rum i en villa till en och samma hyresgäst – hyresperioden längre än 16 veckor

Kerstin är änka och bor i en villa. Hon har två extra sovrum som hon hyr ut till studenter för 3 000 kronor i månaden per rum. Studenterna hyr rum ett år i taget. Kerstins hyra är 72 000 kronor.

Vilken beskattning blir aktuell för Kerstin?

Moms:

Eftersom Kerstin hyr ut på lång tid, d.v.s. längre än fyra månader, behöver hon inte redovisa moms.

Inkomstskatt:

I sin inkomstdeklaration ska Kerstin redovisa överskottet av uthyrningen. Hyran är 72 000 kronor. Eftersom det är rum i en privatbostadsfastighet som hyrs ut får hon göra dels ett schablonavdrag med 40 000 kronor och dels ett avdrag motsvarande 20 procent av hyresintäkten. Överskottet på uthyrningen kan därmed beräknas till 17 600 kronor (72 000 kronor – 40 000 kronor – (72 000 kronor x 20 %). Detta belopp ska Kerstin redovisa i sin inkomstdeklaration under punkt 7.3. Skatten i inkomstslaget kapital är 30 procent vilket blir 5 280 kronor.

Uthyrning av fritidshus i utlandet och i Sverige

Karin och Susan äger ett fritidshus i Sverige och ett i Spanien. Privatbostäderna hyrs ut veckovis via två olika förmedlingsföretag. Förmedlarna annonserar ut bostäderna, bokar upp och fakturerar gästerna, lämnar ut nycklar och kontrollerar städningen. Förmedlarna är dessutom ansvariga gentemot gästerna att den hyrda bostaden tillhandahålls i utlovat skick och under avtalad tidsperiod. Förmedlarna uppträder alltså som hyresvärdar gentemot gästerna, vilket innebär att Karin och Susan anses hyra ut bostäderna till förmedlingsföretagen.

Karin och Susan har från förmedlingsföretagen erhållit hyra med 60 000 kr för huset i Sverige och med 40 000 kr för huset i Spanien.

Vilken beskattning blir aktuell för Karin och Susan?

Moms:

Moms ska bara redovisas vid uthyrning av tillfällig bostad när bostaden finns i Sverige. Dessutom krävs det att det är Karin och Susan som är hyresvärdar. I bägge fallen anses förmedlaren som hyresvärd gentemot hyresgäster.

Momsen ska inte redovisas för uthyrning av bostaden i Spanien eftersom bostaden inte finns i Sverige och Karin och Susan inte är hyresvärdar.

Fjällstugan i Åre har lämnats för uthyrning till en förmedlare som sköter allt kring uthyrning. Även här är förmedlaren hyresvärd gentemot hyresgäster. Karin och Susans uthyrning till förmedlaren är därför inte momspliktig.

Inkomstskatt:

Karin och Susan ska i sina inkomstdeklarationer redovisa överskottet av uthyrningen av respektive bostad. De får göra avdrag med 40 000 kr för varje småhus och dessutom med 20 procent att hyresinkomsten.

För småhuset i Sverige få de göra avdrag med 20 % x 60 000 = 12 000 + 40 000 = 52 000 kr. Deras överskott blir då 8 000 kr (60 000 – 52 000) som de redovisar med hälften var i sina inkomstdeklarationer.

För småhuset i Spanien får de göra avdrag med 20 % x 40 000 = 8 000 + 40 000 = 48 000 kr. Sammanlagt uppkommer det alltså ett underskott med 8 000 kr (40 000 – 48 000). De får dock inte dra av ett sådant underskott.

Sammantaget ska de alltså ta upp 4 000 kr (8 000/2) var i sina inkomstdeklarationer under punkten 7.3. Skatten i inkomstslaget kapital är 30 procent vilket blir 1 200 kr vardera för Karin och Susan.

Korttidsuthyrning under 2017 (befrielse från moms om det finns flera delägare)

Per och Stina bestämmer sig för att tillsammans hyra ut sin privatbostad från och med 1 januari 2017 och alla förutsättningarna för att det ska anses som momspliktig korttidsuthyrning är uppfyllda. Varken Per och Stina har någon annan verksamhet eller är registrerade till moms innan. Hyresintäkterna under året beräknas uppgå till 66 000 kronor inklusive moms.

Då den del av hyresintäkterna som belöper på Per respektive Stina understiger 30 000 kronor exklusive moms (66 000/2 = 33 000 kronor, vilket blir 29 465 kronor exklusive moms 12 %) så omfattas Per och Stina automatiskt av momsbefrielsen och behöver därför inte redovisa någon moms även fast de totala hyresintäkterna under året uppgår till 66 000 kronor inklusive moms.  Per och Stina har dock möjlighet att välja att inte omfattas av momsbefrielsen och redovisa moms. I sådant fall ska Per och Stina ansöka om att inte omfattas av momsbefrielsen och registrera sig för moms.

Om det varit så att Per och Stina hyrt ut sin privatbostad redan under 2016 med samma förutsättningar som ovan måste de registrera sig till moms för år 2016. Sedan måste de i stället ansöka om befrielse för 2017 om de vill vara befriade annars kommer de automatiskt att fortsätta vara skattskyldiga för moms. När Per och Stina ansöker om registreringen för år 2016 kan de samtidigt ansöka om momsbefrielsen. Befrielsen kan då gälla tidigast från den dag Skatteverket beslutar om befrielse.

Skatteverket

Till toppen