På skatteverket.se använder vi kakor (cookies) för att webbplatsen ska fungera på ett bra sätt för dig. Genom att surfa vidare godkänner du att vi använder kakor. Vad är kakor?

Logotyp, till startsidan

Hyra ut bostadsrätt

Hyr du ut din bostadsrätt i andra hand ska du betala skatt om hyresersättningen är högre än de avdrag du har rätt att göra. Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent.

Det här tar du upp som ersättning för uthyrningen

Du ska redovisa sådan ersättning som du får för uthyrningen i både pengar och i annan form. Får du ersättning från en närstående ska du redovisa den faktiska ersättningen, även om den är lägre än marknadshyran.

Ska du betala utgående moms på uthyrningen ska skatten inte räknas med som ersättning för uthyrningen.

Moms vid uthyrning av möblerade rum

När du hyr ut din bostad för tillfällig logi till olika hyresgäster mer än sammanlagt 16 veckor och omsättningen överstiger 50 000 kronor under ett år blir uthyrningen momspliktig.

Ersättning för el, telefon och liknande

Om hyresgästen åtar sig att svara för exempelvis el eller telefon, och du får en ersättning som motsvarar den faktiska utgiften för hyresgästens egen förbrukning, ska du inte ta upp ersättningen som hyra. Får du en schablonmässig ersättning ska den däremot tas upp som hyra.

Ersättning i annat än pengar

Om hyresgästen, efter överenskommelse med dig, har målat, tapetserat, reparerat eller liknande, ska värdet av arbetet tas upp som intäkt.

Uthyrning genom ett förmedlingsföretag

Att hyra ut genom ett förmedlingsföretag kan till exempel vara när

  • du hyr ut via en marknadsplats på webben som drivs av ett företag
  • bokningarna görs på marknadsplatsen
  • hyresersättningen betalas till dig via förmedlingsföretaget och
  • den är minskad med den förmedlingsavgift som du ska betala till företaget.

När förmedlingsföretaget kan betraktas som hyresvärd

Hyr du ut ditt småhus, bostadsrätt eller hyresrätt genom ett förmedlingsföretag och företaget kan betraktas som hyresgästernas hyresvärd, tar du upp det belopp du får från förmedlingsföretaget som hyra.

Företaget anses normalt som hyresvärd om det hyr ut i eget namn. Exempel på detta är att företaget annonserar, företagets namn finns i hyresavtalet och på fakturorna, företaget tar ansvar för att avtalsvillkoren uppfylls när det gäller tillträde, ersättning, bostadens skick med mera och att gästerna meddelar sin ankomst och hämtar nyckeln hos företaget. Om den avtalade hyran exempelvis är 10 000 kronor och företaget behåller 4 000 kronor ska du redovisa 6 000 kronor som hyresersättning.

När du betraktas som hyresvärd

Är situationen den motsatta, alltså att det är du som fungerar som hyresvärd och företagets roll bara att förmedla uthyrningen och ta betalt av hyresgästen, ska du redovisa hela den avtalade hyran som ersättning.

Om den avtalade hyran är 10 000 kronor och företaget behåller 2 000 kronor, till exempel för att du ska betala en avgift för förmedlingen, redovisar du ändå 10 000 kronor som hyresersättning. Förmedlingsavgiften räknas i denna situation som en utgift för uthyrningen och ingår i schablonavdraget. Du får inte göra andra avdrag för utgifter än de som framgår nedan.

Avdrag du får göra

Från hyresintäkterna får du göra två avdrag. Varje bostadsrätt ger rätt till

  • ett schablonavdrag på 40 000 kronor och  
  • ett avdrag för de avgifter som du har betalat till bostadsrättsföreningen för den tid som bostadsrätten har varit uthyrd.

Avdragen får inte överstiga hyresintäkterna. Du får inte dra av dina verkliga kostnader även om dessa har varit högre. Detta innebär exempelvis att du inte får göra avdrag för utgifter som du har haft för reparationer, även om utgifterna har orsakats av uthyrningen.

Schablonavdraget

Schablonavdraget är 40 000 kronor per bostadsrätt och år oavsett hur många som äger bostadsrätten. Har du inte ägt bostadsrätten under hela året ska schablonavdraget proportioneras. Om bostadsrätten exempelvis är köpt den 1 april blir schablonavdraget 30 000 kronor (40 000 * 9/12 månader).

Avgiften till bostadsrättsföreningen

Hyr du inte ut hela bostaden får du bara dra av den del av avgiften som motsvarar den uthyrda delen av bostaden. Med ”uthyrd del” menas den del av bostaden som den inneboende ensam kan disponera över. Utrymmen som disponeras gemensamt av dig och den inneboende, till exempel kök och badrum, räknas inte som uthyrd del.

Du får inte dra av den del av avgiften som är kapitaltillskott till föreningen. Ett kapitaltillskott är en inbetalning som du har gjort till föreningen som ska användas till amortering av föreningens lån eller för ny-, till- eller ombyggnad (ett bestämt byggnadsarbete) av föreningens fastighet. Med kapitaltillskott avses inte grundavgiften eller själva insatsen.

Från och med den 1 juli 2014 får en bostadsrättsförening ta ut en särskild avgift från den som hyr ut sin bostadsrätt i andra hand för att täcka föreningens extra kostnader för andrahandsuthyrningen. Denna avgift får du dra av tillsammans med den avdragsgilla avgift som du har beräknat enligt ovan.

Avdrag för ränteutgifter och avgift för tomträtt vid uthyrning av bostad

Gör avdrag för ränteutgifter och avgift för tomträtt vid punkt 8.1 i Inkomstdeklaration 1.

Räkna ut och deklarera överskottet

Ta upp överskottet vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1.

Har du en e-legitimation kan du redovisa överskottet i e-tjänsten Inkomstdeklaration 1. Du kan använda hjälpblanketten SKV 2199 för att räkna ut ditt eventuella överskott. Obs! Lämna inte in hjälpblanketten till Skatteverket. Spara den istället med din deklarationskopia.

Blir det inget överskott fyller du i en nolla vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1, om du deklarerar på en pappersblankett.

Om ni är flera ägare till bostadsrätten beräknar ni överskottet för hela bostaden på hjälpblanketten. Du tar sedan upp din andel vid punkt 7.3.

Två exempel på uthyrningssituationer

När du hyr ut din bostadsrättslägenhet under 16 veckor via ett företags webbplats

Under vintern och våren lyckas du hyra ut din bostadsrättslägenhet i fjällen i sammanlagt 16 veckor för 4 000 kronor/vecka. Hyresgästerna bokar och betalar lägenheten via ett företags webbplats. Företaget tar ut en förmedlingsavgift från hyresgästen som är 200 kronor/vecka. Du ska betala en serviceavgift till företaget på 100 kronor/uthyrd vecka. Företaget betalar ut nettobeloppet, 3 900 kronor/vecka till dig. Din egen avgift för lägenheten (som är belånad) är 5 000 kronor/månad (kapitaltillskott ingår inte) eller 1 250 kronor/vecka (5 000/4 veckor). Det är du själv som fungerar som hyresvärd, ser till att lägenheten är städad och i gott skick inför uthyrningen och att hyresgästen får nycklarna.

Din hyresintäkt blir totalt 64 000 kronor (4 000 * 16). Förmedlingsavgiften som hyresgästen betalar är företagets inkomst. Du får göra avdrag med 40 000 kronor (schablonavdraget) och för den avgift, 20 000 kronor (1 250 * 16), som du har betalat till bostadsrättsföreningen för den tid du har hyrt ut lägenheten. Några andra avdrag kan du inte göra, och därför får du inte heller avdrag för serviceavgiften till företaget på sammanlagt 1 600 kronor (100 * 16). Ditt överskott av uthyrningen blir 4 000 kronor [64 000 – (40 000 + 20 000)] och på detta belopp betalar du 30 procent i skatt.


När du hyr ut din bostadsrätt under ett år

Du hyr ut din bostadsrätt för 7 000 kr/månad under januari-december, vilket motsvarar hyran för en likvärdig hyresrätt. Din hyresintäkt blir totalt 84 000 kronor. Du betalar 3 000 kronor i avgift, där 200 kr/månad är kapitaltillskott till bostadsrättsföreningen. Du betalar dessutom en extra avgift på 100 kr/månad till föreningen för att du hyr ut i andra hand.

Du får göra avdrag från hyresintäkten med 40 000 kr samt 34 800 kr [12 månader * (avgiften 3 000 kronor - kapitaltillskott 200 kronor + den särskilda avgiften 100 kronor)].  Det skattepliktiga överskottet blir 9 200 kr [84 000 – (40 000 + 34 800)].

Är ni två som äger den uthyrda bostadsrätten ska var och en redovisa 4 600 kronor vid punkt 7.3 i Inkomstdeklaration 1.

Hyra ut bostadsrätt
Skatteverket

Till toppen