Byggverksamhet

Byggverksamhet är en momspliktig verksamhet men det är ingen moms på försäljning av fastigheter. Du ska inte vara momsregistrerad om du endast köper tomter, låter andra företag bygga och sedan säljer byggnaderna.

Även uthyrning är som huvudregel momsfri, men du kan begära att bli frivilligt skattskyldig för uthyrning av verksamhetslokal.

Om du bedriver byggverksamhet ska du i vissa fall själv betala moms genom uttagsbeskattning. Det finns två olika regelverk för uttagsbeskattning. Vilka regler du ska använda beror på om du i din byggnadsrörelse bedriver entreprenadverksamhet, och i så fall i vilken omfattning.

Från den 1 januari 2008 kan du inte längre skjuta upp momsredovisningen på betalningar i förskott och a conto till två månader efter slutbesiktningen. Läs mer under rubriken "När ska du redovisa momsen?"

Vid vidareförsäljning av tjänster ska företag inom byggsektorn tillämpa omvänd skattskyldighet. Den omvända skattskyldigheten gäller för de flesta tjänster som byggföretag utför och ska användas vid försäljning av dessa tjänster till företag som i sin tur säljer sådana tjänster vidare. Du kan läsa mer om omvänd skattskyldighet.

• Omvänd skattskyldighet i byggsektorn

Vad är byggverksamhet?

Med byggverksamhet menas att du i en yrkesmässig verksamhet utför tjänster på något som är fastighet enligt mervärdesskattelagen (ML). Du kan bedriva verksamheten 

• utåtriktat (entreprenadverksamhet),
• på egna fastigheter (egen regi)
• både utåtriktat och på egna fastigheter.  

För tjänster som du utför på entreprenad finns även särskilda bestämmelser för när momsen ska beräknas och redovisas.

Begreppet fastighet enligt mervärdesskattelagen

Fastighet är mer än byggnader enligt jordabalken. Det är marken som är indelad i fastigheter. Till en fastighet hör bland annat byggnader, ledningar, stängsel, och annat som anlagts på fastigheten för att användas där, om anläggningarna har samma ägare som marken. Till byggnad hör bland annat fast inredning och annat som byggnaden försetts med för stadigvarande bruk. Exempel på sådana byggnadstillbehör är utrustning för vatten, avlopp, sanitet, värme och el. I bostäder räknas även badkar, spis, kyl, frys, disk- och tvättmaskin som byggnadstillbehör. Allt under förutsättning att tillbehören ägs av fastighetsägaren.

Fastighetsbegreppet i ML är detsamma som i jordabalken, men utan krav på att byggnader med mera och byggnadstillbehör ska ha samma ägare som marken. Byggnad på ofri grund räknas därför som fastighet enligt ML.

Verksamhetstillbehör

Byggnadstillbehör som maskin, utrustning eller särskild inredning som anskaffats för att direkt användas i verksamheten kallas verksamhetstillbehör. Verksamhetstillbehör räknas, genom en särskild bestämmelse, som varor vid försäljning och uthyrning. Som exempel på verksamhetstillbehör kan nämnas, hylla, disk och skyltfönsteranordning i butikslokal, bänkar i samlingslokal samt utrustning i storkök.

Industritillbehör

Maskin, utrustning eller särskild inredning som anskaffats för att direkt användas i verksamhet i en byggnad som helt eller delvis inrättats för industriell verksamhet kallas industritillbehör. Industritillbehör räknas inte som fastighet enligt ML.

Entreprenadverksamhet

Med bygg- eller anläggningsentreprenad menas att du åtar dig byggarbeten på någon annans fastighet, det vill säga åt någon utomstående. Som utomstående räknas även bolag i samma koncern, intresseföretag etc. Arbetet kan du utföra med egen personal, egna maskiner och eget material eller av underentreprenörer. Det kan också vara en blandning av eget arbete och underentreprenader. Hur priset bestäms - fast pris eller löpande räkning - saknar betydelse.

Du anses inte utföra en entreprenad om du endast förmedlar byggtjänster och inte själv ansvarar för arbetet.

Hur ska du beräkna momsen?

Du ska ta ut moms med 25 procent av det avtalade priset exklusive moms.

Utlägg

Vissa utlägg som du gör för beställaren (köparen) ligger utanför entreprenaden. Exempel på sådana utlägg är kostnader för markanskaffning, fastighetsbildning och lagfart. Dessa utlägg ska du inte ta ut moms på. Du får då inte heller dra av eventuell ingående moms.

För att det ska anses att du gjort ett utlägg för beställarens räkning ska fakturorna vara utställda på beställaren. Vidare får du inte göra några egna pålägg. Du ska också  bifoga kopior av fakturorna i din faktura till beställaren.

Fakturering 

Reglerna om fakturering av bygg- och anläggningstjänster har ändras från den 1 januari 2008. De ny reglerna innebär att

• du ska utfärda faktura även vid försäljning till privatpersoner och andra som inte är näringsidkare
• faktura ska utfärdas senast vid utgången av den andra kalendermånaden efter den månad du tillhandahållit tjänsterna eller levererat varorna
• faktureringsskyldigheten omfattar även betalningar i förskott och a conto. 

När ska du beräkna momsen?

Du ska beräkna momsen när du levererar en vara, tillhandahåller en tjänst eller gör ett uttag ur rörelsen. Om du får betalt i förskott för en beställd vara eller tjänst ska du beräkna momsen när du fakturerar förskottet eller får betalt. Tidpunkten för beräkning av momsen (skattskyldighetens inträde) styr vilka beskattningsregler som ska gälla. Denna regel kan ha betydelse till exempel vid förändrade skattesatser.

För bygg- och anläggningsentreprenader anses tjänsten tillhandahållen när beställaren godkänt entreprenaden. Vanligtvis är det när godkänd slutbesiktning sker enligt AB 04 (Nya allmänna bestämmelser för byggbranschen).  Parterna kan också ha kommit överens om att använda AB 92 (Allmänna standardvillkoren inom byggbranschen).

När ska du redovisa momsen?

När du ska redovisa momsen (redovisningsskyldighetens inträde) är beroende av vilken redovisningsmetod du ska använda.

För dig som ska använda bokslutsmetoden gäller samma regler för när du ska redovisa momsen som för annan verksamhet. För varje redovisningsperiod ska du redovisa moms på:

• Kontanta betalningar.
• Betalningar i form av varor och tjänster.
• Förskott eller a conton för beställda varor och tjänster.
• Värdet av gjorda uttag.

I den deklaration som avser sista perioden för året ska du även redovisa momsen på obetalda fordringar och skulder.

För dig som ska använda faktureringsmetoden vid momsredovisningen gäller särskilda regler för fakturering och momsredovisning (fakturadatummetoden):

• Du ska redovisa momsen i den period du fakturerar tjänsterna och varor som du säljer i samband med tjänsterna.
• Om du får betalt innan du har utfärdat faktura ska du redovisa momsen i den period du får betalt.
• Om du varken har utfärdat faktura eller fått betalt ska du redovisa momsen för en utförd tjänst senast i den period som omfattas andra månaden efter det du tillhandahållit tjänsten.
• Du får dra av ingående moms i den period du tar emot fakturan.

Reglerna gäller både för enstaka byggtjänster och för hela entreprenader och oberoende av om det gäller tjänster som du redan har utfört eller betalning i förskott eller a conto.

Om du bygger i egen regi inträder redovisningsskyldigheten för utgående moms vid uttag av tjänst när fastigheten eller lägenheten har kunnat tas i bruk.

Byggverksamhet i egen regi

Vid byggarbeten i egen regi finns inget entreprenadavtal. Med byggverksamhet i egen regi menas att du yrkesmässigt uppför byggnader på egen mark eller på mark du disponerar med nyttjanderätt eller tomrätt. Som egen regi räknas också reparationer, ombyggnader och underhållsarbeten på byggnader som du använder i företagets drift (driftfastigheter) och byggnader du till exempel hyr ut.

Egen regi och entreprenad?

Ett byggarbete kan börja som en produktion i egen regi men under arbetet övergå till att bli en entreprenad. Detta är vanligt vid nyproduktion av fastighet för försäljning bland annat i samband med överlåtelse av en fastighet till en nybildad bostadsrättsförening. Vanligtvis ingår föreningen och byggföretaget samtidigt ett entreprenadavtal.

En fastighetsförsäljning anses ske när ett överlåtelseavtal ingås. Vid denna tidpunkt upphör byggande i egen regi. Fram till denna tidpunkt ska således uttagsbeskattning av utförda tjänster på fastigheten ske, se vidare nedan. Uttagsbeskattningen ska redovisas i den redovisningsperiod när försäljningen sker. Efter försäljningstidpunkten anses byggtjänster utföras gentemot köparen av fastigheten och moms ska tas ut på priset för tjänsterna exklusive moms.

Uttagsbeskattning

Vad är uttagsbeskattning?

Med uttagsbeskattning menas här att du under vissa förutsättningar ska betala moms på tjänster som du utför åt dig själv, eller låter utföra. Det behöver således inte vara någon försäljning för att du ska vara skyldig att betala moms.

Undantag
Uttagsbeskattning ska inte göras för byggtjänster i lokaler eller på anläggningar som du använder i din momspliktiga verksamhet. Det kan till exempel vara kontor och förråd som används i byggnadsrörelse eller lokaler som hyrs ut med beslut om frivillig skattskyldighet för uthyrning av verksamhetslokal.

Två regelsystem för uttagsbeskattning

Det finns två olika regelverk för uttagsbeskattning: uttagsbeskattning i byggnadsrörelse och uttagsbeskattning i fastighetsförvaltning med mera. Vilket regelverk du ska använda beror på om du i din byggnadsrörelse bedriver entreprenadverksamhet, och i så fall i vilken omfattning.

Om entreprenadverksamheten är en alltför liten del av din totala verksamhet ska du inte uttagsbeskatta dig enligt reglerna för byggnadsrörelse. Därmed får du inte göra avdrag för ingående moms som avser arbeten på fastigheten. Uttagsbeskattning kan emellertid bli aktuell enligt reglerna för fastighetsförvaltning m.m.

Vad som räknas som byggnadsrörelse framgår av Skatteverkets handledning för beskattning och förmögenhet - del 3 (SKV 336).

Uttagsbeskattning i byggnadsrörelse

Du ska uttagsbeskatta dig enligt reglerna för byggnadsrörelse om följande förutsättningar är uppfyllda: 

• Fastigheten är lagertillgång i din byggnadsrörelse.
• Du utför arbete på fastigheten eller köper tjänster som tillförs fastigheten.
• I din verksamhet utför du även byggtjänster (entreprenadverksamhet) på andras fastigheter. 

Fastigheter som köps i en byggnadsrörelse är som regel avsedda att säljas (lagertillgång).

Även om fastigheten inte är en lagertillgång i din byggnadsrörelse ska uttagsbeskattning ske, men bara för arbete som du själv utför och inte för inköpta tjänster.

Hur ska du beräkna momsen?

Du ska redovisa moms med 25 procent av beskattningsunderlaget. Beskattningsunderlaget vid uttagsbeskattning är

• nedlagda kostnader
• beräknad ränta på eget kapital
• värdet av eget arbete.  

I nedlagda kostnader ska du ta med både direkta och indirekta kostnader. Direkta kostnader är till exempel kostnader för material, löner och andra kostnader för personal på arbetsplatsen (lönebikostnader), mätningskostnader och kostnader för underentreprenader. Till indirekta kostnader räknas till exempel löner till administrativ personal med flera, kostnader för egna transporter, verktyg och försäkringar.

Undantag
Du ska inte ta med kostnader som vanligtvis ses som utlägg vid en entreprenad. Det gäller till exempel kostnader för markanskaffning, intecknings-, fastighetsbildnings- och lagfartskostnader. 

Beräknad ränta är skälig ränta på eget (ej lånat) kapital som är bundet i anläggningstillgångar och varulager. Om räntan på eget kapital inte enkelt kan beräknas får du i normalfallet ange räntan till 0,5 procent av de direkta och indirekta kostnaderna.

Undantag
Du ska inte ta med räntor på byggnadskreditiv och motsvarande.

Eget (personligt utfört) arbete ska värderas till vad det skulle ha kostat att låta avlönad personal utföra arbetet. Beräkningen blir bara aktuell om du har enskild firma eller är delägare i ett enkelt bolag eller handelsbolag. Om du är delägare i ett aktiebolag kommer ditt arbete med bland nedlagda kostnader.

Avdrag för ingående moms

Du får dra av ingående moms som avser de uttagsbeskattade tjänsterna enligt de allmänna bestämmelserna. I detta sammanhang saknar det betydelse om fastigheten senare ska användas som fast (stadigvarande) bostad.

När ska du beräkna momsen?

Skattskyldigheten vid uttag av byggarbeten inträder i takt med att tjänsterna tas ut. Det innebär att det är tidpunkten när ett arbete utförs rent fysiskt (spik för spik) som styr vilka beskattningsregler som ska gälla. Detta kan ha betydelse till exempel vid förändrade skattesatser.

När ska du redovisa momsen?

Du ska redovisa momsen när fastigheten har kunnat tas i bruk (eller den del av fastigheten som uttaget avser). Detta under förutsättning att de uttagna tjänsterna till minst 50 procent avser ny-, till eller ombyggnad. I andra fall ska du redovisa momsen på byggtjänsterna i den redovisningsperiod när de tas ut (det vill säga när skattskyldigheten inträder). 

Uttagsbeskattning vid fastighetsförvaltning m.m.

Det finns andra bestämmelser för uttagsbeskattning som i första hand ska användas av dem som förvaltar egna fastigheter utan att vara skattskyldiga för moms. Du ska uttagsbeskatta dig enligt dessa regler om bestämmelserna för uttagsbeskattning i byggnadsrörelse inte kan användas. Uttagsbeskattning enligt dessa regler ska bara göras om lönekostnaderna för utförda arbeten är större än 300 000 kronor under ett beskattningsår. De arbeten som i så fall uttagsbeskattas är byggarbeten med egen personal samt även städning och renhållning.  

• Läs mer om uttagsbeskattning 

Läs mer om moms vid byggverksamhet

Informationen ovan är inte heltäckande. Du hittar utförligare information om moms vid byggverksamhet i del 2, avsnitt 20 i Skatteverkets handledning för mervärdesskatt.

¹ Slutbesiktningen anses godkänd den dag besiktningsförrättaren godkänt entreprenaden. Ett godkännande innebär inte att entreprenaden måste vara fri från brister eller fel. Fel av mindre betydelse hindrar inte godkännandet.