Hyreshus - fastighetstaxering 2010

Metoden för att bestämma taxeringsvärdenivån

Innehåll

• Höjning av taxeringsvärdena
• Metoden för att bestämma taxeringsvärdenivån
• Marknadsvärdenivån 2008
• Värderingsmodellen för hyreshus
• Har du fler frågor?

Höjning av taxeringsvärdena

Trots den rådande nedgången på fastighetsmarknaden kommer taxeringsvärdena för hyreshusen normalt att höjas. Detta ska ses mot bakgrund av att vid föregående taxering av hyreshusen skulle taxeringsvärdena motsvara 75 % av marknadsvärdet 2005.

Taxeringsvärdehöjningarna förklaras därför av den prisutveckling på hyreshusfastigheter som har skett under  åren 2006 till och med 2008.

Metoden för att bestämma taxeringsvärdenivån

Skatteverket har beslutat föreskrifter och allmänna råd till ledning för taxeringen vid den förenklade fastighetstaxeringen 2010 (FFT10). I dessa anges bland annat indelningen i värdeområden och riktvärdeangivelser inom varje värdeområde.

Skatteverket har också lämnat information om vissa frågor rörande FFT10 i Skatteverkets meddelande SKV M 2009:18. Tillämpningen av dessa föreskrifter och allmänna råd ska leda till taxeringsvärden som motsvarar 75 procent av taxeringsenheternas marknadsvärde 2008.

Marknadsvärdenivån 2008

2010 års taxeringsvärden för hyreshusen ska motsvara 75 % av den för år 2008 genomsnittliga marknadsvärdenivån.

Marknadsvärde är enligt fastighetstaxeringslagen det pris som en taxeringsenhet sannolikt betingar vid en försäljning på den allmänna marknaden. Att nivååret ska vara 2008 vid FFT10 framgår även det av fastighetstaxeringslagen.

Till ledning för bestämning av marknadsvärdenivån 2008 får användas dels uppgifter om fastighetsköp åren 2006—2008 och dels marknadsvärde-be-dömningar som upprättas för varje värdeområde.

Köpeskillingar för fastighetsförsäljningar från år före nivååret som används för att bestämma marknadsvärdet ska korrigeras med hänsyn till prisutvecklingen till och med nivååret.

För FFT10 råder speciella svårigheter att bestämma marknadsvärdenivån. Detta beror på dels den under främst andra halvåret 2008 begynnande allmänna ekonomiska tillbakagången som påverkat även fastighetsmarknaden och dels att allt färre marknadsmässiga fastighetsöverlåtelser sker som lagfarna förvärv. Detta gäller speciellt hyreshus med större inslag av lokaler.

Detta innebär svårigheter att bestämma vad fastigheter på en vikande marknad är värda. I Skatteverkets uppdrag ingår att trots detta bestämma den genomsnittliga marknadsvärdenivån 2008 för hyreshus. Mot bakgrund av detta har marknadsvärdenivån i högre utsträckning än vid tidigare taxeringar fått bestämmas utifrån marknadsvärdebedömningar.

I det förberedelsearbete som föregår allmänna och förenklade hyreshustaxeringar ingår att upprätta marknadsvärdebedömningar för varje värdeområde. Dessa görs av fastighetsvärderare på uppdrag av Skatteverket.

De värderare som anlitas har ingående kännedom om fastighetsmarknaden i orten. De är verksamma vid större värderingsföretag med arbetsuppgifter inom fastighetsvärdering och andra typer av uppdrag som kräver ingående kännedom om fastighetsmarknaden.

Värderingsmodellen för hyreshus

Den värdering som sker vid fastighetstaxering sker enligt olika värderingsmodeller som regleras i fastighetstaxeringslagen.

Värderingsmodeller finns därför för olika typer av i lagen angivna byggnader (småhus, hyreshus etc.) och för tomtmark till dessa.

Den värderingsmodell som anges för värdering av hyreshus och tomtmark kan i det fall man har en tomt med byggrätt för ett hyreshus som finns på denna, beskrivas på följande sätt.

För tomten klassificeras den s.k. värdefaktorn storlek som den byggrätt som finns, uttryckt i bruttoarea ovan mark, uppdelad på

• bostäder och
• lokaler

För hyreshuset klassificeras värdefaktorerna

• hyra och
• ålder

Hyran delas upp på hyra för bostäder och hyra för lokaler.

Vid taxeringen värderas bostadsdelen och lokaldelen var för sig.

Den angivna värderingsmodellen beskrivs ofta allmänt som en avkastningsvärdebaserad ortsprismetod.

Har du fler frågor?